【文章內(nèi)容簡介】 明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內(nèi)被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。：交通面積功能化在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風(fēng)格到特色賣點進行一一闡述。A、市場競爭的需要北京房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設(shè)計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運而生。建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設(shè)計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。B、消費者的需要消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的目標客戶對房地產(chǎn)項目優(yōu)美園林景觀設(shè)計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設(shè)計的好壞。萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。既然是景觀設(shè)計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設(shè)計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設(shè)計，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計邀請國際知名設(shè)計師進行設(shè)計，形成本項目的一大賣點。朗琴園園林效果本項目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。A、英式風(fēng)情園林18世紀出現(xiàn)的英國風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻。英國園林以植物為主題。英國風(fēng)景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風(fēng)景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。英式園林景觀英國風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。B、日式禪意園林日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸ㄒ粯?，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。點。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。日式園林日式枯石山水園林建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設(shè)計 擴展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。立體綠化 立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冊诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。分類內(nèi)容建筑小品及設(shè)施園林設(shè)計漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設(shè)施雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。A、容易出現(xiàn)的一些問題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計只注重營造大面積的綠地和四通八達的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設(shè)計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠觀不可進入，空地雖大功能性卻較差。c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計，雖然注意了活動場所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)量不高。B、各種活動設(shè)施建議考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；自然風(fēng)情的地面鋪裝晨練的硬質(zhì)鋪地人際交往空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時，應(yīng)當(dāng)離住宅遠一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。青少年玩?？臻gC、建設(shè)功能性趣味性強的小品居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風(fēng)格上，建議與整個園林的風(fēng)格相一致。A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風(fēng)格定位。B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。兒童游樂場D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。本項目的英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一處，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個項目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點?！熬按啊备拍罱ㄗh進行雙陽臺設(shè)計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設(shè)計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進行室外遠眺。臥室的窗全部低開。外面窗臺下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。考核環(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟性，既要計算一次性建設(shè)投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標準過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。在環(huán)境設(shè)計時應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運行費用，不然就會出現(xiàn)建得起而用不起的后果。需要指出的還有，草皮的維護和保養(yǎng)費用遠高于一般樹木，而其保護生態(tài)的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。園內(nèi)綠樹成蔭，空氣質(zhì)量有了進一步的保障；通過禁止設(shè)置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。優(yōu)美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現(xiàn)樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷