【文章內(nèi)容簡介】 下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。（2）從銷售價格上可以看出， 18000 元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項目的經(jīng)濟效益測算依據(jù)。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。2022 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。（4）市場對海景豪宅存在巨大的消化力。 CBD 區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。如 2022 年推出的豪宅項目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國際、東海路 9 號、海納尊邸都是高層。 與普通別墅相比，CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。項目名稱 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 價格 地址21海信燕島國際公寓規(guī)劃總用地面積 53891 平方米, 地上總建筑面積 121752 平方米 ,容積率 ,建筑密度 %,綠地率%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車位 550 個加上立體車位總共 850 個車位。起價 14000 元/ 平方米，均價 20220元/ 平方米位于澳門路、奧運賽場東側(cè)東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價30000 元/平方米。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 ，綠化率為 45％。包括 90 棟高層及別墅。高層 11000 起，小高層 15000 起，別墅 30000 起海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)TOP頤和國際由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級寫字樓組成，40 層寫字樓高156 米為青島第二高度建筑。公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計起價 13000 元/ 平方米，均價 18000元/ 平方米位于香港中路 10 號，市政府對面。從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)成為目前市區(qū)開發(fā)建設(shè)的焦點。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析2022 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，22曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。區(qū)域供應(yīng)量分析2022 年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓 97 座，總建筑面積為303 萬平方米，建筑面積比 2022 年增長 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000余家。去年，市南區(qū)在建寫字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬平方米，建筑面積比 2022 年底增長 67％。區(qū)域租售價格對比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價 5 元/ 天/ 平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。區(qū)域租售率對比分析CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。區(qū)域裝修配套對比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采23用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計、室內(nèi)墻面以涂料為主。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱 銷售率青島國際金融中心 98%豐和廣場 85%華仁國際大廈 85%光大國際金融中心 90%TOP頤和國際 100%英德隆大廈 99%由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總體銷售率在 80%以上。CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。租賃的投資回報率一般可以達(dá)到 8%。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱 均價（元/平方米）青島國際金融中心 15880豐和廣場 15000華仁國際大廈 15000光大國際金融中心 13000TOP頤和國際 18000英德隆大廈 1500024區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 13000 元/ 平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐和廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。 會所、超市、餐廳。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。光大國際金融中心 5A 級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商務(wù)中心、會所。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q 出租率光大國際金融中心 90%豐合廣場 85%25青島國際金融中心 95%華仁國際大廈 90%太平洋中心 98%世界貿(mào)易中心 96%中港大廈 100%世紀(jì)大廈 98%新世界數(shù)碼廣場 100%環(huán)海大廈 98%東方航空大廈 85%海信大廈 100%青啤大廈 100%海悅廣場 95%綺麗大廈 100%民航大廈 100%時代廣場 100%從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r格分析名稱 價格（元/平方米/天） （凈價）光大國際金融中心 5豐合廣場 青島國際金融中心 5華仁國際大廈 4太平洋中心 26世界貿(mào)易中心 3中港大廈 3世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場 5環(huán)海大廈 3東方航空大廈 海信大廈 4青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時代廣場 3從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在 3 元以上、（凈價，不包含物管費在內(nèi)）絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。27華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。太平洋中心 外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、會所。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。中港大廈 大堂設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。環(huán)海大廈 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運動場所、會議室海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。票務(wù)中心、銀行、會所。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。運動場所、游泳池海悅廣場 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 多功能廳、會所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、多功能廳民航大廈 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。28時代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。多功能廳、餐廳、會所等。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級管理人員對配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。二、青島酒店式公寓概念項目29項目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10 號 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn)瑞納康都 海門路 8 號 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn)海納尊邸 海門路 8 號 59210 精裝修 百通房地產(chǎn)TOP 頤和國際 香港中路 10 號 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn)千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江 （由錦江集團管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè)三、個案分析瑞納康都項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。戶型從 31370 平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。項目起價 13000 元/平米，均價 15000 元 /平米，已售罄?？腿阂詡€人投資和中小公司商用為主。三度空間三度空間位于海豐路 10 號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界30物業(yè)。規(guī)模 2 萬平米，共計 200 套，戶型面積在 52112 平米之間。此項目當(dāng)前二手房價格在 12022 元以上。TOP 頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。2022 年 11 月 18 日正式開盤。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為 60100 平米，已售罄。寫字樓共 58 套，已售罄。項目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價為 18000 元。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。項目較少，市場缺位點較多。且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（三度空間、瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。隨著青島市經(jīng)濟和城市知名度的提高，外來旅游和商務(wù)活動的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。尤其在青島市場，并不具備嚴(yán)格意義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場迫切需求的必然趨勢。31第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級的酒店總計占到 10%。一星級的占到 9% 。2022 年星級酒店的平均出租率約為 87%，平均租金在 330 元/間，香格里拉的平均租金是 920 元/ 間，出租率為 95%。星級酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。32二、未來酒店供應(yīng)淺析2022 年奧運會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資 8 億元，建筑面積 8 萬平方米，大約在3