【正文】 目標(biāo)人群，我們的營銷推廣思路重點(diǎn)就是如何在產(chǎn)品和客群之間產(chǎn)生互動，使產(chǎn)品有力的來支撐項(xiàng)目形象，同時又讓形象有效的宣傳產(chǎn)品。v我們的戶型設(shè)計(jì)，在確保私密性基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)入戶花園、陽臺、局部退臺等處理，注重內(nèi)部空間與外部空間的相互交流，達(dá)到天人合一的至高境界。格林春城業(yè)內(nèi)人士研討會；事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動 營銷銷售策略事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動 營銷中建會員俱樂部利用中建現(xiàn)有項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)業(yè)主，以及業(yè)主極具說服力的口碑傳播，以客戶會活動、社區(qū)活動等情感聯(lián)絡(luò)方式，先在品牌客戶中制造第一波營銷攻勢。銷售進(jìn)程階段 時間 推盤量 營銷重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 預(yù)計(jì)銷 售項(xiàng)目導(dǎo)入期2個月／v中建 /新紀(jì)元房產(chǎn)品牌的延續(xù)v聯(lián)合城西板塊其他樓盤，聯(lián)合進(jìn)行 “ 城西” 板塊的熱抄v格林春城 “ 適宜居住，充滿故事的小城 ”項(xiàng)目主形象展示v市區(qū)海曙區(qū)交通樞紐點(diǎn)設(shè)立市區(qū)銷售中心，開始形象展示v銷售人員專業(yè)培訓(xùn)，崗位安排，銷講培訓(xùn)等v中建 /新紀(jì)元品牌形象塑造v“ 城西 ” 最適宜居住區(qū)塊特質(zhì)的確立v格林春城主形象出街全寧波大市 ／銷售進(jìn)程控制階段 時間 推盤量 銷售重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 預(yù)計(jì)銷售項(xiàng)目預(yù)熱期2個月／v成立中建會，開始審核客戶資格并發(fā)放 VIP卡，進(jìn)行前期客戶積累v現(xiàn)場設(shè)立售樓中心、情景體驗(yàn)館，樣板房、樣板景觀區(qū)等v開始接受客戶預(yù)訂v 配合完成開盤前大型公關(guān)活動 “ 格林春城 — 產(chǎn)品說明會 ” 、 “ 格林春城 —— 老電影欣賞會 ”以及 “ 格林春城 —— 童年另類游戲參與活動 ”v中建品牌形象展示v格林春城整體形象展示、樓盤形象定位 —— 小城故事多v格林春城的準(zhǔn)客戶積累及篩選全寧波大市預(yù)計(jì)客戶積累400600組銷售進(jìn)程控制階段 時間 推盤量 營銷重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 銷售預(yù)計(jì)項(xiàng)目公開引爆期3個月320套v開盤準(zhǔn)備與執(zhí)行v執(zhí)行體驗(yàn)式營銷v廣泛接待客戶，擴(kuò)大目標(biāo)客戶量v配合完成天一廣場 “ 格林春城 ” 形象展示演出活動v房展會形象展示，客戶積累v大型公關(guān)活動執(zhí)行 “ 格林春城 — 業(yè)內(nèi)人士研討會 ” 、 “ 準(zhǔn)客戶野外燒烤活動 ”v跟進(jìn)行業(yè)協(xié)會、公務(wù)員、老師等意見領(lǐng)袖銷售促進(jìn)，挖掘新客戶v后一批組團(tuán)前期宣傳與客戶積累v格林春城整體形象展示v會所、庭院、樣板房等現(xiàn)場實(shí)景體驗(yàn)v社區(qū)整體規(guī)劃、內(nèi)部配套設(shè)施，建筑風(fēng)格等v格林春城突出細(xì)節(jié)闡述：低密度、泛庭院、入戶花園、局部退臺等全寧波大市預(yù)計(jì)銷售23０套銷售進(jìn)程控制階段 時間 推盤量 營銷重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 銷售預(yù)計(jì)項(xiàng)目強(qiáng)銷期7個月370套v結(jié)合工程進(jìn)度，引導(dǎo)客戶庭院、中庭綠化、樣板房，執(zhí)行體驗(yàn)式營銷策略v在前期積累客戶中，日常電話、信件資料溝通，深度挖掘潛在客戶v與寧波大劇院合作冠名大型音樂演出，邀請業(yè)主或者意向比較明確客戶參加觀看。鑒于本案周邊的客戶數(shù)量有限，在中后期如何拓展新客戶，將是本案成功的關(guān)鍵。娛樂場所、酒店、餐飲飯店的形象展示254。當(dāng)?shù)匦羌壘频昊蛘吒邫n餐飲飯店254。同時實(shí)際銷售所針對的目標(biāo)客戶群（例如集團(tuán)客戶、投資客等），提供針對性的房源組團(tuán)。銷售策略分批銷售原則 v在工程進(jìn)度允許的情況下按景觀位置差異從劣到優(yōu)的順序分批銷售。讓項(xiàng)目的推廣過程中，充滿了新聞點(diǎn)，被不斷地關(guān)注。今天的無奈如今，城市越來越漂亮，低矮小院變成了高樓大宅，房子變大了，變漂亮了，但是親情、歡樂、融洽卻不見了。 資金有限 ，卻希望用它買到能吸引他的產(chǎn)品， 實(shí)用而有品位 。254。254。從營銷上考慮產(chǎn)品著重考慮兩個因素：254。解決客群問題254。 景觀房比例增大。 增加賣點(diǎn)。 庭院社區(qū)模型。 以行列式、半閉合式建筑排布圍合出規(guī)整的、溫馨的、庭院感強(qiáng)烈的組團(tuán)空間。 北高南低，兵營式排布254。物業(yè)管理應(yīng)突破自身是房地產(chǎn)附屬行業(yè)這一從屬性定位，把所服務(wù)的社區(qū)以及與社區(qū)內(nèi)人們工作、居家生活相關(guān)聯(lián)的整個服務(wù)領(lǐng)域作為主體對象，拓寬傳統(tǒng)意義上物業(yè)管理的概念，賦予全新的內(nèi)涵。 中庭廣場 ：廣場上以列陣的形式種植景觀樹，配合隨意穿插的灌木，擺放休閑桌椅，使空曠的廣場既疏朗、明凈，又不失大氣。庭院景觀構(gòu)建重生命力營造和可參與性實(shí)現(xiàn)254。其基本形式是一個或多個矩形平臺，將樓體劃分成為懸空的、露天的花園，并將室內(nèi)空間融入室外，室外空間導(dǎo)入室內(nèi)，形成多層次互動平臺，把中國院落的特征融合到現(xiàn)代庭院設(shè)計(jì)中，形成城市高層院落住宅。隨著城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，中國傳統(tǒng)住宅水平發(fā)展的趨勢逐漸被垂直的高層建筑打破。254。格林春城全面家居解決方案254。254。住宅設(shè)計(jì)有意識地結(jié)合格林春城目標(biāo)居住人群生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住需求。鑒于目前市場一次置業(yè)產(chǎn)品形式的單一陳舊，這種產(chǎn)品的考慮相信會有不錯的市場反應(yīng)。 挑高客廳254。 錯層露臺254。 各種形式的面積贈送（前庭后院，層層退臺，錯層露臺）254。）254。 入戶花園設(shè)計(jì)254。高檔住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的功能分區(qū)。254?！?090”政策的影響，必須保證 90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面爭取更多的利潤空間。創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新選擇。居住現(xiàn)狀 與父母同住；租房；居住狀況比較惡劣；對目前居住不滿意置業(yè)階段 一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的 婚房，住房儲備，獨(dú)立生活的開始，改善型置業(yè)客戶年齡 基本在 20~30歲人生態(tài)度依靠個人的拼搏購房，不愿做 “房奴 ”，不愿 “啃老 ”，對于居住與生活有著自己理解的人。O2：寧波整體市場較為平穩(wěn)，自主購房對高性價比，高品質(zhì)住宅需求旺盛。S5：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)多層住宅對于需求的有效刺激。錯位競爭 —— 從本案目前的配套及環(huán)境狀況來看，明顯還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣，雖然交通情況較好，地塊內(nèi)部環(huán)境也屬優(yōu)秀，但周邊居住環(huán)境不理想，配套低檔且不完善，多數(shù)配套利用不甚便利。教育 集仕港中心小學(xué)、集仕港中心幼兒園。交通環(huán)境： 北面聯(lián)豐路延伸段，直通市區(qū)，路面寬闊，基本無紅燈。254。區(qū)域內(nèi)開發(fā)檔次普遍偏低。開盤后一個月，高密度推廣沖擊市場，反復(fù)稱述性價比優(yōu)勢。西堤陽光產(chǎn)品配比與銷售情況254。254。開盤不足兩個月簽售已超過 80%。二期銷售中后期，報(bào)紙廣告投入明顯減少，對于項(xiàng)目剩下的大戶型，主要以實(shí)景樣板房、價格策略和各種優(yōu)惠的出臺為主。10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]風(fēng)景 100熱銷進(jìn)行時，一期多層僅剩十余套，欲購從速！盛世華城 06年度報(bào)紙推廣（續(xù) 2）06/14 東 南商 報(bào)百米超 闊棟 距，從此端到彼端，是 絕對 奢 華 的 風(fēng) 景和 絕對 私密的空 間高 層 特惠最后放送 I高 層 140m2以上享受相當(dāng)于契稅金 額 %優(yōu) 惠盛世 華 城 10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]盛世華城 06年度報(bào)紙推廣（續(xù) 1）03/16 寧波日 報(bào) 誰 能有此博大胸 懷 迎接璀璨陽光的雅量，非 百米 棟 距 方可 為 之？西城獨(dú)有高 層風(fēng) 景公 館 76—170 豪宅大 戲 激情上演盛世華城 76 m 2現(xiàn)代典雅陽光居所 進(jìn)入 11月后，該樓盤的簽售已基本停止。盛世華城二期下半年每周交易統(tǒng)計(jì)254。254。配套全部依賴北面大紅鷹學(xué)院。配套聯(lián)豐路、環(huán)城西路城市動脈連接， 15分鐘到達(dá)三江口。雙層中空玻璃。沒有地下停車。社區(qū)東高西低，二期規(guī)劃多層與高品質(zhì)點(diǎn)式低層。類比項(xiàng)目研究類比項(xiàng)目254。 參照以上觀點(diǎn)，促銷手段和價格策略可能成為 07年城西大部分中小體量樓盤的主旋律，小步快跑將成為自然選擇。市場未來供應(yīng)比較平穩(wěn)，絕大部分供應(yīng)集中在海曙姚江板塊和江北洪塘。聯(lián)豐板塊樓盤性價比最高，吸引年輕購房者最多，一次置業(yè)人群最多，去化最為迅速。除江北洪塘親親家園外，所有樓盤均為本地企業(yè)開發(fā)，沒有外地知名地產(chǎn)企業(yè)涉足城西開發(fā)。機(jī)場路以西成為居住的新重心，并向四個方向分散發(fā)展，四個區(qū)域次重心又各自形成鮮明的特色。 洪塘板塊的公寓價格上漲已成必然，有望在明后年沖擊 6000元 /平方米。面向養(yǎng)老、結(jié)婚居多江北，海曙、洪塘一帶的年青購房者，自主創(chuàng)業(yè)者石碶街道本地客戶占 70%以上，吸引部分海曙以南購房者，以為區(qū)域南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊弱勢 發(fā)展成型需要時間，世紀(jì)大道隔斷很大一部分購房者過多的投資客增加市場的不確定性規(guī)劃落后，難以矯正；各種配套檔次偏低，流動人口多，區(qū)域氣質(zhì)較差中高端需求潛力明顯不足，寧波大戶型滯銷最為嚴(yán)重的區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)劃落后，人員雜亂。板塊競爭狀況區(qū)域板塊分析科技園區(qū) 鄞州中心區(qū) 聯(lián)豐、城西 姚江、洪塘 石碶街道競爭力起點(diǎn)高，區(qū)域環(huán)境好，交通便捷，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。區(qū)域去化特征分析254。由于政策因素對于市場影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計(jì)的去化率僅為 59%，但已比較理想。周邊居住板塊群雄逐鹿， 板塊效應(yīng) 正在形成，住宅郊區(qū)化趨勢明顯。05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價比樓盤突圍，投機(jī)客大量退場，剩余投機(jī)客也轉(zhuǎn)短線投機(jī)為 長線投資 。開發(fā)商與購房者，朋友，還是敵人？254。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離 ‘最后算帳 ’的日子越來越近了。這是一部分人的觀點(diǎn)。建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，今年 6月份，全國 70個大中城市中有 8個城市新建住房的價格指數(shù)同比漲幅超過 10%。有人號召 “買房要 趁早 ”，有人號召， “三年 不買 房 ”。綜合性價比 成為考量項(xiàng)目的重要條件（生活配套、園林、價格等）254。政策引發(fā)的觀望和投資客的撤離，是供需雙雙下跌的主因。05年 10月至 06年 9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的 “呼吸節(jié)奏 ”明顯。254。影響人群 打造新城概念。254。可售戶數(shù) 7163戶，目前已售 4370戶，整體銷售率 61%，供求關(guān)系平穩(wěn)。小高層（高層）比例逐漸增加，并成為迅速去化的主力產(chǎn)品。254。城西板塊后續(xù)供應(yīng)（ — ）區(qū)域 /板塊 地塊 土地面積(平方米 ) 容積率 總建面(平方米 ) 樓面地價(元 /平方米 ) 預(yù)上市期海曙姚江 水上公園三期地塊 1b 42500 59500 2560 07年下半年水上公園三期地塊 1c 39900 63840水上公園三期地塊 1d 29600 50320江北姚江 香溪園地塊 14598 40849 2379 07年中東方威尼斯 Ⅱ 38694 洪塘 親親家園 4 40121 64194 1421 07年 4月頤和名苑 2 41247 65995 614 07年 6月姚江北側(cè) 3地塊 99084 158477 1800 07年底洪塘居住小區(qū) 4地塊 1697 2546 1250 07年底江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū) (一期 ) 4地塊 17357 46864 554 08年中期江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū) C區(qū) 6地塊 44698 67047 902 08年下半年機(jī)場路 機(jī)場路以東勝豐路以北 20239 34287 1400 07年中西湖花園以西 27944 47505 2303 07年 10月城西板塊后續(xù)供應(yīng)（ — ）續(xù)表區(qū)域 /板塊 地塊 土地面積(平方米 ) 容積率 總建面(平方米 ) 樓面地價(元 /平方米 ) 預(yù)上市期聯(lián)豐路集仕港集仕港聯(lián)豐路 1B 39791 59687 1320 07年底聯(lián)豐路延伸段北側(cè) 3號 30183(住 )13034(商 ) 3622026068 1000 08年初高橋 望童路北側(cè) 2號 7354 12134 1182 07年下半年慈城 楓灣家園二期 32374 40468 782 08年初海曙 塑料四廠 1地塊 8499 2 16998 2959 08年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 12 68860 128350 630 08年初經(jīng)濟(jì)適用房 3 84751 123862 630 08年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房 62 57217 92288 769 08年中下洪塘經(jīng)濟(jì)適用房 8 99714 99714 590 08年下半年254。 由于 07年初至年中，江東、科技園區(qū)、江北、鄞州中心區(qū)依然由高端樓盤領(lǐng)銜市場，整體城西板塊依然是高性價比購房者的天堂，綜合預(yù)上市產(chǎn)品和價格漲幅，聯(lián)豐一帶樓盤相比科技園區(qū)依然有 7~10萬元的單套差價。海曙姚江板塊價格有機(jī)會突破 6500元 /平方米（漲幅 8%），石碶板塊價格微升，洪塘板塊價格上升胎動明顯，但漲副取決于區(qū)域供求與板塊整體開發(fā)協(xié)調(diào)等諸多因素共同影響。耐森物業(yè)全權(quán)管理。全小面積規(guī)劃。中庭高層棟距 100米。有部分露臺設(shè)計(jì)。內(nèi)部配套幼兒園。多層價格范圍 3900—6000元 /平方米，均價 5200元 /平方米，別墅面積 244~311平方米，均價 7000元 /平方米。254。以上圖表反映出該盤今年下半年尾盤操作時期的每日價格均線。盛世華城 06年度報(bào)紙推廣01/06 寧波日 報(bào)誰 能 擁 有如此高 遠(yuǎn)視 界， 領(lǐng) 略爵世毫景無 級 境界？萬方原生自然中庭 規(guī) 劃， 360度無界 風(fēng) 景 視 野，盛世 華 城 — 風(fēng) 景 100，奢 華風(fēng) 景引 領(lǐng) 者西城獨(dú)有高層風(fēng)景公館 76—170 m 2王牌風(fēng)景大戶盛世華城 10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]03/10 東 南商