【正文】 cursus.iaculisac,urnaadipiscingdolor下午 12:1312:13:3912:13:3928下午 一月 2112:13January202312:13:3928,28,PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。28,下午 12:1312:13:3912:13:3928下午 一月 2112:13January下午 12:13:39一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。28,PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。28,下午 12:1312:13:3912:13:3928下午 一月 2112:13January下午 12:13:39一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。28,PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。28,三、沿街商業(yè)租售效益對(duì)比分析 ? 此策劃案僅為山東中原物業(yè)顧問有限公司結(jié)合目前對(duì)于市場(chǎng)供需狀況及對(duì)本項(xiàng)目了解的情況所提交之定位方案，隨著市場(chǎng)情況的不斷變化，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身情況及市場(chǎng)變化對(duì)其間部分策略及數(shù)據(jù)進(jìn)行分析調(diào)整，以及時(shí)把握市場(chǎng)脈搏，并樹立良好的項(xiàng)目形象。目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)租金為 4元 /㎡ 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 預(yù)計(jì)利潤 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額（萬元）一 稅前利潤 銷售收入 總開發(fā)成本 銷售費(fèi)用 二 稅后利潤 稅前利潤 企業(yè)所得稅（稅前利潤 *33%） 三 稅前利潤率 稅前利潤 /項(xiàng)目總投資 19%四 稅后利潤率 稅后利潤 /項(xiàng)目總投資 13%項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤表?通過核算銷售收入扣除銷售費(fèi)用，正常市場(chǎng)下，稅后銷售利潤可以達(dá)到 左右，稅后利潤率達(dá)到 13%。3. 上表銷售均價(jià)以當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)預(yù)測(cè)而推算所得，具體售價(jià)以開盤前最終制定價(jià)格為準(zhǔn)。?內(nèi)鋪主力店實(shí)行帶租約銷售。?強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以其他市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。?強(qiáng)化市場(chǎng)投資前景，以及經(jīng)營規(guī)劃特色，增強(qiáng)投資信心。公寓銷售策略策略背景?返租銷售已被國家叫停?帶租約銷售受招商情況所限，對(duì)銷售速度有一定影響。?靈活運(yùn)用裝修標(biāo)準(zhǔn)及房源質(zhì)量控制價(jià)格。銷售策略（ 1）深入挖掘客群的硬性需求，找準(zhǔn)客群，實(shí)行座銷 +行銷的銷售模式。（ 2）變相折扣匯總?變相折扣是拋除價(jià)格折扣之外，發(fā)展商給與客戶的一種優(yōu)惠手段。? 接待程序，由銷售經(jīng)理引導(dǎo)置業(yè)顧問進(jìn)行研討，制定出適合本項(xiàng)目的接待客戶程序，并在此基礎(chǔ)上鼓勵(lì)置業(yè)顧問發(fā)揮。銷售策略 —— 銷售組織A. 銷售人員組織安排? 銷售人員由銷售經(jīng)理統(tǒng)一調(diào)配管理。?報(bào)廣 —— 項(xiàng)目地段、配套、潛力等實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)包裝。?舉辦客戶答謝酒會(huì) —— 加強(qiáng)開發(fā)商與客戶之間的互動(dòng)；?向已成交客戶和意向客戶郵寄新年禮物及項(xiàng)目動(dòng)向 DM、會(huì)刊等。?固定版式和大小的報(bào)紙廣告 —— 賣點(diǎn)全面解析。?充分利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體，以軟文及新聞形式炒作開盤當(dāng)天的熱銷盛況，繼續(xù)發(fā)掘目標(biāo)客戶，以消除開盤后客戶短時(shí)間斷檔的狀況，同時(shí)為后續(xù)持續(xù)熱銷做好準(zhǔn)備。硬廣形象稿 —— 以報(bào)紙、戶外、燈箱、廣播、網(wǎng)絡(luò)等為載體，項(xiàng)目形象、項(xiàng)目包裝、定位方向全面出擊；軟文、新聞稿、開發(fā)商訪談 —— 開發(fā)商品牌、開發(fā)理念及項(xiàng)目稀缺地段的渲染，營造市場(chǎng)氣勢(shì)；情景營銷 —— 銷售中心包裝、銷售中心盛情開放；配合活動(dòng) —— 春季房展會(huì)，展會(huì)后軟文及新聞稿炒作。整盤銷售分期?本著順利實(shí)現(xiàn)銷售，并最大程度的節(jié)約推廣費(fèi)用的原則，計(jì)劃本案共需利用十個(gè)月的時(shí)間完成整盤銷售，共分為兩期，其中一期銷售為六個(gè)月時(shí)間，二期銷售為四個(gè)月時(shí)間，具體時(shí)間劃分如圖：5月2023年8月2023年3月 6月10月預(yù)熱期 強(qiáng)銷期 續(xù)銷期 二次強(qiáng)銷7月尾盤期銷售時(shí)機(jī)選擇依據(jù)各個(gè)銷售條件的準(zhǔn)備時(shí)間來看，建議本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)機(jī)為：?項(xiàng)目預(yù)熱期（內(nèi)部認(rèn)購）： 2023年 5月?正式開盤時(shí)間： 2023年 8月營銷推廣目標(biāo)?速戰(zhàn)速?zèng)Q，快速回款?形象塑造對(duì)售價(jià)的支撐?保證商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的專業(yè)性，以支撐購買信心營銷策略組合各種營銷策略組合運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速認(rèn)知、快速上市，最終實(shí)現(xiàn)銷售的利益最大化。結(jié)合各項(xiàng)功能把銷售處劃分為以下區(qū)域：接待區(qū)、展演區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、休閑區(qū)。售樓處建議 —— 位置選擇前期售樓處建議地點(diǎn)：?設(shè)在 濼文路與文化西路交匯處 ，該地點(diǎn)人車流量最為集中，能最大程度的展現(xiàn)項(xiàng)目形象。?根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和客群定位，以及項(xiàng)目案名建議，我司建議項(xiàng)目的SLOGAN為：居中央 獨(dú)享繽紛生活?居中央 ： 準(zhǔn)確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的地理位置 —— 城市中央，地段價(jià)值一目了然。集集中中商商業(yè)業(yè)首首層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)示示意意圖圖 集集中中商商業(yè)業(yè)首首層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)示示意意圖圖項(xiàng)目營銷推廣 案名與 SLOGAN建議金光 ： 以開發(fā)商名作為項(xiàng)目案名前綴，這是目前大多數(shù)項(xiàng)目常用案名起名法則，對(duì)于樹立開發(fā)商品牌有極大幫助，宣傳項(xiàng)目的同時(shí)宣傳企業(yè)品牌，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。集中商業(yè)：?集中商業(yè)部分主要為文西路商業(yè)升級(jí)版，業(yè)態(tài)上除包含文西路原有業(yè)態(tài)外，更多的為個(gè)性特色的個(gè)性服裝、女性內(nèi)衣、掛件飾品、皮具、化妝美甲、個(gè)性玩具、鞋帽、箱包等。?集中商業(yè)部分一層外圍采用獨(dú)立鋪面形式，內(nèi)部及二層按照集中商業(yè)的特點(diǎn)，采取半開放式或半封閉式格局劃分出具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的小型店鋪，店鋪面積控制在 4—6 平方米 。外門窗：塑鋼（或鋁合金）窗，雙層玻璃。室內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房瓷磚到頂，臥室、客廳、餐廳及室內(nèi)頂棚為乳膠漆。由于樓座一二層為底商，并有部分集中商業(yè)，且退去紅線之后面積極為有限，因此，建議樓前景觀以花壇、休閑長(zhǎng)凳、雕塑小品等為主要構(gòu)成要素，充分 營造一種步行商業(yè)街的氛圍 。園林景觀建議? 根據(jù)項(xiàng)目地塊綠化率不小于 45%的限制，項(xiàng)目綠化主要以 A地塊東側(cè)（即 C地塊）綠地為主，輔以樓前景觀綠化。外形錯(cuò)落，有立體感；樓座階梯狀分布，加入屋頂花園設(shè)計(jì)，天際線豐富 ；建議外立面材料采用 金屬板飾面 ，通過不同色彩的結(jié)合，產(chǎn)生豐富的視覺效果。? 建議項(xiàng)目主要的車行入口主要設(shè)置于東北兩側(cè)，以保證趵南路和文西路兩側(cè)商業(yè)的整體形象和連貫性。項(xiàng)目形象定位?項(xiàng)目的位置具有稀缺性，距離泉城廣場(chǎng)數(shù)百米之遙，可以稱之為 “市中心 ”區(qū)域內(nèi)的綜合物業(yè)。?如考慮精裝成本增加以提升品質(zhì)，且考慮價(jià)格上漲幅度，本案公寓部分價(jià)格區(qū)間應(yīng)在 8000~8500元 /平方米 。這些客戶也多是非經(jīng)營性投資者。 這些客戶絕大多數(shù)既是投資者，又是經(jīng)營者。2. 企業(yè)白領(lǐng) ，主要是區(qū)域內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)客群，在高節(jié)奏的環(huán)境中追求生活便利。?經(jīng)研究，市中心區(qū)域最具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的居住類物業(yè)為公寓。?更重要的是，本案規(guī)劃公寓類產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)基本屬于市場(chǎng)空白。在業(yè)態(tài)定位上各有偏向，本案如規(guī)劃綜合商業(yè)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。?從銷售速度來看， 寫字樓的銷售速度明顯低于居住類物業(yè) ，這影響了項(xiàng)目快速回籠資金的要求。項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位 — 商業(yè)部分定位?從項(xiàng)目控規(guī)的局限來看，項(xiàng)目的商業(yè)勢(shì)必有較多部分以 建筑底商 形式出現(xiàn)。　　潮流大多數(shù)是屬于年輕人的，年輕引領(lǐng)潮流嘛，很顯然，潮流就是流行的趨勢(shì)和動(dòng)向。 “ 山師東路的商鋪拆了，文化路、舜井街的商鋪也要拆了，以后到哪里去逛街？ ”“ 成熟的商業(yè)街租金太高，新興商業(yè)區(qū)沒人氣，我到哪里開一家新店更有發(fā)展前景？” 來金光商業(yè)街！來金光商業(yè)街！商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位思考為什么要差異化的融入城市核心商圈？首先，只有差異化的融入核心商圈，才能避免大的競(jìng)爭(zhēng)；只有差異化的融入核心商圈，才能充分利用核心商圈資源與優(yōu)勢(shì)；商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位思考通過以上研究分析與思考，我們建議本案商業(yè)部分市場(chǎng)定位為：金光金光 昔日文化西路： 滿街摩登是文化西路的風(fēng)景，街上行人追慕個(gè)性服飾，制造流行，一不小心就引領(lǐng)了濟(jì)南的時(shí)尚。?巴黎百富勤發(fā)布研究報(bào)告，認(rèn)為中國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大的改變，將步入歷史上的第三個(gè)消費(fèi)高峰?？梢赃@樣說，項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)點(diǎn)，就是要重整文化西路商圈。?雖然區(qū)域內(nèi)店家對(duì)區(qū)域內(nèi)新商業(yè)呈觀望態(tài)勢(shì)，但其對(duì)商業(yè)升級(jí)頗為期待。對(duì)未來經(jīng)營要求方面， 57%的商家希望有統(tǒng)一的物業(yè)管理，近 3成希望有良好的經(jīng)營環(huán)境。本案商業(yè)價(jià)值研究分析經(jīng)營商家抽樣調(diào)研 —— 對(duì)新商業(yè)意向?qū)π律虡I(yè)興趣總結(jié)：目前經(jīng)營商家大部分對(duì)區(qū)域持觀望態(tài)度，占近 6成。這為后期商業(yè)鋪面面積規(guī)劃提供依據(jù)。其中服裝類最大，占到