【文章內容簡介】 明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。：交通面積功能化在最少的交通面積服務盡可能多的戶數的同時，又結合環(huán)境設計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現了交通面積的高效率，提高了得房率。景觀設計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據本項目的自身特點，制定合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。A、市場競爭的需要北京房地產市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。建筑設計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。本項目所在大區(qū)域范圍內，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現，本地區(qū)項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設計在業(yè)內外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。B、消費者的需要消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內房地產項目的目標客戶對房地產項目優(yōu)美園林景觀設計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設計的好壞。萬科北京地產公司總經理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設計，規(guī)劃、建筑及園林設計邀請國際知名設計師進行設計，形成本項目的一大賣點。朗琴園園林效果本項目園林景觀的主題風格定位建議為：自然悠閑的英式風情與日式禪意雙主題風格園林本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設兩組大型主題園林。主題一為英式風情園林，主題二是日式禪意園林。英式風情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現代客戶群的崇尚自然的心理。英式風情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。A、英式風情園林18世紀出現的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術作出了重大貢獻。英國園林以植物為主題。英國風景園的特點是以發(fā)揮和表現自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。英式園林景觀英國風景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。B、日式禪意園林日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸ㄒ粯?，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。點。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。日式園林日式枯石山水園林建議本項目根據具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設計，應結合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設計 擴展“綠化環(huán)境”設計的內涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設計中不容忽視的工作是依據各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應（主要針對吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數量、搭配和布置。綠化設計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協調，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。立體綠化 立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冊诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的有效手段。用整體的表現手法，通過設施及硬質鋪裝表現園林的風格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。分類內容建筑小品及設施園林設計漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設施通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設施雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現是多方面的，其中，室外硬質景觀設計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質景觀，是相對于由植物形成的軟質景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設施等。A、容易出現的一些問題a、居住區(qū)環(huán)境設計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設計只注重營造大面積的綠地和四通八達的道路系統(tǒng)，甚至被設計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠觀不可進入，空地雖大功能性卻較差。c、有些社區(qū)的環(huán)境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設在社區(qū)干道兩側，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設計質量不高。B、各種活動設施建議考察居民在社區(qū)里的生活內容和居住行為，不難曉得人們需要進行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間 應該有面積適當的硬質鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；自然風情的地面鋪裝晨練的硬質鋪地人際交往空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間應該有面積適當的硬質鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設置的同時，應當離住宅遠一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區(qū)內樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設有多種運動場所、設施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所?；ǔ睾退赝獗冢『煤妥尉嗟馗叨认嗤?，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。青少年玩?？臻gC、建設功能性趣味性強的小品居住區(qū)內的建筑小品應有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應具有較強的觀賞性，也應具有近人的尺度和恰當的功能，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風格上，建議與整個園林的風格相一致。A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現社區(qū)整體對外形象，體現居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風格定位。B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。C、設置花圃、特色種植、密林幽徑。兒童游樂場D、設置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；E、建議建設坡地高差設置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。本項目的英式風情園林與日式禪意園林同處一處，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個項目景觀有序的連接，形成既現對獨立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點?！熬按啊备拍罱ㄗh進行雙陽臺設計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內，又可直接進行室外遠眺。臥室的窗全部低開。外面窗臺下設一花池，用鐵飾圍起，當繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內看到的第一道風景了。由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長?？己谁h(huán)境建設的經濟性，既要計算一次性建設投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應掌握適度，既要防止建設標準過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。在環(huán)境設計時應注意減少可能發(fā)生的日常運行費用，不然就會出現建得起而用不起的后果。需要指出的還有，草皮的維護和保養(yǎng)費用遠高于一般樹木，而其保護生態(tài)的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經濟的綠化方案。但在社區(qū)建設初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項目園林建設初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質。園內綠樹成蔭，空氣質量有了進一步的保障；通過禁止設置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質量。在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。優(yōu)美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產生懷疑時，園林景觀對銷