【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 四、項(xiàng)目建議 根據(jù)前述市場(chǎng)調(diào)查及分析的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和問題點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)西海灘項(xiàng)目規(guī)劃特提出如下的建議，供有關(guān)方面參考。 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。 1)可持續(xù)的居住（ Sustainable housing）理念 可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。從整體上來 說，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個(gè)現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。它包括了在室內(nèi)外提供必要的布置居住房屋的空間、教育兒童、購(gòu)物、主題活動(dòng)、醫(yī)療、交往休閑、綠地、道路、車庫(kù)等。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。本案除了要必要的居住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性： 單體建筑設(shè)計(jì)時(shí)就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈 活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個(gè)“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。由于基地面積較大，可考慮 部分組團(tuán)景觀做起伏地面處理，以豐富景觀的層次性和增強(qiáng)住戶的私密性。 雙拼別墅的設(shè)計(jì)應(yīng)表現(xiàn)其個(gè)性化，可將雙拼式別墅的外觀形態(tài)看上去象獨(dú)立別墅一樣是一個(gè)整體建筑，并且內(nèi)部空間的處理也能有其個(gè)性化的品位。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境 2）居住空間私密性 適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。 3)組團(tuán)中介空間的營(yíng)造 所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。 4）親水環(huán)境 —— 柔性空間 利用小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)人工水景體系，采用水體景觀 廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。 未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。 居住區(qū)西南緣圈合形成盡端空間，東北向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，東向敞開，有利于引入東風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。 5）空間的可識(shí)別性和文化性 組團(tuán)以 ?? 主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。 6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部 小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路 ，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。 功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。 照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營(yíng)造多層次的光環(huán)境。 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)和組合，園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提 供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項(xiàng)目，本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合起來，形成中高檔的別墅住宅小區(qū)。 1）、產(chǎn)品描述 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本案占地面積 130 畝，總建筑面積 70000 平方米左右，容積率 的容積率，建筑密度 16%左右，綠化率 50%左右。 物業(yè)形態(tài) 為了實(shí)現(xiàn) 的容積率，以雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅和多層洋房為主，適當(dāng)配以有限量的獨(dú)立式別墅。獨(dú)立別墅為二層，單棟建面在 250350 平方米之間，主要分 250 平方米、 300平方米、 350 平方米三種規(guī)格；雙拼復(fù)式 型聯(lián)體別墅為三層，單套建面在200230平方米之間。其中聯(lián)體別墅面積在 200 平方米的所占比例為最高，約控制在50%左右， 230 平方米所占比例約控制在 20%左右，其余視適當(dāng)情形分?jǐn)傆讵?dú)立別墅和多層洋房，并以散落式分布整個(gè)小區(qū)內(nèi)。 2）、使用功能 住宅最原始的功能畢竟是能遮風(fēng)擋雨讓人安身的地方。漫長(zhǎng)的人進(jìn)化過程也是居所 不斷完善的過程。生活住宅區(qū)無論是在空間上、生態(tài)上、文化上還是智能化上的開發(fā)，其主題都是為了詩(shī)意的“居住”，因此上述各項(xiàng)功能只有在使用過程中才能不斷體現(xiàn)出價(jià)值。 本案的住宅在滿足人們居住生活的要 求上，不外乎五大功能區(qū)域，下面按不同單套建議如下： 1）、禮儀區(qū) 別墅的禮儀區(qū)包括客廳、起居室、入口（門廳），也是別墅的多功能空間。客廳是別墅空間中最公共的區(qū)域之一，是給人第一印象和感受的場(chǎng)所，主要用于接待客人而不涉及主人及主人家庭私密生活?，F(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受，但是對(duì)本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計(jì)成由幾個(gè)小凹室構(gòu)成的敞開的大空間，以便不同來訪者的談話不受互相干擾。小面積戶型的客廳和餐廳可直接聯(lián)系，需要綜合使用的時(shí)候可以提供足夠的空間和適應(yīng)不同使用者的多功能性。 這里的起居室和 客廳不同，它是家庭活動(dòng)的舞臺(tái)，有些別墅把客廳和起室合二為一稱為“起居室“，使家庭活動(dòng)與外界社交共用一個(gè)空間，這固然可以說是滿足了交際少或少于社交主人，但就大多數(shù)中高檔別墅的住戶而言，他們需要工作后盡情的放松、愉快地與家人談天、看電視、嬉鬧，而不必?fù)?dān)心影響別人，有客人來也互不干擾。這一空間實(shí)際上成為融合家庭關(guān)系和享受天倫之樂的空間。 本案不同建面的禮儀區(qū)具體列表如下： 禮儀區(qū) 具體說明 350 平米獨(dú)立別墅 300 平米獨(dú)立別墅 250 平米獨(dú)立別墅 200230 平米雙拼別墅 客廳 2835m2 2530 m2 2530 m2 2028 m2 起居室 2530 m2 2025 m2 2025 m2 1825 m2 門廳 有單獨(dú)門廳及入口門廊 有單獨(dú)門廳及門廊 有門廳 可設(shè)門廳 2）、交往區(qū) 傳統(tǒng)上主要包：早餐廳、餐廳和廚房（帶早餐室）。 便餐廳在國(guó)外作為別墅的一部分是家庭正式進(jìn)餐的處所，它通過廚房與餐廳隔開，面積較少，裝飾簡(jiǎn)潔，和?？谌似綍r(shí)從簡(jiǎn)的生活方式很符合。 本案不同建面的“交接區(qū)”具體列表如下： 交往區(qū) 350平米 300平米 250 平米 200230平米 餐廳 1520 m2 1218 m2 1218 m2 1215 m2 廚房 （帶早餐室） 2030 m2 1525 m2 1218 m2 1218 m2 3）、私密區(qū) 私密區(qū)是指臥室、衛(wèi)生、盥洗和書房 主人房及共衛(wèi)生間的面積較大，便是如何在主人房這個(gè)重頭戲上作出自已的特色是我們應(yīng)當(dāng)考慮的。建議增加一間衣帽間用來貯藏和更換衣服，使臥室的功能更加單純，又可將化裝室獨(dú)立出來，整個(gè)主人房因引更具私密性。大面積的別墅，建議劃出兩個(gè)主臥（雙主臥）以體現(xiàn)主人的氣派。 本案不同建面的“私密區(qū)”具體列表如下 ： 私密區(qū) 具體說明 350平米 300平米 250 平米 200230平米 書房 15 m2 1015 m2 812 m2 10 m2 臥室（ 1） 15 m2 ?2 1225 m2 ?2 1012 m2 ?2 10 m2 主臥 2530 m2 25 m2 2025 m2 20 m2 主衛(wèi) 10 m2 10 m2 810 m2 8 m2 4）、功能區(qū) 包括洗衣房、儲(chǔ)藏室、工人房（傭人房）、車庫(kù)、衛(wèi)生間以本案的建筑面積在 200350平方米，正常應(yīng)配置三個(gè)衛(wèi)生間加上廚房和洗衣間 ，洗衣間面積建議略大，除洗衣外也可以晾曬衣物和整理衣服。 由于多余空間通常會(huì)用來堆放雜物，建議增設(shè)儲(chǔ)藏室。車庫(kù)最常見設(shè)置在房子的一側(cè)后面，本案建議采取底層架空 。 本案不同建面“功能區(qū)”具體列表如下 功能區(qū) 具體說明 350平米 300平米 250 平米 200230平米 洗衣房 45 m2 45 m2 4 m2 34 m2 傭人房 7 m2 57 m2 5 m2 5 m2 車庫(kù) 單車室內(nèi) 單車室內(nèi) 室外停車 室外停車 5）、室外區(qū) 主要包括私家陽臺(tái)、平臺(tái)、墻植 被與花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）共相呼應(yīng)，光合作用和人體的呼吸作用使人與植物的 O2和 CO2得到互相吐納的交流，形成良好的生態(tài)循環(huán)和生物氣候調(diào)節(jié)條件，創(chuàng)造田園般舒適怡人的生活環(huán)境。 本案不同建面的“室外區(qū)”像平臺(tái)回廊與花園部分可根據(jù)不同房型，不同體量及其所處的景觀適當(dāng)布置： 。 環(huán)境規(guī)劃 1）、生態(tài)環(huán)境 生態(tài)環(huán)境是提供給予人們的生活的自然環(huán)境。生態(tài)這個(gè)大內(nèi)涵包括我們生活方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽、綠徑、人工水系等等為在這片土地上的人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的 路徑和祥和的家居氣氛超然 于城市的喧囂嘈雜。微觀的環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化功能是美化微觀環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭、花果滿園、的美麗景象、又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。為此我們提出下列建議僅供參考： ? 小區(qū)道路選擇樹干高大、樹冠濃密生長(zhǎng)快抗災(zāi)性強(qiáng)的樹種；例如 細(xì)葉榕 等； ? 草地上種植無刺、無毒花木；并且顏色豐富有層次； ? 水邊的樹種宜選用灌木或垂柳等； ? 近建筑物用規(guī)劃式綠化即低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被。 2）、小區(qū)景觀 一個(gè)好的別墅住宅區(qū)必須具有一個(gè)良好的視覺環(huán)境，使人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受。為此我們建議 ? 圍繞“水”作為景觀的重頭戲，根據(jù)物業(yè)布局，重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)中開挖一條貫穿小區(qū)的人工河，以此劃分出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的戶型； ? 在河邊設(shè)置特色景觀，以人工河為中心（或?yàn)檩S）向外輻射將河邊的開闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連接起來，使每一戶都非常接近各特色景觀，從而把河面與景觀貫穿起來成為小區(qū)居民活動(dòng)的重要場(chǎng)所； ? 在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人特色景觀，獲得豐富多變的空間和突顯別墅住宅區(qū)的高雅特色； ? 道 路走向應(yīng)符合進(jìn)出人流去向，道路設(shè)計(jì)應(yīng)有排除雨水，建筑物與車行道保持一定距離一般少于 3 米并中間用以高大樹木遮擋噪聲。 配套設(shè)施 會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有 力支撐點(diǎn)。 配套設(shè)施內(nèi)的公建配套相對(duì)落后，目前尚無服務(wù)設(shè)施可言。但本案別墅住宅的定位在中高檔次，這要求本案在規(guī)劃上力求做到配套齊全、功能完善。安全保衛(wèi)、托兒所、幼兒園、診所、銀行、餐廳、美容美發(fā)院、洗衣店、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健康步道、乒乓室、桌球室、歌舞廳、兒童樂園、酒吧、咖啡館、高爾夫（推桿）練習(xí)場(chǎng)、 小區(qū)超市等，配備的這些設(shè)施為小區(qū)住戶提供良好的娛樂休閑環(huán)境、更大程度上提高本案的物業(yè)附加值。 物業(yè)管理 如果說規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)各種功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制約因素，物業(yè)管理則創(chuàng)造成了安全舒適文明和諧的生活環(huán)境和氣氛，它不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用年限，而且可以增加其使用價(jià)值和價(jià)值，樹立發(fā)展商的良好形象，增加住戶對(duì)發(fā)展商的信心，促進(jìn)后銷售工作順利進(jìn)行。 物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)管理公司做 顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級(jí)的酒店管理服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為： ① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理公司。 ② 專業(yè)化保安隊(duì)伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)）。 ③ 酒店式貼身服務(wù)。 ④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng) 目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入。現(xiàn)建議如下： 1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（ WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂系統(tǒng)（ VOD），網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨詢、 IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。 2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)： ① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系 統(tǒng)。 ② 車庫(kù)自動(dòng)化管理。 ③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。 ④ 一卡通收費(fèi)：