【正文】 通開始。 有理想有追求有情趣 ：受過相對良好的教育，擁有小時候的理想，但面臨社會現(xiàn)實卻很無奈；216。v空中別院 —— 前庭后院的戶型設(shè)計，開放的居住空間，強調(diào)內(nèi)外空間的延伸與交流，享受著別墅級的生活感受。 產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型 形式(梯 /戶 ) 戶數(shù)(戶 ) 戶型面積分配 (平方米 套 ) 分段面積(平方米 ) 總面積(平方米 ) 備注4層?xùn)|西向多層 一梯兩戶 16 100㎡ (321)885㎡ (221)8 800680 14805層多層 一梯兩戶 11097 ㎡ (221) 3089 ㎡ (321) 25110 ㎡ (322) 55291022256050111856層多層 一梯兩戶 10885 ㎡ (221) 3097 ㎡ (321) 42105㎡ ( 321) 362550407437801040415層點式高層 兩梯三戶 90110 ㎡ ( 221) 30 108 ㎡ ( 221) 3085 ㎡ ( 221) 304620453635701272611層板式小高層 一梯三戶 18070 ㎡ ( 321) 6085 ㎡ ( 221) 6080 ㎡ ( 221) 604200510048001410016/18層板式高層 兩梯三戶 23475 ㎡ (LOFT) 48113 ㎡ 5285 ㎡ 5278 ㎡ 52360058764420405617192LOFT層高 ，容積率以 247。254。 254。物業(yè)管理應(yīng)以創(chuàng)造客戶價值為宗旨，為業(yè)主提供多層次、全方位的居家生活服務(wù)。園林設(shè)計體現(xiàn) “原生、自然、現(xiàn)代 ”的生態(tài)環(huán)境理念。泛庭院主張……解析庭院254。 精裝修成為品牌開發(fā)商在高品質(zhì)住宅項目上不謀而合的選擇 。 三房朝南，主臥東向采光254。 圍合布局254。 一梯一戶式設(shè)計、獨門獨戶設(shè)計（公寓產(chǎn)品、別墅享受）254。254。主力戶型設(shè)置約 10平方米的贈送空間，提升整體性價比，增加居住舒適性。40萬首次置業(yè)； 40萬超值住宅產(chǎn)品； 40萬舒適家園254。W5：配套利用不便，規(guī)劃中此部分內(nèi)容依然薄弱。254。內(nèi)外環(huán)境： 內(nèi)部地基平整，無高差起伏。 70~100平方米為多層普通住宅，基本戶型為 76平方米的兩房和 98平方米三房。254。西城十二庭院一期由 9幢小高層、 2幢高層組成。76 m 2現(xiàn)代典雅陽光居所 現(xiàn)場樣板房激情開放盛世華城 盛世華城 06年度報紙推廣01/06 寧波日 報誰 能 擁 有如此高 遠視 界， 領(lǐng) 略爵世毫景無 級 境界？萬方原生自然中庭 規(guī) 劃， 360度無界 風 景 視 野，盛世 華 城 — 風 景 100，奢 華風 景引 領(lǐng) 者西城獨有高層風景公館 76—170 m 2王牌風景大戶盛世華城 254。內(nèi)部配套幼兒園。中庭高層棟距 100米。耐森物業(yè)全權(quán)管理。 由于 07年初至年中，江東、科技園區(qū)、江北、鄞州中心區(qū)依然由高端樓盤領(lǐng)銜市場，整體城西板塊依然是高性價比購房者的天堂，綜合預(yù)上市產(chǎn)品和價格漲幅，聯(lián)豐一帶樓盤相比科技園區(qū)依然有 7~10萬元的單套差價。254?？墒蹜魯?shù) 7163戶，目前已售 4370戶，整體銷售率 61%，供求關(guān)系平穩(wěn)。影響人群 打造新城概念。05年 10月至 06年 9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的 “呼吸節(jié)奏 ”明顯。綜合性價比 成為考量項目的重要條件（生活配套、園林、價格等）254。建設(shè)部統(tǒng)計，今年 6月份，全國 70個大中城市中有 8個城市新建住房的價格指數(shù)同比漲幅超過 10%。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離 ‘最后算帳 ’的日子越來越近了。05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價比樓盤突圍，投機客大量退場，剩余投機客也轉(zhuǎn)短線投機為 長線投資 。由于政策因素對于市場影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計的去化率僅為 59%，但已比較理想。板塊競爭狀況區(qū)域板塊分析科技園區(qū) 鄞州中心區(qū) 聯(lián)豐、城西 姚江、洪塘 石碶街道競爭力起點高，區(qū)域環(huán)境好，交通便捷，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。 洪塘板塊的公寓價格上漲已成必然，有望在明后年沖擊 6000元 /平方米。除江北洪塘親親家園外，所有樓盤均為本地企業(yè)開發(fā)，沒有外地知名地產(chǎn)企業(yè)涉足城西開發(fā)。市場未來供應(yīng)比較平穩(wěn)，絕大部分供應(yīng)集中在海曙姚江板塊和江北洪塘。類比項目研究類比項目254。沒有地下停車。配套聯(lián)豐路、環(huán)城西路城市動脈連接， 15分鐘到達三江口。254。進入 11月后，該樓盤的簽售已基本停止。10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]盛世華城 06年度報紙推廣（續(xù) 1）03/16 寧波日 報 誰 能有此博大胸 懷 迎接璀璨陽光的雅量，非 百米 棟 距 方可 為 之？西城獨有高 層風 景公 館 76—170 豪宅大 戲 激情上演盛世華城 二期銷售中后期，報紙廣告投入明顯減少，對于項目剩下的大戶型，主要以實景樣板房、價格策略和各種優(yōu)惠的出臺為主。254。開盤后一個月，高密度推廣沖擊市場，反復(fù)稱述性價比優(yōu)勢。254。教育 集仕港中心小學(xué)、集仕港中心幼兒園。S5：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)多層住宅對于需求的有效刺激。居住現(xiàn)狀 與父母同?。蛔夥?；居住狀況比較惡劣；對目前居住不滿意置業(yè)階段 一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的 婚房，住房儲備，獨立生活的開始，改善型置業(yè)客戶年齡 基本在 20~30歲人生態(tài)度依靠個人的拼搏購房，不愿做 “房奴 ”，不愿 “啃老 ”，對于居住與生活有著自己理解的人?！?090”政策的影響，必須保證 90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面爭取更多的利潤空間。高檔住宅設(shè)計強調(diào)的功能分區(qū)。）254。 錯層露臺254。鑒于目前市場一次置業(yè)產(chǎn)品形式的單一陳舊，這種產(chǎn)品的考慮相信會有不錯的市場反應(yīng)。254。254。其基本形式是一個或多個矩形平臺，將樓體劃分成為懸空的、露天的花園，并將室內(nèi)空間融入室外，室外空間導(dǎo)入室內(nèi)，形成多層次互動平臺，把中國院落的特征融合到現(xiàn)代庭院設(shè)計中，形成城市高層院落住宅。 中庭廣場 ：廣場上以列陣的形式種植景觀樹，配合隨意穿插的灌木，擺放休閑桌椅，使空曠的廣場既疏朗、明凈，又不失大氣。 北高南低，兵營式排布254。 庭院社區(qū)模型。 景觀房比例增大。從營銷上考慮產(chǎn)品著重考慮兩個因素：254。254。今天的無奈如今，城市越來越漂亮，低矮小院變成了高樓大宅，房子變大了，變漂亮了，但是親情、歡樂、融洽卻不見了。銷售策略分批銷售原則 v在工程進度允許的情況下按景觀位置差異從劣到優(yōu)的順序分批銷售。當?shù)匦羌壘频昊蛘吒邫n餐飲飯店254。鑒于本案周邊的客戶數(shù)量有限，在中后期如何拓展新客戶，將是本案成功的關(guān)鍵。格林春城業(yè)內(nèi)人士研討會；事件營銷體驗營銷情感營銷互動 營銷銷售策略事件營銷體驗營銷情感營銷互動 營銷中建會員俱樂部利用中建現(xiàn)有項目、優(yōu)質(zhì)業(yè)主，以及業(yè)主極具說服力的口碑傳播，以客戶會活動、社區(qū)活動等情感聯(lián)絡(luò)方式，先在品牌客戶中制造第一波營銷攻勢。針對我們有這么多亮點設(shè)置的產(chǎn)品和一群在社會轉(zhuǎn)型期長大的目標人群，我們的營銷推廣思路重點就是如何在產(chǎn)品和客群之間產(chǎn)生互動，使產(chǎn)品有力的來支撐項目形象，同時又讓形象有效的宣傳產(chǎn)品。三利用城市交通規(guī)劃來展示項目的未來升值潛力，通過市場中的投資需求消化部分房源。解決本項目的產(chǎn)品問題254。 庭院社區(qū)模型。254。“一站式服務(wù) ”。 原生植物的保留與展示 ：園林的構(gòu)造往往破壞原生的植被形態(tài)，在景觀建筑規(guī)劃中可以考慮重建原有地貌下植被的構(gòu)成，例如江南河網(wǎng)縱橫下的蘆葦，柿、柳、桑，可以在整個園林環(huán)境中的一處集中體現(xiàn)展示，將來社區(qū)內(nèi)的居民也能力體會到地塊最初時候的原始風貌。因此， 庭院代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。為什么要提供全面家居解決方案254。住宅戶型設(shè)計：動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)，設(shè)計上采用 “大面寬、小進深 ”的設(shè)計理念，戶型保持方正，明廚明衛(wèi)，保證自然采光和通風，保證戶戶主臥、客廳朝景；每戶均 “多陽臺，面積贈送 ”設(shè)計。LOFT作為工業(yè)化與后現(xiàn)代主義碰撞所產(chǎn)生的藝術(shù)，如今總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論。低密度集合式住宅獨戶獨享 /躍層結(jié)構(gòu) /高挑空 /豪華主人房 /私密感強郊區(qū)主義 /園林景觀 /前庭后院 /生態(tài)環(huán)境 /鄰里文化社區(qū)配套 /低層低密度 /公寓式服務(wù) /親和鄰里 /睦鄰文化十大產(chǎn)品建議254。 酒店式大堂，大堂物業(yè)助理配置254。實現(xiàn)品質(zhì)差異化254。泛庭院圍合街區(qū)。T2：西區(qū)規(guī)劃、尤其是項目附近規(guī)劃缺乏興奮點。SWOT分析SWOT分析表優(yōu)勢 劣勢S1：后發(fā)效應(yīng)，項目所處區(qū)域為開發(fā) “處女地 ”，規(guī)劃條件較好，未來看好。配套分析254。另外，針對本案生活配套的缺乏，在成本控制的控制與收益把握的情況下，需要建立一定是商業(yè)生活配套，來提升本案的競爭力。9月 28日開盤至今銷售比較平穩(wěn)，相比偏僻的位置。西城十二庭院報紙推廣09/15 寧波日報西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時光 天一廣場 聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院交通 /購物 /教育 /醫(yī)療 /休閑09/22 寧波晚報西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時光即將開盤 聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院80——110 平方米，每一平方米都有價值。10 大心 動 指數(shù)： [羅 列 ……]254。43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中！盛世華城 根據(jù)寧波透明售房系統(tǒng)的銷售公示情況，盛世華城目前銷售已接近 100%。另有少量 92~94平方米兩房，四房套型 150—200 平方米。兩房房型全部兩房朝南。戴德梁行物業(yè)顧問多層 +小高層單身公寓。 綜合預(yù)判斷明年年中城西聯(lián)豐板塊價格突破 5500元 /平方米（漲幅 8%—10% ）。城西 “散盤 ”規(guī)模最小，離市區(qū)最遠，價格最低。254?？深A(yù)見明年科技園區(qū)的樓市將掀起高潮，價格方面，鑒于板塊各方面尚不成熟、上市量巨大的壓力，預(yù)計公寓價格將突破 6000元 /平方米。鄞州中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約 241萬和 142萬平方米，環(huán)比04年下降約 16%和 34%。70%與 90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。由于城市化進程及居民購房能力不斷增強形成的需求支持，房地產(chǎn)將繼續(xù)其 “繁榮 ”的局面。對于購房者來說，住房是他們最大的生活必需品，自然會求全責備；而對于血汗錢的使用，自然是謹慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對于開發(fā)商來說，要賺足利潤才能存活，甚至為保證利潤不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠信問題過不去。254。住宅區(qū)域特征分解254。區(qū)域檔次低未來短期持續(xù)升溫的板塊254。254。254。產(chǎn)品力的提升將才成為甩開價格比拼包袱的最優(yōu)方案。四大主題中庭。戶型簡單實用。內(nèi)部幾乎沒有生活配套。 盛世華城（二期）尾盤的銷售并未錯過炎熱夏天的樓市淡季，在 6月第三周交易量觸底之后，與 6月最后一周開始銷售發(fā)力，整個 7月至 8月底銷售一直上揚，在淡季依然可以保持周 10套左右的成交。43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中！盛世華城 10 大心 動 指數(shù)： [羅 列 ……]風 景 100熱銷進 行 時 ，一期多 層僅 剩十余套，欲 購 從速！07/28 東 南商 報中庭核心， 風 景無 邊 直面豪 闊 萬平中庭，直 攬 360度無界 視 野高 層 22樓 約 150m24200元 / m2起盛世 華 城 去化形式顯示，除了 120平方米以上戶型銷售稍慢之外，較小戶型銷售均十分理想。西堤陽光產(chǎn)品的面積控制相比西城十二庭院更小。類比項目總結(jié)區(qū)域地段社區(qū)規(guī)劃生活配套預(yù)計客群產(chǎn)品檔次景觀建筑風格產(chǎn)品形態(tài)，綜合高性價比 機會點與差異化競爭優(yōu)勢：254。達到市區(qū)僅需 15分鐘，自駕車極其便利。因此本項目適合塑造成對于交通條件較為看中，但對周邊配套要求不高的氣質(zhì)社區(qū)，在生活理念上與市區(qū)近郊樓盤加以區(qū)隔，形成錯位競爭。O3：城市化進程，住宅郊區(qū)化逐漸改變原有居住觀念O4：多種概念樓市并存，客戶認識尚淺利于引導(dǎo)O5：引如全新住宅概念，認同客戶層次接近。254。注重小高層（高層）產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)。 各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計，生態(tài)環(huán)保建材（ XPS外墻保溫設(shè)計）254。 架空層、灰空間的靈活運用（社區(qū)交流平臺，底層連廊）格林春城解法關(guān)鍵詞254。 入室花園254。254。全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，通過集中、全面、精確的市場調(diào)研，從項目定位、設(shè)計、全部配置、項目施工到后期服務(wù)一系列的技術(shù)標準體系。 “如何在垂直延伸的高密度居住區(qū)中更大限度地引入自然空間？ ”高層庭院 的設(shè)想正是建立在這種思考基礎(chǔ)之上，能在高樓中閱讀大地、體驗生活、聆聽故事；并且讓每一戶都能有一個屬于自己的獨立空間。 手工園林、庭院文化 ：在景致營造和建筑小品中，加入一些手工工藝的元素，使得園林更有參與性和趣味性。254。254。 中庭景觀帶庭院景觀組團庭院景觀組團幼兒園改進方案幼兒園254。解決推廣銷售問題 254。要開拓新客戶則必須放眼整個寧波，所以我們的 客戶開拓策略 就是：254?？腿憾ㄎ籿在現(xiàn)實逼迫下要求很實際，疲于應(yīng)付復(fù)雜的人際關(guān)系，但內(nèi)心仍然充滿著浪漫和純真，渴望回歸過去那個純真年代 ……v受過良好的教育，步入社會不久，事業(yè)前景樂觀 ……社會新生力量他們是：關(guān)于營銷推廣的思考