【正文】 l虎門汽車客運(yùn)總站100米；l廣深高速出入口300米； l虎門大道樞紐地段身份感服裝主題價(jià)值解析l “服裝 ”是虎門的支柱產(chǎn)業(yè)， “富民 ”在虎門，就是錢生錢的代名詞；l新老富民的交替及發(fā)展趨勢是服裝產(chǎn)業(yè)的前景方向；服裝主題價(jià)值l本項(xiàng)目屬于 “新富民 ”核心區(qū)域 ，周邊服裝商城日益增加；l 服裝行業(yè)的商務(wù)辦公需求在片區(qū)日益增加；服裝主題商務(wù)結(jié)論本項(xiàng)目位置所在 :⊙ 處在虎門的 新富民服裝商圈核心 ；⊙ 位于高速出入口，為周邊多個(gè)鎮(zhèn)區(qū) 進(jìn)入虎門的必經(jīng)之地 ；⊙ 廣深莞輕軌在所在區(qū)域經(jīng)過 ,城市主干道、總站 就在旁邊；⊙ 虎門大道，處于規(guī)劃中的 城市發(fā)展主軸線 ；⊙ 臨近商業(yè)中心區(qū)； …… 綜合地塊面積考慮判斷一塊土地的價(jià)值可以有三方面 , 第一 :地段 , 第二 :地段 , 第三 :地段 . 李嘉誠關(guān)鍵詞： 新富民 + 虎門門戶 + 升值潛力 項(xiàng)目定位富民服裝雙子城屬性定位：新富民 SWOT分析S新服裝商圈中心位置；S進(jìn)入虎門門戶地段，昭示性超強(qiáng)；S廣深高速出入口、汽車總站盡在咫尺；W整體形象檔次較低；W規(guī)模小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，形成影響力W無法與周邊項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營競爭，未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)巨大，經(jīng)營前景經(jīng)不起投資者推敲。與虎門汽車總站、輕軌站咫尺之遙 ；關(guān)鍵詞：? 新富民商圈核心?虎門大道、虎門門戶龍泉商業(yè)廣場設(shè)計(jì)大廈本項(xiàng)目富民服裝商務(wù)中心都市華庭工貿(mào)大廈中輝大廈黃河中心大廈喜來登商貿(mào)中心—— 項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)規(guī)則實(shí)用，通線流暢，采光良好，利于打造高端寫字樓產(chǎn)品。新富民服裝商圈 核心地段 ；216。室外停車場面積： 9410㎡，停車數(shù)： 368部項(xiàng)目地理位置216。1～ 5層裙樓建筑面積： ㎡， 服裝主題商業(yè)經(jīng)營216?？傆玫孛娣e： ㎡216。先樹形象吃透市場風(fēng)險(xiǎn)估足p虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況p虎門 服裝產(chǎn)業(yè)概況p虎門寫字樓市場概況p項(xiàng)目定位p營銷推廣策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)鍵詞：? 主題商務(wù)? 規(guī)模? 地標(biāo)216。寫字樓呈圍繞服裝商業(yè)中心零散分布，規(guī)模效應(yīng)及聯(lián)動(dòng)不明顯。市場調(diào)研總結(jié)虎門寫字樓發(fā)展前景l(fā) 四大發(fā)展?fàn)恳Ψb產(chǎn)業(yè)新區(qū)規(guī)劃 輕軌引領(lǐng)城市升級項(xiàng)目所在片區(qū)是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，擁有眾多政策利好，極具發(fā)展前景！項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢明顯！8 要想在市場上保持領(lǐng)先，必須要有l(wèi) 主題性l 品質(zhì)感l(wèi) 身份感l(wèi) 商務(wù)配套寫字樓市場結(jié)論從調(diào)研結(jié)果看，虎門寫字樓市場發(fā)展不充分，且被商住樓等嚴(yán)重分化，市場的規(guī)范運(yùn)作尚需做足功課。8 周邊配套完善，商業(yè)繁榮的寫字樓出租率相當(dāng)高，如喜來登商貿(mào)中心、都市華庭等。8 虎門現(xiàn)有的寫字樓由專業(yè)地產(chǎn)公司專門開發(fā)的比例并很低。 富民服裝商務(wù)中心 入口形象寫字樓外立面電梯廳8 創(chuàng)豐商業(yè)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團(tuán)8 建成使用時(shí)間： 2023年規(guī)模：寫字樓建筑面積 ㎡8 樓層數(shù)： 12層8 功能分布： 2層為商場， 4層為停車場， 512層寫字樓；創(chuàng)豐大廈 創(chuàng)豐大廈 入口形象周邊環(huán)境 區(qū)位優(yōu)勢寫字樓外立面8 工貿(mào)大廈 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道與金龍路交匯處8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)公司8 建成使用時(shí)間： 2023年 10月8 規(guī)模：寫字樓建筑面積10800㎡8 樓層數(shù)： 9層8 功能分布： A、 B、 C三棟寫字樓， 1層：商業(yè)；工貿(mào)大廈 工貿(mào)大廈 入口形象電梯廳寫字樓大堂周邊環(huán)境中輝大廈8 基本資料8 地址：虎門人民路與金龍路交匯8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：虎門中輝貿(mào)易有限公司8 建成使用時(shí)間： 2023年 12月8 規(guī)模：寫字樓約 8 樓層數(shù)： 11層8 功能分布： 1層：商業(yè)； 211層：寫字樓中輝大廈寫字外立面進(jìn)駐企業(yè)名錄電梯間喜來登商貿(mào)中心8 基本資料8 地址：虎門港口路（新中心區(qū)段）8 功能定位：裙樓商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商： —8 建成使用時(shí)間： —8 規(guī)模：寫字樓約 8 樓層數(shù)： 10層8 功能分布： 1層：商業(yè)、商務(wù)中心； 210層：寫字樓喜來登商貿(mào)中心寫字樓大堂進(jìn)駐企業(yè)名錄 寫字樓外立面周邊環(huán)境項(xiàng)目名稱 外立面 大堂裝修電梯間、走廊裝修智能化等級電梯數(shù)量、品牌中央空調(diào)品牌工貿(mào)大廈 藍(lán)色面 磚 一般 大理石 24小時(shí)保安、閉路電視監(jiān)控 6臺(tái)國產(chǎn) 無龍泉商業(yè)廣場綠玻璃幕 一般大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄24小時(shí)保安、閉路電視監(jiān)控 5臺(tái)國產(chǎn) 無中輝大廈 黃色粉刷墻面 一般 大理石 24小時(shí)保安 2臺(tái)國產(chǎn) 無喜來登商貿(mào)中心黃色粉刷墻面 一般 大理石 24小時(shí)保安 2臺(tái)國產(chǎn) 無都市華庭 面磚 高檔、大理石 大理石面磚、 不銹鋼護(hù)欄 24小時(shí)保安、閉路電視監(jiān)控 5臺(tái) 無富民服裝商務(wù)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄 24小時(shí)保安、閉路電視監(jiān)控 約 20臺(tái) 有黃河商業(yè)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄 — — —內(nèi)部配套戶型空間項(xiàng)目 大堂面積高度 每層面積 樓層高度 走廊寬度 單套面積工貿(mào)大廈 150平米（共 3棟）， 400平米 110左右龍泉商業(yè)廣場 100平方， 4米 — 2米 160左右中輝大廈 20平米， 4米 700平米 3米 60210喜來登商貿(mào)中心 80平米， 4米 700平米 3米 — 100250都市華庭 140平米（共 3棟）， 1000平米 —富民服裝商務(wù)中心 100平米， 4米 3000平米 — 40200黃河中心大廈 — — — — —名 稱 樓 層 體 量 出租率 物業(yè)管理費(fèi) 租 金 售 價(jià) 租賃年限工貿(mào)大廈 9 — 90% 含在租金中 2530 不 售 1年以上龍泉商業(yè)廣場 9 — 85% 10元 /㎡ /月 2040 不 售 1年以上中輝大廈 11 85% 3元 /㎡ /月 25 不詳 1年以上喜來登商貿(mào)中心 10 100% 含在租金中 2835 不 售 1年以上都市華庭 5 90% 3元 /㎡ /月 3035 600012023 1年以上設(shè)計(jì)大廈 12 — 85% — 2535 — 1年以上富民服裝商務(wù)中心 30 10萬 約 30% 5元 /㎡ /月 2050 600013000 15年創(chuàng)豐商業(yè)大廈 12 95% 5元 /㎡ /月 2540 不 售 35年黃河中心大廈 63（ 1225） — 未 知 未 知 未 知 未 知小結(jié)：虎門現(xiàn)有寫字樓體量約 20萬平米，除富民服裝商務(wù)中心出租率較低外，其他出租率較高。 企業(yè)特點(diǎn)： 進(jìn)駐企業(yè)以服裝布料等相關(guān)行業(yè)為主 ….8 富民服裝商務(wù)中心 8 地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段8 功能定位：商業(yè) +寫字樓8 開發(fā)商：富民集團(tuán)8 建成使用時(shí)間： 2023年 3月8 規(guī)模：寫字樓建筑面積 10萬 ㎡8 樓層數(shù)： 23層8 功能分布： 負(fù) 1到 8樓為商業(yè)， 921層寫字樓， 2223層為中國時(shí)尚創(chuàng)意中心；寫字代表個(gè)案分析l寫字樓銷售價(jià)格明細(xì)07年 1月價(jià)格：名 稱 漲價(jià) 原價(jià) 現(xiàn)價(jià) 備 注寫字樓 600元 /㎡ 6200元 /㎡ 6800元 /㎡ 先交 30%訂金，可以分期付款，但要求在大樓封頂前付清樓層 單價(jià)（元 / m2） 樓層 單價(jià)（元 / m2）9樓 11800 16樓 1320010樓 12023 17樓 1340011樓 12200 18樓 1360012樓 12400 19樓 1380013樓 12600 20樓 1400014樓 12800 21樓 1420015樓 13000 22樓07年 10月后，處理尾貨價(jià)格：富民服裝商務(wù)中心 寫字樓租金明 細(xì) 表（ 單 位：元 /月 /㎡）樓 層 第一年前半年第一年后半年 第二年 第三年 第四年 第五年10～21樓 0 30 38 48由富民根據(jù)市 場 反 應(yīng) 適當(dāng)調(diào) 整 合 同 期： 5年 押 金： 建筑面積 50㎡以內(nèi)， 2萬元 /間； 50～ 100㎡以內(nèi)， 3萬元 / 間； 100㎡以上， 4萬元 /間；l寫字樓租金價(jià)格明細(xì)富民服裝商務(wù)中心 銷售形式： 先租賃，后銷售合 同： 自簽訂租賃合同之日起至 2053年止。 發(fā)展特點(diǎn)： 依托服裝產(chǎn)業(yè)存在 ….216。其進(jìn)駐企業(yè)以服裝、貿(mào)易為主，依托這些行業(yè)的存在和發(fā)展而興旺。龍泉商業(yè)廣場設(shè)計(jì)大廈本項(xiàng)目富民服裝商務(wù)中心都市華庭工貿(mào)大廈中輝大廈黃河中心大廈喜來登商貿(mào)中心中輝大廈龍 泉 商 業(yè) 廣 場喜來登商貿(mào)中心富民服裝商務(wù)中心都市華庭商貿(mào)中心工貿(mào)大廈黃河中心大廈服裝商業(yè)中心片區(qū)虎門寫字樓市場特點(diǎn)216?；㈤T寫字樓布局現(xiàn)狀小結(jié)：形成中心向外擴(kuò)張的發(fā)展路徑