【正文】 石碶街道競(jìng)爭(zhēng)力起點(diǎn)高，區(qū)域環(huán)境好，交通便捷，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯。鄞州中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。區(qū)域去化特征分析254。 市區(qū)住宅供應(yīng)供應(yīng)需求分析254。由于政策因素對(duì)于市場(chǎng)影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計(jì)的去化率僅為 59%，但已比較理想。05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約 241萬(wàn)和 142萬(wàn)平方米，環(huán)比04年下降約 16%和 34%。周邊居住板塊群雄逐鹿， 板塊效應(yīng) 正在形成，住宅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯。差異化競(jìng)爭(zhēng) 愈演愈烈，精確定位成為營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵254。05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價(jià)比樓盤(pán)突圍，投機(jī)客大量退場(chǎng)，剩余投機(jī)客也轉(zhuǎn)短線投機(jī)為 長(zhǎng)線投資 。70%與 90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，朋友，還是敵人？254。低收入與高房?jī)r(jià)，蝸牛與火箭的賽跑？254。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離 ‘最后算帳 ’的日子越來(lái)越近了。由于城市化進(jìn)程及居民購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)形成的需求支持，房地產(chǎn)將繼續(xù)其 “繁榮 ”的局面。這是一部分人的觀點(diǎn)。 ”這是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“警告 ”。建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，今年 6月份，全國(guó) 70個(gè)大中城市中有 8個(gè)城市新建住房的價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過(guò) 10%。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住房是他們最大的生活必需品，自然會(huì)求全責(zé)備；而對(duì)于血汗錢(qián)的使用，自然是謹(jǐn)慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要賺足利潤(rùn)才能存活，甚至為保證利潤(rùn)不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠(chéng)信問(wèn)題過(guò)不去。有人號(hào)召 “買(mǎi)房要 趁早 ”，有人號(hào)召， “三年 不買(mǎi) 房 ”。254。綜合性價(jià)比 成為考量項(xiàng)目的重要條件（生活配套、園林、價(jià)格等）254。254。政策引發(fā)的觀望和投資客的撤離，是供需雙雙下跌的主因。254。05年 10月至 06年 9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的 “呼吸節(jié)奏 ”明顯。住宅區(qū)域特征分解254。254。區(qū)域日漸成熟。影響人群 打造新城概念。區(qū)域檔次低未來(lái)短期持續(xù)升溫的板塊254。254。城西區(qū)域市場(chǎng)城西區(qū)域市場(chǎng)水岸心境青林灣 可售戶數(shù) 7163戶，目前已售 4370戶，整體銷(xiāo)售率 61%，供求關(guān)系平穩(wěn)。254。小高層（高層）比例逐漸增加，并成為迅速去化的主力產(chǎn)品。254。254。254。城西板塊后續(xù)供應(yīng)（ — ）區(qū)域 /板塊 地塊 土地面積(平方米 ) 容積率 總建面(平方米 ) 樓面地價(jià)(元 /平方米 ) 預(yù)上市期海曙姚江 水上公園三期地塊 1b 42500 59500 2560 07年下半年水上公園三期地塊 1c 39900 63840水上公園三期地塊 1d 29600 50320江北姚江 香溪園地塊 14598 40849 2379 07年中東方威尼斯 Ⅱ 38694 洪塘 親親家園 4 40121 64194 1421 07年 4月頤和名苑 2 41247 65995 614 07年 6月姚江北側(cè) 3地塊 99084 158477 1800 07年底洪塘居住小區(qū) 4地塊 1697 2546 1250 07年底江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū) (一期 ) 4地塊 17357 46864 554 08年中期江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū) C區(qū) 6地塊 44698 67047 902 08年下半年機(jī)場(chǎng)路 機(jī)場(chǎng)路以東勝豐路以北 20239 34287 1400 07年中西湖花園以西 27944 47505 2303 07年 10月城西板塊后續(xù)供應(yīng)（ — ）續(xù)表區(qū)域 /板塊 地塊 土地面積(平方米 ) 容積率 總建面(平方米 ) 樓面地價(jià)(元 /平方米 ) 預(yù)上市期聯(lián)豐路集仕港集仕港聯(lián)豐路 1B 39791 59687 1320 07年底聯(lián)豐路延伸段北側(cè) 3號(hào) 30183(住 )13034(商 ) 3622026068 1000 08年初高橋 望童路北側(cè) 2號(hào) 7354 12134 1182 07年下半年慈城 楓灣家園二期 32374 40468 782 08年初海曙 塑料四廠 1地塊 8499 2 16998 2959 08年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 12 68860 128350 630 08年初經(jīng)濟(jì)適用房 3 84751 123862 630 08年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房 62 57217 92288 769 08年中下洪塘經(jīng)濟(jì)適用房 8 99714 99714 590 08年下半年254。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)的帶來(lái)怎樣的沖擊我們拭目以待。 由于 07年初至年中，江東、科技園區(qū)、江北、鄞州中心區(qū)依然由高端樓盤(pán)領(lǐng)銜市場(chǎng)，整體城西板塊依然是高性價(jià)比購(gòu)房者的天堂，綜合預(yù)上市產(chǎn)品和價(jià)格漲幅，聯(lián)豐一帶樓盤(pán)相比科技園區(qū)依然有 7~10萬(wàn)元的單套差價(jià)。產(chǎn)品力的提升將才成為甩開(kāi)價(jià)格比拼包袱的最優(yōu)方案。海曙姚江板塊價(jià)格有機(jī)會(huì)突破 6500元 /平方米（漲幅 8%），石碶板塊價(jià)格微升，洪塘板塊價(jià)格上升胎動(dòng)明顯，但漲副取決于區(qū)域供求與板塊整體開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)等諸多因素共同影響。盛世華城 —— 穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng)的大盤(pán)策略254。耐森物業(yè)全權(quán)管理。四大主題中庭。全小面積規(guī)劃。建筑低層、多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)結(jié)合。中庭高層棟距 100米。戶型簡(jiǎn)單實(shí)用。有部分露臺(tái)設(shè)計(jì)。 7路、820路等多條公交直達(dá)。內(nèi)部配套幼兒園。內(nèi)部幾乎沒(méi)有生活配套。多層價(jià)格范圍 3900—6000元 /平方米，均價(jià) 5200元 /平方米，別墅面積 244~311平方米，均價(jià) 7000元 /平方米。 2023年 3月推出二期第二剩余所有房源，多層均價(jià) 5400元 /平方米，高層均價(jià) 5100元 /平方米，一次性付款 98折，按揭 99折，后期房源以合理的價(jià)格策略和一定程度的優(yōu)惠吸引客戶。254。 盛世華城（二期）尾盤(pán)的銷(xiāo)售并未錯(cuò)過(guò)炎熱夏天的樓市淡季，在 6月第三周交易量觸底之后，與 6月最后一周開(kāi)始銷(xiāo)售發(fā)力，整個(gè) 7月至 8月底銷(xiāo)售一直上揚(yáng)，在淡季依然可以保持周 10套左右的成交。以上圖表反映出該盤(pán)今年下半年尾盤(pán)操作時(shí)期的每日價(jià)格均線。整個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)至銷(xiāo)售全部完成周期為 15個(gè)月不到。盛世華城 06年度報(bào)紙推廣01/06 寧波日 報(bào)誰(shuí) 能 擁 有如此高 遠(yuǎn)視 界， 領(lǐng) 略爵世毫景無(wú) 級(jí) 境界？萬(wàn)方原生自然中庭 規(guī) 劃， 360度無(wú)界 風(fēng) 景 視 野，盛世 華 城 — 風(fēng) 景 100，奢 華風(fēng) 景引 領(lǐng) 者西城獨(dú)有高層風(fēng)景公館 76—170 m 2王牌風(fēng)景大戶盛世華城 43 m 2玲瓏空間 同期熱賣(mài)中！盛世華城 10 大心動(dòng)指數(shù)： [羅列 ……]03/10 東 南商 報(bào)都市新青年的浪漫生活 藍(lán)圖 ，怎能磨 滅 于老社區(qū)的出租屋？高 層現(xiàn) 代典雅陽(yáng)光居所，浪漫情韻空 間 ，格 調(diào) 生活 藍(lán)圖I型約 76 m2兩室兩廳一衛(wèi)176 m2錯(cuò)層全景空中豪宅 10 大心動(dòng)指數(shù)： [羅列 ……]3月 25日，盛世華城 2期大型開(kāi)盤(pán)慶典隆重上演！歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)售樓處！03/22 寧波晚 報(bào) 誰(shuí) 能在居家后依然與眾多趁工人士交游廣 闊 非萬(wàn)方 原生自然中庭 萬(wàn)可 為 之？76——170 m 2豪宅大 戲 激情上演3月 25日，盛世華城 2期大型開(kāi)盤(pán)慶典隆重上演！歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)售樓處盛世華城 76 m 2現(xiàn)代典雅陽(yáng)光居所 現(xiàn)場(chǎng)樣板房激情開(kāi)放盛世華城 10 大心 動(dòng) 指數(shù)： [羅 列 ……]風(fēng) 景 100熱銷(xiāo)進(jìn) 行 時(shí) ，一期多 層僅 剩十余套，欲 購(gòu) 從速！07/28 東 南商 報(bào)中庭核心， 風(fēng) 景無(wú) 邊 直面豪 闊 萬(wàn)平中庭，直 攬 360度無(wú)界 視 野高 層 22樓 約 150m24200元 / m2起盛世 華 城 報(bào)紙推廣極力拔高自身形象，充分圍繞 “棟距、景觀中庭、優(yōu)勢(shì)戶型、實(shí)景樣板房 ”四方面實(shí)質(zhì)性好處來(lái)為項(xiàng)目做宣傳。購(gòu)買(mǎi) 140平方米以上單位，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一半契稅。西城十二庭院一期由 9幢小高層、 2幢高層組成。去化形式顯示，除了 120平方米以上戶型銷(xiāo)售稍慢之外，較小戶型銷(xiāo)售均十分理想。實(shí)用式戶型 / 典式戶型 / 浪漫式戶型 / 風(fēng)景式戶型09/28 現(xiàn)代金報(bào)西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時(shí)光聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院 榮耀登場(chǎng) 9月 28日驚喜：國(guó)慶前購(gòu)房享受 50元 /平方米優(yōu)惠聯(lián)豐版塊的現(xiàn)代城市庭院 / 80~110平方米主力戶型 / 舒適優(yōu)雅的十二座風(fēng)景庭院10/11 東南商報(bào)西城 目的性明確的推廣思路，集中于一次置業(yè)人群。254。西堤陽(yáng)光產(chǎn)品的面積控制相比西城十二庭院更小。西堤陽(yáng)光報(bào)紙推廣9/21 寧波晚報(bào) 城西，大眾精品學(xué)院名宅 近期全城盛大開(kāi)盤(pán)，精彩不容錯(cuò)過(guò)三面環(huán)水 ?一萬(wàn)余平米大花園 ?學(xué)院名宅： [利益點(diǎn)羅列 ]9/28 現(xiàn)代金報(bào)9月 28日盛大公開(kāi)，驚城唱響！ 聯(lián)豐生活區(qū)為鄰 大社區(qū) 大享受立即下訂，享受 98折優(yōu)惠，一次性付款享受折上折！開(kāi)盤(pán)當(dāng)日落定更有精美禮品贈(zèng)送三面環(huán)水 / 一萬(wàn)余平米大花園 / 十萬(wàn)平米學(xué)院名宅 10/12 寧波晚報(bào)穿國(guó)兩個(gè)紅綠燈，單價(jià)省下 1000元總價(jià) ，住城市稀缺多層開(kāi)盤(pán) 10天銷(xiāo)售過(guò)半10/19 金報(bào)頭版多行兩個(gè)紅綠燈，輕松省下買(mǎi)車(chē)錢(qián)總價(jià) ，住城市稀缺多層立即下訂，享受 60元 /平方米優(yōu)惠！10/25 東南商報(bào)與市中心等距，花更少的錢(qián)，住大配套學(xué)院名宅。取得良好效果 。 70~100平方米為多層普通住宅，基本戶型為 76平方米的兩房和 98平方米三房。類(lèi)比項(xiàng)目總結(jié)區(qū)域地段社區(qū)規(guī)劃生活配套預(yù)計(jì)客群產(chǎn)品檔次景觀建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)，綜合高性價(jià)比 機(jī)會(huì)點(diǎn)與差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：254。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 本項(xiàng)目基地分析篇地塊分析254。地塊指標(biāo)： 規(guī)劃總用地 59967平方米，總建筑面積 89927平方米（其中住宅建筑面積 68280平方米），總戶數(shù) 774，綠化率 45%，容積率 ，建筑密度%。內(nèi)外環(huán)境： 內(nèi)部地基平整，無(wú)高差起伏。達(dá)到市區(qū)僅需 15分鐘，自駕車(chē)極其便利。生活配套： 基本依靠集仕港鎮(zhèn)內(nèi)部配套資源，雖說(shuō)其檔次不能與市區(qū)相比，但也可謂一應(yīng)俱全。254。254。因此本項(xiàng)目適合塑造成對(duì)于交通條件較為看中，但對(duì)周邊配套要求不高的氣質(zhì)社區(qū)，在生活理念上與市區(qū)近郊樓盤(pán)加以區(qū)隔，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。S2：到達(dá)市區(qū)交通便利。W1：東進(jìn)是城市主題，各周遍居住板塊興起，配套日漸成熟，接受程度高。W5：配套利用不便，規(guī)劃中此部分內(nèi)容依然薄弱。O3：城市化進(jìn)程，住宅郊區(qū)化逐漸改變?cè)芯幼∮^念O4：多種概念樓市并存，客戶認(rèn)識(shí)尚淺利于引導(dǎo)O5：引如全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。T3：多個(gè)樓盤(pán)沿路攔截，已形成板塊效應(yīng)。城市發(fā)展觀念強(qiáng)，不拘泥于老寧波原有的區(qū)域觀念，對(duì)于城市的尺度有著更寬容的理解，認(rèn)為自備車(chē)將是今后必然配置。40萬(wàn)首次置業(yè)； 40萬(wàn)超值住宅產(chǎn)品； 40萬(wàn)舒適家園254。254。產(chǎn)品建議篇套型面積建議主力套型范圍： 75—115 平方米設(shè)計(jì)原則254。254。主力戶型設(shè)置約 10平方米的贈(zèng)送空間，提升整體性價(jià)比，增加居住舒適性。注重小高層（高層）產(chǎn)品的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)。要實(shí)現(xiàn)格林春城作為普通住宅的非普通品質(zhì)，達(dá)到首次置業(yè)、工薪置業(yè)者眼中的 “豪宅 ”品質(zhì)，最關(guān)鍵的是如果跨越低品質(zhì)普通住宅與豪宅之間的界限。戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。254。 各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計(jì)，生態(tài)環(huán)保建材（ XPS外墻保溫設(shè)計(jì)）254。 下沉式庭院254。 超淺戶型進(jìn)深（萬(wàn)達(dá) 121平方米戶型進(jìn)深 ，日湖花園 173平方米戶型進(jìn)深 15米。 一梯一戶式設(shè)計(jì)、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶設(shè)計(jì)（公寓產(chǎn)品、別墅享受）254。 架空層、灰空間的靈活運(yùn)用（社區(qū)交流平臺(tái)，底層連廊）格林春城解法關(guān)鍵詞254。 獨(dú)戶獨(dú)享，直入式花園254。 退臺(tái)設(shè)計(jì)254。 圍合布局254。 入室花園254。 LOFT作為居住定義所擁有的要素包括： 雙層結(jié)構(gòu)、高大寬敞的空間、樓梯與橫梁、戶型無(wú)障礙，開(kāi)放性與透明性、戶型的全方位自由組合 。產(chǎn)品建議 8：灰空間的架設(shè)與利用大面積綠化景觀連廊公共空間組團(tuán)圍合組團(tuán)圍合親親家園 三房朝南，主臥東向采光254。254。產(chǎn)品建議 10：成品房254。2023年寧波市場(chǎng)將不斷有精裝修項(xiàng)目涌現(xiàn)，目前已知預(yù)計(jì)中將做精裝修的項(xiàng)目包括：凱德 精裝修成為品牌開(kāi)發(fā)商在高品質(zhì)住宅項(xiàng)目上不謀而合的選擇 。全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，通過(guò)集中、全面、精確的市場(chǎng)調(diào)研，從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、全部配置、項(xiàng)目施工到后期服務(wù)一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。行業(yè)趨勢(shì)： 根據(jù)《上海市住宅現(xiàn)代化發(fā)展 “十五 ”計(jì)劃》等相關(guān)政策的指示，上海全裝修住宅的建設(shè)目標(biāo) 2023年 3萬(wàn)套（已落實(shí)）， 2023年 10萬(wàn)套； 2023年 5月國(guó)家建設(shè)部提出要求， 2023年左右全國(guó)將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。社會(huì)需求： 減少二次污染和浪費(fèi)。泛庭院主張……解析庭院254。 “如何在垂直延伸的高密度居住區(qū)中更大限度地引入自然空間？ ”高層庭院 的設(shè)想正是建立在這種思考基礎(chǔ)之上，能在高樓中閱讀大地、體驗(yàn)生活、聆聽(tīng)故事；并且讓每一戶都能有一個(gè)屬于自己的獨(dú)立空間。格林春城泛庭院254。254。園林設(shè)計(jì)體現(xiàn) “原生、自然、現(xiàn)代 ”的生態(tài)環(huán)境理念。 手工園林、庭院文化 ：在景致?tīng)I(yíng)造和建筑小品中，加入一些手工工藝的元素，使得園林更有參與性和趣味性。254。燈光處理上適宜采用比較柔和的燈具，通過(guò)地面上隨機(jī)穿鑿的孔，使得整個(gè)廣場(chǎng)在夜晚表達(dá)出自然的美感。物業(yè)管理應(yīng)以創(chuàng)造客戶價(jià)值為宗旨，為業(yè)主提供多層次、全方位的居家生活服務(wù)。254。電子商務(wù)平臺(tái)：訂購(gòu)、配送、維修。 不完整人