偉業(yè)精品-永豐嘉園項(xiàng)目市場與產(chǎn)品定位匯報(bào)(編輯修改稿)
2025-02-12 07:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 廬 獨(dú)棟 10 5 5 $2500（精裝） 04年初 已售 30余套 湯泉易墅 多層 一期 9萬 9 －－ 8300 04年 2月 全部帶 電梯 四季香山 多層、 別墅 總占地頃 －－ 7780 04年 2月 目前在售為多層，后期為別墅 西山美墅館 多層 獨(dú)棟 32 8 24 多層 9300 獨(dú)棟20220 公寓 03年8月開盤 別墅于 04年 5月開盤 公寓銷售一般，別墅認(rèn)購情況較好 市場分析 現(xiàn)有供應(yīng) （二）競爭區(qū)域市場供給分析 3. 西北四、五環(huán)香山地區(qū) 項(xiàng)目 產(chǎn)品形 式 總規(guī)模（萬 m2） 在售規(guī)模（萬m2 ） 潛在規(guī)模（萬m2 ） 售價(jià)（元 /m2 ） 開盤時(shí)間 備注 御墅臨楓 聯(lián)排、疊拼、多層 0 多層均價(jià) 7000 04年下旬 －－ 檀香山 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 10 0 10 聯(lián)排 12800 雙拼 14800 獨(dú)棟 16800 04年下旬 －－ 陽光 100香山別墅 獨(dú)棟別墅 14 0 14 －－ －－ 共 680棟 酈城（別墅） 獨(dú)棟 14 0 14 －－ 04年下旬 －－ 好山園 聯(lián)排、疊拼、多層 20 0 20 －－ －－ 萬城置地 市場分析 潛在供應(yīng) （二）競爭區(qū)域市場供給分析 3. 西北四五環(huán)香山地區(qū) 市場供應(yīng)總結(jié) ? 香山地區(qū) 2022年住宅供應(yīng)量呈上升趨勢，總規(guī)模大約在 120萬以上 ? 建筑形式以獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼為主，也有一些多層住宅，多層住宅的銷售均價(jià)在 70008000元左右，聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟等低密度產(chǎn)品銷售均價(jià)均在 10000元以上 ? 多層住宅銷售情況一般，聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟等低密度產(chǎn)品銷售情況較好 市場分析 （三）競爭區(qū)域市場需求分析 分低密度項(xiàng)目（ TH、疊拼）和中高密度項(xiàng)目對其客戶需求情況分別進(jìn)行分析 低密度項(xiàng)目 ? 從客戶來源分析，購買客戶主要來自中關(guān)村、上地地區(qū)及西北部地區(qū)的高收入從業(yè)人員 ? 從主體特征分析 ? 年齡相對集中在 3545歲之間 ? 家庭結(jié)構(gòu)相對簡單，夫婦二人或三口之家 ? 購買客戶大都有穩(wěn)定的收入， 能夠承受較高的生活成本 ? 從購買特征分析 ? 從購買目的分析，主要用于二次以上置業(yè) ? 主要看中良好的居住環(huán)境， 對社區(qū)內(nèi)的生活配套依賴性較弱 市場分析 （三）競爭區(qū)域市場需求分析 中高密度項(xiàng)目 ? 從客戶來源分析，購買客戶主要分為兩部分，一部分為來自區(qū)域內(nèi)部的 地源性客戶 ， 另一部分是來自 中關(guān)村、上地及北部地區(qū)的客戶 ? 對于地源性客戶，即拆遷客戶 ? 對區(qū)域的認(rèn)知度較高，但對住宅總價(jià)承受力不高 ? 購買客戶大都 不能夠承受較高的生活成本， 如過高物業(yè)費(fèi)的支出等 ? 對公共交通有一定的依賴性 ? 對于來自中關(guān)村、上地及北部地區(qū)的客戶 ? 從購買目的分析，主要用于一次置業(yè) ? 購買客戶大多 對周邊公共交通及社區(qū)內(nèi)的生活配套依賴性較強(qiáng) 市場分析 （四）重點(diǎn)個(gè)案 在幾個(gè)競爭區(qū)域當(dāng)中，我們選取了如下幾個(gè)重點(diǎn)個(gè)案進(jìn)行分析， ? 圓明園西路沿線－－ 中海楓漣山莊 ? 京昌高速沿線上地西三旗地區(qū)－－ 寬 house ? 京昌高速沿線上地西三旗地區(qū)－－ 領(lǐng)秀硅谷 ? 京昌高速沿線回龍觀地區(qū)－－ 流星花園 市場分析 （四）重點(diǎn)個(gè)案 1. 中海楓漣山莊 ?位置：海淀區(qū)西北旺百望山北側(cè) ?占地面積： 10公頃 ?總建筑面積： ?容積率： ?建筑形式：多層、板式小高層 ?總套數(shù)： 1000 ?戶型范圍： 97191平米 ?主力戶型：三居 市場分析 （四）重點(diǎn)個(gè)案 1. 中海楓漣山莊 ?戶型分布 ?兩居戶型分布在社區(qū)東西兩側(cè)（黃色） ?三居戶型分布在東西兩個(gè)居住區(qū)的中部（咖啡色） ?四居戶型分布在中心水景園林兩側(cè)（綠色） ?戶型比例 ?二居（ 88－ 97平米）共 120套，占總套數(shù)的 12% ?三居（ 121平米）共 830套，占總套數(shù)的 83% ?四居共 50套，占總套數(shù)的 5% 市場分析 （四）重點(diǎn)個(gè)案 1. 中海楓漣山莊 ?認(rèn)購時(shí)間： 2022年 8月底打第一個(gè)認(rèn)購廣告 ?開盤時(shí)間： 2022年 3月 13日 ?開盤套數(shù)：一期共開盤住宅約 300套 ?銷售情況：經(jīng)過前期客戶積累，開盤當(dāng)天定房 300余套 ?銷售均價(jià)： 5300元 /平米（毛坯） ?客戶情況： ?年齡構(gòu)成：客戶年齡以 35歲左右人士為主，其中購買 4居室的以 40多歲的中年人為主 ?來自區(qū)域：購買客戶一半為地源性客戶，即當(dāng)?shù)鼐幼 ⑸畹娜巳?；其余客戶主要來自上地、中關(guān)村、馬連洼等地區(qū) 市場分析 （四）重點(diǎn)個(gè)案 2. 寬 house ?位置：海淀西三旗橋向東 1公里 ?占地： 22公頃 ?總建筑面積： 13萬平米 ?容積率： ?建筑形式：以聯(lián)排為主，有少部分雙拼 ?總戶數(shù)： 720戶，其中雙拼共 60戶，其余全部為聯(lián)排 ?分期情況：共分三期，其中一期 340戶，二期 200戶，三期 180戶 ?戶型面積： ?一期聯(lián)排 221261平米（含地下室面積，地下室面積 4050平米） ?一期雙拼兩種戶型： 254平米、 261平米（均無地下室） ?二期聯(lián)排 245260平米（含地下室面積，地下室面積 5060平米） ?二期雙拼兩種戶型： 335平米（含地下室 90平米）， 360平米（含地下室100平米） 市場分析 （四）重點(diǎn)個(gè)案 2. 寬 house ?均價(jià)： 45005000元 /平米（含地下室面積），合地上面積 5000－6000元 /平米 ?總房款：一期 120萬元左右 /套；二期單價(jià)不變，面積變大，總房款在 110－ 130萬元 /套 ?開盤時(shí)間：一期于 2022年 6月開盤，二期于 2022年 3月 20日開盤 ?銷售情況：一期銷售率 95%左右，只剩 20余套房； ?購買客戶：購買客戶主要來自上地、中關(guān)村
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