【正文】 大樓盤的社會認(rèn)知度及影響力v通過銀行、移動公司等渠道，獲得目標(biāo)客戶資料，通過中郵點(diǎn)對點(diǎn)寄送精美樓盤宣傳資料v夾報重點(diǎn)區(qū)域派發(fā)v銀行網(wǎng)點(diǎn)形象展示板設(shè)置v交通電臺廣播廣告項目強(qiáng)銷期廣告策略階段 廣告策劃重點(diǎn) 媒體選擇尾房消化期v根據(jù)工程進(jìn)度，通過現(xiàn)場實景展示，以景動人v重點(diǎn)訴求物業(yè)管理v最后保留房源推出信息公布v集團(tuán)客戶團(tuán)購信息發(fā)布v通過實景展示及準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動，烘托《小城故事多》v每兩周一次報紙硬廣或軟文v手機(jī)短信針對企業(yè)集團(tuán)客戶發(fā)布v中郵 DM直投v夾報派發(fā)v交通電臺廣播廣告尾房消化期廣告策略廣告表現(xiàn)篇銷售策略篇銷售組織銷售專案經(jīng)理銷售 1組組長 銷售 2組組長置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售副專相互競爭銷售助理讓每一次的營銷售活動，都成為具有新聞炒作點(diǎn)的事件。人與人關(guān)系融洽，互敬戶愛，每戶每家不用關(guān)門，也不怕被盜；有事出門，隔著墻頭招呼一聲，便有隔壁的鄰居幫你看家；誰家的親戚送了水果特產(chǎn)，定會挨家挨戶地分發(fā)；小家伙總愛湊在一起玩陀螺、打彈子、跳橡皮筋、刮香煙牌子、斗蟋蟀，捉迷藏；偶爾相互鬧了情緒，隔了夜早已和好如初。 愛情、事業(yè)雙重壓力，目前卻往往處于 “ 艱難掙扎 ” 的邊緣，他們需要一個可以 “ 釋放神經(jīng)的港灣 ” ，也需要給愛人一個溫馨的窩；216。 根據(jù)前文市場分析的結(jié)果，這是一群以 25—35 歲之間的年輕人為主的購房群體，他們在購房大軍中實際上處于中下水平。本項目一則地理位置較偏，普通意義上較難吸引太多的客戶，二則周邊樓盤眾多，面臨激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，為了規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)更好的銷售結(jié)果，我們必須開拓新客戶。解決本項目的客群問題產(chǎn)品在營銷上的考慮254。解決產(chǎn)品問題254。254。254。 不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳254。更改南端多層的做法幼兒園改進(jìn)建議（ 2）組團(tuán)設(shè)置254。規(guī)劃遐想……原規(guī)劃描述254。254。254。在景觀營造上以 “人 ”為本，使人融于景內(nèi)，并做到園林景觀的原創(chuàng)性、參與性、觀賞性、藝術(shù)性相結(jié)合。從庭院生活出發(fā)，以 “參與、分享、交流、和諧、融洽 ”為根本指導(dǎo)思想，精心構(gòu)筑鄰里交流場所、老人活動空間、兒童娛樂平臺。這種人性化的生活方式，是千百年來中國人所追求的 ……254。客戶需求： 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時間，減少精力和財力的浪費(fèi)，實現(xiàn)即買即住；對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。格林春城提出精裝修概念，并非意圖擠身豪宅市場，而是以領(lǐng)先的產(chǎn)品占領(lǐng)區(qū)域市場、提升項目綜合競爭力的一種嘗試和選擇。從早先的格蘭云天、時代華庭，維科星城等，到近年的外灘 5號公館、海景花園、歐寶國際花苑、康橋風(fēng)尚，精（普）裝修成為高品質(zhì)小戶型與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置 。綠城桂花園，南向 160平方米產(chǎn)品設(shè)計建議總結(jié)254。 建議格林春城在考慮 LOFT（或復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品）時，設(shè)置面積在 70平方米左右的 LOFT戶型，該戶型的上下空間分割，既可作為單身公寓、藝術(shù)工作室、陳列室等用途，亦可 直指婚房置業(yè)客群 。 層層退臺254。 下沉式庭院254。 點(diǎn)式多層設(shè)計254。 超高地下（半地下）室層高（ ，親親家園 3米 /江南一品 。 錯層露臺設(shè)計254。254。注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計，體現(xiàn)均好性，有助于整體去化。254。254。在寧波工作的外地人。機(jī)會 威脅O1：混淆 “新城 ”、 “居住板塊 ”概念，與眾多對手同處于新城。S4：生活配套相對全面。綜合評述254。254。254。用地性質(zhì)： 住宅，包括幼托，兼容少量商業(yè)設(shè)施。住宅微型化的發(fā)展，一方面表現(xiàn)出政策的影響和自住小戶型的高接受度，另一方面也顯示出開發(fā)商對片區(qū)和市場的不自信。254。產(chǎn)品去化過于迅速，預(yù)計 07年二期推出時將有一定的漲價幅度?，F(xiàn)代城市庭院創(chuàng)造金秋神話開盤，旺銷 430套，銷售率超過 70%。主力套型全部在 130平方米以下。254。10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]熱烈祝賀盛世華城在第四屆家博會上成交喜人05/26 寧波晚 報 無 論 何種生活方式，兩點(diǎn)一 線 的，交 際 不落幕的 ……總 能在 萬平原生中庭 找到一席之地！高層特惠最后放送：高層 140 m2以上契稅優(yōu)惠 3%盛世華城 43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中！盛世華城 即將面世01/11 現(xiàn) 代金 報誰為 真正爵世豪景制定 標(biāo) 準(zhǔn)，甚至引 領(lǐng) 西城奢 華風(fēng) 景生活風(fēng) 景 100 萬方水韻中庭立體 環(huán)繞 ， 360度無界 風(fēng) 景 視 野，美御全城！敬邀品鑒雍華樣板間 170 m2 130 m2 76 m2 43 m2西城獨(dú)有風(fēng)景公館 即將面世 90—155 m 2全景多層第二批房源同期魅力綻放02/23 現(xiàn) 代金 報百萬富翁的生活美宅， 豈 能將就與小 門 小 戶 ？盛世 華 城高 層 176 m2錯層 全景空中毫宅，奢 華風(fēng) 景大 戶 構(gòu)筑城市高 階 完美居住空 間J型 176 m2四室兩廳兩衛(wèi)130 m2豪華情境大宅 價格走勢十分平穩(wěn)。 170~180平方米的戶型主要集中在中庭周圍，由于房型設(shè)計合理，針對性的營銷到位，加之后期現(xiàn)房品質(zhì)體現(xiàn)，銷售也一直比較平穩(wěn)。 2023年 1月推出二期第一批房源，多層價格微漲，高層及小高層合計均價 5000，一次性付款 98折，按揭 99折。二期規(guī)劃將引進(jìn)知名超市。戶型經(jīng)濟(jì)實用。全部雙層中空玻璃，多種開窗方式；陽臺、露臺錯層處理多層、小高層結(jié)合。多層底層架空成為機(jī)動車位。每個庭院以花卉為主題，結(jié)合開謝周期種植花卉與樹木。 對于本項目而言，在受到結(jié)構(gòu)性供過于求、及眾多近市區(qū)項目攔截的競爭態(tài)勢下，產(chǎn)品力的提升和操作策略的合理運(yùn)用是項目在競爭越來越激烈的市場中勝出的唯一解法。254。另包括 40萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。254。254。居住區(qū)由原本以海曙為中心逐漸轉(zhuǎn)向環(huán)城西路以西甚至機(jī)場路以西。居住郊區(qū)化、板塊化的特征將更加明顯。寧波南三縣（奉化/寧海 /象山）也有部分購買者 聯(lián)豐本地，區(qū)域周邊的海曙、鄞州交界區(qū)域，來寧波工作的外地人。區(qū)域板塊圖254。雖然今年房產(chǎn)政策依然接踵而至，但在各個時段推出的樓盤，并沒有很直接的由于市場或政策面的變化而造成明顯的供求方面的波動 。0 05年的平均去化率分別約為 75%和 59%，整體市場供需平穩(wěn)。254?！瓌又袥Q斷 靜中思遠(yuǎn)格林春城在左右矛盾中尋找和諧市場環(huán)境篇后政策時代，我們身邊發(fā)生什么254。普通人 “像蝸牛一樣爬的工資 ”遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上 “坐上火箭的房價 ”。“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。254。據(jù) 2023年 8月 14日《人民日報海外版》消息：近 20年里中國人平均工資水平增長率約為 —% 。有人堅持為 有錢人 造房，有人開始征集 “城市 中低收入 人群居住解決方案 ”。大牌開發(fā)商接踵入甬，產(chǎn)品、居住理念 革命 一觸即發(fā)。254。市四區(qū)銷售情況也印證了市場的平穩(wěn)表現(xiàn)，商品房的去化對于供應(yīng)量增減的響應(yīng)迅速。周邊各個區(qū)域特色濃厚的居住板塊興起?？蛻糁饕獊碜酝獠?，江東最多鄞州中心區(qū)本地為主，工廠、企業(yè)私營業(yè)主為主。姚江板塊 /洪塘：水岸心境、青林灣項目后續(xù)都有大量待開發(fā)土地，洪塘亦在今年放出數(shù)塊居住用地并拍得高價。254。并且在寧波市區(qū)中，為數(shù)不多的多層產(chǎn)品，大部分分布在城西大版圖內(nèi)。海曙姚江板塊樓盤體量最大，大盤優(yōu)勢最為明顯，趨勢效應(yīng)最強(qiáng)。 中原資料顯示，未來 07年初到 08年中期，整個城西版圖內(nèi)的新增住宅供應(yīng)預(yù)計將在 90萬方左右。因此即使市場總量面臨壓力，樂觀估計明年城西板塊的新增去化將依然保持在 55%以上，市場不會出現(xiàn)明顯的供過于求的狀況。254。多層與小高層的排布，呈現(xiàn)出庭院風(fēng)貌。單身公寓2梯 6戶，較為擁擠。建筑以板式為主，外墻全石材、面磚；戶型經(jīng)濟(jì)實用， 100平方米以下戶型方正， 120平方米以上均三房朝南，戶型優(yōu)勢明顯。頂層全部復(fù)式設(shè)計。周邊生活配套相對缺乏。254。 120~160平方米主要是二期 “中庭景觀高層（小高層） ”，借助價格和營銷策略，去化比較順利254。半年間該樓盤 10日成交價格均線維持在 4805~5351元 /平方米之間。 風(fēng)景 100130 m 2豪華情境大宅 10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]04/12 現(xiàn) 代金 報 誰 能在 歸 家后依然與眾多成功人士交游廣 闊 ，非萬方 原生自然中庭 方可 為 之？西城獨(dú)有高 層風(fēng) 景公 館 76—170 m 2現(xiàn)場樣 板房激情開放盛世華城 同時以 “盛世華城，風(fēng)景 100”作為項目二期核心賣點(diǎn)。面積控制得當(dāng)。十二庭院 聯(lián)豐板塊 折扣與推廣都比較普通，力度也不大，板塊內(nèi)部的需求力與產(chǎn)品切合市場適時的出現(xiàn)有很大關(guān)系?？們r 毗鄰海曙住多層西堤陽光，以高性價比決勝市場10/27 晚報半版聯(lián)豐路直行，以單身公寓價格，買大配套美景洋房幼兒園、社區(qū)賣場、棋牌室、健身房 …… 生活娛樂大享受總價 。254。地塊位置： 東、南、西為規(guī)劃路，北為聯(lián)豐路，距集市港約 254。地塊東面有河流經(jīng)過。然而享受集仕港鎮(zhèn)內(nèi)資源并夠不便利。醫(yī)院 集仕港鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院。S3：地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強(qiáng)。W6：目前規(guī)劃中缺乏集中式大景觀，無特殊亮點(diǎn)。T4：客戶更加認(rèn)可聯(lián)豐地區(qū)的生活氛圍（配套方面）T5：同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈定位：為誰？造怎樣的房子我們要尋找的人區(qū)域來源 以寧波城西為核心，向四面輻射，少部分與集仕港及其周邊有經(jīng)濟(jì)血緣關(guān)系的外地人。普通住宅，非普通品質(zhì)。錯位競爭，不宜將產(chǎn)品面積設(shè)置過小。254。將一些 “豪宅 ”中的元素應(yīng)用到普通住宅上。 社區(qū)數(shù)字化、智能化254。 無梁厚板技術(shù)（大開間，自由分割），降板同層排水技術(shù)254。 多陽臺設(shè)計（三陽臺或更多）254。 入戶花園254。 成品房產(chǎn)品建議 1：獨(dú)戶獨(dú)享 /直入式花園一層直入式庭院入戶庭院產(chǎn)品建議 2：入戶花園入戶花園入戶花園產(chǎn)品建議 3：下沉式庭院 /內(nèi)天井產(chǎn)品建議 4：錯層露臺設(shè)計錯層陽臺 立面效果圖退臺設(shè)計示意圖254。這些概念的組合無疑會給年青一代購房者極強(qiáng)的沖擊力。 寧波夏季受太平洋副熱帶高壓控制，盛行東南風(fēng)，戶型通風(fēng)極佳鎮(zhèn)海 寧波市場上普裝、精裝房市場認(rèn)可度較好。254。254。在中國傳統(tǒng)的居住觀念中，庭院對家居生活充分必要，它將公共與私密空間，動、靜區(qū)域恰到好處地分割過度，內(nèi)外融合，形成了窗窗有景，家家有園的完美視野。庭院是中國人居的圖騰。在景觀設(shè)計中融入多種自然元素和原生植物并加以延伸和升華。 噴泉的巧妙營造 ：噴泉最大的特點(diǎn)是不僅提供了觀賞功能，還能融入很強(qiáng)的參與性和趣味性，特別是老人和兒童的參與性極強(qiáng)，兒童在期其間嬉戲，父母可以在旁邊觀看或鍛煉身體，在游戲的過程中，噴泉涌起的剎那能給人無限的驚喜。在強(qiáng)化保安、清潔、綠化、維修等日常物管內(nèi)容的同時，更注重滿足業(yè)主多層次、多元化需求的個性化增值服務(wù)。整合開發(fā)商、業(yè)主、供應(yīng)商、物業(yè)公司本身的優(yōu)勢資源，選擇經(jīng)營服務(wù)性項目，拓展盈利渠道，創(chuàng)造物業(yè)費(fèi)下降空間，最終造福全體業(yè)主。 修改方式： 更改多層方案。 增加規(guī)劃中的亮點(diǎn)254。 延長了產(chǎn)品線。 產(chǎn)品與概念完整結(jié)合。＝ 計算總計 738 744 68087 68087營銷策略篇房產(chǎn)營銷運(yùn)動思考這是一個什么樣的樓盤呢 ?要把它賣給誰呢 ?怎么樣把它賣出去呢 ? 能把它賣的更好嗎 ?產(chǎn)品能做的更合購房者需求嗎 ?形象氣質(zhì)能與購房者心靈共鳴嗎 ?房產(chǎn)營銷運(yùn)動環(huán)254。解決本項目的銷售利潤與速度問題p周邊區(qū)域樓盤供應(yīng)集中，本地客戶競爭激烈，如何拓展新客戶？254。客群定位在營銷上的考慮254。 放眼整個寧波市場，哪些客戶可能是我們的目標(biāo)客群？254。 市場經(jīng)濟(jì)熏陶 中長大：受市場和家人的影響，開始 挑剔產(chǎn)品 ， 關(guān)注性價比 ；216。 院子是我們的游戲天堂。v形象樹立，項目推廣的主要營銷手段，直接有效，容易操作。銷售策略事件營銷體驗營銷情感營銷互動 營銷１、在售樓處內(nèi)部專門布置 “ 中建品牌見證 ” 區(qū)，擺放中建在寧波范圍內(nèi)的經(jīng)典樓盤照片、介紹、所獲獎項２、在售樓處設(shè)立室聽室，制作體驗式樓盤３維動畫，可通過駕駛模擬游覽車，欣賞樓盤每個細(xì)節(jié)３、在售樓處設(shè)立樣品展示區(qū)，用實物展示建筑材料、墻體結(jié)構(gòu)、設(shè)備、門窗、智能化設(shè)施等細(xì)節(jié)，使客戶真實感受樓盤的高品質(zhì)４、同時結(jié)合入戶大堂、庭院、建筑外立面、中庭綠化、樣板房等現(xiàn)場實景，設(shè)計合理的瀏覽動線，引領(lǐng)客戶逐一體驗，潛移默化地影響其達(dá)成銷售意向５、定期組織意向性客戶，參觀中建的經(jīng)典居住社區(qū) (格蘭云天、格蘭春天等），通過 中建已建成高尚社區(qū)的品質(zhì)細(xì)節(jié)以及融洽和諧的居住生活氛圍，感染意向客戶利用會所、庭院、樣板房，舉辦一系列的社區(qū)活動，讓業(yè)主真實感受到實在的社區(qū)生活?？刂泼看瓮票P房源量，基本控制在 200套 /批左右，小步快跑。254。區(qū)域內(nèi)重要區(qū)域派單銷售執(zhí)行案場管理 系統(tǒng)設(shè)計與執(zhí)行規(guī)章制度合同管理：預(yù)定書、銷 /預(yù)售合同售樓處、樣品屋管理辦法銷售人員管理制度：考勤、值班紀(jì)律、接待制度、業(yè)務(wù)水平考核市場調(diào)研系統(tǒng)周邊市場和競爭樓盤的建設(shè)狀況、營銷變動、推廣變動的調(diào)研、匯總、分析銷售培訓(xùn)系統(tǒng)發(fā)展商背景介紹、項目知識、銷售知識、銷售技巧、物業(yè)管理、銷售模擬銷售手冊：批文、樓宇說明書、價格體系市場跟蹤系統(tǒng)市場變動情況跟蹤、媒體跟蹤市場分析反饋系統(tǒng)市場變動與本案的關(guān)聯(lián)分析、