【正文】 娛樂場所、酒店、餐飲飯店的形象展示254。當(dāng)?shù)匦羌壘频昊蛘吒邫n餐飲飯店254。鑒于本案周邊的客戶數(shù)量有限，在中后期如何拓展新客戶，將是本案成功的關(guān)鍵。同時(shí)實(shí)際銷售所針對的目標(biāo)客戶群（例如集團(tuán)客戶、投資客等），提供針對性的房源組團(tuán)。銷售進(jìn)程階段 時(shí)間 推盤量 營銷重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 預(yù)計(jì)銷 售項(xiàng)目導(dǎo)入期2個(gè)月／v中建 /新紀(jì)元房產(chǎn)品牌的延續(xù)v聯(lián)合城西板塊其他樓盤，聯(lián)合進(jìn)行 “ 城西” 板塊的熱抄v格林春城 “ 適宜居住，充滿故事的小城 ”項(xiàng)目主形象展示v市區(qū)海曙區(qū)交通樞紐點(diǎn)設(shè)立市區(qū)銷售中心，開始形象展示v銷售人員專業(yè)培訓(xùn)，崗位安排，銷講培訓(xùn)等v中建 /新紀(jì)元品牌形象塑造v“ 城西 ” 最適宜居住區(qū)塊特質(zhì)的確立v格林春城主形象出街全寧波大市 ／銷售進(jìn)程控制階段 時(shí)間 推盤量 銷售重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 預(yù)計(jì)銷售項(xiàng)目預(yù)熱期2個(gè)月／v成立中建會(huì)，開始審核客戶資格并發(fā)放 VIP卡，進(jìn)行前期客戶積累v現(xiàn)場設(shè)立售樓中心、情景體驗(yàn)館，樣板房、樣板景觀區(qū)等v開始接受客戶預(yù)訂v 配合完成開盤前大型公關(guān)活動(dòng) “ 格林春城 — 產(chǎn)品說明會(huì) ” 、 “ 格林春城 —— 老電影欣賞會(huì) ”以及 “ 格林春城 —— 童年另類游戲參與活動(dòng) ”v中建品牌形象展示v格林春城整體形象展示、樓盤形象定位 —— 小城故事多v格林春城的準(zhǔn)客戶積累及篩選全寧波大市預(yù)計(jì)客戶積累400600組銷售進(jìn)程控制階段 時(shí)間 推盤量 營銷重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 銷售預(yù)計(jì)項(xiàng)目公開引爆期3個(gè)月320套v開盤準(zhǔn)備與執(zhí)行v執(zhí)行體驗(yàn)式營銷v廣泛接待客戶，擴(kuò)大目標(biāo)客戶量v配合完成天一廣場 “ 格林春城 ” 形象展示演出活動(dòng)v房展會(huì)形象展示，客戶積累v大型公關(guān)活動(dòng)執(zhí)行 “ 格林春城 — 業(yè)內(nèi)人士研討會(huì) ” 、 “ 準(zhǔn)客戶野外燒烤活動(dòng) ”v跟進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)、公務(wù)員、老師等意見領(lǐng)袖銷售促進(jìn)，挖掘新客戶v后一批組團(tuán)前期宣傳與客戶積累v格林春城整體形象展示v會(huì)所、庭院、樣板房等現(xiàn)場實(shí)景體驗(yàn)v社區(qū)整體規(guī)劃、內(nèi)部配套設(shè)施，建筑風(fēng)格等v格林春城突出細(xì)節(jié)闡述：低密度、泛庭院、入戶花園、局部退臺等全寧波大市預(yù)計(jì)銷售23０套銷售進(jìn)程控制階段 時(shí)間 推盤量 營銷重點(diǎn)工作 推廣重點(diǎn) 主攻區(qū)域 銷售預(yù)計(jì)項(xiàng)目強(qiáng)銷期7個(gè)月370套v結(jié)合工程進(jìn)度，引導(dǎo)客戶庭院、中庭綠化、樣板房，執(zhí)行體驗(yàn)式營銷策略v在前期積累客戶中，日常電話、信件資料溝通，深度挖掘潛在客戶v與寧波大劇院合作冠名大型音樂演出，邀請業(yè)主或者意向比較明確客戶參加觀看。銷售策略分批銷售原則 v在工程進(jìn)度允許的情況下按景觀位置差異從劣到優(yōu)的順序分批銷售。格林春城業(yè)內(nèi)人士研討會(huì)；事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動(dòng) 營銷銷售策略事件營銷體驗(yàn)營銷情感營銷互動(dòng) 營銷中建會(huì)員俱樂部利用中建現(xiàn)有項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)業(yè)主，以及業(yè)主極具說服力的口碑傳播，以客戶會(huì)活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)等情感聯(lián)絡(luò)方式，先在品牌客戶中制造第一波營銷攻勢。讓項(xiàng)目的推廣過程中，充滿了新聞點(diǎn)，被不斷地關(guān)注。v我們的戶型設(shè)計(jì)，在確保私密性基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)入戶花園、陽臺、局部退臺等處理，注重內(nèi)部空間與外部空間的相互交流，達(dá)到天人合一的至高境界。今天的無奈如今，城市越來越漂亮，低矮小院變成了高樓大宅，房子變大了，變漂亮了，但是親情、歡樂、融洽卻不見了。針對我們有這么多亮點(diǎn)設(shè)置的產(chǎn)品和一群在社會(huì)轉(zhuǎn)型期長大的目標(biāo)人群，我們的營銷推廣思路重點(diǎn)就是如何在產(chǎn)品和客群之間產(chǎn)生互動(dòng)，使產(chǎn)品有力的來支撐項(xiàng)目形象，同時(shí)又讓形象有效的宣傳產(chǎn)品。 資金有限 ，卻希望用它買到能吸引他的產(chǎn)品， 實(shí)用而有品位 。 好享受 ：在父母呵護(hù)下長大，走出校園進(jìn)入社會(huì)卻發(fā)現(xiàn)一切不象自己所想象，幾年擴(kuò)招，大學(xué)畢業(yè)等于失業(yè)；216。254。三利用城市交通規(guī)劃來展示項(xiàng)目的未來升值潛力，通過市場中的投資需求消化部分房源。254。v泛庭院 —— 大庭院概念，增進(jìn)鄰里親情，回歸純真年代。從營銷上考慮產(chǎn)品著重考慮兩個(gè)因素：254。解決本項(xiàng)目的產(chǎn)品問題254。解決客群問題254。 增加賣點(diǎn)。 景觀房比例增大。 庭院社區(qū)模型。 增加賣點(diǎn)。 景觀房比例增大。 庭院社區(qū)模型。254。 以行列式、半閉合式建筑排布圍合出規(guī)整的、溫馨的、庭院感強(qiáng)烈的組團(tuán)空間。 由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏，平面布置方案應(yīng)重點(diǎn)著手營造本小區(qū)內(nèi)向型的、具有吸引力的、以周邊高層住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。 北高南低，兵營式排布254?！耙徽臼椒?wù) ”。物業(yè)管理應(yīng)突破自身是房地產(chǎn)附屬行業(yè)這一從屬性定位，把所服務(wù)的社區(qū)以及與社區(qū)內(nèi)人們工作、居家生活相關(guān)聯(lián)的整個(gè)服務(wù)領(lǐng)域作為主體對象，拓寬傳統(tǒng)意義上物業(yè)管理的概念，賦予全新的內(nèi)涵。庭院物業(yè)管理增值服務(wù)254。 中庭廣場 ：廣場上以列陣的形式種植景觀樹，配合隨意穿插的灌木，擺放休閑桌椅，使空曠的廣場既疏朗、明凈，又不失大氣。 原生植物的保留與展示 ：園林的構(gòu)造往往破壞原生的植被形態(tài)，在景觀建筑規(guī)劃中可以考慮重建原有地貌下植被的構(gòu)成，例如江南河網(wǎng)縱橫下的蘆葦，柿、柳、桑，可以在整個(gè)園林環(huán)境中的一處集中體現(xiàn)展示，將來社區(qū)內(nèi)的居民也能力體會(huì)到地塊最初時(shí)候的原始風(fēng)貌。庭院景觀構(gòu)建重生命力營造和可參與性實(shí)現(xiàn)254。庭院空間下的園林造景思路254。其基本形式是一個(gè)或多個(gè)矩形平臺，將樓體劃分成為懸空的、露天的花園，并將室內(nèi)空間融入室外，室外空間導(dǎo)入室內(nèi)，形成多層次互動(dòng)平臺，把中國院落的特征融合到現(xiàn)代庭院設(shè)計(jì)中，形成城市高層院落住宅。因此， 庭院代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。隨著城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，中國傳統(tǒng)住宅水平發(fā)展的趨勢逐漸被垂直的高層建筑打破。核心競爭力： 通過全面家居解決方案，開發(fā)商能夠加強(qiáng)核心競爭力，擴(kuò)大與競爭對手的差距。254。為什么要提供全面家居解決方案254。格林春城全面家居解決方案254。湖景花園、中心區(qū)萬科項(xiàng)目都有精裝修的預(yù)期。254。住宅戶型設(shè)計(jì)：動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)，設(shè)計(jì)上采用 “大面寬、小進(jìn)深 ”的設(shè)計(jì)理念，戶型保持方正，明廚明衛(wèi)，保證自然采光和通風(fēng)，保證戶戶主臥、客廳朝景；每戶均 “多陽臺，面積贈(zèng)送 ”設(shè)計(jì)。住宅設(shè)計(jì)有意識地結(jié)合格林春城目標(biāo)居住人群生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住需求。 餐廳、客廳處東西向凈深極短254。鑒于目前市場一次置業(yè)產(chǎn)品形式的單一陳舊，這種產(chǎn)品的考慮相信會(huì)有不錯(cuò)的市場反應(yīng)。LOFT作為工業(yè)化與后現(xiàn)代主義碰撞所產(chǎn)生的藝術(shù)，如今總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論。 挑高客廳254。 灰空間254。 錯(cuò)層露臺254。低密度集合式住宅獨(dú)戶獨(dú)享 /躍層結(jié)構(gòu) /高挑空 /豪華主人房 /私密感強(qiáng)郊區(qū)主義 /園林景觀 /前庭后院 /生態(tài)環(huán)境 /鄰里文化社區(qū)配套 /低層低密度 /公寓式服務(wù) /親和鄰里 /睦鄰文化十大產(chǎn)品建議254。 各種形式的面積贈(zèng)送（前庭后院，層層退臺，錯(cuò)層露臺）254。 高層住宅新風(fēng)系統(tǒng)（ SARS之后流行）254。）254。 酒店式大堂，大堂物業(yè)助理配置254。 入戶花園設(shè)計(jì)254。 社區(qū)太陽能熱水。高檔住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的功能分區(qū)。實(shí)現(xiàn)品質(zhì)差異化254。254。254。“7090”政策的影響，必須保證 90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面爭取更多的利潤空間。泛庭院圍合街區(qū)。創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新選擇。為他們量身定制的產(chǎn)品關(guān)鍵詞：254。居住現(xiàn)狀 與父母同?。蛔夥?；居住狀況比較惡劣；對目前居住不滿意置業(yè)階段 一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的 婚房，住房儲備，獨(dú)立生活的開始，改善型置業(yè)客戶年齡 基本在 20~30歲人生態(tài)度依靠個(gè)人的拼搏購房，不愿做 “房奴 ”，不愿 “啃老 ”，對于居住與生活有著自己理解的人。T2：西區(qū)規(guī)劃、尤其是項(xiàng)目附近規(guī)劃缺乏興奮點(diǎn)。O2：寧波整體市場較為平穩(wěn)，自主購房對高性價(jià)比，高品質(zhì)住宅需求旺盛。W4：跨越杭甬高速，遠(yuǎn)離市區(qū)。S5：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)多層住宅對于需求的有效刺激。SWOT分析SWOT分析表優(yōu)勢 劣勢S1：后發(fā)效應(yīng)，項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殚_發(fā) “處女地 ”，規(guī)劃條件較好，未來看好。錯(cuò)位競爭 —— 從本案目前的配套及環(huán)境狀況來看，明顯還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣，雖然交通情況較好，地塊內(nèi)部環(huán)境也屬優(yōu)秀，但周邊居住環(huán)境不理想，配套低檔且不完善，多數(shù)配套利用不甚便利。銀行 中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、鄞州銀行、建設(shè)銀行。教育 集仕港中心小學(xué)、集仕港中心幼兒園。配套分析254。交通環(huán)境： 北面聯(lián)豐路延伸段，直通市區(qū)，路面寬闊，基本無紅燈。交通分析254。254。另外，針對本案生活配套的缺乏，在成本控制的控制與收益把握的情況下，需要建立一定是商業(yè)生活配套，來提升本案的競爭力。區(qū)域內(nèi)開發(fā)檔次普遍偏低。 50~60平方米 194戶為小高層單身公寓。開盤后一個(gè)月，高密度推廣沖擊市場，反復(fù)稱述性價(jià)比優(yōu)勢。9月 28日開盤至今銷售比較平穩(wěn)，相比偏僻的位置。西堤陽光產(chǎn)品配比與銷售情況254。熱銷廣告的運(yùn)用。254。西城十二庭院報(bào)紙推廣09/15 寧波日報(bào)西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時(shí)光 天一廣場 聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院交通 /購物 /教育 /醫(yī)療 /休閑09/22 寧波晚報(bào)西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時(shí)光即將開盤 聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院80——110 平方米，每一平方米都有價(jià)值。開盤不足兩個(gè)月簽售已超過 80%。西城十二庭院產(chǎn)品配比與銷售情況254。二期銷售中后期，報(bào)紙廣告投入明顯減少，對于項(xiàng)目剩下的大戶型，主要以實(shí)景樣板房、價(jià)格策略和各種優(yōu)惠的出臺為主。10 大心 動(dòng) 指數(shù)： [羅 列 ……]254。10 大心動(dòng)指數(shù)： [羅列 ……]風(fēng)景 100熱銷進(jìn)行時(shí)，一期多層僅剩十余套，欲購從速！盛世華城 06年度報(bào)紙推廣（續(xù) 2）06/14 東 南商 報(bào)百米超 闊棟 距，從此端到彼端，是 絕對 奢 華 的 風(fēng) 景和 絕對 私密的空 間高 層 特惠最后放送 I高 層 140m2以上享受相當(dāng)于契稅金 額 %優(yōu) 惠盛世 華 城 130 m 2豪華情境大宅 10 大心動(dòng)指數(shù)： [羅列 ……]盛世華城 06年度報(bào)紙推廣（續(xù) 1）03/16 寧波日 報(bào) 誰 能有此博大胸 懷 迎接璀璨陽光的雅量，非 百米 棟 距 方可 為 之？西城獨(dú)有高 層風(fēng) 景公 館 76—170 豪宅大 戲 激情上演盛世華城 43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中！盛世華城 76 m 2現(xiàn)代典雅陽光居所 因此無可厚非盛世華城可謂寧波城西一年以來操作最為成功的樓盤。進(jìn)入 11月后，該樓盤的簽售已基本停止。 根據(jù)寧波透明售房系統(tǒng)的銷售公示情況，盛世華城目前銷售已接近 100%。盛世華城二期下半年每周交易統(tǒng)計(jì)254。多層產(chǎn)品的稀缺加上小高層中小戶型產(chǎn)品較高的性價(jià)比，推出后去化迅速。254。另有少量 92~94平方米兩房，四房套型 150—200 平方米。配套全部依賴北面大紅鷹學(xué)院。中山西路延伸段， 23 50 528路到達(dá)。配套聯(lián)豐路、環(huán)城西路城市動(dòng)脈連接， 15分鐘到達(dá)三江口。兩房房型全部兩房朝南。雙層中空玻璃。多層棟距最大31米。沒有地下停車。戴德梁行物業(yè)顧問多層 +小高層單身公寓。社區(qū)東高西低，二期規(guī)劃多層與高品質(zhì)點(diǎn)式低層。高層 140平方米以上享受相當(dāng)契稅金額 %開盤期（國慶）每平米 50元 一次性付款 98折優(yōu)惠 未知項(xiàng)目基本情況（續(xù)表）盛世華城 西城十二庭院 西堤陽光 青年才郡規(guī)劃18萬平方米城西最大， 10000平方米中庭花園， 2023平方米社區(qū)會(huì)所， 500平方米露天泳池。類比項(xiàng)目研究類比項(xiàng)目254。 綜合預(yù)判斷明年年中城西聯(lián)豐板塊價(jià)格突破 5500元 /平方米（漲幅 8%—10% ）。 參照以上觀點(diǎn)，促銷手段和價(jià)格策略可能成為 07年城西大部分中小體量樓盤的主旋律，小步快跑將成為自然選擇。254。市場未來供應(yīng)比較平穩(wěn)，絕大部分供應(yīng)集中在海曙姚江板塊和江北洪塘。城西 “散盤 ”規(guī)模最小，離市區(qū)最遠(yuǎn)，價(jià)格最低。聯(lián)豐板塊樓盤性價(jià)比最高，吸引年輕購房者最多，一次置業(yè)人群最多，去化最為迅速。洪塘板塊多層、聯(lián)排供應(yīng)量為主，市政規(guī)劃優(yōu)勢最強(qiáng)，整體檔次最高。除江北洪塘親親家園外，所有樓盤均為本地企業(yè)開發(fā)，沒有外地知名地產(chǎn)企業(yè)涉足城西開發(fā)。254。機(jī)場路以西成為居住的新重心，并向四個(gè)方向分散發(fā)展，四個(gè)區(qū)域次重心又各自形成鮮明的特色。城西板塊，在過去 12個(gè)月中的住宅總供應(yīng) 。 洪塘板塊的公寓價(jià)格上漲已成必然，有望在明后年沖擊 6000元 /平方米?？深A(yù)見明年科技園區(qū)的樓市將掀起高潮，價(jià)格方面，鑒于板塊各方面尚不成熟、上市量巨大的壓力，預(yù)計(jì)公寓價(jià)格將突破 6000元 /平方米。面向養(yǎng)老、結(jié)婚居多江北，海曙、洪塘一帶的年青購房者，自主創(chuàng)業(yè)者石碶街道本地客戶占 70%以上，吸引部分海曙以南購房者，以為區(qū)域南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊弱勢 發(fā)展成型需要時(shí)間，世紀(jì)大道隔斷很大一部分購房者過多的投資客增加市場的不確定性規(guī)劃落后，難以矯正；各種配套檔次偏低，流動(dòng)人口多，區(qū)域氣質(zhì)較差中高端需求潛力明顯不足，寧波大戶型滯銷最為嚴(yán)重的區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)劃落后，人員雜亂。輕紡城、本地企業(yè)多年積淀，區(qū)域內(nèi)歸屬感強(qiáng)。板塊競爭狀況區(qū)域板塊分析科技園區(qū) 鄞州中心區(qū) 聯(lián)豐、城西 姚江、洪塘