【正文】 :3128 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 28 一月 202312:13:31 下午 12:13:31一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2112:13:3112:13:31January 28, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。IEO國際社區(qū)東田 君匯中央商業(yè)紅嶺 興業(yè)裝飾城東田 臺灣風(fēng)情街盈鋒 優(yōu)質(zhì)商業(yè)街區(qū) )商業(yè)項目寫字樓項目主要品牌開發(fā)商合作商業(yè)項目佳兆業(yè) 虎 門 商 務(wù) 地 標”導(dǎo)示牌燈桿旗信息發(fā)布途徑現(xiàn)場包裝及戶外廣告圍墻廣告戶外廣告投資手冊現(xiàn)場物料及媒體廣告報紙廣告活動營銷 地鋪推廣三級市場推廣舉辦產(chǎn)品推介會舉辦中原三級市場推介會深圳、廣州中原各地鋪作針對性推廣產(chǎn)品推介會第三階段：蓄客認籌期階 段劃分 階 段目 標 階 段主 題蓄客認籌期 第一步：價 值 支撐樣 板 層 、大堂開放，提升項 目在客 戶 心里的 預(yù) 期價值體 驗 式 營銷 ，直 觀 感受 項 目品 質(zhì) ！第二步：定位支撐契合 項 目定位的品牌企 業(yè)高 調(diào)發(fā) 布 簽約訊 息， 舉辦大型 簽約 活 動 ，引 發(fā)輿論持 續(xù)熱 度高租金租 約 炒作、增加客 戶認 同！地點：銷售現(xiàn)場活動主題：品牌企業(yè)簽約儀式物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點心、小禮品等系列物料活動：活動演出、抽獎目的：營造現(xiàn)場氣氛、聚集人氣第四階段：開盤熱銷期階 段劃分 階 段目 標 階 段主 題開 盤熱銷 期 開 盤 期 通 過 盛大的開 盤 活 動 ，集中引爆客 戶 ，最大量 銷 售 盛大開 盤 ！持 續(xù)熱銷采取 “ 小幅快 漲 ” ，渲染開 盤 后火爆 搶購 、 熱銷 的氛 圍 ，持 續(xù)升溫，加速去 貨 速度持 續(xù)熱銷！地點：銷售現(xiàn)場活動主題：公開發(fā)售物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點心、小禮品等系列物料活動：活動演出、抽獎目的：營造現(xiàn)場氣氛、聚集人氣第五階段：尾貨銷售期階 段劃分 階 段目 標 階 段主 題尾 貨銷 售期 完成剩余尾 貨 的 處 理 業(yè) 主答 謝 酒會品牌企 業(yè) 入 駐地點：銷售現(xiàn)場活動主題：業(yè)主答謝酒會、品牌企業(yè)入駐物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點心、小禮品活動：文藝演出、抽獎目的：以 “業(yè)主答謝酒會 ”為名宣傳老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施，推動尾盤銷售。? 首期可在低、中各選擇 10個樓層推廣分隔單元：注：其他樓層銷控宣傳口徑為整層推廣或已訂已售。銷售思路 —— 雙重收益、雙重保險營銷要點概述營銷要點一8 改變形象差負面影響，拔高項目整體形象；營銷要點 二8 項目價值點挖掘，差異化支撐項目定位；營銷要點 三—— 確立項目寫字樓定位及高端形象，并通過物料設(shè)計、媒體推廣、現(xiàn)場包裝等進行形象延展、應(yīng)用；—— 體驗式營銷、公共空間裝修配套等產(chǎn)品附加值支撐項目定位，引導(dǎo)客戶對項目的價值預(yù)期；——“ 保底收益 +租金 ”型銷售模式，利用雙重收益的投資引導(dǎo)，降低投資客戶對項目價格的抗性； —— 利用項目地段、高端定位，快速引進 12家品牌企業(yè)，利用品牌企業(yè)的知名度強勢推廣，反過來強化項目形象和高端定位；—— 劃分樓層，整層、散售相結(jié)合，預(yù)留議價空間，快速去貨、回籠資金；8 “ 保底 +租金 ” 、招商點晴、大單銷售；銷售策略之一 定價策略價格定位具體見提交的價格表(寫字樓 )的銷售價格： 5800 ~6000元 /㎡價格制定依據(jù)樓盤 出租價格（ 元 /㎡ ）工貿(mào)大廈 2530龍泉商業(yè)廣場 2040中輝大廈 25喜來登商貿(mào)中心 2835都市華庭 3035設(shè)計大廈 2535富民服裝商務(wù)中心 2050創(chuàng)豐商業(yè)大廈 2540黃河中心大廈 未 知從左邊表中可以看出，虎門寫字樓的租金已經(jīng)達到了最低 20元 /㎡ ， 最高50元 /㎡但虎門寫字樓市場租金普遍在 2530左右，本項目在客戶心理的形象較差，前期形象引導(dǎo)下，可實現(xiàn) 35左右的租金價格；寫字樓市場一般的回報率比商鋪高，東莞市場商鋪的回報率普遍在 56%，寫字樓市場的回報在 78%按照回報率計算價格： 寫字樓售價 = 35 12 / 7％ =6000元 /㎡銷售策略之二 “ 保底 +租金 ” 保障投資者雙重收益1. 前三年為靜淡守候期，所有寫字樓進行 保底 +租金 銷售，提供 3年保底租金收益，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%保底租金，自交樓后按季度返還客戶；2. 客戶可選擇在總價中一次性扣除 3年保底收益， 按 18%直接抵扣 ；3. 返還的 3年期間，租金收益照樣歸投資客戶所有，即除了保底收益外，若寫字樓出租，可獲得額外租金收益， 一次投入、雙重收益 ；4. 返還的 18%收益體現(xiàn)在售價中，虛增寫字樓銷售價格；5. 3年內(nèi)開發(fā)商保留招商及經(jīng)營權(quán)利；例如：保障底價 6000元 /㎡條件下，保底策略后的面價為6000 247。 隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前寫字樓開始出現(xiàn)局部緊俏，主要原因是部分檔次較高的寫字樓因前期銷售時被賣散，導(dǎo)致部分需求面積較大的實力型企業(yè)難以找到統(tǒng)一業(yè)主的大面積單位。寫字樓客戶定位買 由于寫字樓屬于商用物業(yè)，主要的購買客戶為投資客，根據(jù)中原調(diào)查，最近三年銷售的寫字樓中，投資客約占 65%，這部分投資客主要為市場中的職業(yè)房地產(chǎn)投資者。物業(yè)管理中心保安 保潔 綠化 工程門崗巡視 消防監(jiān)控中心 車輛管理 電梯維護 電氣維護 空調(diào)維護 ………VIP服務(wù)—— 細化寫字樓單間的分割，將單位面積劃分到盡量小，有利于銷售。 培植綠色植物，設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，體現(xiàn)生態(tài)的商務(wù)氛圍。硬件檔次改善 項目價值點項目價值點項目價值點地段價值地段價值服裝主題價值服裝主題價值地段價值解析l 商務(wù)辦公講究便利性、商務(wù)配套性及身份感；l地標門戶物業(yè)往往帶來工作的便利、身份的象征；地段價值l 廣深莞輕軌 200米l虎門港 15分鐘；l虎門汽車客運總站100米；l廣深高速出入口300米； l虎門大道樞紐地段身份感服裝主題價值解析l “服裝 ”是虎門的支柱產(chǎn)業(yè)， “富民 ”在虎門，就是錢生錢的代名詞；l新老富民的交替及發(fā)展趨勢是服裝產(chǎn)業(yè)的前景方向；服裝主題價值l本項目屬于 “新富民 ”核心區(qū)域 ，周邊服裝商城日益增加；l 服裝行業(yè)的商務(wù)辦公需求在片區(qū)日益增加；服裝主題商務(wù)結(jié)論本項目位置所在 :⊙ 處在虎門的 新富民服裝商圈核心 ；⊙ 位于高速出入口，為周邊多個鎮(zhèn)區(qū) 進入虎門的必經(jīng)之地 ；⊙ 廣深莞輕軌在所在區(qū)域經(jīng)過 ,城市主干道、總站 就在旁邊；⊙ 虎門大道，處于規(guī)劃中的 城市發(fā)展主軸線 ；⊙ 臨近商業(yè)中心區(qū)； …… 綜合地塊面積考慮判斷一塊土地的價值可以有三方面 , 第一 :地段 , 第二 :地段 , 第三 :地段 . 李嘉誠關(guān)鍵詞： 新富民 + 虎門門戶 + 升值潛力 項目定位富民服裝雙子城屬性定位：新富民 與虎門汽車總站、輕軌站咫尺之遙 ；關(guān)鍵詞：? 新富民商圈核心?虎門大道、虎門門戶龍泉商業(yè)廣場設(shè)計大廈本項目富民服裝商務(wù)中心都市華庭工貿(mào)大廈中輝大廈黃河中心大廈喜來登商貿(mào)中心—— 項目平面設(shè)計規(guī)則實用，通線流暢，采光良好，利于打造高端寫字樓產(chǎn)品。室外停車場面積： 9410㎡，停車數(shù)： 368部項目地理位置216?？傆玫孛娣e： ㎡216。寫字樓呈圍繞服裝商業(yè)中心零散分布，規(guī)模效應(yīng)及聯(lián)動不明顯。8 周邊配套完善，商業(yè)繁榮的寫字樓出租率相當高，如喜來登商貿(mào)中心、都市華庭等。 富民服裝商務(wù)中心 入口形象寫字樓外立面電梯廳8 創(chuàng)豐商業(yè)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團8 建成使用時間： 2023年規(guī)模：寫字樓建筑面積 ㎡8 樓層數(shù)： 12層8 功能分布： 2層為商場， 4層為