【正文】 門經(jīng)濟持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，為寫字樓市場提供了良好的發(fā)展背景?；㈤T經(jīng)濟結構虎門主要經(jīng)濟指標虎門主要經(jīng)濟指標走勢虎門鎮(zhèn)實施內(nèi)外源經(jīng)濟并進、工商并舉戰(zhàn)略，近幾年各主要經(jīng)濟指標呈良好發(fā)展態(tài)勢；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長也對貢獻很大，上半年全鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 ，同比增長 %，增幅提高 。 城市地位： 虎門鎮(zhèn)被確定為東莞市 “ 一中心兩支點 ” 市域城鎮(zhèn)結構中的 支點城市 ；216?；㈤T以虎門鎮(zhèn)為中心的西部發(fā)展軸以東莞城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸以常平鎮(zhèn)為中心的東部發(fā)展軸東莞市城市發(fā)展軸線及支點城市東莞市城市發(fā)展軸線及支點城市虎門城市發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略公布時間 主要內(nèi)容2023616 虎門北柵擬建歷史文化公園2023619 虎門大學城建在威遠島2023623 虎門制定服裝產(chǎn)業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃2023622 虎門二橋項目工程資金落實 莞到番禺拉近 10公里2023717 虎門國際會展中心年內(nèi)動建2023721 虎門 20多億打造交通大動脈2023728 R2線 2023年底建成通車試運行2023727 虎門建成首個動漫商城2023827 虎門將建服裝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意設計孵化園202383 香港理工大學虎門洽談開分校202384 虎門首個煤碼頭下月試 “ 營業(yè) ”2023922 虎門國際購物中心奠基l近期虎門重點建設規(guī)劃信息小結：城市建設進一步完善，吸引力將不斷增強！隨著在廣深港客運專線、穗莞深軌道專線、輕軌 R2及沿江高速公路的建設，虎門將增加更加便捷的現(xiàn)代化軌道交通和公路交通。而本項目所處的 虎門逐步走向成熟的新商業(yè)圈，地段優(yōu)勢不言而喻。服裝產(chǎn)業(yè)龐大，衍生辦公需求市場l全鎮(zhèn)工商注冊服裝加工企業(yè) 2023多家，全鎮(zhèn)服裝生產(chǎn)量達到 2億件（套），銷售總額近 140億元?；㈤T服裝產(chǎn)業(yè)龐大，支撐起寫字樓市場需求！新中心區(qū)寫字樓市場尤其受到市場關注！虎門服裝產(chǎn)業(yè)地位虎門服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史l萌芽階段上世紀 70年代后期至 80年代初期 ，虎門人到香港或深圳進行的小商品貿(mào)易，商品新穎，導致購物趨之若騖，逐漸形成市場。l壯大階段進入 21世紀，虎門服裝已由 “ 量 ” 的積累開始上升到 “質 ” 的突破。專業(yè)批發(fā)市場情況 —— 服裝（成衣）名鋪城時裝名店百老匯時裝商場韓國時裝名店連卡佛時裝商場名店時裝商場新浪潮時裝商場百家商場時代時裝商場百麗時裝商場新時代時裝商場富民商業(yè)大廈大瑩東方國際時裝城裕龍時裝批發(fā)市場宜家服飾大瑩女裝城榮大商業(yè)中心黃河時裝城永發(fā)商場虎門產(chǎn)業(yè)布局現(xiàn)狀 — 專業(yè)市場 目前虎門主要布輔料專業(yè)商場 6個，集中分布于 虎門汽車站 周邊，借助交通優(yōu)勢形成集群聚合效應，對外競爭力強。規(guī)劃項目： 富民國際商貿(mào)城、富民服裝商務中心二期配套市場、富民精品鞋城、富民創(chuàng)豐服裝商務中心、富民國際大酒店、虎門新客運總站七大項目， 占地逾百萬平方米，投資額數(shù)十億元。 規(guī)劃定位： 以商務辦公為主，集零售商業(yè)、配套居住為一體的綜合功能區(qū)?；㈤T中心片區(qū)發(fā)展規(guī)劃虎門大道：虎門城市商務、商業(yè)軸線老商業(yè)中心新商業(yè)中心虎門大道中心片區(qū)新政中心區(qū) 按虎門政府的戰(zhàn)略布署，未來虎門將形成服裝銷售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應商圈 ,環(huán)高速新商圈三大服裝商圈，服裝行業(yè)以三個主要商業(yè)焦點為中心發(fā)散性分布 。 營業(yè)面積： ㎡216。 物業(yè)管理費： 一般為業(yè)主繳納，含在租金中216。開業(yè)時間： 2023年216。物業(yè)管理費：216。進 深 :412米216。免 租 期： 視租期長短而定，一般在 5個月以下基礎指標分析鋪位規(guī)劃內(nèi)部格局商場走道商場大堂規(guī)劃合理富民國際布料交易中心216。經(jīng)營業(yè)態(tài)： 布料，輔料216。售 價： 218萬元 /㎡216。216。 的經(jīng)營管理； l黃河時裝城優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，交通便利。l富民布料交易中心優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，交通便利。優(yōu)劣勢對比分析服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展結論未來若干年，服裝產(chǎn)業(yè)依然是虎門重點發(fā)展和重要支柱產(chǎn)業(yè)，本項目運作需僅僅把握政府支持的方向?；㈤T寫字樓布局現(xiàn)狀小結：形成中心向外擴張的發(fā)展路徑。其進駐企業(yè)以服裝、貿(mào)易為主，依托這些行業(yè)的存在和發(fā)展而興旺。 企業(yè)特點： 進駐企業(yè)以服裝布料等相關行業(yè)為主 ….8 富民服裝商務中心 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團8 建成使用時間： 2023年 3月8 規(guī)模：寫字樓建筑面積 10萬 ㎡8 樓層數(shù)： 23層8 功能分布： 負 1到 8樓為商業(yè)， 921層寫字樓， 2223層為中國時尚創(chuàng)意中心；寫字代表個案分析l寫字樓銷售價格明細07年 1月價格：名 稱 漲價 原價 現(xiàn)價 備 注寫字樓 600元 /㎡ 6200元 /㎡ 6800元 /㎡ 先交 30%訂金，可以分期付款，但要求在大樓封頂前付清樓層 單價（元 / m2） 樓層 單價（元 / m2）9樓 11800 16樓 1320010樓 12023 17樓 1340011樓 12200 18樓 1360012樓 12400 19樓 1380013樓 12600 20樓 1400014樓 12800 21樓 1420015樓 13000 22樓07年 10月后，處理尾貨價格：富民服裝商務中心 寫字樓租金明 細 表（ 單 位：元 /月 /㎡）樓 層 第一年前半年第一年后半年 第二年 第三年 第四年 第五年10～21樓 0 30 38 48由富民根據(jù)市 場 反 應 適當調 整 合 同 期： 5年 押 金： 建筑面積 50㎡以內(nèi)， 2萬元 /間； 50～ 100㎡以內(nèi)， 3萬元 / 間； 100㎡以上， 4萬元 /間；l寫字樓租金價格明細富民服裝商務中心 銷售形式： 先租賃，后銷售合 同： 自簽訂租賃合同之日起至 2053年止。8 虎門現(xiàn)有的寫字樓由專業(yè)地產(chǎn)公司專門開發(fā)的比例并很低。市場調研總結虎門寫字樓發(fā)展前景l(fā) 四大發(fā)展牽引力服裝產(chǎn)業(yè)新區(qū)規(guī)劃 輕軌引領城市升級項目所在片區(qū)是政府重點打造區(qū)域，擁有眾多政策利好，極具發(fā)展前景！項目所在區(qū)域優(yōu)勢明顯！8 要想在市場上保持領先，必須要有l(wèi) 主題性l 品質感l(wèi) 身份感l(wèi) 商務配套寫字樓市場結論從調研結果看，虎門寫字樓市場發(fā)展不充分，且被商住樓等嚴重分化，市場的規(guī)范運作尚需做足功課。先樹形象吃透市場風險估足p虎門總體經(jīng)濟狀況p虎門 服裝產(chǎn)業(yè)概況p虎門寫字樓市場概況p項目定位p營銷推廣策略項目經(jīng)濟指標關鍵詞：? 主題商務? 規(guī)模? 地標216。1～ 5層裙樓建筑面積： ㎡， 服裝主題商業(yè)經(jīng)營216。新富民服裝商圈 核心地段 ；216。SWOT分析S新服裝商圈中心位置；S進入虎門門戶地段，昭示性超強；S廣深高速出入口、汽車總站盡在咫尺；W整體形象檔次較低；W規(guī)模小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，形成影響力W無法與周邊項目進行經(jīng)營競爭，未來經(jīng)營風險巨大，經(jīng)營前景經(jīng)不起投資者推敲?；㈤T門戶地標如何擺脫形象檔次的負面影響？如何在眾多寫字樓中脫穎而出？如何契合項目定位樹立項目形象？提升產(chǎn)品附加值提升產(chǎn)品附加值產(chǎn)品定位提升產(chǎn)品附加值建議拔高 公共空間內(nèi)外兼修 軟硬兼施在有限、可改造范圍內(nèi)打造客戶所需的專屬、便利、私享、優(yōu)越的辦公物業(yè)！公共空間l 樓體燈光工程l 入口大堂設計l 首層電梯廳設計l 樣板層裝修l 外部廣場環(huán)境l 空中園林l 公共空間設計l ……l 樓體燈光工程利用夜晚燈光效果彌補項目外立面形象不足，增強展示性結合樓頂造型，可 運用雷射燈光映射出項目 LOGO、名稱等增加項目的展示性。l 空中花園體現(xiàn)新穎的生態(tài)理念將寫字樓架空層開辟為公共休閑景觀區(qū)，建議架空層內(nèi)設置休閑椅，供員工休息小憩、交流信息、觀景休閑，使之成為 景觀型商務辦公樓的核心景觀。在這三類客戶當中，前二類往往占了最高比例，第三類所占比例較低。 另外，部分實力較強的中小私營企業(yè)主（主要以中介、服務業(yè)為主）也會考慮購買寫字樓兼作投資。推廣思路 —— 形象先行，支撐定位216。 注：建議去除 4， 14樓層號銷售策略之三 樓層界定，整層、散售相結合高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)共 5層，占比約 %共 5層，占比約 333%共 5層，占比約 %銷售策略之四 分批銷售、小幅快漲首期銷售分隔銷售樓層分布分批銷售，保持一定數(shù)量的單元分隔出售樓層，綜合考慮可設定同時開放 78個樓層。零散銷售針對的大部分為小投資客、保守型投資客戶，低、中區(qū)價格較低，因此選在在低、中區(qū)分別拿出 23層進行零散銷售；216。 全球商務運營官）盈鋒中心（ CBD門戶 七里香怡景 水岸山城裕元 五福廣場瑩彩 中信商業(yè)廣場中信 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2112:13:3112:13:31January 28, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 2023/1/28 12:13:3112:13