【文章內(nèi)容簡介】 放時期譜寫過美好的篇章的鐵北，沒有發(fā)展成一個有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長春有名的棚戶區(qū)。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟發(fā)展水平低下，具體體現(xiàn)在： ? 環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴重 ：長春市區(qū)各監(jiān)測點空氣質(zhì)量平均值已符合國家二級標準，而鐵北 2個監(jiān)測點監(jiān)測數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達標；目前長春每天都有 55萬噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的 8條河流之中，這 8條河最終都匯集或流經(jīng)鐵北。 ? 棚戶房較多、棚戶區(qū)面積較大 ：棚戶區(qū)占全市總面積的 46%。 ? 城市基礎設施落后，城市道路等級低 。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。鐵北區(qū)域有街路 222條，完好的僅 8條。 ? 農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小 。 寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的 %，其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。 ? 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費能力低。 困惑 —— 生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟發(fā)展水平低下 歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟水平落后等造成長春市民對區(qū)域認可度不高！ 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 總體思路 ： 打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū) 城市定位： 生產(chǎn)發(fā)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城 功能定位： 北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。 思路 —— 發(fā)展規(guī)劃與鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略實施 北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設，將吸引投資、通過就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場需求，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 “一軸、兩帶、三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)體系： “一軸”：指以人民大街為主線，沿線布置省級行政辦公中心、市級商貿(mào) 中心、區(qū)級綜合服務中心。 “兩帶”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 “三區(qū)”：將寬城區(qū)分割成三個發(fā)展區(qū)。南部是各項主要功能的綜合載體；東部是未來建設用地發(fā)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展的復合區(qū)。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2023年，在長春市委、市政府提出“ 改造大鐵北、建設北部新城 ”和省政府的棚戶區(qū)改造雙重利好指引下，長春北城迎來了再次騰飛的契機。鐵北建設計劃總投入 100億元，城市功能建設全方位啟動，以期實現(xiàn)開發(fā)大鐵北、承擔長春北半徑的總體目標。 ? 城市基礎設施項目 ：建設人民大街南北貫通、鐵南提升、火車站交通換乘中心、熱電一廠搬遷、監(jiān)獄搬遷等對北城開發(fā)及城市未來發(fā)展具有重大影響的基礎設施建設項目。 ? 路網(wǎng)改造： 2023年北人民大街全線貫通；年底之前，三環(huán)路以里路網(wǎng)全部配套完畢；08年 7月份完成三四環(huán)路之間的路網(wǎng)及基礎配套 。 ? 重點配套建設 ：新行政辦公樓已投入使用， 2023年年底完成區(qū)行政辦公樓二期工程，實現(xiàn)長江路開發(fā)區(qū)、建委、工商、稅務、公安和法院等北移。 08年將完成重點初中七十二中、藝術(shù)館、圖書館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會福利院等建設工程。 ? 重點打造環(huán)鐵商貿(mào)區(qū)： 08年啟動鐵南提升工程 —— 以鐵南帶鐵北、以鐵北促鐵南，南北聯(lián)動、協(xié)調(diào)發(fā)展。 08年光復路市場向北遷移。 希望 —— 區(qū)域建設加速發(fā)展 未來前景看好 區(qū)域城市基礎設施及重點配套的建設加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢的形成，有利于城市核心區(qū)居住氛圍的形成。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 區(qū)域規(guī)劃推進北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長春的“第二個東南板塊”。 ? 隨著規(guī)劃實施：長春站北站的開通、汽車客運站的北遷、北人民大街開通、光復路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會帶動一批購房人群北移，給項目區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機會。 ? 區(qū)域規(guī)劃的實施，區(qū)域基礎設施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。 ? 寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境，吸引和帶來更多的市民在此生活和居住，因而帶來大量的住房需求。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會提高。 影響 — 區(qū)域規(guī)劃將對區(qū)域房產(chǎn)形成利好，未來將形成開發(fā)熱點 新一輪城市規(guī)劃建設及鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，將會帶動一輪新的購房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開發(fā)熱點； 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 受區(qū)域市場環(huán)境及規(guī)劃影響，未來幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場供應量將持續(xù)走高。 ? 2023年區(qū)域內(nèi)的開發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房價仍會呈上漲趨勢。 ? 區(qū)域需求市場將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來長打工的置業(yè)人群。 ? 隨著 2023年長春市重點開發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來一個新的發(fā)展機遇。 ? 證大、華大、吳中等全國性的開發(fā)企業(yè)的進駐和開發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來了一個新的春天。 趨勢 —— 寬城區(qū) 房地產(chǎn)已步入快速發(fā)展階段 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 2023年，在鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國際超級大盤先后進入和布局區(qū)域市場，鐵北開始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國際社區(qū)為代表的中高檔樓盤，到 2023年末均價達到 3450元 /平方米。 ? 2023年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)量要達到 400萬平方米；保守統(tǒng)計鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬㎡的商品房同時上市，市場競爭也將白熾化，并成為長春房地產(chǎn)市場的繼東南、城西之后的的熱點區(qū)域。 喜憂參半 —— 大盤進入，房價出現(xiàn)上升拐點，同期上市量集中 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 區(qū)域外客戶對區(qū)域的認可度正開始轉(zhuǎn)變階段 居住便利性 ?政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 ?行政事業(yè)單位的建成及投入使用 ?站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈 ?08年光復路商圈北遷 ?中心公園、文體中心的打造 ?人民大街的北拓、地鐵一號線的規(guī)劃建設與實施 無集中的大型商圈 無集中的政商、文體中心 無客流較大的運輸樞紐交通站 寬城區(qū)以前是經(jīng)濟落后、交通配套落后的的老城區(qū)， 居民購房大多為原地居民。 隨著新城建設和大盤進入， 區(qū)域樓盤檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈 ，出現(xiàn)中高檔樓盤。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2023，環(huán)線居住掃描 ? 南環(huán)：代表項目中海城、弗朗明哥 雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場的廣泛關(guān)注。 ? 西環(huán)：代表項目綠地長春上海城 ，最初入市鎖定的目標客群是一汽廠區(qū)，主打項目品牌，以項目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。后期在知名度完全打開的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴大到整個長春市。目前已成為長春西環(huán)之代表作。 ? 東環(huán)：代表項目東方之珠： 項目屬長春市中高端居住產(chǎn)品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現(xiàn)代中式風格，景觀與工程建設一同進行，成為了長春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點。 ? 北環(huán)：代表項目樂嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂嘉茗園 2600元 /㎡，銷售成績良好。華大天朗國際浮出水面，受到了市場的普遍關(guān)注。 由此可見，隨著城市的擴張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線項目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 輻射環(huán)線 跳出區(qū)域競爭 ? 近年長春城市發(fā)展環(huán)線遞進的特征日益明顯，這一點隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無論是經(jīng)濟文化還是房產(chǎn)開發(fā)，都隨著環(huán)線外擴而不斷產(chǎn)生新的熱點。 城市向北發(fā)展，把握南客北遷機會的同時，挖掘環(huán)線價值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標客群最大程度上跨區(qū)域購房成為可能。 規(guī)避同質(zhì) 提升競爭力 ? 目前，區(qū)域市場及北部環(huán)線各項目的開發(fā)，無論檔次、價格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項目的客戶存在嚴重的交叉現(xiàn)象，造成市場競爭激烈。 本案要立足區(qū)域，利用競爭對手沒有做足的方面，走差異化的路線，形成本案獨有的亮點，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效規(guī)避同質(zhì)化競爭，擴大影響，樹立品牌。 外環(huán)線項目發(fā)展研究 —— 借勢區(qū)位優(yōu)勢，挖掘環(huán)線價值 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 MODEL A 北部核心區(qū)、中高檔大盤 依傍新城城市服務中心和配套優(yōu)勢。如：證大光明城。 MODEL D 經(jīng)濟型住宅 地段相對較偏，配套相對齊全，居住氛圍較差的經(jīng)濟型住宅產(chǎn)品。如：樂嘉茗園等 MODEL C復合型 60萬以上大盤 通過項目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 MODEL B 宜居型住宅 處于配套相對較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：包豪斯、中東首座等。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬超級大盤 開發(fā)商：長春證大置業(yè)有限公司 項目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。 開盤時間： 2023928 占地面積： 65萬平方米；建筑面積： 95萬平方米 面積區(qū)間： 50136㎡， 主力戶型 7585 ㎡，占一期 50%以上 價格： 3500元 /㎡ 項目評析： 項目分三期開發(fā)，一期用地面積 米，總建筑面積 ，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃 23棟多層和 3棟高層。所有戶型采用正南正北，大開間，小進深，動靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設計。證大以城市營造商的自身定位，預計 57年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬平米希望之城。推廣口號是“為長春未來造一座城?！? 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤 ，核心區(qū)第一超級大盤 ，締造北城居住核心 緊靠區(qū)政府和中心公園 緊鄰大型商業(yè)中心 區(qū)內(nèi)超級會所、大賣場和文化 娛樂中心等，締造生活核心 中心公園 +主題公園 “雙景觀”公園模式 6. 實力 =品牌 +品質(zhì) 品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風格的社區(qū) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 2： 華大 天朗國際 —— 公園地產(chǎn)模式 項目評析：項目今年 9月末開始拆遷，分期開發(fā)，預計 5年完成。前期開發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以 6070平米的面積區(qū)間為主。項目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會保守開發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶型為主。該項目在區(qū)域地塊打造兩個公園，推行公園地產(chǎn)模式。 開發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長哈鐵路以西 開盤時間：預計 08年 45月開盤 占地面積： 52萬㎡ 建筑面積： 60萬㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進度：部分地塊拆遷 價格： 預計均價 2500元 /㎡入市 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 3： 東田 青年城 —— 體育地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)商：長春市星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司