【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到一定提升；p 濱江東板塊以水為鄰，擁有一、二線(xiàn)江景資源，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，多個(gè)大型發(fā)展商利用這一地理優(yōu)勢(shì)把該板塊建成格調(diào)高雅的豪宅區(qū)域，因而濱江東的樓市也隨著這個(gè)優(yōu)美的環(huán)境變得火熱，受到相當(dāng)多高端人士的青睞，售價(jià)、租金水平也一直居高不下。31GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名稱(chēng) 富力金禧 可逸豪苑 尚東江畔 發(fā)展商 富力地產(chǎn) 越秀城建地產(chǎn)項(xiàng)目概況3棟 40層住宅及 1棟 45層公寓組成，公寓面積 50～ 117平方米。占地面積為 ，規(guī)劃由7棟 29~32層的商住樓，項(xiàng)目以小戶(hù)型為主， 100㎡以下小戶(hù)型占總貨量的 80％。單體樓，總貨量只有 100套左右，主力戶(hù)型是 80－ 120平方米的中小戶(hù)型。 位置海珠寶崗大道與南華中路交匯處 寶崗大道與南田路交界 海珠區(qū)素社直街對(duì)本項(xiàng)目影響位置緊鄰本項(xiàng)目，主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，未來(lái)定價(jià)主要參照對(duì)象項(xiàng)目規(guī)模較大，面積區(qū)間與本項(xiàng)目相同，未來(lái)主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。預(yù)計(jì)明年年初上市，面積區(qū)間與本項(xiàng)目相同，會(huì)分流部分項(xiàng)目客源32GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED二、項(xiàng)目分析自身?xiàng)l件分析區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目 SWOT項(xiàng)目分析33GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED朗晴居海運(yùn)大廈海珠橋本案江南大道 地鐵二號(hào)線(xiàn)市二宮站地鐵二號(hào)線(xiàn)海珠廣場(chǎng)站34GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED1. 項(xiàng)目所處板塊內(nèi)有朗晴居、中海名都、富基廣場(chǎng)等知名度較高的樓盤(pán)，板塊認(rèn)知度高，居住氛圍濃厚；2. 項(xiàng)目位于海珠區(qū)傳統(tǒng)舊生活區(qū)南華東路，周邊有數(shù)個(gè)成熟生活社區(qū)，銀行，綜合市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校及超市等生活配套一應(yīng)俱全；3. 由于南華東路并不是主干道，公交配套不完善，只有數(shù)條公共交通途經(jīng)，而較集中的公交車(chē)站需在江南大道北或?yàn)I江中路站，并且項(xiàng)目與地鐵站距離稍遠(yuǎn)，因此交通配套成為本項(xiàng)目的弱項(xiàng)之一 。4. 項(xiàng)目擁有江景資源，高層北向單位擁有較好的珠江江景，視野開(kāi)闊無(wú)阻；35GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED面積 戶(hù)形 兩房?jī)?廳 三房?jī)蓮d 總計(jì)（ 套）6080㎡ 25 0 2581100㎡ 0 50 50101130㎡ 0 25 25總計(jì)（套） 25 75 100n項(xiàng)目總體戶(hù)型和面積統(tǒng)計(jì)36GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDp 地段環(huán)境要素 優(yōu)勢(shì)p 地段環(huán)境要素 劣勢(shì)5. 項(xiàng)目 p 項(xiàng)目所處板塊市場(chǎng)認(rèn)知度高，居住氣氛濃厚；p 處于傳統(tǒng)生活區(qū)，生活配套齊全；p 周邊居住的多位老廣州原居民，外來(lái)人口較少，治安環(huán)境相對(duì)較為理想；p 項(xiàng)目地處南華東路段，車(chē)流人流不多，對(duì)項(xiàng)目外部干擾較??；p 項(xiàng)目交通配套不夠便捷，與地鐵站距離稍遠(yuǎn)；p 旁邊多為老舊式民宅，對(duì)項(xiàng)目形象帶來(lái)負(fù)面影響；p 項(xiàng)目規(guī)模不大，位置不顯眼，如何加大力度吸引外界關(guān)注將成為宣傳推廣的重點(diǎn)之一；37GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDp 產(chǎn)品要素優(yōu)勢(shì)p 產(chǎn)品要素劣勢(shì)5. 項(xiàng)目 p 項(xiàng)目整體南北朝向，單位通風(fēng)采光良好；p 北向單位擁有江景資源是本項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)之一；p 戶(hù)型設(shè)計(jì)較為方正實(shí)用，沒(méi)有過(guò)多的浪費(fèi)空間；p 項(xiàng)目 100㎡以下戶(hù)型比例占 75%，總價(jià)低，成為濱江路為數(shù)不多的小面積江景盤(pán)。p 雖然北向單位能望江，但受阻于海運(yùn)大廈和北面建筑，因此預(yù)計(jì)需到達(dá) 10層以上北向單位才能不受影響，因此對(duì) 10層以下北向單位銷(xiāo)售造成壓力；p 項(xiàng)目為單體設(shè)計(jì)，總體規(guī)模小，缺少休閑空間和綠化環(huán)境；38GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED5. 項(xiàng)目 項(xiàng)目 機(jī)會(huì) 點(diǎn)分析 項(xiàng)目 威脅 點(diǎn)分析p 相對(duì)合理的戶(hù)型面積段，加之如能制定出合理價(jià)格，相信能吸引大批客戶(hù)的關(guān)注度；p 本項(xiàng)目總體貨量少，銷(xiāo)售周期短，市場(chǎng)上的不確定因素對(duì)本項(xiàng)目影響較少；p 今年來(lái) 5次加息以及 9月 27日出臺(tái)調(diào)高首付比例的新政，在一定程度上打壓了投資客的投資熱情，加之關(guān)于第二臺(tái)住房界定政策出臺(tái)及年尾整體銷(xiāo)售氣氛走下坡等不利因素，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售也將帶來(lái)一定影響；p 明年海珠區(qū)將會(huì)有較多高質(zhì)素如富力金禧花園、越秀可逸豪園、尚東江畔等樓盤(pán)推出市場(chǎng)，相信屆時(shí)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體產(chǎn)生分流。39GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED核 心 通過(guò)分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，制定出合理的策略，充分挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，重點(diǎn)突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目弱勢(shì)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。6. 項(xiàng)目發(fā)展策略40GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED我們的弱勢(shì) 小區(qū)規(guī)模小，位置不顯眼；解決之道 突出項(xiàng)目外圍形象包裝，組建泛銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，利用中原二手客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)可為項(xiàng)目帶來(lái)大批優(yōu)質(zhì)客源。小區(qū)無(wú)大型園林景觀，缺少社區(qū)綠化休閑空間；加大項(xiàng)目公共部分如入戶(hù)大堂、公共梯間等裝修標(biāo)準(zhǔn)，使其達(dá)到更高的檔次水平，提升項(xiàng)目整體檔次水平。6. 項(xiàng)目發(fā)展策略41GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED我們的弱勢(shì) 項(xiàng)目總體戶(hù)型較單一，可供客戶(hù)選擇不多；10層以上北向單位才能望江，使得 10層以下北向單位銷(xiāo)售壓力加大；解決之道 為解決這兩點(diǎn)弱勢(shì)所帶來(lái)的不利影響，我司建議在可行的基礎(chǔ)上把 10層以下北向其中一戶(hù)三房130㎡ 單位稍作調(diào)整，修改為一個(gè)單間和一個(gè)兩房單位；以此既能為客戶(hù)豐富產(chǎn)品的選擇，亦能減輕低層受阻擋大單位的銷(xiāo)售壓力。（具體修改示意圖會(huì)在本提案后續(xù)部分提供參考）6. 項(xiàng)目發(fā)展策略42GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED市場(chǎng)的威脅 受到新政的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，使投資者更為謹(jǐn)慎，且越來(lái)越多的買(mǎi)家持觀望態(tài)度。明年隨著富力金禧、尚東江畔、可逸豪苑的相繼推出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。解決之道 多次對(duì)客戶(hù)進(jìn)行價(jià)格摸底，合理制定市場(chǎng)能接受的價(jià)格；項(xiàng)目貨量不多，采用 “ 短 ”、 “ 平 ”“ 快 ” 的銷(xiāo)售策略，實(shí)現(xiàn)快速消化，降低市場(chǎng)不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及同區(qū)域其它項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。6. 項(xiàng)目發(fā)展策略43GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED三、項(xiàng)目定位客戶(hù)定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位 形象定位 價(jià)格定位44GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED如何尋找目標(biāo)客戶(hù)？如何尋找目標(biāo)客戶(hù)？區(qū)域客戶(hù)構(gòu)成特征市場(chǎng)客戶(hù)所在區(qū)域固有產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客戶(hù)清晰市場(chǎng)客戶(hù)需求客戶(hù)正式定位固有產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客戶(hù)客戶(hù)正式定位市場(chǎng)客戶(hù)所在區(qū)域固有產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客戶(hù)客戶(hù)正式定位區(qū)域客戶(hù)構(gòu)成特征市場(chǎng)客戶(hù)所在區(qū)域固有產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客戶(hù)客戶(hù)正式定位45GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITEDp我們目標(biāo)客戶(hù)群是：我們目標(biāo)客戶(hù)群是：發(fā)展商 過(guò)往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主核心客戶(hù) 重點(diǎn)客戶(hù) 偶得客戶(hù) 外區(qū)客戶(hù)，廣州市區(qū)客戶(hù)。約占 15％。項(xiàng)目附近的醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位的高級(jí)職員以及海珠區(qū)原居民中高端客戶(hù)群體，以二次置業(yè)為主。約占 5