中原地產(chǎn)長(zhǎng)春佳泰帝景城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-10 17:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑對(duì)園林規(guī)劃要求比較嚴(yán)苛，而以上幾個(gè)項(xiàng)目在園區(qū) 景觀規(guī)劃、產(chǎn)品風(fēng)格上并沒(méi)有完全融會(huì)中式建筑精髓，較低層次客戶(hù)無(wú) 法理解，較高層次客戶(hù)又接受不了，所以客戶(hù)接受度并不高。 加上從本項(xiàng)目目前條件來(lái)看（已確定的歐式立面），與中式文化相結(jié) 合，在后期推廣包裝中可能存在一定難度。 由此，長(zhǎng)春中原在此基礎(chǔ)上另提一份補(bǔ)充建議。 看看我們項(xiàng)目適合走什么樣的路線(xiàn)？ 首先，我們項(xiàng)目的位置： 經(jīng)開(kāi)區(qū)洋浦大街與吉林大路交匯處，東方廣場(chǎng)西南側(cè)，據(jù)守機(jī)場(chǎng)高速入 口，長(zhǎng)春東大門(mén)第，屬于“長(zhǎng)春空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)”，也是一個(gè)現(xiàn)代化的、 國(guó)際化的，擁有蓬勃發(fā)展前景的區(qū)域。 其次，我們項(xiàng)目的建筑風(fēng)格： 全石材幕墻及金黃色面磚立面 裝飾，營(yíng)造皇室的尊貴奢華 感。為典型的“帝政式新古典 主義風(fēng)格”。 再次，我們項(xiàng)目的景觀規(guī)劃： 古巴比倫式的空中花園，錯(cuò)落式園林并融合 獨(dú)特中國(guó)式文化，富有濃厚的人文氣息。 還有，我們項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃： 我們項(xiàng)目商業(yè)體量較大，擁有大型商業(yè)配 套，且存在一定開(kāi)放式商街與商業(yè)內(nèi)街，為 典型“美式開(kāi)放式 Block街區(qū)”模式。 最后，我們項(xiàng)目產(chǎn)品： 規(guī)劃有高層住宅、高層寫(xiě)字樓、 5星級(jí)酒店、 裙房商鋪等集住宅、商業(yè)、休閑于一體的大 型綜合體，極富現(xiàn)代化氣息，與國(guó)際潮流接 軌。 通過(guò)融合項(xiàng)目特點(diǎn)，提煉出項(xiàng)目核心凝聚點(diǎn)：文化，并得出項(xiàng)目最終市場(chǎng)定位： 長(zhǎng)春第一國(guó)際文化地標(biāo)建筑集群 定位闡釋?zhuān)? 長(zhǎng)春第一：包含雙層含義，第一層指出項(xiàng)目是目前長(zhǎng)春市第一高住宅樓，第二層說(shuō)明項(xiàng)目 的定位、風(fēng)格，也是目前長(zhǎng)春市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二的。 國(guó)際文化：把本項(xiàng)目所擁有的“歐式帝政古典文化”、“中式文化”、“美式文化”相融合，并結(jié)合 現(xiàn)代、國(guó)際的特點(diǎn)，形成獨(dú)特的“國(guó)際文化”賣(mài)點(diǎn)。 形象定位： 一個(gè)城市的文化記憶 園林規(guī)劃建議 售樓處 園區(qū)小品 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 面積區(qū)間 均價(jià) 萬(wàn)科洋浦花園二期 洋浦大街以東、合肥路以南、武漢路以北、東七路以南 80— 150㎡ 5000元 /㎡ 東皇先鋒 吉南線(xiàn)以西、東七路以東、經(jīng)開(kāi)管委會(huì)以南 50— 140 ㎡ 3300元 /㎡ 中意之尊二期 東方廣場(chǎng)經(jīng)開(kāi)管委會(huì)旁 50— 150 ㎡ 3200元 /㎡ 澳海東方一號(hào) 洋浦大街以東、武漢路以南、東七路以西、閔行路以北 85— 142 ㎡ 3600元 /㎡ 佳泰帝景城 吉林大路以南、洋浦大街以西、安樂(lè)路以北 40— 202 ㎡ ？ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 從位置條件來(lái)看，本項(xiàng)目與中意之尊最好，緊臨吉林大路、東方廣場(chǎng)；從產(chǎn)品面積區(qū)間來(lái) 看，各項(xiàng)目比較平均；從產(chǎn)品形式與知名度來(lái)看，屬萬(wàn)科洋浦花園最好，售價(jià)也是最貴。 本項(xiàng)目從地段、產(chǎn)品形式、配套、景觀規(guī)劃等方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在品牌知名度、項(xiàng)目規(guī)模上 并不占優(yōu)勢(shì)。綜合以上條件，得出結(jié)論：本項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目。 建議項(xiàng)目入市均價(jià) 3400元 — 3500/㎡，樹(shù)立項(xiàng)目形象，快速回籠資金； 項(xiàng)目熱銷(xiāo)期均價(jià) 3700元 /㎡，通過(guò)價(jià)格攀升，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)。 建議本項(xiàng)目入市：低開(kāi)高走，打市場(chǎng)差異化營(yíng)銷(xiāo)，先入市少量達(dá)到迅速戰(zhàn)領(lǐng)市場(chǎng)，后期通過(guò) 美譽(yù)度不斷提高，才用小幅快升的操盤(pán)手法，最終使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率最大化。這樣既能降低風(fēng) 險(xiǎn)值，又能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。 如果通過(guò)以下幾點(diǎn)條件配合，可使項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格再度提升： 專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)配合 嚴(yán)格的案場(chǎng)管理制度 合理銷(xiāo)售周期制定，銷(xiāo)售節(jié)奏把握 工程進(jìn)度支持，情景示范區(qū)完成 以
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