【文章內(nèi)容簡介】 在前面的市場調(diào)研報告中，目標客戶群雖已接受該區(qū)域的高尚“高層住宅”概念，認同“高層住宅”可以更加充分利用景觀資源，但如果“全部高層”，區(qū)內(nèi)各戶的景觀面會受到一定的影響，而且市場接受難度則進一步增大，開發(fā)風險性增高，因此建議不選擇此方案；216。 “小高層+高層”考慮的是：第一，可以減少小區(qū)空間的飽合度，增加區(qū)內(nèi)通透感，使更多部分單位可以無遮擋地領(lǐng)略西北湖、噴泉公園的景觀；第二，部分物業(yè)為小高層可降低成本、推廣容易，市場可接受程度更高；第三，可以充分發(fā)揮高層建筑的優(yōu)勢和有效的表現(xiàn)項目俊朗飄逸的氣質(zhì)，形成層次感、立體感更強的獨特的城市景觀；第四，具有巨大的價值提升空間。因此該方案是我們選擇的最佳物業(yè)類型：“小高層+高層”（六） 戶型及面積定位216。 根據(jù)前期市場分析，三房、四房仍是中心區(qū)需求的主體，因此我們的項目預(yù)計80%——90%的戶型為三和四房；216。 由于兩房在該片區(qū)市場需求量較小，另一方面為了提高項目的整體品質(zhì)，所以在該項目中不考慮兩房；216。 對于一些多人口家庭且經(jīng)濟實力更濃厚的客戶來說，可以適當增加五房，但所占比例不超過20%；216。 部分戶型考慮復(fù)式；216。 三房和四房以面積在120—180M2戶型的為主；216。 五房不超過220 M2。戶型面積比例如下表：戶型面積（M2）所占比例3*212014035%3+1*213015025%4*214016015%4+1*215018015%5*2190220 10%（七） 價格定位 確定最后的價格考慮影響定價的因素分析競爭者的產(chǎn)品和價格估計成本和需求選擇定價目標 制定本項目價格需考慮的重要因素 v整體的經(jīng)濟環(huán)境 v市場的供需狀況 v物業(yè)的地理位置v物業(yè)的整體定位v物業(yè)的質(zhì)素、包裝v宣傳推廣效果v建筑工程進度v項目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本v發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤樓盤權(quán)重本項目世紀華庭元辰國際福星城市花園萬豪花園XABCD100%40%15%15%30%按揭均價（元）權(quán)重4300350034004100位置131111910交通1188777周邊環(huán)境866．555商服配套106667公共教育設(shè)施867規(guī)模11865107．5景觀119．510878．5戶型結(jié)構(gòu)1511118．510內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1513111312工程進度8發(fā)展知名度533333合計100QXQAQBQCQD1008681．5A世紀華庭IA：40%PA：4425MA：1770B元辰國際IB：15%PB：4103MB：615C福星城市花園IC：15%PC：3692MC：554D萬豪花園ID：30%PD：4346MD：1304X本項目100%ΣM：4243通過對當前市場比較可知，本項目住宅部分的均價為4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP—修正后樓盤的價格PI—樓盤按揭價格 第 五 篇把 握 商 機、價 值 無 限商 業(yè) 部 分 定 位一、業(yè)態(tài)定位（一）常規(guī)業(yè)態(tài)定位綜合性百貨商場。其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 主題性商場。如珠寶世界、家居廣場、家電廣場等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題。 超市。其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。 A、大型超市。其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當?shù)鼐用駷橹饕?wù)對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪?shù)取? B、便民式超市。其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品。 C、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)。其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。 D、連鎖專賣（專業(yè)）店。主要是服裝、醫(yī)藥、咖啡店等。 E、個體經(jīng)營的獨立街鋪。（二）非常規(guī)業(yè)態(tài)定位：金融保險非常規(guī)業(yè)態(tài)定位是發(fā)展商通過各種途徑或渠道直接引入一至兩家大型的外資金融保險機構(gòu)，使用全部的商業(yè)裙樓面積，而不是通過對市場的公開招商來實現(xiàn)裙樓的商業(yè)價值。銀行：因項目周邊主要以國外知名的銀行機構(gòu)為主，外資銀行在武漢市尚未正式進駐，本項目可通過引入一些有實力的外資銀行如東亞銀行、匯豐銀行、花旗銀行等來體現(xiàn)項目的檔次及價值。保險：國內(nèi)外的保險公司如美國友邦保險。從以上分析可以看出，目前武漢尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城、深圳中信廣場這種真正意義上的大型SHOPPING MALL，同時外資銀行在武漢市還是個空白。隨著武漢城市建設(shè)的大力推進及城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，相信在不久的將來便會出現(xiàn)大型百貨商場、大型超市的旗艦店，或大型外資金融保險機構(gòu)的相繼進駐。因此，本項目的業(yè)態(tài)定位為集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大規(guī)模商業(yè)服務(wù)場所或大型外資金融保險機構(gòu)的辦公場所。鑒于非常規(guī)商業(yè)運作主要是取決于發(fā)展商的自身行為，在這里不作更多的闡述，以下主要是按常規(guī)商場運作模式對本項目的商業(yè)裙樓進行探討。二、商業(yè)功能定位項目的經(jīng)營主題應(yīng)緊扣家庭式購物消費，通過主力店、精品店、特色店的設(shè)置協(xié)調(diào)商業(yè)功能的組合，突出項目的購物、休閑、娛樂為一體的新型消費模式，同時應(yīng)與本項目消費者的地位形象相匹配，創(chuàng)造良好的適宜中高層次消費群的購物環(huán)境，讓更多的消費者了解本項目擁有更優(yōu)雅的購物環(huán)境和高品質(zhì)的商品。功能內(nèi)容風情食園、飲食店中店、特色食品店迷你電影、游戲天地、娛樂無極限流行榜樣、未來時尚在線數(shù)碼中心品牌名店街超市、百貨、連鎖店文化書城u 風情食園：地方風情食園如潮汕菜、湘菜、東北菜、川菜等u 飲食店中店：咖啡廳、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧u 特色食品店：全國各地名特產(chǎn) u 娛樂無極限：兒童游戲場、大型游戲場、小型迷你影院u 奧林匹克運動場：健身房、司諾克、保齡球館等u 流行時尚：流行服飾、時尚飾品、化妝品、皮鞋、眼鏡、音像等u 數(shù)碼天地：手機、電腦、數(shù)碼相機等u 品牌名店街：服裝、皮具、珠寶首飾、鐘表等u 超市：沃爾瑪、家樂福、新一佳、香港百佳、711便利店等u 百貨：武商、中心、王府井、西武等u 連鎖店：尚典、名典、一致、萬澤、中聯(lián)等u 文化書店：大型書店、各類專業(yè)書店等u 沖洗店、干洗店、商務(wù)中心、通信公司、外資銀行、郵局、旅行社等三、經(jīng)營特色定位（1）一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風險相對小很多。不過，縱觀目前西北湖片區(qū)商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，但除了新世界百貨外，其它大部分商業(yè)普遍存在著產(chǎn)品價格低、購物環(huán)境差、管理混亂等現(xiàn)象。因此，本項目應(yīng)在購物檔次、購物環(huán)境上改變以往的消費習(xí)慣，走大眾化和特色化相結(jié)合的道路。（2）商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有三個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等方面；二是服務(wù)特色；三是購物環(huán)境。四、經(jīng)營模式定位目前各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：（1）自營：1）購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營風險。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共擔風險。（2）招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９裼蓪嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當經(jīng)營風險。此外，還可委托管理公司進行經(jīng)營管理。商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運資金不足。全部招租企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力