【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 獨(dú)有 優(yōu)勢(shì) 緊鄰濱州學(xué)院，提升商業(yè)價(jià)值 36 濱州主要商業(yè)、酒店分布及特點(diǎn) 1 2 3 4 5 6 7 8 名雅商務(wù)酒店 銀座佳驛酒店 格林豪泰酒店 如家快捷酒店 和佳商務(wù)酒店 怡家商務(wù)酒店 浩泰商務(wù)酒店 貴和商務(wù)酒店 銀座商城（中心店） 中百商場(chǎng) 渤海國(guó)際 時(shí)代購(gòu)物中心 銀座商城（黃五路） 銀座商城（渤八路） 銀座家居（在建中） 銀座商城（中海店） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 15 9 10 11 12 13 14 15 16 新城區(qū)商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏 老城區(qū)商業(yè)扎堆 分界線 商務(wù)酒店 商業(yè) 新立河?xùn)|路 銀座的發(fā)展軌跡表明：商業(yè)不過新立河成為濱州商業(yè)發(fā)展的一大現(xiàn)象，但是隨著新區(qū)的成熟，就近購(gòu)物已成為迫切需求。本項(xiàng)目位于新城門戶，存在巨大商業(yè)機(jī)會(huì)！ 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目北對(duì)面 —— 濱州學(xué)院 濱州學(xué)院 【濱州學(xué)院】 ?綜合性普通本科院校 ?占地 2436畝，建筑面積 ?在校生 19000余人，普通本?？粕?14180人 ?21個(gè)系， 26個(gè)本科專業(yè)， 38個(gè)?？茖I(yè) ?專任教師 701人，教授、副教授 203人，具有博士、碩士學(xué)位的 262人 【濱州學(xué)院學(xué)術(shù)大廈】 ?占地面積： ㎡ ?建筑面積： 21577㎡ ?容積率： ?13F，大堂、會(huì)議室、辦公室、宴會(huì)大廳 ?48F，客房 ?9F，設(shè)備間 38 濱州經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速 酒店名稱 位置 房間數(shù) 價(jià)格 濱州如家快捷酒店 黃河三路 605號(hào) 100 151 濱州名雅商務(wù)賓館 渤海七路與黃河八路路口 100 119 銀座佳驛連鎖酒店 渤海五路 642號(hào) 90 110 濱州浩泰商務(wù)賓館 黃河五路與渤海十路 60 80 濱州格林豪泰酒店 渤海五路與黃河三路交叉口 126 146 和佳都市商務(wù)酒店 黃河二路與渤海七路交叉口 141 120 濱州如家快捷酒店 渤海九路與黃河五路交叉口 99 139 濱州貴和商務(wù)酒店 渤海十一路與黃河四路 90 110 ? 經(jīng)濟(jì)型酒店主要集中在老城區(qū)，新區(qū)及開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店明顯偏少； ? 如家快捷酒店和銀座佳驛連鎖酒店，在當(dāng)?shù)赜绊懥^大； ? 價(jià)位在 80— 151元之間，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好； 新悅國(guó)際 渤海國(guó)際 黃金國(guó)際 項(xiàng)目名稱 類型 規(guī)模 (㎡ ) 面積 （㎡） 均價(jià) （元 /㎡） 銷售情況 新悅國(guó)際 4層商業(yè) 31924 20－ 170 17000 40% 渤海國(guó)際 3層商業(yè) 280000 1F,70 1F,17500 首層 90% 二層、三層 50% 2F,40 2F,4000 3F,40 3F,3000 黃金國(guó)際 4層商業(yè) 50000 70100㎡ 18000 2023年上半年開盤 經(jīng)濟(jì)型酒店 商 業(yè) “一星的墻、二星的堂、三星的房、四星的床” 本區(qū)域缺乏經(jīng)濟(jì)型酒店 39 商業(yè)定位組合建議 綜合體 —— 23層大賣場(chǎng)，引進(jìn)大型連鎖超市 ?23層引進(jìn)大型連鎖超市，物業(yè)持有獲取長(zhǎng)期增值收益。 ?以超市做依托， 1層可做內(nèi)街鋪出售。 ?如內(nèi)街鋪出售 5000平米則銷售額約 6千萬。 ?注：本部分商業(yè)建議在 2期開發(fā)，先進(jìn)行招商，如招商困難則可考慮與具有商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源的實(shí)體（如深國(guó)投）合作開發(fā)或直接賣樓座。 23F超市 公寓 1F內(nèi)街鋪 經(jīng)濟(jì)型酒店 【定位解析】： ?大賣場(chǎng)可充分利用本地塊商業(yè)價(jià)值， ?引進(jìn)成熟大型連鎖超市，可在短時(shí)間內(nèi)吸納人流，聚集商氣，給住宅提供支持，并且能夠啟動(dòng)和帶動(dòng)新立河沿線的商業(yè)價(jià)值 。 沿黃河五路 40 商業(yè)上層 —— 沿街投資型公寓定位組合建議 經(jīng)濟(jì)型酒店 + 服務(wù)式公寓 3040m2 4060m2 【產(chǎn)品面積定位】：酒店式公寓： 3040m2； 服務(wù)式公寓： 4060m21房 1廳占 60%；獨(dú)立廚衛(wèi)，具備居家功能 【主力目標(biāo)客戶】：中高收入投資客戶，個(gè)體生意人，企事業(yè)單位高管，公務(wù)員 ?可提前聯(lián)系加盟速 8酒店，利用連鎖品牌效應(yīng)，保證后期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定； ?體量建議控制在 150200套。 ?可通過返祖形式出售，低首付門檻，利于快速出手。 ?后期經(jīng)營(yíng)可與周邊政府機(jī)關(guān)單位，簽署協(xié)議會(huì)員單位。 41 商業(yè)定位組合建議 【定位解析】： ?新立河沿線，雖然目前不具有商業(yè)氛圍，但隨著本片區(qū)的日益發(fā)展成熟，依托社區(qū)居民及濱州學(xué)院的消費(fèi)力，有較大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α? ?如引進(jìn)成熟大型連鎖超市，可在短時(shí)間內(nèi)吸納人流，聚集商氣， 帶動(dòng)新立河沿線的商業(yè)發(fā)展 。 沿新立河與黃河四路沿線 2層沿街迷你商鋪 ?如果北側(cè)大商業(yè)招商不確定性大，沿街鋪面積建議控制在 100m2以下； ?如果大商業(yè)確定， 沿街鋪面積 可做到 100150m2。 ?如二層商鋪能將面積和總價(jià)控制得當(dāng)，將迅速擴(kuò)大客戶群，快速出手。 42 原規(guī)劃方案 – 面積少，賺錢少，但好賣 優(yōu)點(diǎn)：多層占有相當(dāng)比重，無商業(yè)，銷售風(fēng)險(xiǎn)小 不足：損失面積，高價(jià)地?zé)o法賣出高價(jià)利潤(rùn) 關(guān)鍵：解決高層銷售難和商業(yè)招商難的問題 1期 2期 43 建議：解決高層銷售難問題，多出面積多賺錢 商業(yè) + 公寓 17F 17F 22F 17F 主題景觀 為最大化利用地塊，建議盡量多開高層，考慮采光影響及多層電梯洋房將來的私密性及組團(tuán)的完整性，建議將多層設(shè)在東南側(cè)；小高層放在西側(cè)及北側(cè)。 業(yè)態(tài)排布考慮因素： 建議南側(cè) 4棟小高層， 7棟多層及商業(yè)作為 1期，約 m2。 北側(cè) 3棟小高層作為 2期 . 北側(cè)商業(yè)及公寓作為 3期。 2期 3期 1期 2期 3期 開發(fā)順序： 商業(yè) +住宅 5F 商業(yè) +住宅 5F 17F 17F 17F 6F 6F 17F 6F 6F 1期 44 回款目標(biāo)預(yù)計(jì)： 如工程手續(xù)進(jìn)展順利， 2023年 4月能進(jìn)場(chǎng)， 7月能取得預(yù)售證 2023年 9月底，預(yù)計(jì) 1期可銷售 50%，回款 元。 4/2/2023 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷推廣策略 46 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 把握市場(chǎng)形勢(shì)，打一場(chǎng)閃擊戰(zhàn)！ 行動(dòng)綱領(lǐng) —— 步步為營(yíng)，快速出手！ 閃擊戰(zhàn) Blitzkrieg 閃擊戰(zhàn)三要素： 奇襲 —— 差異化 集中 —— 全方位 速度 —— 迅速傳遞 目標(biāo)： 5大戰(zhàn)役，環(huán)環(huán)相扣，迅速出手 4/2/2023 47 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 核心客戶 重要客戶 邊緣客戶 客戶描述 第一類客戶 （核心客戶） ?城區(qū)中高端換房客戶，政府單位換房客戶 第二類客戶 （重要客戶） ?私營(yíng)企業(yè)主，生意人，投資換房客戶 第三類客戶 （邊緣客戶） ?政府，事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)、投資客戶 目標(biāo)客戶分析 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群可分為以下 3類： 期望時(shí)尚、高檔、體面的居住環(huán)境是目標(biāo)客戶共同的居住理想 48 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 客戶 身份感 優(yōu)越感 安全感 舒適感 （根據(jù)客戶盤整結(jié)果） 推售節(jié)奏 先多層空中別墅，后沿街多層，小高層，分批推售 （大規(guī)模推廣啟動(dòng)基礎(chǔ)） 開發(fā)商發(fā) 展戰(zhàn)略 項(xiàng)目需要提升市場(chǎng)美譽(yù)度，以產(chǎn)品目標(biāo)為基礎(chǔ)切入市場(chǎng)打造名牌效應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略面臨著以綜合服務(wù)為基礎(chǔ)的品牌戰(zhàn)略過渡的困境； 高形象入市，高品質(zhì)展示 以切合產(chǎn)品和客戶需求的形象切入市場(chǎng)，不斷完善和增強(qiáng)產(chǎn)品自身的價(jià)值。 名牌產(chǎn)品，品牌服務(wù) 提升開發(fā)管理服務(wù)水平，初步建立市場(chǎng)品牌口碑。 精確制導(dǎo)的客戶推廣手段 特定市場(chǎng)條件，精確制導(dǎo)客戶需求，針對(duì)客戶特征分類進(jìn)行推廣。 推廣策略 49 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 建立以客戶為導(dǎo)向的營(yíng)銷策略 包裝先行 高舉高打 集中宣傳 主動(dòng)出擊 活動(dòng)營(yíng)銷 特別營(yíng)銷手法 配套、管理 策 略 （制造營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)） （酒店、超市、展銷點(diǎn)） 高形象占位，高品質(zhì)展示 客戶體驗(yàn)，事件造勢(shì) A B C 主動(dòng)出擊，引導(dǎo)消費(fèi) （制勝三招） 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷 針對(duì)營(yíng)銷 造勢(shì)營(yíng)銷 功能營(yíng)銷 戰(zhàn)略舉措 突破形象 突破上門量 突破成交率 50 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 形象導(dǎo)入： 以別墅高端的姿態(tài)拔高整體形象 —— 打造濱州首個(gè) 異國(guó)風(fēng)情 ◎ 空中別墅社區(qū) 以多層復(fù)式及三疊產(chǎn)品（空中別墅），作為整體形象的提升點(diǎn)，提出一種居住“新別墅”時(shí)代的概念，： 4/2/2023 51 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 比望?；▓@更精致， 比名仕龍城更體面！ 比新河灣更驚艷！ 讓濱州的富人都翹首駐足！ 開啟濱州居住升級(jí)新時(shí)代！ 讓理想生活不再遙遠(yuǎn)！ 52 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 案名建議： 【中興 ◎ 香檳美墅】 【中興 ◎ 理想之城】 53 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 54 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 雷霆亮相 制造懸念 激發(fā)共鳴 推波助瀾 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 積累咨詢客戶 150組 預(yù)計(jì)目標(biāo) 重要節(jié)點(diǎn) 臨時(shí)售樓處 開放接待 售樓處開放 沙盤模型 公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)廣場(chǎng) 預(yù)售取得 樣板房 樣板園林 積累咨詢客戶 400組 VIP卡 300張 預(yù)交訂金 5000 第五階段 蓄勢(shì)開盤 選房 150套 回收資金 3500萬 推出第二批房號(hào) 配套資源 工程進(jìn)度 開盤后銷售期 12個(gè)月 55 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引