【文章內(nèi)容簡介】 幕 一般大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄24小時保安、閉路電視監(jiān)控 5臺國產(chǎn) 無中輝大廈 黃色粉刷墻面 一般 大理石 24小時保安 2臺國產(chǎn) 無喜來登商貿(mào)中心黃色粉刷墻面 一般 大理石 24小時保安 2臺國產(chǎn) 無都市華庭 面磚 高檔、大理石 大理石面磚、 不銹鋼護(hù)欄 24小時保安、閉路電視監(jiān)控 5臺 無富民服裝商務(wù)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄 24小時保安、閉路電視監(jiān)控 約 20臺 有黃河商業(yè)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄 — — —內(nèi)部配套戶型空間項(xiàng)目 大堂面積高度 每層面積 樓層高度 走廊寬度 單套面積工貿(mào)大廈 150平米（共 3棟）， 400平米 110左右龍泉商業(yè)廣場 100平方， 4米 — 2米 160左右中輝大廈 20平米， 4米 700平米 3米 60210喜來登商貿(mào)中心 80平米， 4米 700平米 3米 — 100250都市華庭 140平米（共 3棟）， 1000平米 —富民服裝商務(wù)中心 100平米， 4米 3000平米 — 40200黃河中心大廈 — — — — —名 稱 樓 層 體 量 出租率 物業(yè)管理費(fèi) 租 金 售 價 租賃年限工貿(mào)大廈 9 — 90% 含在租金中 2530 不 售 1年以上龍泉商業(yè)廣場 9 — 85% 10元 /㎡ /月 2040 不 售 1年以上中輝大廈 11 85% 3元 /㎡ /月 25 不詳 1年以上喜來登商貿(mào)中心 10 100% 含在租金中 2835 不 售 1年以上都市華庭 5 90% 3元 /㎡ /月 3035 600012023 1年以上設(shè)計大廈 12 — 85% — 2535 — 1年以上富民服裝商務(wù)中心 30 10萬 約 30% 5元 /㎡ /月 2050 600013000 15年創(chuàng)豐商業(yè)大廈 12 95% 5元 /㎡ /月 2540 不 售 35年黃河中心大廈 63（ 1225） — 未 知 未 知 未 知 未 知小結(jié)：虎門現(xiàn)有寫字樓體量約 20萬平米，除富民服裝商務(wù)中心出租率較低外，其他出租率較高。租售狀況招商推廣策略項(xiàng)目 招商管理 賣點(diǎn) 使用媒體工貿(mào)大廈 單位統(tǒng)一招商，代業(yè)主出租毗鄰老服裝商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越 ——龍泉商業(yè)廣場 龍泉物業(yè)統(tǒng)一招商 毗鄰老服裝商業(yè)中心 樓體戶外中輝大廈 中輝物業(yè)統(tǒng)一招商 老服裝商業(yè)中心附近 樓體戶外喜來登商貿(mào)中心 嘉享商業(yè)經(jīng)營管理公司 —— 樓體戶外都市華庭 龍泉物業(yè)統(tǒng)一招商 鎮(zhèn)中心片區(qū)、繁華地段 樓體富民服裝商務(wù)中心—— 踞核心地段 寫財富故事、新虎門商圈、便利交通、完善配套，富民續(xù)寫財富故事 樓體戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)、報廣黃河商業(yè)中心 黃河地產(chǎn)招商部核心地段、便利交通、完善配套樓體戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)、報廣已進(jìn)駐企業(yè)情況項(xiàng)目名稱 類 型工貿(mào)大廈 服裝、百貨、電子、美容、辦事處、律師、貿(mào)易龍泉商業(yè)廣場 服裝、貿(mào)易、廣告、設(shè)計、裝飾、辦事處中輝大廈 服裝、貿(mào)易喜來登商貿(mào)中心 貿(mào)易、保險、食品、辦事處、數(shù)碼科技都市華庭 實(shí)業(yè)、環(huán)保、服裝、貿(mào)易富民服裝商務(wù)中心 貿(mào)易、電子、辦事處黃河商業(yè)中心 — 未租 —小結(jié)8 目前在虎門鎮(zhèn)區(qū)專門的寫字樓數(shù)量并不多，大部分寫字樓 缺少專業(yè)的物業(yè)管理公司 。8 虎門現(xiàn)有的寫字樓由專業(yè)地產(chǎn)公司專門開發(fā)的比例并很低。8 虎門鎮(zhèn)區(qū)對寫字樓檔次的需求區(qū)間較大，租金從 25元到 50元都存在市場， 銷售價格維持在 6000元 /㎡左右 ，但消化速度不快。8 周邊配套完善，商業(yè)繁榮的寫字樓出租率相當(dāng)高，如喜來登商貿(mào)中心、都市華庭等。8 目前虎門還 沒有主題鮮明、配套豪華、經(jīng)營有效 的頂級商務(wù)寫字樓。市場調(diào)研總結(jié)虎門寫字樓發(fā)展前景l(fā) 四大發(fā)展?fàn)恳Ψb產(chǎn)業(yè)新區(qū)規(guī)劃 輕軌引領(lǐng)城市升級項(xiàng)目所在片區(qū)是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，擁有眾多政策利好，極具發(fā)展前景！項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢明顯！8 要想在市場上保持領(lǐng)先，必須要有l(wèi) 主題性l 品質(zhì)感l(wèi) 身份感l(wèi) 商務(wù)配套寫字樓市場結(jié)論從調(diào)研結(jié)果看，虎門寫字樓市場發(fā)展不充分，且被商住樓等嚴(yán)重分化，市場的規(guī)范運(yùn)作尚需做足功課。進(jìn)駐企業(yè)呈服裝產(chǎn)業(yè)占壓倒多數(shù)，本項(xiàng)目同樣具有依賴于服裝等相關(guān)行業(yè)的支撐，因而產(chǎn)品的設(shè)計要依據(jù)目標(biāo)客戶需求。寫字樓呈圍繞服裝商業(yè)中心零散分布，規(guī)模效應(yīng)及聯(lián)動不明顯。要想在市場上脫穎而出，必須首先通過包裝樹立項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)形象。先樹形象吃透市場風(fēng)險估足p虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況p虎門 服裝產(chǎn)業(yè)概況p虎門寫字樓市場概況p項(xiàng)目定位p營銷推廣策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)鍵詞：? 主題商務(wù)? 規(guī)模? 地標(biāo)216。建筑高度： 80m(20層 )；216。總用地面積： ㎡216?？偨ㄖ娣e： ㎡216。1～ 5層裙樓建筑面積： ㎡， 服裝主題商業(yè)經(jīng)營216。辦公樓 6～ 20層： ㎡216。室外停車場面積： 9410㎡，停車數(shù)： 368部項(xiàng)目地理位置216。位于虎門大道上 ；216。新富民服裝商圈 核心地段 ；216。廣深高速進(jìn)入虎門的必經(jīng)之地、 門戶 ；216。與虎門汽車總站、輕軌站咫尺之遙 ；關(guān)鍵詞：? 新富民商圈核心?虎門大道、虎門門戶龍泉商業(yè)廣場設(shè)計大廈本項(xiàng)目富民服裝商務(wù)中心都市華庭工貿(mào)大廈中輝大廈黃河中心大廈喜來登商貿(mào)中心—— 項(xiàng)目平面設(shè)計規(guī)則實(shí)用，通線流暢，采光良好，利于打造高端寫字樓產(chǎn)品?！?寫字樓單間規(guī)整、間隔方正，有利于銷售；項(xiàng)目平面布局S（優(yōu)勢）： W（劣勢）：O（機(jī)會）：O虎門寫字樓市場供應(yīng)量少，供應(yīng)產(chǎn)品一般；O虎門市場上同類型項(xiàng)目少，項(xiàng)目定位差異性優(yōu)勢明顯；O虎門成熟的服裝產(chǎn)業(yè)為項(xiàng)目帶來契機(jī)；T（威脅）：T富民服裝中心寫字樓存貨量大，在租金和售價上對項(xiàng)目形成壓力；T其他投資型產(chǎn)品已在大范圍進(jìn)行宣傳推廣，吸引投資客戶觀望期待。SWOT分析S新服裝商圈中心位置；S進(jìn)入虎門門戶地段，昭示性超強(qiáng)；S廣深高速出入口、汽車總站盡在咫尺；W整體形象檔次較低；W規(guī)模小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，形成影響力W無法與周邊項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營競爭，未來經(jīng)營風(fēng)險巨大，經(jīng)營前景經(jīng)不起投資者推敲。項(xiàng)目優(yōu)勢點(diǎn)突出 “ 地段 + 服裝產(chǎn)業(yè) ” ！項(xiàng)目必須最大化優(yōu)勢，抓住機(jī)會，閃電突破！規(guī)避整體形象差問題，借勢服裝產(chǎn)業(yè)商圈，將本項(xiàng)目塑造成 “服裝產(chǎn)業(yè)商務(wù)中心 ” ！利用項(xiàng)目地段優(yōu)勢，強(qiáng)打高投資性，結(jié)合銷售方式創(chuàng)新，進(jìn)行銷售閃電戰(zhàn)。項(xiàng)目價值點(diǎn)項(xiàng)目價值點(diǎn)項(xiàng)目價值點(diǎn)地段價值地段價值服裝主題價值服裝主題價值地段價值解析l 商務(wù)辦公講究便利性、商務(wù)配套性及身份感；l地標(biāo)門戶物業(yè)往往帶來工作的便利、身份的象征；地段價值l 廣深莞輕軌 200米l虎門港 15分鐘；l虎門汽車客運(yùn)總站100米；l廣深高速出入口300米； l虎門大道樞紐地段身份感服裝主題價值解析l “服裝 ”是虎門的支柱產(chǎn)業(yè)， “富民 ”在虎門，就是錢生錢的代名詞；l新老富民的交替及發(fā)展趨勢是服裝產(chǎn)業(yè)的前景方向；服裝主題價值l本項(xiàng)目屬于 “新富民 ”核心區(qū)域 ，周邊服裝商城日益增加；l 服裝行業(yè)的商務(wù)辦公需求在片區(qū)日益增加；服裝主題商務(wù)結(jié)論本項(xiàng)目位置所在 :⊙ 處在虎門的 新富民服裝商圈核心 ；⊙ 位于高速出入口，為周邊多個鎮(zhèn)區(qū) 進(jìn)入虎門的必經(jīng)之地 ；⊙ 廣深莞輕軌在所在區(qū)域經(jīng)過 ,城市主干道、總站 就在旁邊；⊙ 虎門大道，處于規(guī)劃中的 城市發(fā)展主軸線 ；⊙ 臨近商業(yè)中心區(qū)； …… 綜合地塊面積考慮判斷一塊土地的價值可以有三方面 , 第一 :地段 , 第二 :地段 , 第三 :地段 . 李嘉誠關(guān)鍵詞： 新富民 + 虎門門戶 + 升值潛力 項(xiàng)目定位富民服裝雙子城屬性定位：新富民 首席服裝商務(wù)總部形象定位：新富民中心 虎門門戶地標(biāo)如何擺脫形象檔次的負(fù)面影響？如何在眾多寫字樓中脫穎而出？如何契合項(xiàng)目定位樹立項(xiàng)目形象？提升產(chǎn)品附加值提升產(chǎn)品附加值產(chǎn)品定位提升產(chǎn)品附加值建議拔高 服務(wù)水準(zhǔn)提高 硬件檔次改善 內(nèi)部環(huán)境強(qiáng)化 公共空間內(nèi)外兼修 軟硬兼施在有限、可改造范圍內(nèi)打造客戶所需的專屬、便利、私享、優(yōu)越的辦公物業(yè)！公共空間l 樓體燈光工程l 入口大堂設(shè)計l 首層電梯廳設(shè)計l 樣板層裝修l 外部廣場環(huán)境l 空中園林l 公共空間設(shè)計l ……l 樓體燈光工程利用夜晚燈光效果彌補(bǔ)項(xiàng)目外立面形象不足，增強(qiáng)展示性結(jié)合樓頂造型，可 運(yùn)用雷射燈光映射出項(xiàng)目 LOGO、名稱等增加項(xiàng)目的展示性。大堂可 設(shè)置信息發(fā)布平臺 ，體現(xiàn)商務(wù)化功能。 培植綠色植物，設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，體現(xiàn)生態(tài)的商務(wù)氛圍。l 入口大堂設(shè)計寫字樓的第二形象，第二張名片l 首層電梯廳設(shè)計訪客接觸最多的場所，提升寫字樓檔次的重要因素l 樣板層裝修體驗(yàn)式營銷，充分體驗(yàn)硬件條件、項(xiàng)目優(yōu)勢樣板層展示，客戶可 直觀感受項(xiàng)目品質(zhì)，提高價值預(yù)期。l 空中花園體現(xiàn)新穎的生態(tài)理念將寫字樓架空層開辟為公共休