【正文】 四 、 策劃和房地產(chǎn)策劃 房地產(chǎn)二級市場物業(yè)代理的職能： ① 通過市場調(diào)查，掌握潛在的市場需求，預(yù)測消費者行為、偏好、潮流與品味，為發(fā)展商或業(yè)主提供產(chǎn)品及市場定位依據(jù)和決策參考； ② 通過擬定系統(tǒng)的市場推廣計劃和活動方案，并參與實施，對潛在的消費者和投資者進行有效的引導(dǎo)，激發(fā)其購買愿望； ③ 直接負責銷售的具體實施，參與對客戶的接待、講解、說服、談判和成交工作； ④ 提供物業(yè)購買之后續(xù)相關(guān)服務(wù)工作。 營銷的目的在于深刻地認識和了解客戶，從而使產(chǎn)品或服務(wù)完全適合客戶的需要而形成自我銷售。 涉及市場分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、成本控制、項目管理、風險控制和管理、市場營銷和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。 二 、 房地產(chǎn)市場 廣 州 ?央企房產(chǎn)很多，產(chǎn)權(quán)不清晰，三級市場發(fā)展滯后； ?二級市場的新房，經(jīng)歷了從 “ 公關(guān) ”手段之一到個體 “ 真實居住 ” 的過程； ?以 SOHO現(xiàn)代城熱銷為標志，住房消費進入個體時代； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計理念國際化； ?發(fā)展商多元化，有本地國旗、中資紅籌、本地民營、福建和廣東大型民營、國內(nèi)上市公司，以及港資、臺資等 二 、 房地產(chǎn)市場 北 京 ?公房產(chǎn)權(quán)化，市場化，老公房置換開始得很早； ?三級市場發(fā)育良好，租售兩旺； ?土地批出權(quán)多在區(qū)級政府部門 ?項目開發(fā)規(guī)模很大， 20萬平米以上得很普遍； ?上海市住房公積金制度， 8成 30年按揭與國際接軌； ?發(fā)展商中，本地國有企業(yè)或改制國企的比例居多；港資和臺資企業(yè)也不少； ?整個市場投資氛圍濃厚 二 、 房地產(chǎn)市場 上 海 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) ？？？ 從土地到實物空間的價值創(chuàng)造活動 投資者：獲取投資回報 開發(fā)商：經(jīng)營活動獲得利潤 中原？？？ 消費者：購買使用功能和投資權(quán)益 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) ？？？ 通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報。 ? 房地產(chǎn)投資信托的種類：權(quán)益型、抵押型和混合型 二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)金融風險 1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險 2. 土地儲備貸款風險 3. 個人住房貸款風險 4. 房地產(chǎn)投資信托風險 二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項目融資 1. 房地產(chǎn)投資項目使用資金特性 ? 資金墊付量大 ? 占用周期長 ? 投資的固定性和增值性 ? 風險大，回報率高 二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項目融資 2. 房地產(chǎn)項目融資方案 ? 融資組織形式：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資 ? 常用融資渠道：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行及融機構(gòu)資金、其它機構(gòu)和個人資金、預(yù)售或預(yù)租資金等。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。因此，經(jīng)濟好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產(chǎn)市場。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴張的過程。 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標 消費者行為理論 消費者均衡： 消費者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數(shù)量，則消費者的決策行為已達到均衡狀態(tài)。 效用：消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度。 需求規(guī)律： 價格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標 需求、供給與價格 供給： 廠商在一定市場上的某一特定時期內(nèi)，與一定價格相對應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。 有效市場： 對某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費者的集合；如果對某 些商品有消費的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場。 工程師及造價工程師 ③ 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等 ④ 特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公 路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等 二 、 房地產(chǎn)市場 政府？？ 開發(fā)商？？ 專業(yè)服務(wù)機構(gòu)？？ 消費者？？ 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及影響因素 房地產(chǎn)市場指標 地租和級差地租 影響房地產(chǎn)價格的九大因素 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 房地產(chǎn)金融與融資 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健Ｖ性禺a(chǎn)二級市場 項目策劃流程 中原（中國）地產(chǎn)研究中心 2023 （試用版） 中原地產(chǎn)二級市場策劃流程 第一篇 策劃基礎(chǔ)知識 目 錄 一． 房地產(chǎn)基本概念 二． 房地產(chǎn)市場 三． 房地產(chǎn)開發(fā) 四． 策劃以及房地產(chǎn)策劃 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn) ？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟價值！ 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)定義 實物、權(quán)益和區(qū)位 房地產(chǎn)的其他名稱 房地產(chǎn)業(yè) 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的類型 房 地 產(chǎn) 土地 建筑物 其他土地定著物 實物 權(quán)益 區(qū)位 實體 質(zhì)量