【正文】 31 下午 12:13:31一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 2112:13 下午 一月 2112:13January 28, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。百達(dá)中心東莞中原商業(yè)項目形象東莞中原商業(yè)項目形象南峰中心盈鋒中心財富廣場環(huán)球金融中心THANKS為您，我做到！謝 謝一月 2112:13:3112:1312:13一月 21一月 2112:13 12:1312:13:31一月 21一月2112:13:312023/1/28 12:13:31? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。東田麗園商業(yè)同方 中央豪門遠(yuǎn)大 高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)剩余貨量，后期提價加推中區(qū)拿出 3層， 11～ 13層低區(qū)拿出 3層， 6～ 8層高區(qū)拿出 2層， 16～ 17層銷售策略之五 零整結(jié)合高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)后期加推，同樣整、零結(jié)合1 13層只針對整層或半層客戶11層散戶零售6～ 8層散戶零售1 17層只針對整層或半層客戶216。用寫字樓市場客戶總結(jié)項目目標(biāo)客戶定位8 本地及外地投資客核心客戶群8 駐虎門的服裝企業(yè)8 重點客戶群8 游離客戶群本地自用的客戶p 零散的本地投資客 …………………… 比例約 55%p 外地（包括外籍）投資客（集團(tuán)） … 比例約 10%p 自用的本地企業(yè) ……………………… 比例約 25%p 自用的大型企業(yè)駐虎門機(jī)構(gòu) ………… 比例約 10%客戶的需求關(guān)注的因素客戶比例客戶類型消化面積價格承受能力數(shù)量比例 營銷特征 客戶特點大客戶 整層以 上 強(qiáng) 小被動、被動、 刁鉆集團(tuán)決策共享程度高注重形象追求個盤風(fēng)格價值核算思維主流客戶100500 中 中 有追隨喜好追求性價比資本運作傾向價值核算思維基礎(chǔ)客戶 80100 弱 大主動主動注重實際利益對價格敏感有投資目的關(guān)注區(qū)域價值基礎(chǔ)客戶主流客戶大客戶客戶規(guī)律p虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況p服裝產(chǎn)業(yè)概況p寫字樓市場概況p項目定位p營銷推廣策略總體營銷思路總體原則 —— 銷售為主，招商點睛216?！?減小單位面積、減小總價、降低投資門檻；平面布局定位寫字樓項目與商鋪一樣，目標(biāo)客戶總是很明顯的分為三類：第一類是只買不用的第二 類是只用不買的（租）第三類是買了自用的。內(nèi)部環(huán)境強(qiáng)化 —— 寫字樓單間規(guī)整、間隔方正，有利于銷售；項目平面布局S（優(yōu)勢）： W（劣勢）：O（機(jī)會）：O虎門寫字樓市場供應(yīng)量少，供應(yīng)產(chǎn)品一般；O虎門市場上同類型項目少，項目定位差異性優(yōu)勢明顯；O虎門成熟的服裝產(chǎn)業(yè)為項目帶來契機(jī)；T（威脅）：T富民服裝中心寫字樓存貨量大，在租金和售價上對項目形成壓力；T其他投資型產(chǎn)品已在大范圍進(jìn)行宣傳推廣，吸引投資客戶觀望期待?？偨ㄖ娣e： ㎡216。8 目前虎門還 沒有主題鮮明、配套豪華、經(jīng)營有效 的頂級商務(wù)寫字樓。 布局特點： 布點在各大服裝商場周邊 …..216。結(jié)論p虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況p虎門 服裝產(chǎn)業(yè)概況p虎門寫字樓市場概況p項目定位p營銷推廣策略l寫字樓分布情況中心片區(qū)： 以工貿(mào)大廈、龍泉商業(yè)廣場、中輝大廈、黃河中心大廈四大項目組成寫字樓最集中的區(qū)域；?臨商業(yè)中心企業(yè)進(jìn)駐多，已形成一定規(guī)模效應(yīng)；?周邊區(qū)域形象、物業(yè)檔次不高外延片區(qū)： 喜來登商貿(mào)中心、都市華庭、設(shè)計大廈等?區(qū)域形象良好、配套檔次較高新規(guī)劃片區(qū)： 富民服裝商務(wù)中心及本項目；?政府重點規(guī)劃區(qū)域，配套及形象優(yōu)越；?隨著新區(qū)建設(shè)，物業(yè)價值會大幅提升。劣勢： 知名度不及富民批發(fā)市場高； 市場經(jīng)營模糊：市場定位以批發(fā)為主，零售為輔，事實上批發(fā)客戶不多； 周邊市場瓜分經(jīng)營份額。； 租 金 : 80350元 /㎡ /月216。租 期： 15年216。鋪位數(shù)量 : 1400余個216。 鋪位數(shù)量 : 1500余間216。 從城市規(guī)劃來看，項目位于虎門 CBD片區(qū)，為城市未來發(fā)展的核心，同時鄰近虎門的商務(wù)、商業(yè)軸線，項目有一定發(fā)展空間。發(fā)展規(guī)劃 :未來虎門將形成 服裝銷售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應(yīng)商圈 ,環(huán)高速新商圈 三大服裝商圈；216。 l發(fā)展階段1993年 “ 富民商業(yè)大廈 ” 開業(yè)，之后鎮(zhèn)政府提出 “ 鼓勵 —— 引導(dǎo) —— 扶持 —— 推進(jìn) —— 壯大 —— 提高 ” 的思路， 服裝產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。l產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引導(dǎo)加工貿(mào)易企業(yè)向研發(fā)、設(shè)計、品牌塑造、銷售、售后服務(wù)等內(nèi)容延伸?！兑?guī)劃》中強(qiáng)調(diào)虎門在珠三角發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，城市發(fā)展前景廣闊。 將為寫字樓 “ 輸血 ” ?；㈤T經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)虎門主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走勢虎門鎮(zhèn)實施內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)并進(jìn)、工商并舉戰(zhàn)略，近幾年各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈良好發(fā)展態(tài)勢；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長也對貢獻(xiàn)很大，上半年全鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 ，同比增長 %，增幅提高 。虎門以虎門鎮(zhèn)為中心的西部發(fā)展軸以東莞城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸以常平鎮(zhèn)為中心的東部發(fā)展軸東莞市城市發(fā)展軸線及支點城市東莞市城市發(fā)展軸線及支點城市虎門城市發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略公布時間 主要內(nèi)容2023616 虎門北柵擬建歷史文化公園2023619 虎門大學(xué)城建在威遠(yuǎn)島2023623 虎門制定服裝產(chǎn)業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃2023622 虎門二橋項目工程資金落實 莞到番禺拉近 10公里2023717 虎門國際會展中心年內(nèi)動建2023721 虎門 20多億打造交通大動脈2023728 R2線 2023年底建成通車試運行2023727 虎門建成首個動漫商城2023827 虎門將建服裝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意設(shè)計孵化園202383 香港理工大學(xué)虎門洽談開分校202384 虎門首個煤碼頭下月試 “ 營業(yè) ”2023922 虎門國際購物中心奠基l近期虎門重點建設(shè)規(guī)劃信息小結(jié)：城市建設(shè)進(jìn)一步完善，吸引力將不斷增強(qiáng)！隨著在廣深港客運專線、穗莞深軌道專線、輕軌 R2及沿江高速公路的建設(shè)，虎門將增加更加便捷的現(xiàn)代化軌道交通和公路交通。服裝產(chǎn)業(yè)龐大，衍生辦公需求市場l全鎮(zhèn)工商注冊服裝加工企業(yè) 2023多家，全鎮(zhèn)服裝生產(chǎn)量達(dá)到 2億件（套），銷售總額近 140億元。l壯大階段進(jìn)入 21世紀(jì)，虎門服裝已由 “ 量 ” 的積累開始上升到 “質(zhì) ” 的突破。規(guī)劃項目： 富民國際商貿(mào)城、富民服裝商務(wù)中心二期配套市場、富民精品鞋城、富民創(chuàng)豐服裝商務(wù)中心、富民國際大酒店、虎門新客運總站七大項目， 占地逾百萬平方米，投資額數(shù)十億元。虎門中心片區(qū)發(fā)展規(guī)劃虎門大道：虎門城市商務(wù)、商業(yè)軸線老商業(yè)中心新商業(yè)中心虎門大道中心片區(qū)新政中心區(qū) 按虎門政府的戰(zhàn)略布署，未來虎門將形成服裝銷售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應(yīng)商圈 ,環(huán)高速新商圈三大服裝商圈，服裝行業(yè)以三個主要商業(yè)焦點為中心發(fā)散性分布 。 物業(yè)管理費： 一般為業(yè)主繳納，含在租金中216。物業(yè)管理費：216。免 租 期： 視租期長短而定，一般在 5個月以下基礎(chǔ)指標(biāo)分析鋪位規(guī)劃內(nèi)部格局商場走道商場大堂規(guī)劃合理富民國際布料交易中心216。售 價： 218萬元 /㎡216。 的經(jīng)營管理； l富民布料交易中心優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，交通便利?；㈤T寫字樓布局現(xiàn)狀小結(jié)：形成中心向外擴(kuò)張的發(fā)展路徑。 企業(yè)特點： 進(jìn)駐企業(yè)以服裝布料等相關(guān)行業(yè)為主 ….8 富民服裝商務(wù)中心 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團(tuán)8 建成使用時間： 2023年 3月8 規(guī)模：寫字樓建筑面積 10萬 ㎡8 樓層數(shù)： 23層8 功能分布： 負(fù) 1到 8樓為商業(yè)， 921層寫字樓， 2223層為中國時尚創(chuàng)意中心；寫字代表個案分析l寫字樓銷售價格明細(xì)07年 1月價格：名 稱 漲價 原價 現(xiàn)價 備 注寫字樓 600元 /㎡ 6200元 /㎡ 6800元 /㎡ 先交 30%訂金，可以分期付款，但要求在大樓封頂前付清樓層 單價（元 / m2） 樓層 單價（元 / m2）9樓 11800 16樓 1320010樓 12023 17樓 1340011樓 12200 18樓 1360012樓 12400 19樓 1380013樓 12600 20樓 1400014樓 12800 21樓 1420015樓 13000 22樓07年 10月后，處理尾貨價格：富民服裝商務(wù)中心 寫字樓租金明 細(xì) 表（ 單 位：元 /月 /㎡）樓 層 第一年前半年第一年后半年 第二年 第三年 第四年 第五年10～21樓 0 30 38 48由富民根據(jù)市 場 反 應(yīng) 適當(dāng)調(diào) 整 合 同 期： 5年 押 金： 建筑面積 50㎡以內(nèi)， 2萬元 /間； 50～ 100㎡以內(nèi)， 3萬元 / 間； 100㎡以上， 4萬元 /間；l寫字樓租金價格明細(xì)富民服裝商務(wù)中心 銷售形式： 先租賃，后銷售合 同： 自簽訂租賃合同之日起至 2053年止。市場調(diào)研總結(jié)虎門寫字樓發(fā)展前景l(fā) 四大發(fā)展?fàn)恳Ψb產(chǎn)業(yè)新區(qū)規(guī)劃 輕軌引領(lǐng)城市升級項目所在片區(qū)是政府重點打造