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中原地產(chǎn)-鄞州市格林春城項目營銷提報-174ppt(存儲版)

2025-01-25 10:42上一頁面

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【正文】 254。254。解決銷售利潤與速度問題思考 4思考 3思考 2思考 1營銷策略思考p周邊樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 ,如何與其他樓盤形成差異化競爭?p周邊樓盤均以低價為主要競爭手段,本案將在營銷推廣中有何創(chuàng)新之處?p本案采取什么樣的價格策略,即能保證快速去化,又確保開發(fā)商的合理利潤?254?;谶@兩點考慮,我們提出了在產(chǎn)品建議中所提出的具體建議,在此不做贅述,若能按照我們的產(chǎn)品建議改進產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計,我們則可以確定本項目的 市場定位 是低密度 泛庭院 空中別院市場定位解讀低密度 泛庭院 空中別院v低密度 —— 稀缺的,開闊的生活空間,高品質(zhì)生活的開始。二在外來客戶的帶動下,利用 “鯰魚效應(yīng) ”促進本地市場的消化;254。 孤獨但渴望溝通 :大多是獨生子女,小時候跟小朋友一起快樂玩耍,長大后卻各為前程奔波了;216。254。v我們的園林景觀、小品設(shè)計及景觀架空層,注重的是業(yè)主與自然環(huán)境的相互參與,注重鄰里之間的參與性,確保非常強烈的游戲及娛樂性,尤其給小朋友提供娛樂天堂。格林春城產(chǎn)品說明會;252。銷售進程推案階段 操作周期 目標(biāo)量 主推房源導(dǎo)入期 2個月 / /預(yù)熱期 2個月 400600個預(yù)訂客戶 /公開引爆期 3個月 230組 臨馬路較差位置高層、小高層強銷期 7個月 420組 中間較好位置房源多層、小高層尾房消化期 2個月 100組 剩余房源備注:銷售周期為 12個月。區(qū)域分銷法254。高速高炮254。廣告配合:254。推盤節(jié)奏階段 目標(biāo) 廣告 價格 策略導(dǎo)入期促進人氣積累客戶利用人氣挖掘潛客戶特定客戶挖掘項目形象塑造預(yù)熱期強銷期清盤期引導(dǎo)性 廣告分主題廣告全面性廣告針對性廣告競爭性價位策略性調(diào)價穩(wěn)定調(diào)價(促銷)適當(dāng)調(diào)價引人注目信息反饋調(diào)整計劃接受客戶預(yù)訂分析預(yù)訂客戶積累銷售勢能控制推盤數(shù)量客戶跟蹤簽約客戶擴散網(wǎng)保留盤推出產(chǎn)品吸引客戶余屋攻擊計劃公開期 引爆人氣主攻顯客戶分主題廣告策略性調(diào)價增加推盤數(shù)量人氣吸引客戶目標(biāo)客戶攻擊銷售手法意見領(lǐng)袖銷售法鑒于本案本區(qū)域內(nèi)最高品質(zhì)樓盤定位, 故中原建議: 采取特殊的行業(yè) /團隊意見領(lǐng)袖銷售法。v在市場環(huán)境平穩(wěn)的情況下,保證每批銷售均價逐步上升。252。 現(xiàn)在院子不見了,為了確保每戶每家的私密性,設(shè)置了很多大門、墻體,住了一年,還不知道我家的隔壁是誰,我家的樓上和樓下住的又是誰?小區(qū)里面,住戶行色沖沖,見面也不打招呼;誰家陽臺上晾得衣服被風(fēng)吹落到地上,也沒人幫忙撿起;現(xiàn)在小孩子都被父母關(guān)在家里寫功課;親情、歡樂、融洽都不見了,這是生活的進步還是退步?明天,格林春城,小城的故事v我們打造低密度社區(qū),確保社區(qū)內(nèi)部空間的開闊與通暢??腿憾ㄎ籿在現(xiàn)實逼迫下要求很實際,疲于應(yīng)付復(fù)雜的人際關(guān)系,但內(nèi)心仍然充滿著浪漫和純真,渴望回歸過去那個純真年代 ……v受過良好的教育,步入社會不久,事業(yè)前景樂觀 ……社會新生力量他們是:關(guān)于營銷推廣的思考254。 從營銷上分析,他們是這樣一群人:216。要開拓新客戶則必須放眼整個寧波,所以我們的 客戶開拓策略 就是:254。一是產(chǎn)品能否在市場上區(qū)別與其他樓盤254。解決推廣銷售問題 254。254。 中庭景觀帶庭院景觀組團庭院景觀組團幼兒園改進方案幼兒園254。254。254。 不完整人車分流,突出多層優(yōu)勢254。254。燈光處理上適宜采用比較柔和的燈具,通過地面上隨機穿鑿的孔,使得整個廣場在夜晚表達出自然的美感。 手工園林、庭院文化 :在景致營造和建筑小品中,加入一些手工工藝的元素,使得園林更有參與性和趣味性。254。 “如何在垂直延伸的高密度居住區(qū)中更大限度地引入自然空間? ”高層庭院 的設(shè)想正是建立在這種思考基礎(chǔ)之上,能在高樓中閱讀大地、體驗生活、聆聽故事;并且讓每一戶都能有一個屬于自己的獨立空間。社會需求: 減少二次污染和浪費。全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品,通過集中、全面、精確的市場調(diào)研,從項目定位、設(shè)計、全部配置、項目施工到后期服務(wù)一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。2023年寧波市場將不斷有精裝修項目涌現(xiàn),目前已知預(yù)計中將做精裝修的項目包括:凱德 254。產(chǎn)品建議 8:灰空間的架設(shè)與利用大面積綠化景觀連廊公共空間組團圍合組團圍合親親家園 入室花園254。 退臺設(shè)計254。 架空層、灰空間的靈活運用(社區(qū)交流平臺,底層連廊)格林春城解法關(guān)鍵詞254。 超淺戶型進深(萬達 121平方米戶型進深 ,日湖花園 173平方米戶型進深 15米。 各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計,生態(tài)環(huán)保建材( XPS外墻保溫設(shè)計)254。戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計、功能劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。注重小高層(高層)產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)。254。254。城市發(fā)展觀念強,不拘泥于老寧波原有的區(qū)域觀念,對于城市的尺度有著更寬容的理解,認為自備車將是今后必然配置。O3:城市化進程,住宅郊區(qū)化逐漸改變原有居住觀念O4:多種概念樓市并存,客戶認識尚淺利于引導(dǎo)O5:引如全新住宅概念,認同客戶層次接近。W1:東進是城市主題,各周遍居住板塊興起,配套日漸成熟,接受程度高。因此本項目適合塑造成對于交通條件較為看中,但對周邊配套要求不高的氣質(zhì)社區(qū),在生活理念上與市區(qū)近郊樓盤加以區(qū)隔,形成錯位競爭。254。達到市區(qū)僅需 15分鐘,自駕車極其便利。地塊指標(biāo): 規(guī)劃總用地 59967平方米,總建筑面積 89927平方米(其中住宅建筑面積 68280平方米),總戶數(shù) 774,綠化率 45%,容積率 ,建筑密度%。類比項目總結(jié)區(qū)域地段社區(qū)規(guī)劃生活配套預(yù)計客群產(chǎn)品檔次景觀建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài),綜合高性價比 機會點與差異化競爭優(yōu)勢:254。取得良好效果 。西堤陽光產(chǎn)品的面積控制相比西城十二庭院更小。目的性明確的推廣思路,集中于一次置業(yè)人群。去化形式顯示,除了 120平方米以上戶型銷售稍慢之外,較小戶型銷售均十分理想。購買 140平方米以上單位,開發(fā)商補貼一半契稅。10 大心 動 指數(shù): [羅 列 ……]風(fēng) 景 100熱銷進 行 時 ,一期多 層僅 剩十余套,欲 購 從速!07/28 東 南商 報中庭核心, 風(fēng) 景無 邊 直面豪 闊 萬平中庭,直 攬 360度無界 視 野高 層 22樓 約 150m24200元 / m2起盛世 華 城 10 大心動指數(shù): [羅列 ……]3月 25日,盛世華城 2期大型開盤慶典隆重上演!歡迎蒞臨現(xiàn)場售樓處!03/22 寧波晚 報 誰 能在居家后依然與眾多趁工人士交游廣 闊 非萬方 原生自然中庭 萬可 為 之?76——170 m 2豪宅大 戲 激情上演3月 25日,盛世華城 2期大型開盤慶典隆重上演!歡迎蒞臨現(xiàn)場售樓處盛世華城 43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中!盛世華城 整個樓盤從開盤至銷售全部完成周期為 15個月不到。 盛世華城(二期)尾盤的銷售并未錯過炎熱夏天的樓市淡季,在 6月第三周交易量觸底之后,與 6月最后一周開始銷售發(fā)力,整個 7月至 8月底銷售一直上揚,在淡季依然可以保持周 10套左右的成交。 2023年 3月推出二期第二剩余所有房源,多層均價 5400元 /平方米,高層均價 5100元 /平方米,一次性付款 98折,按揭 99折,后期房源以合理的價格策略和一定程度的優(yōu)惠吸引客戶。內(nèi)部幾乎沒有生活配套。 7路、820路等多條公交直達。戶型簡單實用。建筑低層、多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)結(jié)合。四大主題中庭。盛世華城 —— 穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營的大盤策略254。產(chǎn)品力的提升將才成為甩開價格比拼包袱的最優(yōu)方案。經(jīng)濟適用房對市場的帶來怎樣的沖擊我們拭目以待。254。254。254。城西區(qū)域市場城西區(qū)域市場水岸心境青林灣 區(qū)域檔次低未來短期持續(xù)升溫的板塊254。區(qū)域日漸成熟。住宅區(qū)域特征分解254。254。254。254。對于購房者來說,住房是他們最大的生活必需品,自然會求全責(zé)備;而對于血汗錢的使用,自然是謹慎為上,務(wù)求物有所值甚至超值;對于開發(fā)商來說,要賺足利潤才能存活,甚至為保證利潤不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量;況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠信問題過不去。 ”這是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠對中國房地產(chǎn)的“警告 ”。由于城市化進程及居民購房能力不斷增強形成的需求支持,房地產(chǎn)將繼續(xù)其 “繁榮 ”的局面。低收入與高房價,蝸牛與火箭的賽跑?254。70%與 90平方米的界限,有人叫好,有人叫苦。差異化競爭 愈演愈烈,精確定位成為營銷關(guān)鍵254。05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約 241萬和 142萬平方米,環(huán)比04年下降約 16%和 34%。 市區(qū)住宅供應(yīng)供應(yīng)需求分析254。鄞州中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。輕紡城、本地企業(yè)多年積淀,區(qū)域內(nèi)歸屬感強。可預(yù)見明年科技園區(qū)的樓市將掀起高潮,價格方面,鑒于板塊各方面尚不成熟、上市量巨大的壓力,預(yù)計公寓價格將突破 6000元 /平方米。城西板塊,在過去 12個月中的住宅總供應(yīng) 。254。洪塘板塊多層、聯(lián)排供應(yīng)量為主,市政規(guī)劃優(yōu)勢最強,整體檔次最高。城西 “散盤 ”規(guī)模最小,離市區(qū)最遠,價格最低。254。 綜合預(yù)判斷明年年中城西聯(lián)豐板塊價格突破 5500元 /平方米(漲幅 8%—10% )。高層 140平方米以上享受相當(dāng)契稅金額 %開盤期(國慶)每平米 50元 一次性付款 98折優(yōu)惠 未知項目基本情況(續(xù)表)盛世華城 西城十二庭院 西堤陽光 青年才郡規(guī)劃18萬平方米城西最大, 10000平方米中庭花園, 2023平方米社區(qū)會所, 500平方米露天泳池。戴德梁行物業(yè)顧問多層 +小高層單身公寓。多層棟距最大31米。兩房房型全部兩房朝南。中山西路延伸段, 23 50 528路到達。另有少量 92~94平方米兩房,四房套型 150—200 平方米。多層產(chǎn)品的稀缺加上小高層中小戶型產(chǎn)品較高的性價比,推出后去化迅速。 根據(jù)寧波透明售房系統(tǒng)的銷售公示情況,盛世華城目前銷售已接近 100%。因此無可厚非盛世華城可謂寧波城西一年以來操作最為成功的樓盤。43 m 2玲瓏空間 同期熱賣中!盛世華城 130 m 2豪華情境大宅 10 大心 動 指數(shù): [羅 列 ……]254。西城十二庭院產(chǎn)品配比與銷售情況254。西城十二庭院報紙推廣09/15 寧波日報西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時光 天一廣場 聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院交通 /購物 /教育 /醫(yī)療 /休閑09/22 寧波晚報西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時光即將開盤 聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院80——110 平方米,每一平方米都有價值。熱銷廣告的運用。9月 28日開盤至今銷售比較平穩(wěn),相比偏僻的位置。 50~60平方米 194戶為小高層單身公寓。另外,針對本案生活配套的缺乏,在成本控制的控制與收益把握的情況下,需要建立一定是商業(yè)生活配套,來提升本案的競爭力。交通分析254。配套分析254。銀行 中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、鄞州銀行、建設(shè)銀行。SWOT分析SWOT分析表優(yōu)勢 劣勢S1:后發(fā)效應(yīng),項目所處區(qū)域為開發(fā) “處女地 ”,規(guī)劃條件較好,未來看好。W4:跨越杭甬高速,遠離市區(qū)。T2:西區(qū)規(guī)劃、尤其是項目附近規(guī)劃缺乏興奮點。為他們量身定制的產(chǎn)品關(guān)鍵詞:254。泛庭院圍合街區(qū)。254。實現(xiàn)品質(zhì)差異化254。 社區(qū)太陽能熱水。 酒店式大堂,大堂物業(yè)助理配置254。 高層住宅新風(fēng)系統(tǒng)( SARS之后流行)254。低密度集合式住宅獨戶獨享 /躍層結(jié)構(gòu) /高挑空 /豪華主人房 /私密感強郊區(qū)主義 /園林景觀 /前庭后院 /生態(tài)環(huán)境 /鄰里文化社區(qū)配套 /低層低密度 /公寓式服務(wù) /親和鄰里 /睦鄰文化十大產(chǎn)品建議254。 灰空間254。LOFT作為工業(yè)化與后現(xiàn)代主義碰撞所產(chǎn)生的藝術(shù),如今總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論。 餐廳、客廳處東西向凈深極短254。住宅戶型設(shè)計:動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū),設(shè)計上采用 “大面寬、小進深 ”的設(shè)計理念,戶型保持方正,明廚明衛(wèi),保證自然采光和通風(fēng),保證戶戶主臥、客廳朝景;每戶均 “多陽臺,面積贈送 ”設(shè)計。湖景花園、中心區(qū)萬科項目都有精裝修的預(yù)期。為什么要提供全面家居解決方案254。核心競爭力: 通過全面家居解決方案,開發(fā)商能夠加強核心競爭力,擴大與競爭對手的差距。因此, 庭院代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。庭院空間下的園林造景思路254。 原生植物的保留與展示 :園林的構(gòu)造往往破壞原生的植被形態(tài),在景觀建筑規(guī)劃中可以考慮重建原有地貌下植被的構(gòu)成,例如江南河網(wǎng)縱橫下的蘆葦,柿、柳、桑,可以在整個園林環(huán)境中的一處集中體現(xiàn)展示,將來社區(qū)內(nèi)的居民也能力體會到地塊最初時候的原始風(fēng)貌。庭院物業(yè)管理增值服務(wù)254?!耙徽臼椒?wù) ”。 由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏,平面布置方案應(yīng)重點著手營造本小區(qū)內(nèi)向型的、具有吸引力的、以周邊高層住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。254。 景觀房比例增大。 庭院社區(qū)模型。 增加賣點。解決本項目的產(chǎn)品問題254。v泛庭院 —— 大庭院概念,增進鄰里親情,回歸純真年代。三利用城市交通規(guī)劃來展示項目的未來升值潛力,通過市場中的投資需求消化部分房源。 好享受 :在父母呵護下長大,走出校園進入社會卻發(fā)現(xiàn)一切不象自己所想象,幾年擴招,大學(xué)畢業(yè)等于失業(yè);216。針對我們有這么多亮點設(shè)置的產(chǎn)品和一群在社會轉(zhuǎn)型期長大的
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