地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 02:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二期開(kāi)盤(pán)酒店試業(yè)開(kāi)盤(pán)期項(xiàng)目籌備期 一期試水期 建設(shè)招商期 全面啟動(dòng)注：住宅銷售以市場(chǎng)回暖狀況為依據(jù)。第四部分 商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、本項(xiàng)目的酒店性質(zhì)定位。（一）案例分析（引據(jù)市場(chǎng)調(diào)查部分）名稱勝德山莊星級(jí)四星標(biāo)準(zhǔn)地址福建省XX市朱熹大道獅子山建筑面積約11000平方米客房數(shù)量約90間入住率75%客房形式總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房、三人房、標(biāo)間停車大型停車場(chǎng)配套設(shè)施商務(wù)中心、商場(chǎng)、美容廳、咖啡廳、中餐宴會(huì)廳以及大中小型會(huì)議室、娛樂(lè)城、休閑中心、健身中心、桑拿對(duì)本項(xiàng)目啟示：該酒店良好的控制了體量，保持良好的入住率。配套設(shè)施齊全，餐飲、住宿、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)功能一應(yīng)俱備，可讓高檔消費(fèi)者足不出戶，享盡一切。（二）本項(xiàng)目酒店的開(kāi)發(fā)理念：市場(chǎng)的主流酒店形式：酒店類型位置客戶群案例奢侈型的地標(biāo)性酒店城市中心區(qū)商務(wù)接待喜來(lái)登、凱悅園林型風(fēng)景酒店城郊地段政務(wù)與商務(wù)需求湘潭盤(pán)龍大酒店，?？诿捞m溫泉大酒店、VS 豪華地標(biāo)酒店 園林式酒店本項(xiàng)目應(yīng)更傾向于園林式酒店類型本項(xiàng)目酒店設(shè)計(jì)條件分析：占地面積≥25000平方米容積率1. 0≤容積率≤建筑密度其中酒店≤25%星級(jí)五星級(jí)酒店的容積率較低，建筑密度低?？陀^上使酒店地塊的設(shè)計(jì)形式分為兩塊：1）酒店主體——小高層裙樓式建筑l 客房分布——小高層部分l 配套商業(yè)服務(wù)——裙樓式商業(yè)2）其他商業(yè)面積：作為集中式商業(yè)做特色商業(yè)街及酒店式服務(wù)公寓，讓酒店吸引更廣泛的客戶群，提升商業(yè)的功能與輻射能力由于容積率與建筑密度的要求，酒店的應(yīng)當(dāng)有較大的園林景觀面積（如廣場(chǎng)、中心園林、休閑設(shè)施）酒店開(kāi)發(fā)理念需要結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位狀況我們應(yīng)當(dāng)走園林式酒店產(chǎn)品的路線建議：小高層酒店主體+服務(wù)式公寓+集中式商業(yè)區(qū)+廣場(chǎng)+園林（三）酒店的建設(shè)規(guī)模評(píng)估酒店規(guī)模的推論一般我們知道：酒店主要分為客房、公共區(qū)、配套設(shè)施三大部分四級(jí)城市高檔酒店定位區(qū)而我們?cè)诖_定酒店規(guī)模時(shí)首先要測(cè)算的是酒店的客房數(shù)量，然后按酒店建設(shè)要求的比例計(jì)算配套設(shè)施與實(shí)用建筑面積?？h域人口人均GDP城區(qū)人口星級(jí)酒店高檔客房（間）4080萬(wàn)200003000015萬(wàn)四星及以上3005004080萬(wàn)15000—2000015萬(wàn)四星及以上2003003040萬(wàn)200003000010萬(wàn)左右四星及以上2003003040萬(wàn)15000—2000010萬(wàn)左右四星150200注：1）上表是依據(jù)酒店選址基本要求而規(guī)劃，其中均以一般四級(jí)城市5 年內(nèi)的發(fā)展規(guī)律而制定參考標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)XX市10年之內(nèi)暫時(shí)不會(huì)有城市質(zhì)變。2）酒店的星級(jí)定位與客房數(shù)量，客觀上在酒店選址要求根據(jù)整個(gè)縣級(jí)市或縣級(jí)城市，相應(yīng)的GDP與城市人口來(lái)決定。而不同于一般酒店是通過(guò)項(xiàng)目周邊輻射人口與收入計(jì)算。3）由于本項(xiàng)目的酒店定位為五星級(jí)（一般同類型縣級(jí)市最高標(biāo)準(zhǔn)為四星）比實(shí)際需求標(biāo)準(zhǔn)要高，本項(xiàng)目屬適度超前，因此在體量上不能追求過(guò)大。本項(xiàng)目酒店的體量與檔次已超前于城市的經(jīng)濟(jì)狀況 因此本項(xiàng)目必須控制好酒店的客房面積 把握好酒店商業(yè)配套面積的發(fā)展方向酒店客房體量分析：1）客房數(shù)量：XX現(xiàn)有的四星級(jí)酒店勝德山莊，現(xiàn)有房間90多個(gè)，本項(xiàng)目的設(shè)立檔次與客房數(shù)量，本項(xiàng)目在五星級(jí)設(shè)置的提升要求下，同時(shí)考慮競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，建議客房數(shù)量不應(yīng)太多，以避免入住率較低的問(wèn)題。建議：客房應(yīng)在110——130間左右為宜。2）單個(gè)客房建筑面積：因此本項(xiàng)目以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，*9 (按四星以上級(jí)酒店60%的實(shí)用率)為基準(zhǔn)。單個(gè)客房建筑面積約60平方米。3）客房總面積：則本項(xiàng)目的酒店客房總面積應(yīng)在：70008500平方米。（按高等級(jí)酒店客房基本規(guī)律，至少占酒店總建筑面積的5070%）本項(xiàng)目五星級(jí)酒店客房合理的建筑面積在70008500平方米！競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在提高檔次的情況下，以高端品質(zhì)的輻射力提升市場(chǎng)需求，可適當(dāng)增加客房面積。相對(duì)于勝德山莊4000—5000平方米的客房面積形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。遞增率XX市的高檔酒店需求量較大，在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，每年按普遍性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率計(jì)算10%的遞增，按勝德酒店開(kāi)業(yè)4年的時(shí)間計(jì)算。因此項(xiàng)目大于勝德山莊客房面積3040%是可以預(yù)見(jiàn)的。 園林式酒店的建筑形式 園林式酒店的景觀（四）本項(xiàng)目酒店配套功能的定位酒店：“水世界”主題的園林式酒店1）以水為主題的園林式酒店符合本項(xiàng)目的整體定位理念， 2）本項(xiàng)目附近有水源可直接引入，可構(gòu)成水系園林，噴泉、小溪、活水井、溫泉開(kāi)發(fā)要素。3）水世界可以集先進(jìn)的溫泉、水療、泳池、洗浴概念等于一體。應(yīng)用的功能較為廣泛。酒店：“水世界”大堂“華清池”主題大堂；洗浴“水玲瓏”主題的洗浴城；“西江月”溫泉；溫泉餐廳“維多利亞”西餐廳、“水中月”中餐廳；通道“浣溪沙”走廊；茶樓“水立坊”茶樓，“香格里拉”咖啡廳；泳池“巴厘島”陽(yáng)光沙灘泳池落地玻璃式觀景客房陽(yáng)臺(tái)客房 園林式酒店過(guò)道與大堂 園林式酒店的餐廳二、項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)必須把握的要點(diǎn)：（一）商業(yè)現(xiàn)狀：本地塊無(wú)商業(yè)設(shè)施；本地塊屬于獨(dú)立型地塊；本地塊的商業(yè)至少需要配套型商業(yè)本項(xiàng)目的配套商業(yè)如何生存？由開(kāi)發(fā)商建設(shè)成本高，增加開(kāi)發(fā)的負(fù)擔(dān)。本項(xiàng)目商業(yè)的必由之路！引進(jìn)特色商業(yè)，配合五星級(jí)酒店。吸引目的性消費(fèi)（二）本項(xiàng)目商業(yè)問(wèn)題的分析：在保證高等級(jí)酒店客房與其他配套設(shè)施的面積比例如下客房區(qū)：公共區(qū)：設(shè)備后勤交通區(qū)＝2：1：1酒店部分的建筑面積為1100014000平方米。本酒店項(xiàng)目25000平方米的建筑面積已超過(guò)市場(chǎng)實(shí)際需求。因此項(xiàng)目的商業(yè)部分由酒店的商業(yè)配套與集中式商業(yè)街區(qū)相結(jié)合（可考慮部分服務(wù)式公寓）剩余的建筑面積應(yīng)當(dāng)如何開(kāi)發(fā)？（二）業(yè)態(tài)建議依據(jù)：以本項(xiàng)目的25000平方米酒店及配套商業(yè)加住宅底商的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，利于加大對(duì)配套商業(yè)的營(yíng)運(yùn)力度和影響力。策略：形成對(duì)勝德山莊與其他對(duì)手壓倒性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。業(yè)態(tài)建議：特色美食、休閑1）構(gòu)成以4——6家較大的特色餐飲酒樓、茶館等組成；2）結(jié)合酒店部分的餐廳、洗浴、KTV、客房等設(shè)施形成吃喝玩樂(lè)一條龍的消費(fèi)特色。（三）建筑形式商業(yè)建筑特色：以街區(qū)形式二
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