【正文】 12:13:3112:13:3112:131/28/2023 12:13:31 PM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 28 一月 202312:13:31 下午 12:13:31一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。MIDTOWN WALK興業(yè) “小幅快漲 ”控制銷售進度及漲幅，為前期投資者提供信心。l 公共空間設(shè)計體現(xiàn)項目內(nèi)部細節(jié)、強化項目定位l 公共通道 l 標準層電梯廳商務(wù)配套鎖定目標客戶對商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求商務(wù)服務(wù)中心可與酒店相結(jié)合設(shè)置多功能會議室商務(wù)服務(wù)中心業(yè)務(wù)內(nèi)容包括：l 中英文秘書服務(wù)；l 企業(yè)注冊服務(wù)；l 公用資料庫；l 相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；l 相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢聯(lián)系服務(wù)；l 復(fù)印、傳真、電腦維修等配套服務(wù)；l 私人便利服務(wù)；…………………………l VIP會客廳l 多功能會議廳物業(yè)管理建議邀請較知名的物管公司做顧問或直接進行管理，提倡酒店式的服務(wù)管理模式，明細各部分職責(zé)分工，為每位客戶提供安全、便捷、清潔、優(yōu)美、舒適、和諧、優(yōu)質(zhì)的工作環(huán)境。廣深高速進入虎門的必經(jīng)之地、 門戶 ；216。8 虎門鎮(zhèn)區(qū)對寫字樓檔次的需求區(qū)間較大，租金從 25元到 50元都存在市場， 銷售價格維持在 6000元 /㎡左右 ，但消化速度不快。服裝產(chǎn)業(yè)的升級將促使市政建設(shè)的飛躍發(fā)展，本項目存在基礎(chǔ)即是順應(yīng)這一正確趨勢。租 期： 15年216。主流面積 : 以 1830平米為主，也有小部分面積在 15平米以下；商鋪內(nèi)層高可自主分隔。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 各類服裝216。 （注：輔料包含拉鏈、鈕扣、織帶、墊肩、花邊、襯布、里布、衣架、吊牌、飾品、劃粉、鉤扣、商標、線繩、填充物、配件、印標條碼等）專業(yè)批發(fā)市場狀況 —— 布輔料富民布料輔料市場 金香聯(lián)布料市場虎門國際布料交易中心財富布料交易市場富民布料大市場龍城布料輔料市場p 服裝商 業(yè) 區(qū)： 以富民商業(yè)大廈為核心，方圓 1公里為范圍的 服裝批發(fā)專業(yè)市場聚集地 ，多個商場直接相連形成群集效應(yīng)；p 布料商 業(yè) 區(qū)： 以虎門國際布料交易中心為核心，方圓 1公里為范圍的 布料輔料專業(yè)市場聚集的布料商業(yè)區(qū) ；p 零售商圈： 現(xiàn)有的零售商圈即服裝商業(yè)區(qū)，零售網(wǎng)點多分布于服裝專業(yè)市場周邊。東莞經(jīng)濟，正在高速奔馳；虎門經(jīng)濟，正在提速行駛；新中心區(qū)，正在待勢而發(fā)?；㈤T GDP近 4年來年均增長 17%，并成為中國第一鎮(zhèn)，經(jīng)濟實力強大；作為東莞 “ 一個中心，兩翼齊飛 ” 沿海翼的中心，虎門發(fā)展基礎(chǔ)與前景均良好。8 —— “ 虎門將按照 穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、優(yōu)化工業(yè)、發(fā)展壯大第三產(chǎn)業(yè) 的工作思8 路，在保持工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時著力打造商貿(mào)虎門，形成了工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)同步發(fā)展，共同繁榮的發(fā)展格局。 回顧 20多年來虎門服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，我們可以清楚地看到，虎門服裝完全是走過了一個 從無到有，從小到大，從少到多，從低到高，從弱到強，從無牌到名牌，從無序到規(guī)范，從自發(fā)到自為 的艱苦地創(chuàng)業(yè)歷程。 項目名稱： 富民服裝批發(fā)城216。售 價： 400010萬元 /平（ 12年使用權(quán)）主入口216。進 深 :612米216。 市場成熟。 富民服裝商務(wù)中心 入口形象寫字樓外立面電梯廳8 創(chuàng)豐商業(yè)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團8 建成使用時間： 2023年規(guī)模：寫字樓建筑面積 ㎡8 樓層數(shù)： 12層8 功能分布： 2層為商場， 4層為停車場， 512層寫字樓；創(chuàng)豐大廈 創(chuàng)豐大廈 入口形象周邊環(huán)境 區(qū)位優(yōu)勢寫字樓外立面8 工貿(mào)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道與金龍路交匯處8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)公司8 建成使用時間： 2023年 10月8 規(guī)模：寫字樓建筑面積10800㎡8 樓層數(shù)： 9層8 功能分布： A、 B、 C三棟寫字樓， 1層：商業(yè)；工貿(mào)大廈 工貿(mào)大廈 入口形象電梯廳寫字樓大堂周邊環(huán)境中輝大廈8 基本資料8 地址：虎門人民路與金龍路交匯8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：虎門中輝貿(mào)易有限公司8 建成使用時間： 2023年 12月8 規(guī)模：寫字樓約 8 樓層數(shù)： 11層8 功能分布： 1層：商業(yè)； 211層：寫字樓中輝大廈寫字外立面進駐企業(yè)名錄電梯間喜來登商貿(mào)中心8 基本資料8 地址：虎門港口路（新中心區(qū)段）8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商： —8 建成使用時間： —8 規(guī)模：寫字樓約 8 樓層數(shù)： 10層8 功能分布： 1層：商業(yè)、商務(wù)中心； 210層：寫字樓喜來登商貿(mào)中心寫字樓大堂進駐企業(yè)名錄 寫字樓外立面周邊環(huán)境項目名稱 外立面 大堂裝修電梯間、走廊裝修智能化等級電梯數(shù)量、品牌中央空調(diào)品牌工貿(mào)大廈 藍色面 磚 一般 大理石 24小時保安、閉路電視監(jiān)控 6臺國產(chǎn) 無龍泉商業(yè)廣場綠玻璃幕 一般大理石面磚、不銹鋼護欄24小時保安、閉路電視監(jiān)控 5臺國產(chǎn) 無中輝大廈 黃色粉刷墻面 一般 大理石 24小時保安 2臺國產(chǎn) 無喜來登商貿(mào)中心黃色粉刷墻面 一般 大理石 24小時保安 2臺國產(chǎn) 無都市華庭 面磚 高檔、大理石 大理石面磚、 不銹鋼護欄 24小時保安、閉路電視監(jiān)控 5臺 無富民服裝商務(wù)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護欄 24小時保安、閉路電視監(jiān)控 約 20臺 有黃河商業(yè)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護欄 — — —內(nèi)部配套戶型空間項目 大堂面積高度 每層面積 樓層高度 走廊寬度 單套面積工貿(mào)大廈 150平米（共 3棟）， 400平米 110左右龍泉商業(yè)廣場 100平方， 4米 — 2米 160左右中輝大廈 20平米， 4米 700平米 3米 60210喜來登商貿(mào)中心 80平米， 4米 700平米 3米 — 100250都市華庭 140平米（共 3棟）， 1000平米 —富民服裝商務(wù)中心 100平米， 4米 3000平米 — 40200黃河中心大廈 — — — — —名 稱 樓 層 體 量 出租率 物業(yè)管理費 租 金 售 價 租賃年限工貿(mào)大廈 9 — 90% 含在租金中 2530 不 售 1年以上龍泉商業(yè)廣場 9 — 85% 10元 /㎡ /月 2040 不 售 1年以上中輝大廈 11 85% 3元 /㎡ /月 25 不詳 1年以上喜來登商貿(mào)中心 10 100% 含在租金中 2835 不 售 1年以上都市華庭 5 90% 3元 /㎡ /月 3035 600012023 1年以上設(shè)計大廈 12 — 85% — 2535 — 1年以上富民服裝商務(wù)中心 30 10萬 約 30% 5元 /㎡ /月 2050 600013000 15年創(chuàng)豐商業(yè)大廈 12 95% 5元 /㎡ /月 2540 不 售 35年黃河中心大廈 63（ 1225） — 未 知 未 知 未 知 未 知小結(jié)：虎門現(xiàn)有寫字樓體量約 20萬平米，除富民服裝商務(wù)中心出租率較低外，其他出租率較高。室外停車場面積： 9410㎡，停車數(shù)： 368部項目地理位置216。 培植綠色植物，設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，體現(xiàn)生態(tài)的商務(wù)氛圍。銷售思路 —— 雙重收益、雙重保險營銷要點概述營銷要點一8 改變形象差負面影響，拔高項目整體形象；營銷要點 二8 項目價值點挖掘，差異化支撐項目定位；營銷要點 三—— 確立項目寫字樓定位及高端形象，并通過物料設(shè)計、媒體推廣、現(xiàn)場包裝等進行形象延展、應(yīng)用；—— 體驗式營銷、公共空間裝修配套等產(chǎn)品附加值支撐項目定位，引導(dǎo)客戶對項目的價值預(yù)期；——“ 保底收益 +租金 ”型銷售模式，利用雙重收益的投資引導(dǎo)，降低投資客戶對項目價格的抗性； —— 利用項目地段、高端定位，快速引進 12家品牌企業(yè)，利用品牌企業(yè)的知名度強勢推廣，反過來強化項目形象和高端定位；—— 劃分樓層，整層、散售相結(jié)合，預(yù)留議價空間，快速去貨、回籠資金；8 “ 保底 +租金 ” 、招商點晴、大單銷售；銷售策略之一 定價策略價格定位具體見提交的價格表(寫字樓 )的銷售價格： 5800 ~6000元 /㎡價格制定依據(jù)樓盤 出租價格（ 元 /㎡ ）工貿(mào)大廈 2530龍泉商業(yè)廣場 2040中輝大廈 25喜來登商貿(mào)中心 2835都市華庭 3035設(shè)計大廈 2535富民服裝商務(wù)中心 2050創(chuàng)豐商業(yè)大廈 2540黃河中心大廈 未 知從左邊表中可以看出，虎門寫字樓的租金已經(jīng)達到了最低 20元 /㎡ ， 最高50元 /㎡但虎門寫字樓市場租金普遍在 2530左右，本項目在客戶心理的形象較差，前期形象引導(dǎo)下，可實現(xiàn) 35左右的租金價格；寫字樓市場一般的回報率比商鋪高，東莞市場商鋪的回報率普遍在 56%，寫字樓市場的回報在 78%按照回報率計算價格： 寫字樓售價 = 35 12 / 7％ =6000元 /㎡銷售策略之二 “ 保底 +租金 ” 保障投資者雙重收益1. 前三年為靜淡守候期，所有寫字樓進行 保底 +租金