【正文】 區(qū)域，擁有眾多政策利好，極具發(fā)展前景！項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢明顯！8 要想在市場上保持領(lǐng)先，必須要有l(wèi) 主題性l 品質(zhì)感l(wèi) 身份感l(wèi) 商務(wù)配套寫字樓市場結(jié)論從調(diào)研結(jié)果看，虎門寫字樓市場發(fā)展不充分，且被商住樓等嚴(yán)重分化，市場的規(guī)范運(yùn)作尚需做足功課。1～ 5層裙樓建筑面積： ㎡， 服裝主題商業(yè)經(jīng)營216。SWOT分析S新服裝商圈中心位置；S進(jìn)入虎門門戶地段，昭示性超強(qiáng)；S廣深高速出入口、汽車總站盡在咫尺；W整體形象檔次較低；W規(guī)模小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，形成影響力W無法與周邊項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營競爭，未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)巨大，經(jīng)營前景經(jīng)不起投資者推敲。公共空間內(nèi)外兼修 軟硬兼施在有限、可改造范圍內(nèi)打造客戶所需的專屬、便利、私享、優(yōu)越的辦公物業(yè)！公共空間l 樓體燈光工程l 入口大堂設(shè)計(jì)l 首層電梯廳設(shè)計(jì)l 樣板層裝修l 外部廣場環(huán)境l 空中園林l 公共空間設(shè)計(jì)l ……l 樓體燈光工程利用夜晚燈光效果彌補(bǔ)項(xiàng)目外立面形象不足，增強(qiáng)展示性結(jié)合樓頂造型，可 運(yùn)用雷射燈光映射出項(xiàng)目 LOGO、名稱等增加項(xiàng)目的展示性。在這三類客戶當(dāng)中，前二類往往占了最高比例，第三類所占比例較低。推廣思路 —— 形象先行，支撐定位216。零散銷售針對(duì)的大部分為小投資客、保守型投資客戶，低、中區(qū)價(jià)格較低，因此選在在低、中區(qū)分別拿出 23層進(jìn)行零散銷售；216。七里香怡景 五福廣場瑩彩 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 28 一月 202312:13:31 下午 12:13:31一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。君匯中央商業(yè)紅嶺 臺(tái)灣風(fēng)情街盈鋒 虎 門 商 務(wù) 地 標(biāo)”導(dǎo)示牌燈桿旗信息發(fā)布途徑現(xiàn)場包裝及戶外廣告圍墻廣告戶外廣告投資手冊(cè)現(xiàn)場物料及媒體廣告報(bào)紙廣告活動(dòng)營銷 地鋪推廣三級(jí)市場推廣舉辦產(chǎn)品推介會(huì)舉辦中原三級(jí)市場推介會(huì)深圳、廣州中原各地鋪?zhàn)麽槍?duì)性推廣產(chǎn)品推介會(huì)第三階段：蓄客認(rèn)籌期階 段劃分 階 段目 標(biāo) 階 段主 題蓄客認(rèn)籌期 第一步：價(jià) 值 支撐樣 板 層 、大堂開放，提升項(xiàng) 目在客 戶 心里的 預(yù) 期價(jià)值體 驗(yàn) 式 營銷 ，直 觀 感受 項(xiàng) 目品 質(zhì) ！第二步：定位支撐契合 項(xiàng) 目定位的品牌企 業(yè)高 調(diào)發(fā) 布 簽約訊 息， 舉辦大型 簽約 活 動(dòng) ，引 發(fā)輿論持 續(xù)熱 度高租金租 約 炒作、增加客 戶認(rèn) 同！地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場活動(dòng)主題：品牌企業(yè)簽約儀式物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點(diǎn)心、小禮品等系列物料活動(dòng)：活動(dòng)演出、抽獎(jiǎng)目的：營造現(xiàn)場氣氛、聚集人氣第四階段：開盤熱銷期階 段劃分 階 段目 標(biāo) 階 段主 題開 盤熱銷 期 開 盤 期 通 過 盛大的開 盤 活 動(dòng) ，集中引爆客 戶 ，最大量 銷 售 盛大開 盤 ！持 續(xù)熱銷采取 “ 小幅快 漲 ” ，渲染開 盤 后火爆 搶購 、 熱銷 的氛 圍 ，持 續(xù)升溫，加速去 貨 速度持 續(xù)熱銷！地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場活動(dòng)主題：公開發(fā)售物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點(diǎn)心、小禮品等系列物料活動(dòng)：活動(dòng)演出、抽獎(jiǎng)目的：營造現(xiàn)場氣氛、聚集人氣第五階段：尾貨銷售期階 段劃分 階 段目 標(biāo) 階 段主 題尾 貨銷 售期 完成剩余尾 貨 的 處 理 業(yè) 主答 謝 酒會(huì)品牌企 業(yè) 入 駐地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì)、品牌企業(yè)入駐物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點(diǎn)心、小禮品活動(dòng)：文藝演出、抽獎(jiǎng)目的：以 “業(yè)主答謝酒會(huì) ”為名宣傳老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施，推動(dòng)尾盤銷售。銷售思路 —— 雙重收益、雙重保險(xiǎn)營銷要點(diǎn)概述營銷要點(diǎn)一8 改變形象差負(fù)面影響，拔高項(xiàng)目整體形象；營銷要點(diǎn) 二8 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘，差異化支撐項(xiàng)目定位；營銷要點(diǎn) 三—— 確立項(xiàng)目寫字樓定位及高端形象，并通過物料設(shè)計(jì)、媒體推廣、現(xiàn)場包裝等進(jìn)行形象延展、應(yīng)用；—— 體驗(yàn)式營銷、公共空間裝修配套等產(chǎn)品附加值支撐項(xiàng)目定位，引導(dǎo)客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期；——“ 保底收益 +租金 ”型銷售模式，利用雙重收益的投資引導(dǎo)，降低投資客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)格的抗性； —— 利用項(xiàng)目地段、高端定位，快速引進(jìn) 12家品牌企業(yè)，利用品牌企業(yè)的知名度強(qiáng)勢推廣，反過來強(qiáng)化項(xiàng)目形象和高端定位；—— 劃分樓層，整層、散售相結(jié)合，預(yù)留議價(jià)空間，快速去貨、回籠資金；8 “ 保底 +租金 ” 、招商點(diǎn)晴、大單銷售；銷售策略之一 定價(jià)策略價(jià)格定位具體見提交的價(jià)格表(寫字樓 )的銷售價(jià)格： 5800 ~6000元 /㎡價(jià)格制定依據(jù)樓盤 出租價(jià)格（ 元 /㎡ ）工貿(mào)大廈 2530龍泉商業(yè)廣場 2040中輝大廈 25喜來登商貿(mào)中心 2835都市華庭 3035設(shè)計(jì)大廈 2535富民服裝商務(wù)中心 2050創(chuàng)豐商業(yè)大廈 2540黃河中心大廈 未 知從左邊表中可以看出，虎門寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了最低 20元 /㎡ ， 最高50元 /㎡但虎門寫字樓市場租金普遍在 2530左右，本項(xiàng)目在客戶心理的形象較差，前期形象引導(dǎo)下，可實(shí)現(xiàn) 35左右的租金價(jià)格；寫字樓市場一般的回報(bào)率比商鋪高，東莞市場商鋪的回報(bào)率普遍在 56%，寫字樓市場的回報(bào)在 78%按照回報(bào)率計(jì)算價(jià)格： 寫字樓售價(jià) = 35 12 / 7％ =6000元 /㎡銷售策略之二 “ 保底 +租金 ” 保障投資者雙重收益1. 前三年為靜淡守候期，所有寫字樓進(jìn)行 保底 +租金 銷售，提供 3年保底租金收益，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%保底租金，自交樓后按季度返還客戶；2. 客戶可選擇在總價(jià)中一次性扣除 3年保底收益， 按 18%直接抵扣 ；3. 返還的 3年期間，租金收益照樣歸投資客戶所有，即除了保底收益外，若寫字樓出租，可獲得額外租金收益， 一次投入、雙重收益 ；4. 返還的 18%收益體現(xiàn)在售價(jià)中，虛增寫字樓銷售價(jià)格；5. 3年內(nèi)開發(fā)商保留招商及經(jīng)營權(quán)利；例如：保障底價(jià) 6000元 /㎡條件下，保底策略后的面價(jià)為6000 247。寫字樓客戶定位買 由于寫字樓屬于商用物業(yè)，主要的購買客戶為投資客，根據(jù)中原調(diào)查，最近三年銷售的寫字樓中，投資客約占 65%，這部分投資客主要為市場中的職業(yè)房地產(chǎn)投資者。 培植綠色植物，設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，體現(xiàn)生態(tài)的商務(wù)氛圍。項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)地段價(jià)值地段價(jià)值服裝主題價(jià)值服裝主題價(jià)值地段價(jià)值解析l 商務(wù)辦公講究便利性、商務(wù)配套性及身份感；l地標(biāo)門戶物業(yè)往往帶來工作的便利、身份的象征；地段價(jià)值l 廣深莞輕軌 200米l虎門港 15分鐘；l虎門汽車客運(yùn)總站100米；l廣深高速出入口300米； l虎門大道樞紐地段身份感服裝主題價(jià)值解析l “服裝 ”是虎門的支柱產(chǎn)業(yè)， “富民 ”在虎門，就是錢生錢的代名詞；l新老富民的交替及發(fā)展趨勢是服裝產(chǎn)業(yè)的前景方向；服裝主題價(jià)值l本項(xiàng)目屬于 “新富民 ”核心區(qū)域 ，周邊服裝商城日益增加；l 服裝行業(yè)的商務(wù)辦公需求在片區(qū)日益增加；服裝主題商務(wù)結(jié)論本項(xiàng)目位置所在 :⊙ 處在虎門的 新富民服裝商圈核心 ；⊙ 位于高速出入口，為周邊多個(gè)鎮(zhèn)區(qū) 進(jìn)入虎門的必經(jīng)之地 ；⊙ 廣深莞輕軌在所在區(qū)域經(jīng)過 ,城市主干道、總站 就在旁邊；⊙ 虎門大道，處于規(guī)劃中的 城市發(fā)展主軸線 ；⊙ 臨近商業(yè)中心區(qū)； …… 綜合地塊面積考慮判斷一塊土地的價(jià)值可以有三方面 , 第一 :地段 , 第二 :地段 , 第三 :地段 . 李嘉誠關(guān)鍵詞： 新富民 + 虎門門戶 + 升值潛力 項(xiàng)目定位富民服裝雙子城屬性定位：新富民 室外停車場面積： 9410㎡，停車數(shù)： 368部項(xiàng)目地理位置216。寫字樓呈圍繞服裝商業(yè)中心零散分布，規(guī)模效應(yīng)及聯(lián)動(dòng)不明顯。 富民服裝商務(wù)中心 入口形象寫字樓外立面電梯廳8 創(chuàng)豐商業(yè)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團(tuán)8 建成使用時(shí)間： 2023年規(guī)模：寫字樓建筑面積 ㎡8 樓層數(shù)： 12層8 功能分布： 2層為商場， 4層為停車場， 512層寫字樓；創(chuàng)豐大廈 創(chuàng)豐大廈 入口形象周邊環(huán)境 區(qū)位優(yōu)勢寫字樓外立面8 工貿(mào)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道與金龍路交匯處8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)公司8 建成使用時(shí)間： 2023年