【正文】 大事要縱覽全局，看清事物本質！繁榮，還是泡沫？254。254。過剩，還是短缺？254。據(jù) 2023年 8月 14日《人民日報海外版》消息：近 20年里中國人平均工資水平增長率約為 —% 。投機需求，還是真實需求？254。有人堅持為 有錢人 造房，有人開始征集 “城市 中低收入 人群居住解決方案 ”。自用客入場，市場回歸理性， 產(chǎn)品力 成為關鍵。大牌開發(fā)商接踵入甬，產(chǎn)品、居住理念 革命 一觸即發(fā)。專注產(chǎn)品、超越產(chǎn)品、引領生活 成為未來競爭生命力所在。254。06年 1~9月，寧波市四區(qū)推出的商品房可售面積已超過 170萬平方米。市四區(qū)銷售情況也印證了市場的平穩(wěn)表現(xiàn)，商品房的去化對于供應量增減的響應迅速。中心城區(qū)住宅供應逐漸減少。周邊各個區(qū)域特色濃厚的居住板塊興起。生活配套，商業(yè)配套完善。客戶主要來自外部，江東最多鄞州中心區(qū)本地為主，工廠、企業(yè)私營業(yè)主為主。科技園區(qū)：年內(nèi)推出的數(shù)個項目的消化，江南一品的后續(xù)別墅消化將持續(xù)明年一年，江南一品二期高層預計也將在明年內(nèi)上市。姚江板塊 /洪塘：水岸心境、青林灣項目后續(xù)都有大量待開發(fā)土地，洪塘亦在今年放出數(shù)塊居住用地并拍得高價。瞻洲頤和名苑洪都花園親親家園西城十二庭院盛世華城陽光麗園盛世酈都西堤陽光青年才郡雍景苑迎春水岸八方錦苑格林春城未來短期持續(xù)升溫的板塊城西板塊在售樓盤表（ — ）區(qū)域 /板塊 樓盤 上市面積(萬平方米 ) 上市套數(shù) (戶 ) 已售套數(shù) (戶 ) 銷售率 (%) 銷售均價(元 /平方米 )海曙姚江 水岸心境二期 288 179 62% 6009青林灣 254。供應結構方面，從 05年 11月至 06年 11月一年間開出的所有樓盤，成交均價都低于 6000元 /平方米，低于全市住宅均價。并且在寧波市區(qū)中，為數(shù)不多的多層產(chǎn)品，大部分分布在城西大版圖內(nèi)。本案所處的位置在聯(lián)豐路延伸段遠側，離成熟城區(qū)有一定距離，周邊配套幾乎為零，在多數(shù)消費者眼中已是城郊結合部，整體形象不佳。海曙姚江板塊樓盤體量最大，大盤優(yōu)勢最為明顯，趨勢效應最強。石碶樓盤層次最低，吸引本區(qū)域以外客群能力最弱，去化速度最慢。 中原資料顯示，未來 07年初到 08年中期，整個城西版圖內(nèi)的新增住宅供應預計將在 90萬方左右。城西板塊市場預判254。因此即使市場總量面臨壓力，樂觀估計明年城西板塊的新增去化將依然保持在 55%以上，市場不會出現(xiàn)明顯的供過于求的狀況。城西部分板塊已醞釀著品質提升的信號，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品力拉開差距將在明年年中出現(xiàn)。254。西城十二庭院 —— 先難后易，搶先一步快速去化的成功案例254。多層與小高層的排布，呈現(xiàn)出庭院風貌。 “綠與水相融，人與景相通 ”。單身公寓2梯 6戶，較為擁擠。 。建筑以板式為主，外墻全石材、面磚；戶型經(jīng)濟實用， 100平方米以下戶型方正， 120平方米以上均三房朝南，戶型優(yōu)勢明顯。部分小戶型配有北入戶花園。頂層全部復式設計。附近好又多、農(nóng)工商超市， 10分鐘生活圈配套豐富15分鐘到達三江口。周邊生活配套相對缺乏。盛世華城各類物業(yè)面積配比254。254。盛世華城二期產(chǎn)品配比254。 120~160平方米主要是二期 “中庭景觀高層（小高層） ”，借助價格和營銷策略，去化比較順利254。一方面由于此段時間內(nèi)區(qū)域中并無其他供應，另一方面未來預上市樓盤幾乎沒有 130平方米以上產(chǎn)品可供選擇，此時盛世華城幾乎是在無競爭的環(huán)境下領跑市場，并最終在 10月底完成清盤。半年間該樓盤 10日成交價格均線維持在 4805~5351元 /平方米之間。二期銷售周期更是只有 10月有余。 風景 10010 大心動指數(shù)： [羅列 ……]03/01 寧波晚 報城市新 貴 的生活大 戲 ，怎能屈就于亂屋 雜 院？盛世 華 城 高 層 130—140 m 2豪 華 情景大宅，極制情 調(diào) 空 間 ，精致品 質 生活H型約 133 m2三室兩廳兩衛(wèi)176 m2錯層全景空中豪宅 130 m 2豪華情境大宅 10 大心動指數(shù)： [羅列 ……]03/24 晚報跨版 王者 360度 視 界、雅士百米胸 懷 、中 堅 萬方氣概 …盡在 風 景 10010 大心動指數(shù)： [羅列 ……]04/12 現(xiàn) 代金 報 誰 能在 歸 家后依然與眾多成功人士交游廣 闊 ，非萬方 原生自然中庭 方可 為 之？西城獨有高 層風 景公 館 76—170 m 2現(xiàn)場樣 板房激情開放盛世華城 10 大心 動 指數(shù)： [羅 列 ……]09/08 寧波晚 報萬平中庭，盛情 綻 放！中庭核心區(qū) 12 152m2陽光情景大宅， 43單 身公寓 熱銷 中。同時以 “盛世華城，風景 100”作為項目二期核心賣點。254。面積控制得當。反映出市場對于小戶型產(chǎn)品的巨大需求。十二庭院 聯(lián)豐板塊 多次重復形成慣性印象。折扣與推廣都比較普通，力度也不大，板塊內(nèi)部的需求力與產(chǎn)品切合市場適時的出現(xiàn)有很大關系。由于離市區(qū)更為偏遠，西堤陽光所深耕的客戶層相比聯(lián)豐購買力更低。總價 毗鄰海曙住多層西堤陽光，以高性價比決勝市場10/27 晚報半版聯(lián)豐路直行，以單身公寓價格，買大配套美景洋房幼兒園、社區(qū)賣場、棋牌室、健身房 …… 生活娛樂大享受總價 。青年才郡產(chǎn)品面積配比254。254。綜上所述，中原認為本案的關鍵在于產(chǎn)品力的提升，在產(chǎn)品上與既有樓盤拉開差距，成為城西多層（花園洋房）的表率，以此拉開與競爭對手的產(chǎn)品差異化，同時輔以更優(yōu)于對手的小高層與少量高層產(chǎn)品。地塊位置： 東、南、西為規(guī)劃路，北為聯(lián)豐路，距集市港約 254。254。地塊東面有河流經(jīng)過。公交暫無直接到達。然而享受集仕港鎮(zhèn)內(nèi)資源并夠不便利。商場 集仕港農(nóng)貿(mào)市場。醫(yī)院 集仕港鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院。254。S3：地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強。W2：項目所在地為農(nóng)村地貌，信心不足。W6：目前規(guī)劃中缺乏集中式大景觀，無特殊亮點。O6：營銷介入較早，及早發(fā)布項目信息，攔截客戶。T4：客戶更加認可聯(lián)豐地區(qū)的生活氛圍（配套方面）T5：同檔次產(chǎn)品供應量過大，同質化嚴重，競爭激烈定位：為誰？造怎樣的房子我們要尋找的人區(qū)域來源 以寧波城西為核心，向四面輻射，少部分與集仕港及其周邊有經(jīng)濟血緣關系的外地人。類型劃分 當?shù)亍幉ㄕ吐毴藛T，公務員，各類單位的普通職工、白領，來寧波多年的打工仔、創(chuàng)業(yè)的小老板收入情況 每月薪資 5000~10000元購房特征 滿足基本住房需求，關注性價比。普通住宅，非普通品質。戶型內(nèi)外贈送面積，前庭后院自然空間。錯位競爭，不宜將產(chǎn)品面積設置過小。注重一次置業(yè)兩房基本功能設置。254。254。將一些 “豪宅 ”中的元素應用到普通住宅上。入戶花園、挑高露臺、寬廳、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會考慮的元素，格林春城也應該毫不示弱地兼收并蓄。 社區(qū)數(shù)字化、智能化254。 住宅 254。 無梁厚板技術（大開間，自由分割），降板同層排水技術254。）254。 多陽臺設計（三陽臺或更多）254。VILLA的空間254。 入戶花園254。 各式面積贈送254。 成品房產(chǎn)品建議 1：獨戶獨享 /直入式花園一層直入式庭院入戶庭院產(chǎn)品建議 2：入戶花園入戶花園入戶花園產(chǎn)品建議 3：下沉式庭院 /內(nèi)天井產(chǎn)品建議 4：錯層露臺設計錯層陽臺 立面效果圖退臺設計示意圖254。 停車入室（北面）退臺設計示意圖挑高客廳停車入室 挑高客廳層層退臺產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (1)內(nèi)庭院，可封閉成為房間寬陽臺設計入戶花園設計玻璃欄桿設計業(yè)主自行封閉成約 產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (2)夾層戶型設計上下夾層產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (3)凸窗設計 凸窗設計凸窗設計 凸窗設計 雙層高入戶花園產(chǎn)品建議 6—— 面積贈送 (4)入戶長廊入戶花園深陽臺戶內(nèi)花園向內(nèi)凹進部分凸出建筑的部分 戶內(nèi)花園。這些概念的組合無疑會給年青一代購房者極強的沖擊力。圍合組團實景東西朝向戶型范例254。 寧波夏季受太平洋副熱帶高壓控制，盛行東南風，戶型通風極佳鎮(zhèn)海 建筑單體采用板式多層、小高層，以南北朝向為主，局部建議采用組團圍合設計，局部做架空處理。寧波市場上普裝、精裝房市場認可度較好。匯豪天下、東灘花園、綠城 254。針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎級、領先級和豪華級三個檔次，適用于從 SOHO、公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。254。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路。在中國傳統(tǒng)的居住觀念中，庭院對家居生活充分必要，它將公共與私密空間，動、靜區(qū)域恰到好處地分割過度，內(nèi)外融合，形成了窗窗有景，家家有園的完美視野。這種半遮半擋式庭院，它最大的特點就是逐級遞進的空間感：公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間。庭院是中國人居的圖騰。格林春城意圖打造的庭院不同于中國傳統(tǒng)意義上的庭院，而是為適應現(xiàn)代居住習慣進行了改良的庭院，故謂之 “泛庭院 ”。在景觀設計中融入多種自然元素和原生植物并加以延伸和升華。增添懷舊的兒時庭院的氣息。 噴泉的巧妙營造 ：噴泉最大的特點是不僅提供了觀賞功能，還能融入很強的參與性和趣味性，特別是老人和兒童的參與性極強，兒童在期其間嬉戲，父母可以在旁邊觀看或鍛煉身體，在游戲的過程中，噴泉涌起的剎那能給人無限的驚喜。地面采用石頭材、木料以及其他建筑材料的配合，可適當反射陽光，但非光滑面，能夠避免產(chǎn)生炫光及濕滑。在強化保安、清潔、綠化、維修等日常物管內(nèi)容的同時，更注重滿足業(yè)主多層次、多元化需求的個性化增值服務。便利居家服務：家居清潔、物業(yè)租賃、醫(yī)療保健、體育健身、商業(yè)配送。整合開發(fā)商、業(yè)主、供應商、物業(yè)公司本身的優(yōu)勢資源，選擇經(jīng)營服務性項目，拓展盈利渠道，創(chuàng)造物業(yè)費下降空間，最終造福全體業(yè)主。 商業(yè)配置充足254。 修改方式： 更改多層方案。 修改方式： 設置東西向戶型 幼兒園改進建議（ 3）突出中庭254。 增加規(guī)劃中的亮點254。 產(chǎn)品與概念完整結合。 延長了產(chǎn)品線。 增加規(guī)劃中的亮點254。 產(chǎn)品與概念完整結合。 延長了產(chǎn)品線。＝ 計算總計 738 744 68087 68087營銷策略篇房產(chǎn)營銷運動思考這是一個什么樣的樓盤呢 ?要把它賣給誰呢 ?怎么樣把它賣出去呢 ? 能把它賣的更好嗎 ?產(chǎn)品能做的更合購房者需求嗎 ?形象氣質能與購房者心靈共鳴嗎 ?房產(chǎn)營銷運動環(huán)254。提出銷售利潤與速度問題254。解決本項目的銷售利潤與速度問題p周邊區(qū)域樓盤供應集中，本地客戶競爭激烈，如何拓展新客戶？254。二是產(chǎn)品能否有力的支撐項目形象定位254。客群定位在營銷上的考慮254。一項目形象定位為非集仕港本地型樓盤，而是面對整個寧波的樓盤，所以在客戶開拓上是面對整個寧波市場來挖掘；254。 放眼整個寧波市場，哪些客戶可能是我們的目標客群？254。 生于 70年代末到 80年代初，是在 社會轉型期 長大的一代，小時候立志長大當工人，卻發(fā)現(xiàn)工人下崗了，立志長大當農(nóng)民卻發(fā)現(xiàn)農(nóng)民進城了；216。 市場經(jīng)濟熏陶 中長大：受市場和家人的影響，開始 挑剔產(chǎn)品 ， 關注性價比 ；216。通過對營銷層面的產(chǎn)品分析和客戶分析定位，我們已經(jīng)理清了怎么樣與對手區(qū)別競爭以及賣給誰的問題，接下來的重點就是怎么賣。 院子是我們的游戲天堂。v我們打造 “ 泛庭院 ” 概念，庭院概念出現(xiàn)在社區(qū)的每一個角落，注重鄰里之間的溝通與參與，便于鄰里之間加強認識，建立互幫互助、互敬互愛的關系。v形象樹立，項目推廣的主要營銷手段，直接有效，容易操作。格林春城項目開工新聞發(fā)布會；252。銷售策略事件營銷體驗營銷情感營銷互動 營銷１、在售樓處內(nèi)部專門布置 “ 中建品牌見證 ” 區(qū)，擺放中建在寧波范圍內(nèi)的經(jīng)典樓盤照片、介紹、所獲獎項２、在售樓處設立室聽室，制作體驗式樓盤３維動畫，可通過駕駛模擬游覽車，欣賞樓盤每個細節(jié)３、在售樓處設立樣品展示區(qū)，用實物展示建筑材料、墻體結構、設備、門窗、智能化設施等細節(jié)，使客戶真實感受樓盤的高品質４、同時結合入戶大堂、庭院、建筑外立面、中庭綠化、樣板房等現(xiàn)場實景，設計合理的瀏覽動線，引領客戶逐一體驗，潛移默化地影響其達成銷售意向５、定期組織意向性客戶，參觀中建的經(jīng)典居住社區(qū) (格蘭云天、格蘭春天等），通過 中建已建成高尚社區(qū)的品質細節(jié)以及融洽和諧的居住生活氛圍，感染意向客戶利用會所、庭院、樣板房，舉辦一系列的社區(qū)活動，讓業(yè)主真實感受到實在的社區(qū)生活。v保證第一批銷售有良好開頭，盡量保證第一批快速售完并形成人氣，通過第一批所帶動的人氣，迅速促成后面幾批房源銷售?？刂泼看瓮票P房源量，基本控制在 200套 /批左右，小步快跑。針對目標客群：■周邊政府機關公務員意見領袖■周邊院校教師內(nèi)部意見領袖■周邊工廠中高層意見領袖運用本地人際關系網(wǎng)，尋找到內(nèi)部意見領袖，通過贈送禮物，邀請其參加 “格林春城 ”的各類大型公關活動，甚至為其提供特殊的折扣優(yōu)惠，使其成為 “格林春城 ”的忠實擁護者，免費向同行業(yè)、同機構、同團隊其他人員進行口碑傳播。254。市中心大型戶外展板254。區(qū)域內(nèi)重要區(qū)域派單銷售執(zhí)行案場管理 系統(tǒng)設計與執(zhí)行規(guī)章制度合同管理：預定書、銷 /預售合同售樓處、樣品屋管理辦法銷售人員管理制度：考勤、值班紀律、接待制度、業(yè)務水平考核市場調(diào)研系統(tǒng)周邊市場和競爭樓盤的建設狀況、營銷變動、推廣變動的調(diào)研、匯總、分析銷售培訓系統(tǒng)發(fā)展商背景介紹、項目知識、銷售知識、銷售技巧、物業(yè)管理、銷售模擬銷售手冊：批文、樓宇說明書、價格體系市場跟蹤系統(tǒng)市場變動情況跟蹤、媒體跟蹤市場分析反饋系統(tǒng)市場變動與本案的關聯(lián)分析、