【文章內(nèi)容簡介】 多層住宅區(qū) 工業(yè) 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 同一街道上不同用途的地租支付能力 地租 距離 士多店 高檔 家具店 特色快餐店 通信 手機(jī)店 珠寶店 高級男裝店 高級女裝店 高級品牌 專賣購物廣場 時尚品牌專賣店 二 、 房地產(chǎn)市場 影響房地產(chǎn)價格的九大因素 房地產(chǎn)自身的因素 環(huán)境因素 人口因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會因素 行政因素 國際因素 心理因素 其他因素 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 ① 房地產(chǎn)的空間市場 —— 使用功能 ② 與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場 —— 資產(chǎn)的投資收益功能 ③ 房地產(chǎn)的空間市場與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場的關(guān)系 這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 ② 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ? 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。 ? 房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實(shí)踐存在時滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 施永青 2023年觀點(diǎn) ? 房地產(chǎn)周期分為 :(1)復(fù)蘇期 (2)高漲期 (3)危機(jī)期 (4)蕭條期 ? 房地產(chǎn)市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面： (1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長，短則一兩年，長可以三五年。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升。 (2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產(chǎn)市場。流入的資金愈多，樓價就升得愈快，樓價上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。 (3)投資地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達(dá)樓價的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 ③ 房地產(chǎn)市場的自然周期 見下頁圖 長期平均空置率水平 二 、 房地產(chǎn)市場 銷售和出租住宅需求變化示意圖 供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢 需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降 需求繼續(xù)上漲，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升 供給增長率 =需求增長率 供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升 需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑 下降 上升 需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升 m 房地產(chǎn)智庫二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 ④ 房地產(chǎn)市場的投資周期 ⑤ 房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關(guān)系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場自然周期的變化，其他階段則超前于市場自然周期的變化 m 房地產(chǎn)智庫二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 ⑥ 房地產(chǎn)泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 泡沫成因： ? 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)； ? 投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因； ? 金融機(jī)構(gòu)的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 m 房地產(chǎn)智庫二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 機(jī) 構(gòu)可 自 行 提 供 開 發(fā)或 拿 地 資 金無 融 資 需 求開 展房 地 產(chǎn) 信 貸向 金 融 機(jī) 構(gòu) 貸 款由 公 司或 房 地 產(chǎn) 信 托 機(jī) 構(gòu)持 有 大 宗 商 用 房 地 產(chǎn)抵 押 貸 款 證 券 化房 地 產(chǎn) 權(quán) 益證 券 化資 金 規(guī) 模尚 小資 金 規(guī) 模不 斷 擴(kuò) 大二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 1. 房地產(chǎn)資本市場 ? 主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲蓄等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分； ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易 ? 房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分 二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 2. 房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資 ? 權(quán)益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，補(bǔ)足資本金；權(quán)益融資的資金供給方與投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所得報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤 ? 債務(wù)融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金也可提供債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。 二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 3. 房地產(chǎn)土地儲備貸款與開發(fā)貸款 ? 土地儲備貸款：土地收購儲備貸款、土地儲備貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款：土地購置貸款、土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款 4. 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 個人住房抵押貸款，即融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的過程構(gòu)成了抵押貸款的一級市場。 ? 商用房抵押貸款 ? 在建工程抵押貸款 二 、 房地產(chǎn)市場 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 5. 抵押貸款二級市場 ? 在一級市場，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資發(fā)放抵押貸款；二級市場利用類似資本市場的機(jī)構(gòu)、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合