山東濰坊寒亭項(xiàng)目市場(chǎng)定位溝通匯報(bào)(編輯修改稿)
2024-12-23 17:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 打造方向集中投向了戶(hù)型的差異化設(shè)計(jì)中； 我們?cè)陂_(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)目標(biāo)下，致力于開(kāi)創(chuàng)適合于市場(chǎng)需求、合乎于建筑人本需求的多樣化戶(hù)型設(shè)計(jì)； 因此，我們?cè)诒容^同類(lèi)項(xiàng)目產(chǎn)品中，找到戶(hù)型差異化的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) —— ?戶(hù)型緊湊（不浪費(fèi)、不偏執(zhí)） ?陽(yáng)光戶(hù)型（讓餐廳、衛(wèi)生間都明亮起來(lái)） ?功能齊全（在相同面積的比較中，功能齊全符合日常居住需求） 產(chǎn)品推鑒 — 兩房 兩房戶(hù)型 — 全明 +功能 建筑面積 使用面積 89 70 戶(hù)型 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用系數(shù) 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 戶(hù)型 建筑面積 使用面積 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 兩房戶(hù)型 — 全明 +功能 戶(hù)型 建筑面積 使用面積 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 產(chǎn)品借鑒 — 小三房 戶(hù)型 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 107 產(chǎn)品借鑒 — 三房 戶(hù)型 建筑面積 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 119 6 . 9 01 4 . 9 01 5 . 2 11 . 2 16 . 9 01 5 . 7 01 3 . 6 63 . 6 51 0 . 4 05 . 8 33 . 7 31 3 . 4 14 . 0 04 . 9 71 0 . 3 7CBA餐廳餐廳6 . 9 01 4 . 9 01 5 . 2 11 . 2 16 . 9 01 5 . 7 01 3 . 6 63 . 6 51 0 . 4 05 . 8 33 . 7 31 3 . 4 14 . 0 04 . 9 71 0 . 3 7CBA餐廳餐廳產(chǎn)品借鑒 — 小高層 戶(hù)型 建筑面積 一房 80 兩房 1 50 兩房 2 83 形象初步定位 新安家年代 新精致生活 主要面向首次置業(yè)人群 他們或許是囊中羞澀的年輕派 他們或許是經(jīng)濟(jì)一般的小康之家 也或許是其他群體的外延 ……. 高奏安家實(shí)用、生活適居為主旋律 宣揚(yáng)簡(jiǎn)約、健康、生態(tài)的居住理想 讓理性的眼光執(zhí)著于品質(zhì)和細(xì)節(jié) ……. 初步概念規(guī)劃示意 6F6F6F6F北小 學(xué) 路總平面圖 1: 50 03240304040304030 302 2 02F2F3F2F5F6F6F6F6F6F1 1 + 11 1 + 12300m 28000m 2160輛地上停車(chē)220輛地面停車(chē)位主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地地上總建筑面積住宅建筑其面積公建建筑面積建筑密度容積率綠化率日照間距系數(shù)中1:35%22%47068m商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積2半地下建筑面積4200m 258500m 270200m 2產(chǎn)品規(guī)劃示意 規(guī)劃設(shè)計(jì)解讀 在本案這個(gè)長(zhǎng) 262米。寬 180米地塊中，我們抱著充分利用土地面積，吃透容積率。 本項(xiàng)目主要為 12棟建筑，其中 2棟小高層、 10棟多層、 1棟公建（可調(diào)整） 各項(xiàng)指標(biāo)滿(mǎn)足要求，停車(chē)主要以地面停車(chē)和車(chē)庫(kù)停車(chē) 本規(guī)劃方案中設(shè)有半地下儲(chǔ)藏室 閣樓設(shè)計(jì)按照 50%使用率，并計(jì)入建筑面積。 我們將前述推薦的兩房戶(hù)型、三房戶(hù)型以及小高層戶(hù)型帶入本方案中。 戶(hù)型配比 戶(hù)型種類(lèi) 套數(shù) 套數(shù)比 主要分布 一房 44 % 小高層 兩房 336 % 一期多層 二期小高層 小三房 136 % 一期多層 二期多層 三房 60 % 二期多層 合計(jì) 576套 100% 開(kāi)發(fā)順序 6F6F6F6F北小 學(xué) 路總平面圖 1: 50 03240304040304030 302 2 02F2F3F2F5F6F6F6F6F6F1 1 + 11 1 + 1一期 二期 項(xiàng)目分期 一期 二期 住宅 （含車(chē)庫(kù)） 20680 20500 22920 其他 商業(yè) 4200平米 —— 公建（ 2300平米） 合計(jì) 27180 43420 套數(shù) 181 395 主力戶(hù)型 兩房、小三房 小三房 大三房 兩房 建筑形式 多層 小高 +多層 外立面推薦 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)測(cè) ?價(jià)格定位及其策略 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 采用 “平開(kāi)高走” 的市場(chǎng)定價(jià)策略，并根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售的形勢(shì)，在價(jià)格穩(wěn)定的情況下，逐步獲取利潤(rùn)最大化； 價(jià)格定價(jià)策略 a、目前所能給到的價(jià)格是根據(jù)目前市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格區(qū)間進(jìn)行的初步判斷，未考慮項(xiàng)目具體發(fā)售期不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響以及發(fā)展商的開(kāi)發(fā)成本影響因素； b、我司認(rèn)為項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成等于地段同類(lèi)產(chǎn)品均值加上產(chǎn)品的有效差異價(jià)值，所以?xún)r(jià)格的主要得出方法根據(jù)市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的均價(jià)范圍； c、項(xiàng)目的價(jià)格實(shí)現(xiàn)是一個(gè)過(guò)程而不是簡(jiǎn)單的結(jié)果，項(xiàng)目的最終價(jià)值實(shí)現(xiàn)很大程度上取決于項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)（差異點(diǎn)）展示配合程度； d、在對(duì)周邊物業(yè)分析比較的時(shí)候，我們盡量采用客觀、科學(xué)的數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行量化考核，對(duì)所有數(shù)字都由集體討論后落定。我們用平衡權(quán)重的方式對(duì)其中可能具有主觀因素的部分進(jìn)行離散。 e、在各個(gè)戶(hù)型的具體定價(jià)中，我們主要關(guān)注朝向、面積、采光、通風(fēng)、景觀等方面的影響，同時(shí)在定價(jià)時(shí)必須預(yù)留出足夠的折扣空間。 均價(jià)制定原則 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 歐洲小鎮(zhèn) 2600元 /平米 祥和花園 2200元 /平米 濱海城市經(jīng)典 2100元 /平米 天潤(rùn)錦江苑 2300元 /平米 重點(diǎn)參考項(xiàng)目 序號(hào) 因素 描述 分值 描述 分值 描述 分值 1 地區(qū)級(jí)差 距離主要交通干線半分鐘以?xún)?nèi) 20 距離主要交通干線一分鐘以?xún)?nèi) 18 距離主要交通干線五分鐘以?xún)?nèi) 16 2 交通狀況 路況好，道路通暢 20 路況一般，道路交通通暢 18 路況一般，較為堵塞 16 3 區(qū)域繁華 區(qū)域人口密度高，商業(yè)娛樂(lè)業(yè) 極度發(fā)達(dá) 20 區(qū)域人口密度高，商業(yè)娛樂(lè)業(yè)較發(fā)達(dá) 18 一般 16 4 景觀資源 城市綠地、城市廣場(chǎng)、城市生 態(tài)公園等城市景觀密集 20 城市綠地、城市廣場(chǎng)等城市景觀分布較好 18 城市廣場(chǎng)欠缺
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