【正文】 報都市新青年的浪漫生活 藍(lán)圖 ，怎能磨 滅 于老社區(qū)的出租屋？高 層現(xiàn) 代典雅陽光居所，浪漫情韻空 間 ，格 調(diào) 生活 藍(lán)圖I型約 76 m2兩室兩廳一衛(wèi)176 m2錯層全景空中豪宅 76 m 2現(xiàn)代典雅陽光居所 現(xiàn)場樣板房激情開放盛世華城 報紙推廣極力拔高自身形象，充分圍繞 “棟距、景觀中庭、優(yōu)勢戶型、實景樣板房 ”四方面實質(zhì)性好處來為項目做宣傳。西城十二庭院一期由 9幢小高層、 2幢高層組成。實用式戶型 / 典式戶型 / 浪漫式戶型 / 風(fēng)景式戶型09/28 現(xiàn)代金報西城 ?十二庭院 / 再現(xiàn)親梅竹馬的時光聯(lián)豐版塊 ?現(xiàn)代城市庭院 榮耀登場 9月 28日驚喜：國慶前購房享受 50元 /平方米優(yōu)惠聯(lián)豐版塊的現(xiàn)代城市庭院 / 80~110平方米主力戶型 / 舒適優(yōu)雅的十二座風(fēng)景庭院10/11 東南商報西城 254。西堤陽光報紙推廣9/21 寧波晚報 城西，大眾精品學(xué)院名宅 近期全城盛大開盤，精彩不容錯過三面環(huán)水 ?一萬余平米大花園 ?學(xué)院名宅： [利益點羅列 ]9/28 現(xiàn)代金報9月 28日盛大公開，驚城唱響！ 聯(lián)豐生活區(qū)為鄰 大社區(qū) 大享受立即下訂，享受 98折優(yōu)惠，一次性付款享受折上折！開盤當(dāng)日落定更有精美禮品贈送三面環(huán)水 / 一萬余平米大花園 / 十萬平米學(xué)院名宅 10/12 寧波晚報穿國兩個紅綠燈，單價省下 1000元總價 ，住城市稀缺多層開盤 10天銷售過半10/19 金報頭版多行兩個紅綠燈，輕松省下買車錢總價 ，住城市稀缺多層立即下訂，享受 60元 /平方米優(yōu)惠！10/25 東南商報與市中心等距，花更少的錢，住大配套學(xué)院名宅。 70~100平方米為多層普通住宅，基本戶型為 76平方米的兩房和 98平方米三房。競爭項目 本項目基地分析篇地塊分析254。內(nèi)外環(huán)境： 內(nèi)部地基平整，無高差起伏。生活配套： 基本依靠集仕港鎮(zhèn)內(nèi)部配套資源，雖說其檔次不能與市區(qū)相比，但也可謂一應(yīng)俱全。254。S2：到達(dá)市區(qū)交通便利。W5：配套利用不便，規(guī)劃中此部分內(nèi)容依然薄弱。T3：多個樓盤沿路攔截，已形成板塊效應(yīng)。40萬首次置業(yè)； 40萬超值住宅產(chǎn)品； 40萬舒適家園254。產(chǎn)品建議篇套型面積建議主力套型范圍： 75—115 平方米設(shè)計原則254。主力戶型設(shè)置約 10平方米的贈送空間，提升整體性價比，增加居住舒適性。要實現(xiàn)格林春城作為普通住宅的非普通品質(zhì)，達(dá)到首次置業(yè)、工薪置業(yè)者眼中的 “豪宅 ”品質(zhì)，最關(guān)鍵的是如果跨越低品質(zhì)普通住宅與豪宅之間的界限。254。 下沉式庭院254。 一梯一戶式設(shè)計、獨門獨戶設(shè)計（公寓產(chǎn)品、別墅享受）254。 獨戶獨享，直入式花園254。 圍合布局254。 LOFT作為居住定義所擁有的要素包括： 雙層結(jié)構(gòu)、高大寬敞的空間、樓梯與橫梁、戶型無障礙，開放性與透明性、戶型的全方位自由組合 。 三房朝南，主臥東向采光254。產(chǎn)品建議 10：成品房254。 精裝修成為品牌開發(fā)商在高品質(zhì)住宅項目上不謀而合的選擇 。行業(yè)趨勢： 根據(jù)《上海市住宅現(xiàn)代化發(fā)展 “十五 ”計劃》等相關(guān)政策的指示，上海全裝修住宅的建設(shè)目標(biāo) 2023年 3萬套（已落實）， 2023年 10萬套； 2023年 5月國家建設(shè)部提出要求， 2023年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。泛庭院主張……解析庭院254。格林春城泛庭院254。園林設(shè)計體現(xiàn) “原生、自然、現(xiàn)代 ”的生態(tài)環(huán)境理念。254。物業(yè)管理應(yīng)以創(chuàng)造客戶價值為宗旨，為業(yè)主提供多層次、全方位的居家生活服務(wù)。電子商務(wù)平臺：訂購、配送、維修。 254。 修改方式： 改變中庭多層棟距，更改部分道路設(shè)計 幼兒園改進(jìn)方案254。254。254。 產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型 形式(梯 /戶 ) 戶數(shù)(戶 ) 戶型面積分配 (平方米 套 ) 分段面積(平方米 ) 總面積(平方米 ) 備注4層?xùn)|西向多層 一梯兩戶 16 100㎡ (321)885㎡ (221)8 800680 14805層多層 一梯兩戶 11097 ㎡ (221) 3089 ㎡ (321) 25110 ㎡ (322) 55291022256050111856層多層 一梯兩戶 10885 ㎡ (221) 3097 ㎡ (321) 42105㎡ ( 321) 362550407437801040415層點式高層 兩梯三戶 90110 ㎡ ( 221) 30 108 ㎡ ( 221) 3085 ㎡ ( 221) 304620453635701272611層板式小高層 一梯三戶 18070 ㎡ ( 321) 6085 ㎡ ( 221) 6080 ㎡ ( 221) 604200510048001410016/18層板式高層 兩梯三戶 23475 ㎡ (LOFT) 48113 ㎡ 5285 ㎡ 5278 ㎡ 52360058764420405617192LOFT層高 ，容積率以 247。解決本項目的推廣問題254。v空中別院 —— 前庭后院的戶型設(shè)計，開放的居住空間，強調(diào)內(nèi)外空間的延伸與交流，享受著別墅級的生活感受。客群分析254。 有理想有追求有情趣 ：受過相對良好的教育，擁有小時候的理想，但面臨社會現(xiàn)實卻很無奈；216。營銷總策略有情感共鳴的產(chǎn)品溝通營銷策略v板塊炒作：城市向東，生活向西，舒適生活的保留之地v品牌先行：以中建品牌在寧波的影響力樹立產(chǎn)品形象v概念突圍：以有產(chǎn)品支撐的形象概念沖出與普通樓盤間的價格競爭板塊炒作品牌先行概念突圍形象定位一座充滿故事和歡樂的小城Slogan: 小城的故事感受小城的故事我們不妨通過耳朵中來感受一番小城故事 ……小城故事 鄧麗君小城故事多 /充滿喜和樂 /若是你到小城來 /收獲特別多 /看似一幅畫 /聽像一首歌 /談的談?wù)f的說 /小城故事真不錯 /請你的朋友一起來 /小城來做客(間奏 )人生境界真善美這里已包括 /談的談?wù)f的說 /小城故事真不錯請你的朋友一起來 /小城來做客回到今天 今天，小城的故事已漸漸離我們遠(yuǎn)去，而當(dāng)我們再次聽到它的歌聲，想到它的故事的時候，我們的思緒再次起伏 ……童年的回憶童年，雖然我們住在略顯破舊的大院子，但是卻關(guān)系簡單、快樂、融洽。我們即將打造美麗的宜居之家，她充滿溫馨，親情洋溢，處處是故事和歡樂 ……回歸到營銷策略v感受了小城的故事，感受了社會的變遷，讓我們回到項目的營銷策略上來；v現(xiàn)在有了小城故事這一載體以及與之相互支持的產(chǎn)品，落實到具體的營銷策略上，我們怎么做？v板塊炒作：城西板塊的未來增值潛力及生活圈集群效應(yīng)v品牌先行：中建品牌實力見證v概念突圍：低密度 /泛庭院 /空中別院 《小城故事》板塊炒作品牌先行概念突圍營銷策略落地營銷組合策略情感營銷活動營銷體驗營銷廣告營銷營銷組合拳v售樓部 /樣板房 /工地現(xiàn)場客戶體驗v利用活動與客戶溝通，引起情感共鳴，傳播產(chǎn)品信息，樹立項目形象v要征服一個人，首先要征服她的心，人類的情感豐富而脆弱，賣產(chǎn)品要從情感溝通開始。意向客戶對于前期積累的意向客戶，通過組織 [體驗 GREAT]的看房活動，通過參與業(yè)主活動等形式，讓意向客戶有優(yōu)待的尊崇感；對于意向客戶和已購客戶，采用燒烤活動，茶話會，現(xiàn)場冷餐會等形式，讓客戶提前感知入住本項目的溫馨和不同一般的服務(wù)享受。開展 “ 業(yè)主親子繪畫比賽 ” 、 “ 業(yè)主親子攝影大賽 ” 、 “ 小城故事多征文大賽 ” 等，加強與老客戶及準(zhǔn)客戶之間的溝通v后一批組團的前期宣傳與客戶積累v著重開展 “ 老客戶介紹新客戶 ” 活動v在鄞州、奉化、寧海、象山等縣級市進(jìn)行宣傳，挖掘跨區(qū)域投資客v結(jié)合工程進(jìn)度，建筑外立面實景、園林實景、小品主打品質(zhì)細(xì)節(jié)v重點利用市區(qū)客戶的熱銷形式感染、帶動周邊區(qū)域客戶周邊區(qū)域客戶預(yù)計銷售100套銷售進(jìn)程控制階段 時間 推盤量 重點工作 推廣重點 主攻區(qū)域 銷售預(yù)計尾房消化期2個月 84套v充分做好老客戶帶新客戶工作v前期客戶資料整理，深度挖掘客戶，進(jìn)行重點突破v通過建筑及景觀的建成，發(fā)揮實景的示范作用v配合完成大型公關(guān)活動 “ 格林春城—— 現(xiàn)場實景音樂鑒賞冷餐會 ” ，擴大社會影響力，吸引潛在客戶跟進(jìn)購買v落實與大型集團客戶的團購合作v格林春城整體形象展示v實景品質(zhì)細(xì)節(jié)層層展示v突出物業(yè)管理的優(yōu)越性v重點突出社區(qū)的參與性寧波大型企業(yè)集團預(yù)計１５０套銷售進(jìn)程控制推盤策略平開高走，小步快跑好壞搭配，精準(zhǔn)營銷推盤策略：前期以與周邊樓盤相近的價格推出第一批房源，試探市場，根據(jù)第一批房源的市場接受程度，調(diào)整后面幾批房源的價格，基本按照 2%—5% 的速度提高價格。 故中原建議： 在銷售進(jìn)程的中后期，可以考慮在鄞州、奉化、寧海、象山各縣市區(qū)設(shè)立形象展示點，擴大區(qū)域內(nèi)的樓盤信息傳播，促進(jìn)本案銷售去化速度。區(qū)域短信定點發(fā)放254?？h市區(qū)形象展示中心位置選擇：254。每一批推盤房源，適當(dāng)控制好、中、差房源的比例，一般控制在 1： 1： 1。如 “ 時裝秀 ” 、 “ 現(xiàn)場音樂演奏會 ” 、 “ 親子繪畫賽 ” 等活動銷售策略 事件營銷體驗營銷情感營銷互動 營銷客戶俱樂部建立客戶俱樂部，定期組織客戶活動，并且建立優(yōu)惠商家推薦， 采取積分換禮品方式， 鼓勵客戶主動地進(jìn)行口碑傳播，并利用各種業(yè)主互動活動且直接的實施 [客戶帶客戶計劃 ]。渠道精耕v客戶在哪里，渠道就在哪里廣告策略篇廣告策略概念金字塔適宜居住，充滿故事的小城中建品牌系列 空中別院概念低總價訴求核心訴求支持型訴求基礎(chǔ)訴求廣告策略概念的金字塔模型地段升值訴求低密度訴求生活方式品牌理念產(chǎn)品要素泛庭院 有庭有院廣告總體策略思路項目導(dǎo)入期 項目預(yù)熱期 公開引爆期 強銷期 尾房消化期房產(chǎn)品牌板塊抄作小城故事多房產(chǎn)品牌核心價值 樣板展示小城故事多產(chǎn)品闡述小城故事多 小城故事多樣板展示產(chǎn)品闡述稀缺價值實景展示小城故事多投資價值廣告投放重點區(qū)域及方式項目導(dǎo)入期 項目預(yù)熱期 公開引爆期 強銷期 尾房消化期寧波大市區(qū)大面積覆蓋寧波大市區(qū)大面積覆蓋 大面積覆蓋寧波大市區(qū)點對點投放周邊區(qū)域點對點投放企業(yè)集團階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目導(dǎo)入期v中建品牌形象導(dǎo)入v主推格林春城的《小城故事多》系列展示v主打 “城西板塊 ”的未來增值及成熟居住區(qū)域概念v江東新河路１塊大型戶外看板，海曙區(qū)重要路段確保２塊以上大型戶外看板或者高炮v市中心通往現(xiàn)場的公交車體廣告，例如７路、３５７路等v導(dǎo)入期，確保每兩周１次報紙廣告及軟文的投放密度，主選寧波日報及寧波晚報，主打中建品牌、 “城西板塊 ”價值及格林春城主形象《小城故事多》v選擇住在寧波網(wǎng)、搜房網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)布樓盤信息及前期形象展示廣告v交通電臺廣播廣告項目導(dǎo)入期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目預(yù)熱期v中建品牌形象繼續(xù)強化v格林春城的《小城故事多》系列樓盤氣質(zhì)塑造v格林春城的核心價值系列－低密度／泛庭院／空中別院，適宜居住的和諧小城v格林春城交通暢達(dá)性v海曙區(qū)中山西路、百丈路、藥行街、聯(lián)豐路、環(huán)城西路、翠柏路等城市及區(qū)域主干道確保３０塊候車亭燈箱廣告覆蓋，持續(xù)時間兩個月v確保每周１次報紙廣告及軟文的投放密度，主選東南商報、現(xiàn)代金報，主打格林春城主形象《小城故事多》系列，格林春城核心價值－低密度／泛庭院／空中別院v選擇寧波電視臺２／４套做套餐滾動播出，擴大樓盤的社會認(rèn)知度及影響力v交通電臺廣播廣告項目導(dǎo)入期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目公開引爆期v格林春城核心價值層層展示（低密度、泛庭院、入戶花園、局部退臺、多陽臺、落地凸窗等）v主打社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、建筑風(fēng)格、樓間距、園林景觀等v重點推沿馬路高層公寓及小高層v通過開盤熱銷的場面，刺激、吸引大批潛在客戶關(guān)注格林春城v中建 “小城會 ”成立的信息公布v《小城故事多》廣告策略延續(xù)v開盤前兩周，每周兩次報廣硬廣及軟文密集投放，開盤后每周一次的報紙硬廣及軟文投放v選擇寧波電視臺２套《來發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴大樓盤的社會認(rèn)知度及影響力v夾報大面積派發(fā)v通過區(qū)域定位，通過手機短信，發(fā)送促銷信息、實景展示開放及公關(guān)活動信息v中郵 DM直投v交通電臺廣播廣告項目公開引爆期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目強銷期v通過實景及客戶的搶購，再次提升樓盤整體形象，延續(xù)《小城故事多》系列v結(jié)合工程進(jìn)度，通過實景展示突出和諧、融洽、適合居住的社區(qū)形象v主推 “老客戶帶新客戶 ”運動v通過庭院、會所、樣板房等實景，實施體驗式營銷v針對其他縣市區(qū)客戶，訴求 “高投資 ”價值v每周一次的報紙硬廣或軟文v通過區(qū)域定位，通過手機短信，發(fā)送促銷信息、實景展示開放及公關(guān)活動信息v選擇寧波電視臺２套《來發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴