【文章內(nèi)容簡介】 。市場可選余地的加大將促使競爭加劇。2）、從以上各項目的規(guī)劃戶數(shù)來看，未來政務(wù)新區(qū)的人口增量較大，相對來說，人口的增加，會帶動區(qū)域消費力的提升。三、住宅產(chǎn)品對比研究低層產(chǎn)品項目建筑形態(tài)戶型范圍主力戶型均價（元∕㎡）銷售情況水岸陽光城一期多層兩房：106—113左右三房價格未定預(yù)計年底接受預(yù)約三房：—茗桂花園多層90—140方100—117方剩余房源三樓3080基本售罄，剩余一幢樓，大致20套左右港灣花園多層90—130105—116方2500一期目前剩下部分頂層房源新徽商公寓多層兩房：88—102方88方、100方、92方一期2900一期基本售罄二期9—10月份推出三房：115—134方121方、128方陽光家園多層90—125方110—125方未定預(yù)計年底開盤中央樂城一期多層兩房：95方95方，32套一期3300一期剩余5層及6層躍層房源三房：113方—126方113方，50套126方，22套左右藍庭國際一期多層小三房：89—108方106方，54套3300一期多層售罄大三房：110—138方111方，42套121方，50套中鼎景苑多層108—142108小三房12130大三房一樓：2800二樓：2900多三樓：3080左右四樓：3100127方剩余5樓、6樓，共6套135方左右剩余3套在4樓108方左右剩余1樓和5樓剩余2套分析：1）、產(chǎn)品特征方面，從市調(diào)的走訪來看，多層一般為6躍7（閣樓），閣樓一般不計入建筑面積，銷售上有送有賣，銷售時閣樓價只有6層的1/2（閣樓空間利用率為標(biāo)準層的40%），另外閣樓也有單獨作為小套型銷售的，如茗桂花園，但銷售不甚理想；樓層價差100左右，3樓最貴，6樓最低，如3樓3000元，6樓將在2200元左右（閣樓在1000多元左右），一般14層銷售最快。2）、戶型方面，目前市場在售戶型主要集中在90—120方的多層房源，單方均價集中在3000左右?？們r承受25——36萬。3）、從市調(diào)的走訪來看，目前低層房源銷售較為樂觀，基本無可售房源，目前在售樓盤中大部分剩下一層、五層、六層，低層房源中比較容易接受的是100—110左右的三房。4）、從藍庭國際以及中央樂城的銷售情況來看，市場對產(chǎn)品好、景觀好的項目還是具有一定的接受度，但因人口增數(shù)以及經(jīng)濟增長模式的限制，房地產(chǎn)銷售價格在短時間內(nèi)不會有太多的突破空間。小高層產(chǎn)品項目建筑形態(tài)戶型區(qū)間主力戶型均價（元∕㎡）體量銷售情況藍庭國際一期1幢小高層三房：107—126方三房：110方260044套剩余頂樓一套中央樂城小高層、高層三房：127—148方三房：127—148方預(yù)計35005樓以下價格與多層價格差不多88套預(yù)計9月份開盤中鼎景苑小高層兩房：80—86方80、86方330066套銷售情況不理想，可選樓層較多三房：101—133方10117方110套分析：目前市場上有小高層物業(yè)在售或者在預(yù)訂的項目主要有以上3個項目。1）、從我們的走訪來看，市場目前在售的項目以多層和小高層為主，高層尚未面市，具體接受度有待觀察。2）、從定價體系來看，小高層定價較為謹慎，且與多層相比并未高出多少，藍庭國際甚至出現(xiàn)小高層與多層倒掛現(xiàn)象，中央樂城5樓以下的房源價格與小高層價格差不多。3）、從戶型面積來看，以90方左右的兩房、110方、130方左右的三房為主，144方因契稅等相關(guān)承擔(dān)費用增加，所以144方是市場戶型的一個臨界點。從以上三個項目的產(chǎn)品規(guī)劃來看，110方左右的三房是小高層的主流產(chǎn)品，這也說明市場對這類戶型較容易接受。4）、同比來看，藍庭國際、中鼎景苑同是小高層，但藍庭國際均價2600左右，基本售罄，中鼎景苑均價3300左右，目前的銷售情況并不理想，均價相差700元左右，這在一定程度上說明，小高層在廣德具備一定的市場接受度，主要在于總價。5）、從市調(diào)走訪來看，廣德在售樓盤中普遍沒有管道液化氣，還是以原有的瓶裝氣為主，唯有中鼎景苑和中央樂城具備此項設(shè)施功能。6）、從廣德在售樓盤的銷售情況來看，09年下半年廣德將迎來小高層產(chǎn)品的集中供應(yīng)期。7）、從對一線銷售的訪談來看，在住宅戶型的要求上，三房為最基本的購房條件，從多層和目前在售的小高層戶型配比來看，三房也是所占比例較大房源類型，再結(jié)合總價承受情況，110方左右的三房，因為滿足基本舒適度，所以性價比高的（品質(zhì)好、價格適宜）三房去化相對較好。單身公寓及酒店式公寓項目建筑形態(tài)/產(chǎn)權(quán)體量戶型均價（元∕㎡）銷售情況產(chǎn)品特征客群陽光家園單身公寓70年一幢樓近30套30—60方未定未售茗桂花園單身公寓（無產(chǎn)權(quán)）22套30—50方朝南2200朝北：18002個月銷售7套左右簡裝、鋪瓷磚地板、墻體仿瓷、簡易衛(wèi)生間裝修主要是前期購買茗桂花園的業(yè)主購買，以給其父母用中鼎景苑酒店式公寓70年一幢樓8層，底下三層預(yù)計做大型超市50—60方一室一廳一衛(wèi)未定暫未銷售可能會做精裝修，具體未定。擁有煤氣管道在考慮與酒店經(jīng)營方整體銷售洽談分析： 1）、據(jù)走訪了解，茗桂花園原打算作社區(qū)內(nèi)街，后規(guī)劃調(diào)整為一樓車庫，二樓單身公寓，三樓為正常產(chǎn)權(quán)的套房。中鼎景苑酒店式公寓基本造好，但并未對外接受預(yù)約和銷售，據(jù)了解目前正在尋找酒店經(jīng)營方進行集體銷售的洽談，在一定程度上說明項目方對于酒店式公寓產(chǎn)品并沒有信心，對客戶群體不明確。陽光家園主要是沿項目頂端零星分布一幢。從實質(zhì)上來看，單身公寓類的產(chǎn)品銷售利潤率較低。2）、從資深專業(yè)人士的訪談來看，廣德的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級的上升階段，市民對單身公寓產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品并不理解，產(chǎn)品將來所要面對的說教成本會較大，同時廣德的購房群體有限，換房的客戶群體在選擇上會傾向大戶型和品質(zhì)較好的小區(qū)，首次置業(yè)群體在面積需求上也以小三房的需求為主。小戶型在廣德這樣的城市不利于產(chǎn)品去化。3）、從目前的市場接受度來看，市場目前接受度較好的產(chǎn)品主要集中在110方左右的三房，同時從中鼎等規(guī)劃有單身公寓產(chǎn)品項目的表現(xiàn)來看，發(fā)展商對市場并不看好。4）、從投資層面來看，廣德屬四線城市，廣德并不像黃山具備獨特的旅游資源依托，不會有強大的投資客來投資置業(yè)?？偨Y(jié)：相比較而言小戶型在廣德這個四線城市的接受度并不明朗，具有較大的風(fēng)險。四、商業(yè)市場分析整體商業(yè)現(xiàn)狀1）、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況良好。廣德商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較好、較受當(dāng)?shù)叵M者歡迎的業(yè)態(tài)主要為餐飲美食業(yè)與休閑娛樂業(yè)。但這兩種類型的商業(yè)在廣德普遍檔次不高，而中高檔餐飲寥寥可數(shù)。2）、屬于典型的中心消費型。由于桃州路、團結(jié)路一帶的商業(yè)形成時間較早，在廣德本地影響力很大，廣德百姓也喜歡到中心區(qū)域消費，已經(jīng)形成了明顯的消費偏好，對其它區(qū)域沒有明顯的消費傾向，該區(qū)域也基本上能滿足本地消費者的需求，市場認可度很高。3）、商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，大多數(shù)商鋪以街鋪的形式存在現(xiàn)階段在售商業(yè)多以社區(qū)配套型商業(yè)為主，產(chǎn)品大多都是上下兩層，面積在50㎡—100㎡間。區(qū)域商業(yè)項目分析項目商鋪形態(tài)戶型面積進深、開間情況銷售價格銷售情況業(yè)態(tài)新徽商公寓單層、上下聯(lián)層單層：60方開：單層：7100上下聯(lián)層：一層：6500左右二層：3000左右沿汽車站已售罄目前主售廣寧路和沿街門面目前未出租深：—聯(lián)層：120方高：一層； 二層：藍庭國際單層80方左右開：—7800—8900大面寬、短進深鋪位相對便宜城東大道已售完目前還未出租，大致業(yè)態(tài)會形成汽配相關(guān)產(chǎn)業(yè)深：10—15米高：中鼎景苑單層、上下聯(lián)層單層：40—60方開：單層：7500—9000銷售情況不理想，靠近公安局有部分銷售未形成深：15米左右聯(lián)層：126方左右高：一層；二層：聯(lián)層：一層；8000二層：2800港灣花園