2009年廣德項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 00:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。市場(chǎng)可選余地的加大將促使競(jìng)爭(zhēng)加劇。2）、從以上各項(xiàng)目的規(guī)劃戶數(shù)來(lái)看，未來(lái)政務(wù)新區(qū)的人口增量較大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，人口的增加，會(huì)帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)力的提升。三、住宅產(chǎn)品對(duì)比研究低層產(chǎn)品項(xiàng)目建筑形態(tài)戶型范圍主力戶型均價(jià)（元∕㎡）銷售情況水岸陽(yáng)光城一期多層兩房：106—113左右三房?jī)r(jià)格未定預(yù)計(jì)年底接受預(yù)約三房：—茗桂花園多層90—140方100—117方剩余房源三樓3080基本售罄，剩余一幢樓，大致20套左右港灣花園多層90—130105—116方2500一期目前剩下部分頂層房源新徽商公寓多層兩房：88—102方88方、100方、92方一期2900一期基本售罄二期9—10月份推出三房：115—134方121方、128方陽(yáng)光家園多層90—125方110—125方未定預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤中央樂(lè)城一期多層兩房：95方95方，32套一期3300一期剩余5層及6層躍層房源三房：113方—126方113方，50套126方，22套左右藍(lán)庭國(guó)際一期多層小三房：89—108方106方，54套3300一期多層售罄大三房：110—138方111方，42套121方，50套中鼎景苑多層108—142108小三房12130大三房一樓：2800二樓：2900多三樓：3080左右四樓：3100127方剩余5樓、6樓，共6套135方左右剩余3套在4樓108方左右剩余1樓和5樓剩余2套分析：1）、產(chǎn)品特征方面，從市調(diào)的走訪來(lái)看，多層一般為6躍7（閣樓），閣樓一般不計(jì)入建筑面積，銷售上有送有賣，銷售時(shí)閣樓價(jià)只有6層的1/2（閣樓空間利用率為標(biāo)準(zhǔn)層的40%），另外閣樓也有單獨(dú)作為小套型銷售的，如茗桂花園，但銷售不甚理想；樓層價(jià)差100左右，3樓最貴，6樓最低，如3樓3000元，6樓將在2200元左右（閣樓在1000多元左右），一般14層銷售最快。2）、戶型方面，目前市場(chǎng)在售戶型主要集中在90—120方的多層房源，單方均價(jià)集中在3000左右?？們r(jià)承受25——36萬(wàn)。3）、從市調(diào)的走訪來(lái)看，目前低層房源銷售較為樂(lè)觀，基本無(wú)可售房源，目前在售樓盤中大部分剩下一層、五層、六層，低層房源中比較容易接受的是100—110左右的三房。4）、從藍(lán)庭國(guó)際以及中央樂(lè)城的銷售情況來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品好、景觀好的項(xiàng)目還是具有一定的接受度，但因人口增數(shù)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的限制，房地產(chǎn)銷售價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太多的突破空間。小高層產(chǎn)品項(xiàng)目建筑形態(tài)戶型區(qū)間主力戶型均價(jià)（元∕㎡）體量銷售情況藍(lán)庭國(guó)際一期1幢小高層三房：107—126方三房：110方260044套剩余頂樓一套中央樂(lè)城小高層、高層三房：127—148方三房：127—148方預(yù)計(jì)35005樓以下價(jià)格與多層價(jià)格差不多88套預(yù)計(jì)9月份開(kāi)盤中鼎景苑小高層兩房：80—86方80、86方330066套銷售情況不理想，可選樓層較多三房：101—133方10117方110套分析：目前市場(chǎng)上有小高層物業(yè)在售或者在預(yù)訂的項(xiàng)目主要有以上3個(gè)項(xiàng)目。1）、從我們的走訪來(lái)看，市場(chǎng)目前在售的項(xiàng)目以多層和小高層為主，高層尚未面市，具體接受度有待觀察。2）、從定價(jià)體系來(lái)看，小高層定價(jià)較為謹(jǐn)慎，且與多層相比并未高出多少，藍(lán)庭國(guó)際甚至出現(xiàn)小高層與多層倒掛現(xiàn)象，中央樂(lè)城5樓以下的房源價(jià)格與小高層價(jià)格差不多。3）、從戶型面積來(lái)看，以90方左右的兩房、110方、130方左右的三房為主，144方因契稅等相關(guān)承擔(dān)費(fèi)用增加，所以144方是市場(chǎng)戶型的一個(gè)臨界點(diǎn)。從以上三個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，110方左右的三房是小高層的主流產(chǎn)品，這也說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這類戶型較容易接受。4）、同比來(lái)看，藍(lán)庭國(guó)際、中鼎景苑同是小高層，但藍(lán)庭國(guó)際均價(jià)2600左右，基本售罄，中鼎景苑均價(jià)3300左右，目前的銷售情況并不理想，均價(jià)相差700元左右，這在一定程度上說(shuō)明，小高層在廣德具備一定的市場(chǎng)接受度，主要在于總價(jià)。5）、從市調(diào)走訪來(lái)看，廣德在售樓盤中普遍沒(méi)有管道液化氣，還是以原有的瓶裝氣為主，唯有中鼎景苑和中央樂(lè)城具備此項(xiàng)設(shè)施功能。6）、從廣德在售樓盤的銷售情況來(lái)看，09年下半年廣德將迎來(lái)小高層產(chǎn)品的集中供應(yīng)期。7）、從對(duì)一線銷售的訪談來(lái)看，在住宅戶型的要求上，三房為最基本的購(gòu)房條件，從多層和目前在售的小高層戶型配比來(lái)看，三房也是所占比例較大房源類型，再結(jié)合總價(jià)承受情況，110方左右的三房，因?yàn)闈M足基本舒適度，所以性價(jià)比高的（品質(zhì)好、價(jià)格適宜）三房去化相對(duì)較好。單身公寓及酒店式公寓項(xiàng)目建筑形態(tài)/產(chǎn)權(quán)體量戶型均價(jià)（元∕㎡）銷售情況產(chǎn)品特征客群陽(yáng)光家園單身公寓70年一幢樓近30套30—60方未定未售茗桂花園單身公寓（無(wú)產(chǎn)權(quán)）22套30—50方朝南2200朝北：18002個(gè)月銷售7套左右簡(jiǎn)裝、鋪瓷磚地板、墻體仿瓷、簡(jiǎn)易衛(wèi)生間裝修主要是前期購(gòu)買茗桂花園的業(yè)主購(gòu)買，以給其父母用中鼎景苑酒店式公寓70年一幢樓8層，底下三層預(yù)計(jì)做大型超市50—60方一室一廳一衛(wèi)未定暫未銷售可能會(huì)做精裝修，具體未定。擁有煤氣管道在考慮與酒店經(jīng)營(yíng)方整體銷售洽談分析： 1）、據(jù)走訪了解，茗桂花園原打算作社區(qū)內(nèi)街，后規(guī)劃調(diào)整為一樓車庫(kù)，二樓單身公寓，三樓為正常產(chǎn)權(quán)的套房。中鼎景苑酒店式公寓基本造好，但并未對(duì)外接受預(yù)約和銷售，據(jù)了解目前正在尋找酒店經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行集體銷售的洽談，在一定程度上說(shuō)明項(xiàng)目方對(duì)于酒店式公寓產(chǎn)品并沒(méi)有信心，對(duì)客戶群體不明確。陽(yáng)光家園主要是沿項(xiàng)目頂端零星分布一幢。從實(shí)質(zhì)上來(lái)看，單身公寓類的產(chǎn)品銷售利潤(rùn)率較低。2）、從資深專業(yè)人士的訪談來(lái)看，廣德的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)的上升階段，市民對(duì)單身公寓產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品并不理解，產(chǎn)品將來(lái)所要面對(duì)的說(shuō)教成本會(huì)較大，同時(shí)廣德的購(gòu)房群體有限，換房的客戶群體在選擇上會(huì)傾向大戶型和品質(zhì)較好的小區(qū)，首次置業(yè)群體在面積需求上也以小三房的需求為主。小戶型在廣德這樣的城市不利于產(chǎn)品去化。3）、從目前的市場(chǎng)接受度來(lái)看，市場(chǎng)目前接受度較好的產(chǎn)品主要集中在110方左右的三房，同時(shí)從中鼎等規(guī)劃有單身公寓產(chǎn)品項(xiàng)目的表現(xiàn)來(lái)看，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)并不看好。4）、從投資層面來(lái)看，廣德屬四線城市，廣德并不像黃山具備獨(dú)特的旅游資源依托，不會(huì)有強(qiáng)大的投資客來(lái)投資置業(yè)。總結(jié)：相比較而言小戶型在廣德這個(gè)四線城市的接受度并不明朗，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。四、商業(yè)市場(chǎng)分析整體商業(yè)現(xiàn)狀1）、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況良好。廣德商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況較好、較受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者歡迎的業(yè)態(tài)主要為餐飲美食業(yè)與休閑娛樂(lè)業(yè)。但這兩種類型的商業(yè)在廣德普遍檔次不高，而中高檔餐飲寥寥可數(shù)。2）、屬于典型的中心消費(fèi)型。由于桃州路、團(tuán)結(jié)路一帶的商業(yè)形成時(shí)間較早，在廣德本地影響力很大，廣德百姓也喜歡到中心區(qū)域消費(fèi)，已經(jīng)形成了明顯的消費(fèi)偏好，對(duì)其它區(qū)域沒(méi)有明顯的消費(fèi)傾向，該區(qū)域也基本上能滿足本地消費(fèi)者的需求，市場(chǎng)認(rèn)可度很高。3）、商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，大多數(shù)商鋪以街鋪的形式存在現(xiàn)階段在售商業(yè)多以社區(qū)配套型商業(yè)為主，產(chǎn)品大多都是上下兩層，面積在50㎡—100㎡間。區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目商鋪形態(tài)戶型面積進(jìn)深、開(kāi)間情況銷售價(jià)格銷售情況業(yè)態(tài)新徽商公寓單層、上下聯(lián)層單層：60方開(kāi)：?jiǎn)螌樱?100上下聯(lián)層：一層：6500左右二層：3000左右沿汽車站已售罄目前主售廣寧路和沿街門面目前未出租深：—聯(lián)層：120方高：一層； 二層：藍(lán)庭國(guó)際單層80方左右開(kāi)：—7800—8900大面寬、短進(jìn)深鋪位相對(duì)便宜城東大道已售完目前還未出租，大致業(yè)態(tài)會(huì)形成汽配相關(guān)產(chǎn)業(yè)深：10—15米高：中鼎景苑單層、上下聯(lián)層單層：40—60方開(kāi)：?jiǎn)螌樱?500—9000銷售情況不理想，靠近公安局有部分銷售未形成深：15米左右聯(lián)層：126方左右高：一層；二層：聯(lián)層：一層；8000二層：2800港灣花園
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