【文章內(nèi)容簡介】 綜合高性價比 機(jī)會點與差異化競爭優(yōu)勢：254。綜上所述，中原認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，在產(chǎn)品上與既有樓盤拉開差距，成為城西多層（花園洋房）的表率，以此拉開與競爭對手的產(chǎn)品差異化，同時輔以更優(yōu)于對手的小高層與少量高層產(chǎn)品。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品切入市場空白點，加快銷售速度。另外，針對本案生活配套的缺乏，在成本控制的控制與收益把握的情況下，需要建立一定是商業(yè)生活配套，來提升本案的競爭力。競爭項目 本項目基地分析篇地塊分析254。地塊位置： 東、南、西為規(guī)劃路，北為聯(lián)豐路，距集市港約 254。用地性質(zhì)： 住宅，包括幼托，兼容少量商業(yè)設(shè)施。254。地塊指標(biāo)： 規(guī)劃總用地 59967平方米，總建筑面積 89927平方米（其中住宅建筑面積 68280平方米），總戶數(shù) 774，綠化率 45%，容積率 ，建筑密度%。254。地塊現(xiàn)狀： 建筑全部拆除，項目地塊相對平整，沒有地形高差。交通分析254。內(nèi)外環(huán)境： 內(nèi)部地基平整，無高差起伏。地塊東面有河流經(jīng)過。254。交通環(huán)境： 北面聯(lián)豐路延伸段，直通市區(qū)，路面寬闊，基本無紅燈。達(dá)到市區(qū)僅需 15分鐘，自駕車極其便利。公交暫無直接到達(dá)。 6 63 605可到達(dá)集仕港鎮(zhèn)，但對于本項目而言并無太多便利性可言。配套分析254。生活配套： 基本依靠集仕港鎮(zhèn)內(nèi)部配套資源，雖說其檔次不能與市區(qū)相比，但也可謂一應(yīng)俱全。然而享受集仕港鎮(zhèn)內(nèi)資源并夠不便利。254。教育 集仕港中心小學(xué)、集仕港中心幼兒園。254。商場 集仕港農(nóng)貿(mào)市場。254。銀行 中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、鄞州銀行、建設(shè)銀行。254。醫(yī)院 集仕港鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院。綜合評述254。錯位競爭 —— 從本案目前的配套及環(huán)境狀況來看，明顯還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣，雖然交通情況較好，地塊內(nèi)部環(huán)境也屬優(yōu)秀，但周邊居住環(huán)境不理想，配套低檔且不完善，多數(shù)配套利用不甚便利。因此本項目適合塑造成對于交通條件較為看中，但對周邊配套要求不高的氣質(zhì)社區(qū)，在生活理念上與市區(qū)近郊樓盤加以區(qū)隔，形成錯位競爭。254。售賣未來 —— 從長遠(yuǎn)來看，本地塊屬于先規(guī)劃、后建設(shè)的發(fā)展型城市板塊，地塊周邊的居住環(huán)境、生活在未來將會比較濃厚，周邊的配套也會隨著城市的發(fā)展而改善，本項目所處區(qū)域未來仍被看好。SWOT分析SWOT分析表優(yōu)勢 劣勢S1：后發(fā)效應(yīng)，項目所處區(qū)域為開發(fā) “處女地 ”，規(guī)劃條件較好，未來看好。S2：到達(dá)市區(qū)交通便利。S3：地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強(qiáng)。S4：生活配套相對全面。S5：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)多層住宅對于需求的有效刺激。W1：東進(jìn)是城市主題，各周遍居住板塊興起，配套日漸成熟，接受程度高。W2：項目所在地為農(nóng)村地貌，信心不足。W3：周邊開發(fā)項目少，周邊居民素質(zhì)較差。W4：跨越杭甬高速，遠(yuǎn)離市區(qū)。W5：配套利用不便，規(guī)劃中此部分內(nèi)容依然薄弱。W6：目前規(guī)劃中缺乏集中式大景觀，無特殊亮點。機(jī)會 威脅O1：混淆 “新城 ”、 “居住板塊 ”概念，與眾多對手同處于新城。O2：寧波整體市場較為平穩(wěn)，自主購房對高性價比，高品質(zhì)住宅需求旺盛。O3：城市化進(jìn)程，住宅郊區(qū)化逐漸改變原有居住觀念O4：多種概念樓市并存，客戶認(rèn)識尚淺利于引導(dǎo)O5：引如全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。O6：營銷介入較早，及早發(fā)布項目信息，攔截客戶。O7：合理的推盤策略O(shè)8：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)T1：項目未列入城市（城市西區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)域。T2：西區(qū)規(guī)劃、尤其是項目附近規(guī)劃缺乏興奮點。T3：多個樓盤沿路攔截，已形成板塊效應(yīng)。T4：客戶更加認(rèn)可聯(lián)豐地區(qū)的生活氛圍（配套方面）T5：同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈定位：為誰？造怎樣的房子我們要尋找的人區(qū)域來源 以寧波城西為核心，向四面輻射，少部分與集仕港及其周邊有經(jīng)濟(jì)血緣關(guān)系的外地人。在寧波工作的外地人。居住現(xiàn)狀 與父母同??；租房；居住狀況比較惡劣；對目前居住不滿意置業(yè)階段 一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的 婚房，住房儲備，獨立生活的開始，改善型置業(yè)客戶年齡 基本在 20~30歲人生態(tài)度依靠個人的拼搏購房，不愿做 “房奴 ”，不愿 “啃老 ”，對于居住與生活有著自己理解的人。城市發(fā)展觀念強(qiáng)，不拘泥于老寧波原有的區(qū)域觀念，對于城市的尺度有著更寬容的理解，認(rèn)為自備車將是今后必然配置。類型劃分 當(dāng)?shù)亍幉ㄕ吐毴藛T，公務(wù)員，各類單位的普通職工、白領(lǐng)，來寧波多年的打工仔、創(chuàng)業(yè)的小老板收入情況 每月薪資 5000~10000元購房特征 滿足基本住房需求，關(guān)注性價比。重點關(guān)注因素 區(qū)域發(fā)展、項目品牌、物業(yè)品質(zhì)（戶型、景觀、設(shè)施），物業(yè)服務(wù)、價格等。為他們量身定制的產(chǎn)品關(guān)鍵詞：254。40萬首次置業(yè)； 40萬超值住宅產(chǎn)品； 40萬舒適家園254。普通住宅，非普通品質(zhì)。254。創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新選擇。254。戶型內(nèi)外贈送面積，前庭后院自然空間。254。泛庭院圍合街區(qū)。產(chǎn)品建議篇套型面積建議主力套型范圍： 75—115 平方米設(shè)計原則254。錯位競爭，不宜將產(chǎn)品面積設(shè)置過小。254?！?090”政策的影響，必須保證 90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面爭取更多的利潤空間。254。注重一次置業(yè)兩房基本功能設(shè)置。經(jīng)濟(jì)型三房滿足 “一步到位 ”式購房需求。254。主力戶型設(shè)置約 10平方米的贈送空間，提升整體性價比，增加居住舒適性。254。注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計，體現(xiàn)均好性，有助于整體去化。254。注重小高層（高層）產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)。254?？紤]點式多層、 9層小高層等特殊高品質(zhì)產(chǎn)品提升競爭力。實現(xiàn)品質(zhì)差異化254。要實現(xiàn)格林春城作為普通住宅的非普通品質(zhì)，達(dá)到首次置業(yè)、工薪置業(yè)者眼中的 “豪宅 ”品質(zhì)，最關(guān)鍵的是如果跨越低品質(zhì)普通住宅與豪宅之間的界限。將一些 “豪宅 ”中的元素應(yīng)用到普通住宅上。254。高檔住宅設(shè)計強(qiáng)調(diào)的功能分區(qū)。戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計、功能劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。入戶花園、挑高露臺、寬廳、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會考慮的元素，格林春城也應(yīng)該毫不示弱地兼收并蓄。 品質(zhì)住宅賣點分析254。 社區(qū)太陽能熱水。254。 社區(qū)數(shù)字化、智能化254。 錯層露臺設(shè)計254。 入戶花園設(shè)計254。 各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計，生態(tài)環(huán)保建材（ XPS外墻保溫設(shè)計）254。 住宅 254。 酒店物業(yè)顧問254。 酒店式大堂，大堂物業(yè)助理配置254。 下沉式庭院254。 無梁厚板技術(shù)（大開間，自由分割），降板同層排水技術(shù)254。 超高地下（半地下）室層高（ ，親親家園 3米 /江南一品 。）254。 超淺戶型進(jìn)深（萬達(dá) 121平方米戶型進(jìn)深 ，日湖花園 173平方米戶型進(jìn)深 15米。）254。 超擴(kuò)樓間距254。 高層住宅新風(fēng)系統(tǒng)（ SARS之后流行）254。 一梯一戶式設(shè)計、獨門獨戶設(shè)計（公寓產(chǎn)品、別墅享受）254。 多陽臺設(shè)計（三陽臺或更多）254。 點式多層設(shè)計254。 各種形式的面積贈送（前庭后院，層層退臺，錯層露臺）254。 架空層、灰空間的靈活運用（社區(qū)交流平臺，底層連廊）格林春城解法關(guān)鍵詞254。VILLA的空間254。TOWNHOUSE的庭院254。低密度集合式住宅獨戶獨享 /躍層結(jié)構(gòu) /高挑空 /豪華主人房 /私密感強(qiáng)郊區(qū)主義 /園林景觀 /前庭后院 /生態(tài)環(huán)境 /鄰里文化社區(qū)配套 /低層低密度 /公寓式服務(wù) /親和鄰里 /睦鄰文化十大產(chǎn)品建議254。 獨戶獨享，直入式花園254。 入戶花園254。 下沉式庭院254。 錯層露臺254。 退臺設(shè)計254。 各式面積贈送254。 LOFT254。 灰空間254。 圍合布局254。 成品房產(chǎn)品建議 1：獨戶獨享 /直入式花園一層直入式庭院入戶庭院產(chǎn)品建議 2：入戶花園入戶花園入戶花園產(chǎn)品建議 3：下沉式庭院 /內(nèi)天井產(chǎn)品建議 4：錯層露臺設(shè)計錯層陽臺 立面效果圖退臺設(shè)計示意圖254。 層層退臺254。 挑高客廳254。 入室花園254。 停車入室（北面）退臺設(shè)計示意圖挑高客廳停車入室 挑高客廳層層退臺產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (1)內(nèi)庭院，可封閉成為房間寬陽臺設(shè)計入戶花園設(shè)計玻璃欄桿設(shè)計業(yè)主自行封閉成約 產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (2)夾層戶型設(shè)計上下夾層產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (3)凸窗設(shè)計 凸窗設(shè)計凸窗設(shè)計 凸窗設(shè)計 雙層高入戶花園產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (4)入戶長廊入戶花園深陽臺戶內(nèi)花園向內(nèi)凹進(jìn)部分凸出建筑的部分 戶內(nèi)花園。該部分算一半面積空中花園，面積贈送 陽臺上空，面積贈送深陽臺，算一半面積產(chǎn)品建議 7——LOFT254。LOFT作為工業(yè)化與后現(xiàn)代主義碰撞所產(chǎn)生的藝術(shù)，如今總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論。 LOFT作為居住定義所擁有的要素包括： 雙層結(jié)構(gòu)、高大寬敞的空間、樓梯與橫梁、戶型無障礙，開放性與透明性、戶型的全方位自由組合 。這些概念的組合無疑會給年青一代購房者極強(qiáng)的沖擊力。 建議格林春城在考慮 LOFT（或復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品）時，設(shè)置面積在 70平方米左右的 LOFT戶型，該戶型的上下空間分割，既可作為單身公寓、藝術(shù)工作室、陳列室等用途，亦可 直指婚房置業(yè)客群 。鑒于目前市場一次置業(yè)產(chǎn)品形式的單一陳舊，這種產(chǎn)品的考慮相信會有不錯的市場反應(yīng)。產(chǎn)品建議 8：灰空間的架設(shè)與利用大面積綠化景觀連廊公共空間組團(tuán)圍合組團(tuán)圍合親親家園 圍合組團(tuán)實景東西朝向戶型范例254。 全景觀房，全陽光房254。 餐廳、客廳處東西向凈深極短254。 三房朝南，主臥東向采光254。 寧波夏季受太平洋副熱帶高壓控制，盛行東南風(fēng)，戶型通風(fēng)極佳鎮(zhèn)海 綠城桂花園，南向 160平方米產(chǎn)品設(shè)計建議總結(jié)254。住宅設(shè)計有意識地結(jié)合格林春城目標(biāo)居住人群生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住需求。254。建筑單體采用板式多層、小高層，以南北朝向為主，局部建議采用組團(tuán)圍合設(shè)計，局部做架空處理。254。住宅戶型設(shè)計：動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)，設(shè)計上采用 “大面寬、小進(jìn)深 ”的設(shè)計理念，戶型保持方正，明廚明衛(wèi)，保證自然采光和通風(fēng)，保證戶戶主臥、客廳朝景；每戶均 “多陽臺，面積贈送 ”設(shè)計。產(chǎn)品建議 10：成品房254。寧波市場上普裝、精裝房市場認(rèn)可度較好。從早先的格蘭云天、時代華庭，維科星城等，到近年的外灘 5號公館、海景花園、歐寶國際花苑、康橋風(fēng)尚，精（普）裝修成為高品質(zhì)小戶型與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置 。254。2023年寧波市場將不斷有精裝修項目涌現(xiàn)，目前已知預(yù)計中將做精裝修的項目包括：凱德 匯豪天下、東灘花園、綠城 綠園、雅戈爾 湖景花園、中心區(qū)萬科項目都有精裝修的預(yù)期。 精裝修成為品牌開發(fā)商在高品質(zhì)住宅項目上不謀而合的選擇 。254。格林春城提出精裝修概念，并非意圖擠身豪宅市場，而是以領(lǐng)先的產(chǎn)品占領(lǐng)區(qū)域市場、提升項目綜合競爭力的一種嘗試和選擇。格林春城全面家居解決方案254。全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，通過集中、全面、精確的市場調(diào)研，從項目定位、設(shè)計、全部配置、項目施工到后期服務(wù)一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級、領(lǐng)先級和豪華級三個檔次，適用于從 SOHO、公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。該體系標(biāo)準(zhǔn)（方案）得以實現(xiàn)，將以開發(fā)商為主導(dǎo)，整合相關(guān)調(diào)研分析、設(shè)計、施工、材料等領(lǐng)域社會資源為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先市場的住宅家居產(chǎn)品。為什么要提供全面家居解決方案254。行業(yè)趨勢： 根據(jù)《上海市住宅現(xiàn)代化發(fā)展 “十五 ”計劃》等相關(guān)政策的指示，上海全裝修住宅的建設(shè)目標(biāo) 2023年 3萬套（已落實）， 2023年 10萬套； 2023年 5月國家建設(shè)部提出要求， 2023年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。254?？蛻粜枨螅?從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時間，減少精力和財力的浪費，實現(xiàn)即買即??；對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。254。社會需求： 減少二次污染和浪費。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路。254。核心競爭力： 通過全面家居解決方案，開發(fā)商能夠加強(qiáng)核心競爭力，擴(kuò)大與競爭對手的差距。泛庭院主張……解析庭院254。在中國傳統(tǒng)的居住觀念中，庭院對家居生活充分必要，它將公共與私密空間，動、靜區(qū)域恰到好處地分割過度，內(nèi)外融合，形成了窗窗有景，家家有園的完美視野。這種人性化的生活方式，是千百年來中國人所追求的 ……254。隨著城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，中國傳統(tǒng)住宅水平發(fā)展的趨勢逐漸被垂直的高層建筑打破。 “如何在垂直延伸的高密度居住區(qū)中更大限度地引入自然空間？ ”高層庭院 的設(shè)想正是建立在這種思考基礎(chǔ)之上，能在高樓中閱讀大地、體驗生活、聆聽故事；并且讓每一戶都能有一個屬于自己的獨立空間。這種半遮半擋式庭院，它最大的特點就是逐級遞進(jìn)的空間感：公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間。254。因此， 庭院代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。格林春城泛庭院254。庭院是中國人居的圖騰。從庭院生活出發(fā)，以 “參與、分享、交流、和諧、融洽 ”為根本指導(dǎo)思想，精心構(gòu)筑鄰里交流場所、老人活動空間、兒童娛樂平臺。其基本形式是一個或多個矩形平臺，將樓體劃分成為懸空的、露天的花園，并將室內(nèi)空間融入室外，室外空間導(dǎo)入室內(nèi)，形成多層次互動平臺，把中國院落的特征融合到現(xiàn)代庭院設(shè)計中，形成城市高層院落住宅。254。格林春城意圖打造的庭院不同于中國傳統(tǒng)意義上的庭院