【正文】 格林春城項(xiàng)目提報(bào)格林春城項(xiàng)目提報(bào)前言做大事要縱覽全局，看清事物本質(zhì)！繁榮，還是泡沫？254。由于城市化進(jìn)程及居民購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)形成的需求支持，房地產(chǎn)將繼續(xù)其 “繁榮 ”的局面。這是一部分人的觀點(diǎn)。254。“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離 ‘最后算帳 ’的日子越來(lái)越近了。 ”這是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“警告 ”。過(guò)剩，還是短缺？254。目前中國(guó)樓市出現(xiàn)了 “短缺 ”與 “過(guò)剩 ”并存的怪現(xiàn)象，反映了住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，是開(kāi)發(fā)商追逐高利潤(rùn)，大多鐘情于高檔住房的開(kāi)發(fā)；另一方面，是廣大中低收入階層有龐大的市場(chǎng)需求，卻苦于無(wú)房可買，或者有房難買。低收入與高房?jī)r(jià)，蝸牛與火箭的賽跑？254。建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，今年 6月份，全國(guó) 70個(gè)大中城市中有 8個(gè)城市新建住房的價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過(guò) 10%。據(jù) 2023年 8月 14日《人民日?qǐng)?bào)海外版》消息：近 20年里中國(guó)人平均工資水平增長(zhǎng)率約為 —% 。普通人 “像蝸牛一樣爬的工資 ”遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上 “坐上火箭的房?jī)r(jià) ”。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，朋友，還是敵人？254。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住房是他們最大的生活必需品，自然會(huì)求全責(zé)備；而對(duì)于血汗錢的使用，自然是謹(jǐn)慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要賺足利潤(rùn)才能存活，甚至為保證利潤(rùn)不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠(chéng)信問(wèn)題過(guò)不去。投機(jī)需求，還是真實(shí)需求？254。在投機(jī)市場(chǎng)上， “買漲不買跌 ”是投機(jī)操作的原則，房?jī)r(jià)上升會(huì)進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，在 “羊群效應(yīng) ”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力量；同時(shí)，房?jī)r(jià)攀升導(dǎo)致市場(chǎng)的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩日益嚴(yán)重。70%與 90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。有人號(hào)召 “買房要 趁早 ”，有人號(hào)召， “三年 不買 房 ”。有人堅(jiān)持為 有錢人 造房，有人開(kāi)始征集 “城市 中低收入 人群居住解決方案 ”?！瓌?dòng)中決斷 靜中思遠(yuǎn)格林春城在左右矛盾中尋找和諧市場(chǎng)環(huán)境篇后政策時(shí)代，我們身邊發(fā)生什么254。05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價(jià)比樓盤突圍，投機(jī)客大量退場(chǎng)，剩余投機(jī)客也轉(zhuǎn)短線投機(jī)為 長(zhǎng)線投資 。254。自用客入場(chǎng)，市場(chǎng)回歸理性， 產(chǎn)品力 成為關(guān)鍵。254。差異化競(jìng)爭(zhēng) 愈演愈烈，精確定位成為營(yíng)銷關(guān)鍵254。綜合性價(jià)比 成為考量項(xiàng)目的重要條件（生活配套、園林、價(jià)格等）254。大牌開(kāi)發(fā)商接踵入甬，產(chǎn)品、居住理念 革命 一觸即發(fā)。254。周邊居住板塊群雄逐鹿， 板塊效應(yīng) 正在形成，住宅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯。254。專注產(chǎn)品、超越產(chǎn)品、引領(lǐng)生活 成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)生命力所在。市區(qū)住宅供應(yīng)254。05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約 241萬(wàn)和 142萬(wàn)平方米，環(huán)比04年下降約 16%和 34%。政策引發(fā)的觀望和投資客的撤離，是供需雙雙下跌的主因。254。0 05年的平均去化率分別約為 75%和 59%，整體市場(chǎng)供需平穩(wěn)。由于政策因素對(duì)于市場(chǎng)影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計(jì)的去化率僅為 59%，但已比較理想。254。06年 1~9月，寧波市四區(qū)推出的商品房可售面積已超過(guò) 170萬(wàn)平方米。預(yù)測(cè)今年寧波住宅供應(yīng)面積將略超過(guò) 05年，年度去化方面相比 05年也將有明顯提高。 市區(qū)住宅供應(yīng)供應(yīng)需求分析254。05年 10月至 06年 9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的 “呼吸節(jié)奏 ”明顯。市四區(qū)銷售情況也印證了市場(chǎng)的平穩(wěn)表現(xiàn)，商品房的去化對(duì)于供應(yīng)量增減的響應(yīng)迅速。雖然今年房產(chǎn)政策依然接踵而至，但在各個(gè)時(shí)段推出的樓盤，并沒(méi)有很直接的由于市場(chǎng)或政策面的變化而造成明顯的供求方面的波動(dòng) 。區(qū)域去化特征分析254。住宅區(qū)域特征分解254。中心城區(qū)住宅供應(yīng)逐漸減少。254。鄞州中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。254。周邊各個(gè)區(qū)域特色濃厚的居住板塊興起。區(qū)域板塊圖254。板塊競(jìng)爭(zhēng)狀況區(qū)域板塊分析科技園區(qū) 鄞州中心區(qū) 聯(lián)豐、城西 姚江、洪塘 石碶街道競(jìng)爭(zhēng)力起點(diǎn)高，區(qū)域環(huán)境好，交通便捷，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域日漸成熟。生活配套，商業(yè)配套完善。鄞州寫字樓的大量涌現(xiàn)，（加上鄞州一整套區(qū)政府在駐）必使其形成生活、工作于一體的城市副中心老城區(qū)、認(rèn)知度高，區(qū)域成熟、各方面配套齊全，價(jià)格相對(duì)較低地理位置的認(rèn)同，環(huán)境優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)城西南門戶，內(nèi)外交通便利。輕紡城、本地企業(yè)多年積淀，區(qū)域內(nèi)歸屬感強(qiáng)。影響人群 打造新城概念?？蛻糁饕獊?lái)自外部，江東最多鄞州中心區(qū)本地為主，工廠、企業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主。寧波南三縣（奉化/寧海 /象山）也有部分購(gòu)買者 聯(lián)豐本地，區(qū)域周邊的海曙、鄞州交界區(qū)域，來(lái)寧波工作的外地人。面向養(yǎng)老、結(jié)婚居多江北，海曙、洪塘一帶的年青購(gòu)房者，自主創(chuàng)業(yè)者石碶街道本地客戶占 70%以上，吸引部分海曙以南購(gòu)房者，以為區(qū)域南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊弱勢(shì) 發(fā)展成型需要時(shí)間，世紀(jì)大道隔斷很大一部分購(gòu)房者過(guò)多的投資客增加市場(chǎng)的不確定性規(guī)劃落后，難以矯正；各種配套檔次偏低，流動(dòng)人口多，區(qū)域氣質(zhì)較差中高端需求潛力明顯不足，寧波大戶型滯銷最為嚴(yán)重的區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)劃落后，人員雜亂。區(qū)域檔次低未來(lái)短期持續(xù)升溫的板塊254?？萍紙@區(qū)：年內(nèi)推出的數(shù)個(gè)項(xiàng)目的消化，江南一品的后續(xù)別墅消化將持續(xù)明年一年，江南一品二期高層預(yù)計(jì)也將在明年內(nèi)上市?？萍紙@區(qū)皇冠花園、 ART藍(lán)灣等的上市，數(shù)個(gè)綜合項(xiàng)目的居住部分陸續(xù)上市?？深A(yù)見(jiàn)明年科技園區(qū)的樓市將掀起高潮，價(jià)格方面，鑒于板塊各方面尚不成熟、上市量巨大的壓力，預(yù)計(jì)公寓價(jià)格將突破 6000元 /平方米。254。姚江板塊 /洪塘：水岸心境、青林灣項(xiàng)目后續(xù)都有大量待開(kāi)發(fā)土地，洪塘亦在今年放出數(shù)塊居住用地并拍得高價(jià)。居住郊區(qū)化、板塊化的特征將更加明顯。 洪塘板塊的公寓價(jià)格上漲已成必然，有望在明后年沖擊 6000元 /平方米。城西區(qū)域市場(chǎng)城西區(qū)域市場(chǎng)水岸心境青林灣 瞻洲頤和名苑洪都花園親親家園西城十二庭院盛世華城陽(yáng)光麗園盛世酈都西堤陽(yáng)光青年才郡雍景苑迎春水岸八方錦苑格林春城未來(lái)短期持續(xù)升溫的板塊城西板塊在售樓盤表（ — ）區(qū)域 /板塊 樓盤 上市面積(萬(wàn)平方米 ) 上市套數(shù) (戶 ) 已售套數(shù) (戶 ) 銷售率 (%) 銷售均價(jià)(元 /平方米 )海曙姚江 水岸心境二期 288 179 62% 6009青林灣 瞻洲 1257 660 52% 5599/5701洪塘 頤和名苑一期 112 2 2% 5164洪都花園二期 269 112 43% 4726親親家園 (3) 348 11 3% 4922親親家園 (2) 307 275 90% 4791聯(lián)豐 盛世華城二期 825 792 96% 5078西城十二庭院 611 462 76% 5172迎春水岸 197 195 99% 4931/5136石碶 陽(yáng)光麗園 674 290 43% 4233雍景苑一期 570 427 75% 4550城西 八方錦苑 215 86 40% 3338西堤陽(yáng)光 324 144 44% 4577青年才郡 460 70 15% 4500盛世酈都 706 665 94% 3676區(qū)域板塊分析254。城西板塊，在過(guò)去 12個(gè)月中的住宅總供應(yīng) 。可售戶數(shù) 7163戶，目前已售 4370戶，整體銷售率 61%，供求關(guān)系平穩(wěn)。254。居住區(qū)由原本以海曙為中心逐漸轉(zhuǎn)向環(huán)城西路以西甚至機(jī)場(chǎng)路以西。機(jī)場(chǎng)路以西成為居住的新重心，并向四個(gè)方向分散發(fā)展，四個(gè)區(qū)域次重心又各自形成鮮明的特色。254。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從 05年 11月至 06年 11月一年間開(kāi)出的所有樓盤，成交均價(jià)都低于 6000元 /平方米，低于全市住宅均價(jià)。寧波西面整體住宅檔次偏低。254。小高層（高層）比例逐漸增加，并成為迅速去化的主力產(chǎn)品。并且在寧波市區(qū)中，為數(shù)不多的多層產(chǎn)品，大部分分布在城西大版圖內(nèi)。254。除江北洪塘親親家園外，所有樓盤均為本地企業(yè)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有外地知名地產(chǎn)企業(yè)涉足城西開(kāi)發(fā)。254。本案所處的位置在聯(lián)豐路延伸段遠(yuǎn)側(cè)，離成熟城區(qū)有一定距離，周邊配套幾乎為零，在多數(shù)消費(fèi)者眼中已是城郊結(jié)合部，整體形象不佳。板塊特色之 “最 ”254。洪塘板塊多層、聯(lián)排供應(yīng)量為主，市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)，整體檔次最高。254。海曙姚江板塊樓盤體量最大，大盤優(yōu)勢(shì)最為明顯，趨勢(shì)效應(yīng)最強(qiáng)。254。聯(lián)豐板塊樓盤性價(jià)比最高，吸引年輕購(gòu)房者最多，一次置業(yè)人群最多，去化最為迅速。254。石碶樓盤層次最低，吸引本區(qū)域以外客群能力最弱，去化速度最慢。254。城西 “散盤 ”規(guī)模最小，離市區(qū)最遠(yuǎn)，價(jià)格最低。城西板塊后續(xù)供應(yīng)（ — ）區(qū)域 /板塊 地塊 土地面積(平方米 ) 容積率 總建面(平方米 ) 樓面地價(jià)(元 /平方米 ) 預(yù)上市期海曙姚江 水上公園三期地塊 1b 42500 59500 2560 07年下半年水上公園三期地塊 1c 39900 63840水上公園三期地塊 1d 29600 50320江北姚江 香溪園地塊 14598 40849 2379 07年中東方威尼斯 Ⅱ 38694 洪塘 親親家園 4 40121 64194 1421 07年 4月頤和名苑 2 41247 65995 614 07年 6月姚江北側(cè) 3地塊 99084 158477 1800 07年底洪塘居住小區(qū) 4地塊 1697 2546 1250 07年底江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū) (一期 ) 4地塊 17357 46864 554 08年中期江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū) C區(qū) 6地塊 44698 67047 902 08年下半年機(jī)場(chǎng)路 機(jī)場(chǎng)路以東勝豐路以北 20239 34287 1400 07年中西湖花園以西 27944 47505 2303 07年 10月城西板塊后續(xù)供應(yīng)（ — ）續(xù)表區(qū)域 /板塊 地塊 土地面積(平方米 ) 容積率 總建面(平方米 ) 樓面地價(jià)(元 /平方米 ) 預(yù)上市期聯(lián)豐路集仕港集仕港聯(lián)豐路 1B 39791 59687 1320 07年底聯(lián)豐路延伸段北側(cè) 3號(hào) 30183(住 )13034(商 ) 3622026068 1000 08年初高橋 望童路北側(cè) 2號(hào) 7354 12134 1182 07年下半年慈城 楓灣家園二期 32374 40468 782 08年初海曙 塑料四廠 1地塊 8499 2 16998 2959 08年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 12 68860 128350 630 08年初經(jīng)濟(jì)適用房 3 84751 123862 630 08年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房 62 57217 92288 769 08年中下洪塘經(jīng)濟(jì)適用房 8 99714 99714 590 08年下半年254。 中原資料顯示，未來(lái) 07年初到 08年中期，整個(gè)城西版圖內(nèi)的新增住宅供應(yīng)預(yù)計(jì)將在 90萬(wàn)方左右。另包括 40萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)比較平穩(wěn)，絕大部分供應(yīng)集中在海曙姚江板塊和江北洪塘。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)的帶來(lái)怎樣的沖擊我們拭目以待。城西板塊市場(chǎng)預(yù)判254。 宏觀調(diào)控的影響，尤其是 “7090細(xì)則 ”將逐漸顯示出對(duì)市場(chǎng)的影響，當(dāng) 7090的作用在全市蔓延，將造成城西樓盤的相對(duì)過(guò)剩，特別是中低端項(xiàng)目（高性價(jià)比項(xiàng)目），競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，樂(lè)觀估計(jì)將至少延長(zhǎng)樓盤 20%的銷售周期。254。 由于 07年初至年中，江東、科技園區(qū)、江北、鄞州中心區(qū)依然由高端樓盤領(lǐng)銜市場(chǎng)，整體城西板塊依然是高性價(jià)比購(gòu)房者的天堂，綜合預(yù)上市產(chǎn)品和價(jià)格漲幅，聯(lián)豐一帶樓盤相比科技園區(qū)依然有 7~10萬(wàn)元的單套差價(jià)。因此即使市場(chǎng)總量面臨壓力，樂(lè)觀估計(jì)明年城西板塊的新增去化將依然保持在 55%以上，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)明顯的供過(guò)于求的狀況。254。 參照以上觀點(diǎn)，促銷手段和價(jià)格策略可能成為 07年城西大部分中小體量樓盤的主旋律，小步快跑將成為自然選擇。產(chǎn)品力的提升將才成為甩開(kāi)價(jià)格比拼包袱的最優(yōu)方案。城西部分板塊已醞釀著品質(zhì)提升的信號(hào)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品力拉開(kāi)差距將在明年年中出現(xiàn)。254。 綜合預(yù)判斷明年年中城西聯(lián)豐板塊價(jià)格突破 5500元 /平方米（漲幅 8%—10% ）。海曙姚江板塊價(jià)格有機(jī)會(huì)突破 6500元 /平方米（漲幅 8%），石碶板塊價(jià)格微升，洪塘板塊價(jià)格上升胎動(dòng)明顯，但漲副取決于區(qū)域供求與板塊整體開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)等諸多因素共同影響。254。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，在受到結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求、及眾多近市區(qū)項(xiàng)目攔截的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，產(chǎn)品力的提升和操作策略的合理運(yùn)用是項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)中勝出的唯一解法。類比項(xiàng)目研究類比項(xiàng)目254。盛世華城 —— 穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng)的大盤策略254。西城十二庭院 —— 先難后易，搶先一步快速去化的成功案例254。青年才郡、西堤陽(yáng)光 —— 小戶型產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)的提前體驗(yàn)類比項(xiàng)目區(qū)位青年才郡西堤陽(yáng)光盛世華城西城十二庭院格林春城項(xiàng)目基本情況盛世華城 西城十二庭院 西堤陽(yáng)光 青年才郡發(fā)展商 奧克斯置業(yè) 冠華房產(chǎn) 寧波大港置業(yè) 寧波金達(dá)利建筑面積 20萬(wàn)平方米 18萬(wàn)平方米 9萬(wàn)平方米 發(fā)售日期 2023年 7月 2023年 9月 2023年 9月 2023年 11月入伙時(shí)間 2023年 7月 2023年初 2023年初 2023年初總戶數(shù) 1140 611（一期） 324（在售部分） 460建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、蓮排，單身公寓 小高層（一期）多層、低層（二期） 多層、小高層 多層、小高層成交均價(jià) 5241 / 5078 5176