【正文】 市中心大型戶外展板254。針對目標(biāo)客群：■周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員意見領(lǐng)袖■周邊院校教師內(nèi)部意見領(lǐng)袖■周邊工廠中高層意見領(lǐng)袖運(yùn)用本地人際關(guān)系網(wǎng)，尋找到內(nèi)部意見領(lǐng)袖，通過贈(zèng)送禮物，邀請其參加 “格林春城 ”的各類大型公關(guān)活動(dòng)，甚至為其提供特殊的折扣優(yōu)惠，使其成為 “格林春城 ”的忠實(shí)擁護(hù)者，免費(fèi)向同行業(yè)、同機(jī)構(gòu)、同團(tuán)隊(duì)其他人員進(jìn)行口碑傳播。v保證第一批銷售有良好開頭，盡量保證第一批快速售完并形成人氣，通過第一批所帶動(dòng)的人氣，迅速促成后面幾批房源銷售。格林春城項(xiàng)目開工新聞發(fā)布會(huì)；252。v我們打造 “ 泛庭院 ” 概念，庭院概念出現(xiàn)在社區(qū)的每一個(gè)角落，注重鄰里之間的溝通與參與，便于鄰里之間加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，建立互幫互助、互敬互愛的關(guān)系。通過對營銷層面的產(chǎn)品分析和客戶分析定位，我們已經(jīng)理清了怎么樣與對手區(qū)別競爭以及賣給誰的問題，接下來的重點(diǎn)就是怎么賣。 生于 70年代末到 80年代初，是在 社會(huì)轉(zhuǎn)型期 長大的一代，小時(shí)候立志長大當(dāng)工人，卻發(fā)現(xiàn)工人下崗了，立志長大當(dāng)農(nóng)民卻發(fā)現(xiàn)農(nóng)民進(jìn)城了；216。一項(xiàng)目形象定位為非集仕港本地型樓盤，而是面對整個(gè)寧波的樓盤，所以在客戶開拓上是面對整個(gè)寧波市場來挖掘；254。二是產(chǎn)品能否有力的支撐項(xiàng)目形象定位254。提出銷售利潤與速度問題254。 延長了產(chǎn)品線。 增加規(guī)劃中的亮點(diǎn)254。 產(chǎn)品與概念完整結(jié)合。 修改方式： 設(shè)置東西向戶型 幼兒園改進(jìn)建議（ 3）突出中庭254。 商業(yè)配置充足254。便利居家服務(wù)：家居清潔、物業(yè)租賃、醫(yī)療保健、體育健身、商業(yè)配送。地面采用石頭材、木料以及其他建筑材料的配合，可適當(dāng)反射陽光，但非光滑面，能夠避免產(chǎn)生炫光及濕滑。增添懷舊的兒時(shí)庭院的氣息。格林春城意圖打造的庭院不同于中國傳統(tǒng)意義上的庭院，而是為適應(yīng)現(xiàn)代居住習(xí)慣進(jìn)行了改良的庭院，故謂之 “泛庭院 ”。這種半遮半擋式庭院，它最大的特點(diǎn)就是逐級(jí)遞進(jìn)的空間感：公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路。針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級(jí)、領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，適用于從 SOHO、公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。匯豪天下、東灘花園、綠城 建筑單體采用板式多層、小高層，以南北朝向?yàn)橹?，局部建議采用組團(tuán)圍合設(shè)計(jì)，局部做架空處理。圍合組團(tuán)實(shí)景東西朝向戶型范例254。 停車入室（北面）退臺(tái)設(shè)計(jì)示意圖挑高客廳停車入室 挑高客廳層層退臺(tái)產(chǎn)品建議 6—— 面積贈(zèng)送 (1)內(nèi)庭院，可封閉成為房間寬陽臺(tái)設(shè)計(jì)入戶花園設(shè)計(jì)玻璃欄桿設(shè)計(jì)業(yè)主自行封閉成約 產(chǎn)品建議 6—— 面積贈(zèng)送 (2)夾層戶型設(shè)計(jì)上下夾層產(chǎn)品建議 6—— 面積贈(zèng)送 (3)凸窗設(shè)計(jì) 凸窗設(shè)計(jì)凸窗設(shè)計(jì) 凸窗設(shè)計(jì) 雙層高入戶花園產(chǎn)品建議 6—— 面積贈(zèng)送 (4)入戶長廊入戶花園深陽臺(tái)戶內(nèi)花園向內(nèi)凹進(jìn)部分凸出建筑的部分 戶內(nèi)花園。 各式面積贈(zèng)送254。VILLA的空間254。）254。 住宅 254。入戶花園、挑高露臺(tái)、寬廳、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會(huì)考慮的元素，格林春城也應(yīng)該毫不示弱地兼收并蓄。254。注重一次置業(yè)兩房基本功能設(shè)置。戶型內(nèi)外贈(zèng)送面積，前庭后院自然空間。類型劃分 當(dāng)?shù)?、寧波政府就職人員，公務(wù)員，各類單位的普通職工、白領(lǐng)，來寧波多年的打工仔、創(chuàng)業(yè)的小老板收入情況 每月薪資 5000~10000元購房特征 滿足基本住房需求，關(guān)注性價(jià)比。O6：營銷介入較早，及早發(fā)布項(xiàng)目信息，攔截客戶。W2：項(xiàng)目所在地為農(nóng)村地貌，信心不足。254。商場 集仕港農(nóng)貿(mào)市場。公交暫無直接到達(dá)。254。綜上所述，中原認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，在產(chǎn)品上與既有樓盤拉開差距，成為城西多層（花園洋房）的表率，以此拉開與競爭對手的產(chǎn)品差異化，同時(shí)輔以更優(yōu)于對手的小高層與少量高層產(chǎn)品。青年才郡產(chǎn)品面積配比254。由于離市區(qū)更為偏遠(yuǎn)，西堤陽光所深耕的客戶層相比聯(lián)豐購買力更低。多次重復(fù)形成慣性印象。反映出市場對于小戶型產(chǎn)品的巨大需求。254。10 大心 動(dòng) 指數(shù)： [羅 列 ……]09/08 寧波晚 報(bào)萬平中庭，盛情 綻 放！中庭核心區(qū) 12 152m2陽光情景大宅， 43單 身公寓 熱銷 中。10 大心動(dòng)指數(shù)： [羅列 ……]03/24 晚報(bào)跨版 王者 360度 視 界、雅士百米胸 懷 、中 堅(jiān) 萬方氣概 …盡在 風(fēng) 景 10010 大心動(dòng)指數(shù)： [羅列 ……]03/01 寧波晚 報(bào)城市新 貴 的生活大 戲 ，怎能屈就于亂屋 雜 院？盛世 華 城 高 層 130—140 m 2豪 華 情景大宅，極制情 調(diào) 空 間 ，精致品 質(zhì) 生活H型約 133 m2三室兩廳兩衛(wèi)176 m2錯(cuò)層全景空中豪宅 二期銷售周期更是只有 10月有余。一方面由于此段時(shí)間內(nèi)區(qū)域中并無其他供應(yīng)，另一方面未來預(yù)上市樓盤幾乎沒有 130平方米以上產(chǎn)品可供選擇，此時(shí)盛世華城幾乎是在無競爭的環(huán)境下領(lǐng)跑市場，并最終在 10月底完成清盤。盛世華城二期產(chǎn)品配比254。盛世華城各類物業(yè)面積配比254。附近好又多、農(nóng)工商超市， 10分鐘生活圈配套豐富15分鐘到達(dá)三江口。部分小戶型配有北入戶花園。 。 “綠與水相融，人與景相通 ”。西城十二庭院 —— 先難后易，搶先一步快速去化的成功案例254。城西部分板塊已醞釀著品質(zhì)提升的信號(hào)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品力拉開差距將在明年年中出現(xiàn)。城西板塊市場預(yù)判254。石碶樓盤層次最低，吸引本區(qū)域以外客群能力最弱，去化速度最慢。本案所處的位置在聯(lián)豐路延伸段遠(yuǎn)側(cè)，離成熟城區(qū)有一定距離，周邊配套幾乎為零，在多數(shù)消費(fèi)者眼中已是城郊結(jié)合部，整體形象不佳。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從 05年 11月至 06年 11月一年間開出的所有樓盤，成交均價(jià)都低于 6000元 /平方米，低于全市住宅均價(jià)。瞻洲頤和名苑洪都花園親親家園西城十二庭院盛世華城陽光麗園盛世酈都西堤陽光青年才郡雍景苑迎春水岸八方錦苑格林春城未來短期持續(xù)升溫的板塊城西板塊在售樓盤表（ — ）區(qū)域 /板塊 樓盤 上市面積(萬平方米 ) 上市套數(shù) (戶 ) 已售套數(shù) (戶 ) 銷售率 (%) 銷售均價(jià)(元 /平方米 )海曙姚江 水岸心境二期 288 179 62% 6009青林灣 科技園區(qū)：年內(nèi)推出的數(shù)個(gè)項(xiàng)目的消化，江南一品的后續(xù)別墅消化將持續(xù)明年一年，江南一品二期高層預(yù)計(jì)也將在明年內(nèi)上市。生活配套，商業(yè)配套完善。中心城區(qū)住宅供應(yīng)逐漸減少。06年 1~9月，寧波市四區(qū)推出的商品房可售面積已超過 170萬平方米。專注產(chǎn)品、超越產(chǎn)品、引領(lǐng)生活 成為未來競爭生命力所在。自用客入場，市場回歸理性， 產(chǎn)品力 成為關(guān)鍵。投機(jī)需求，還是真實(shí)需求？254。過剩，還是短缺？254。格林春城項(xiàng)目提報(bào)格林春城項(xiàng)目提報(bào)前言做大事要縱覽全局，看清事物本質(zhì)！繁榮，還是泡沫？254。目前中國樓市出現(xiàn)了 “短缺 ”與 “過剩 ”并存的怪現(xiàn)象，反映了住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，是開發(fā)商追逐高利潤，大多鐘情于高檔住房的開發(fā)；另一方面，是廣大中低收入階層有龐大的市場需求，卻苦于無房可買，或者有房難買。在投機(jī)市場上， “買漲不買跌 ”是投機(jī)操作的原則，房價(jià)上升會(huì)進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，在 “羊群效應(yīng) ”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房價(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力量；同時(shí)，房價(jià)攀升導(dǎo)致市場的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日益嚴(yán)重。254。市區(qū)住宅供應(yīng)254。預(yù)測今年寧波住宅供應(yīng)面積將略超過 05年，年度去化方面相比 05年也將有明顯提高。254。鄞州寫字樓的大量涌現(xiàn)，（加上鄞州一整套區(qū)政府在駐）必使其形成生活、工作于一體的城市副中心老城區(qū)、認(rèn)知度高，區(qū)域成熟、各方面配套齊全，價(jià)格相對較低地理位置的認(rèn)同，環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)劃優(yōu)勢城西南門戶，內(nèi)外交通便利?？萍紙@區(qū)皇冠花園、 ART藍(lán)灣等的上市，數(shù)個(gè)綜合項(xiàng)目的居住部分陸續(xù)上市。瞻洲 1257 660 52% 5599/5701洪塘 頤和名苑一期 112 2 2% 5164洪都花園二期 269 112 43% 4726親親家園 (3) 348 11 3% 4922親親家園 (2) 307 275 90% 4791聯(lián)豐 盛世華城二期 825 792 96% 5078西城十二庭院 611 462 76% 5172迎春水岸 197 195 99% 4931/5136石碶 陽光麗園 674 290 43% 4233雍景苑一期 570 427 75% 4550城西 八方錦苑 215 86 40% 3338西堤陽光 324 144 44% 4577青年才郡 460 70 15% 4500盛世酈都 706 665 94% 3676區(qū)域板塊分析254。寧波西面整體住宅檔次偏低。板塊特色之 “最 ”254。254。 宏觀調(diào)控的影響，尤其是 “7090細(xì)則 ”將逐漸顯示出對市場的影響，當(dāng) 7090的作用在全市蔓延，將造成城西樓盤的相對過剩，特別是中低端項(xiàng)目（高性價(jià)比項(xiàng)目），競爭將更加激烈，樂觀估計(jì)將至少延長樓盤 20%的銷售周期。254。青年才郡、西堤陽光 —— 小戶型產(chǎn)品沖擊市場的提前體驗(yàn)類比項(xiàng)目區(qū)位青年才郡西堤陽光盛世華城西城十二庭院格林春城項(xiàng)目基本情況盛世華城 西城十二庭院 西堤陽光 青年才郡發(fā)展商 奧克斯置業(yè) 冠華房產(chǎn) 寧波大港置業(yè) 寧波金達(dá)利建筑面積 20萬平方米 18萬平方米 9萬平方米 發(fā)售日期 2023年 7月 2023年 9月 2023年 9月 2023年 11月入伙時(shí)間 2023年 7月 2023年初 2023年初 2023年初總戶數(shù) 1140 611（一期） 324（在售部分） 460建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、蓮排，單身公寓 小高層（一期）多層、低層（二期） 多層、小高層 多層、小高層成交均價(jià) 5241 / 5078 5176 4584 4400 (預(yù)計(jì) )折扣、優(yōu)惠一次性付款 98折，按揭 99折 。 76—119 平方米全小戶型設(shè)計(jì)。彩鋁中空玻璃， XPS擠塑保溫板、保溫砂漿。淡白色立面。生活、交通、購物、教育、醫(yī)療、商務(wù)消費(fèi)都依靠聯(lián)豐板塊自身原有配套，較為完備和便利。 2023年 7月首推一期 14幢多層（ 290戶）， 5幢聯(lián)排別墅（ 25戶），首次推盤主力三房套型127~129平方米。 70~110平方米的產(chǎn)品主要集中在二期一些多層和個(gè)別小高層，多層戶型方正，小高層主要集中在中間套。盛世華城二期下半年價(jià)格走勢10月 31號(hào)6月 1日 5351 4805254。在 05—06 動(dòng)蕩的市場環(huán)境下，1140戶房源在 15月個(gè)月全部消化決非易事，尤其是本身擁有過多大戶型、并且身處購買力相對較低的城西板塊。130 m 2豪華情境大宅 開 盤 盛典相逢 3月 25日，聯(lián)豐現(xiàn)場售樓處，不可錯(cuò)過176 m2錯(cuò)層全景空中豪宅 特推出 10套 優(yōu) 惠房源9月 9日起，盛世 華 城萬平 風(fēng) 景中庭正式開放，高 層現(xiàn)場實(shí) 景房同期開放， 歡 迎參 觀 ！盛世 華 城 該樓盤由于銷售周期較長，在市場上的暴光率遠(yuǎn)高于其他樓盤，購房者對項(xiàng)目的了解程度明顯高于其他項(xiàng)目，因此，后期開發(fā)商在項(xiàng)目的整體營銷費(fèi)用上的投入相對較小，主要還是通過購房者的口碑相傳帶動(dòng)不少的去化。而宏觀調(diào)控對的影響亦非常及時(shí)地在項(xiàng)目上得到體現(xiàn)，中小套型的產(chǎn)品迅速出現(xiàn)、蔓延，對市場造成巨大的沖擊。254。254。目前小戶型社區(qū)的極端，所有戶型控制在 100平方米以下。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品切入市場空白點(diǎn)，加快銷售速度。地塊現(xiàn)狀： 建筑全部拆除，項(xiàng)目地塊相對平整，沒有地形高差。 6 63 605可到達(dá)集仕港鎮(zhèn)，但對于本項(xiàng)目而言并無太多便利性可言。254。售賣未來 —— 從長遠(yuǎn)來看，本地塊屬于先規(guī)劃、后建設(shè)的發(fā)展型城市板塊，地塊周邊的居住環(huán)境、生活在未來將會(huì)比較濃厚，周邊的配套也會(huì)隨著城市的發(fā)展而改善，本項(xiàng)目所處區(qū)域未來仍被看好。W3：周邊開發(fā)項(xiàng)目少，周邊居民素質(zhì)較差。O7：合理的推盤策略O(shè)8：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)T1：項(xiàng)目未列入城市（城市西區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)域。重點(diǎn)關(guān)注因素 區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目品牌、物業(yè)品質(zhì)（戶型、景觀、設(shè)施），物業(yè)服務(wù)、價(jià)格等。254。經(jīng)濟(jì)型三房滿足 “一步到位 ”式購房需求?？紤]點(diǎn)式多層、 9層小高層等特殊高品質(zhì)產(chǎn)品提升競爭力。 品質(zhì)住宅賣點(diǎn)分析254。 酒店物業(yè)顧問254。 超擴(kuò)樓間距254。TOWNHOUSE的庭院254。 LOFT254。該部分算一半面積空中花園，面積贈(zèng)送 陽臺(tái)上空，面積贈(zèng)送深陽臺(tái)，算一半面積產(chǎn)品建議 7——LOFT254。 全景觀房，全陽光房254。254。綠園、雅戈?duì)?該體系標(biāo)準(zhǔn)（方案）得以實(shí)現(xiàn)，將以開發(fā)商為主導(dǎo)，整合相關(guān)調(diào)研分析、設(shè)計(jì)、施工、材料等領(lǐng)域社會(huì)資源為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先市場的住宅家居產(chǎn)品。254。254。在整體居住氛圍上，追求的是一種 “泛庭院街區(qū) ”的感覺。254。面積巨大的中央廣場，能為小區(qū)的居民們提供一個(gè)最自然和諧的交往平臺(tái)，開展各種家庭活動(dòng)，社交活動(dòng)，甚至大型的文娛項(xiàng)目 物業(yè)管理建議254。254。 整體戶型設(shè)置比較經(jīng)濟(jì)總面積(平方米 )戶數(shù)（戶）戶均面積(平方米 )多層 32400 360 90小高層 17160 180 95高層 18720 234 80總計(jì) 68280 774 ——幼兒園改進(jìn)建議（ 1）內(nèi)向規(guī)劃254。 用內(nèi)向式的建筑的明確指向、 限定出中心開闊的綠化景觀帶，與組團(tuán)內(nèi)部的庭院景觀相互呼應(yīng)，形成組團(tuán)點(diǎn)綴在中心景觀帶中的鮮活感覺。254。 不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳