項目整體定位模版(編輯修改稿)
2025-07-26 07:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 樓盤資料相關樓盤統(tǒng)計表項目名稱項目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商（二）競爭樓盤分析：推廣形象分析：市場形象樹立較有特色的樓盤解剖。營銷手法分析：可借鑒的樓盤營銷手法的分析，包括其報廣的投放頻次、客戶組織手法、促銷手段的應用等。下面就黃埔雅苑的報廣投放舉例說明例：數(shù)據(jù)一：*****項目發(fā)布廣告28版、21黃埔雅苑一期發(fā)布廣告2版 項目名稱媒體名稱發(fā)布日期星期幾面積類別版面號版面名色彩主題黃埔雅苑二期特報20020321星期四1廣告A16廣告彩色強勢不可擋黃埔雅苑二期特報20020315星期五1廣告A15廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期特報20020131星期四1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期商報20020131星期四1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！………… （三）產(chǎn)品質(zhì)素分析：各競爭樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項目的最大差異點逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源。樓盤會所配套設備AAAA游泳池(室內(nèi)恒溫)/水力按摩池/兒童嬉水池/健身房/桑拿/兒童樂園/乒乓球/閱覽室/多功能集體活動室線路2條、有線電視、自來水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)/消防感應器、可視對講機/緊急呼救按扭、綜合寬頻布線、遠程抄表BBBB游泳池(室外)/ 健身房/老人活動中心/兒童樂園/臺球/棋牌/咖啡廳/酒吧有線電視、自來水、市電、有管道煤氣、小區(qū)網(wǎng)絡抄表、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對講機/家庭自動報警系統(tǒng)/緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡、智能：樓宇自動控制系統(tǒng)HHHH游泳池(室外)/籃球場/乒乓球/兒童樂園/老人活動中心有線電視、自來水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、三表IC卡繳費、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對講機/家庭自動報警系統(tǒng)/緊急按扭/緊爭聯(lián)動系統(tǒng)、光纖到小區(qū)/光纖到戶/DDN/ISDN/ADSL/室內(nèi)綜合布線/小區(qū)綜合布線、家電自動控制或遠程控制/樓宇自動控制系統(tǒng) （四）個案分析：**樓盤戶型列表：面積778012713915016216417/8223戶型2房2廳3房及3房帶工人房3房2廳帶工人房3房2廳帶工人房3房、四房帶入戶花園所占比例13%14%49%7%17%樓盤規(guī)模：社區(qū)品質(zhì)：朝向景觀： 園林規(guī)劃： 銷售情況： 銷售推廣： 小結： 第二部分 客戶分析一．客戶群體的構成與特征的描述在這一部分里，對市場上的整體客戶做一描述，再從中剝離出我們的目標群體，進行詳細的分析，歸納總結出其消費行為特點，從而在今后的銷售策略制定上有的放失，對癥下藥。這一部分也可以結合市場分析來做，現(xiàn)特意挑出，本著由繁入簡的原則，方便各位。（一）目標客戶群體總體描述（共同的特征）從年齡：從收入：從區(qū)域：從工作特點：從家庭結構：從生活態(tài)度：從行為習慣：性格需求特征：生活品質(zhì)需求特征：價值觀、消費觀： 在經(jīng)過以上分析后，可以對大群體的客戶進行分類描述，如下表：編號客戶分類客戶細分特征需求本項目核心客戶A本地人本人使用積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房、★★★★★為子女購買為子女安家購買3房、4房★★★B私營業(yè)主經(jīng)濟實力強,家庭人口多,要大戶型3房 4房 5房別墅★★★★★C政府公務員本地人對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感2房、3房、4房、5房★★★★外地人求安家穩(wěn)定，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感2房、3房★★★D企業(yè)主酒店型不常住，講求經(jīng)濟，面積要求不高2房、3房★★★舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房★★★E企業(yè)白領管理人員積蓄多，月供能力強，家中多有小孩，年齡較大，對價格比較敏感3房★★★技術人員年輕，積蓄不多，月供能力強，對價格較為敏感1房1廳，2房、3房★★F企業(yè)給外籍或高級員工的住房舒居型，對樓體素質(zhì)2房、3房、4房★G工薪階層經(jīng)濟能力有限，對價格較為敏感1房1廳、2房 ★（二）我們項目住宅目標客戶： 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群原住民、私營業(yè)主、政府公務員（60%）一般工薪階層（5%10%）其他05%企業(yè)主、企業(yè)白領（2030%）利用圖表，對客戶群體進行描述二．交易案例客戶總結此部分案例可以列舉兩個以上，模式列舉其一。（一）**樓盤成交客戶分析A. 1． 居住地取樣106個地區(qū)個數(shù)百分比B. 2． 認知途徑：取樣106個路過條幅報紙朋友介紹老客戶介紹在附近居住個數(shù)百分比C. 3．客戶特征(文字性敘述)年齡主要分布在30—45歲30歲以下30－35歲35－40歲40－45歲45歲以上D. 4．付款方式取樣 套套數(shù)百分比一次性按揭E. 5．置業(yè)用途：F. 6．購買理由（賣點）G. 7．置業(yè)特征H. 8．消費特征（舉例）三．客戶群細分及其客戶心理因素分析（一）購買本項目類別物業(yè)的原因分析（二）目標客戶細分和心理分析此段可以列舉實力，用最直接的事實說服甲方對客戶的認知。如：王先生，男，43歲，職業(yè)為IT公司總經(jīng)理，家庭結構為…多側面的形象感性描述。四．目標客戶需求分析（一）目標客戶群體關注點——目標客戶買房的考慮因素住宅建筑質(zhì)量住宅規(guī)劃、公共設施小區(qū)人群的素質(zhì)安全因素子女入學因素生活因素等相關因素分析……（二）本項目吸引和流失目標客戶的因素列舉與分析（三）揚長避短的措施小結：通過以上分析，可以對我們的目標客戶群體做一大體描述： 從年齡上，他們的年齡段集中在…… 從職業(yè)上，他們…… 從居住區(qū)域上，他們…… 從家庭結構上，他們…… 從消費習慣上，…… 第三部分 項目分析一．項目簡介（一）項目基本資料（簡述項目基本情況包括政府性地塊強制性要求）發(fā) 展 商： 有時包括土地提供者和資金提供者兩類。項目位置： 一般道路圍括。占地面積：包括水面，紅線內(nèi)，退后紅線等。物業(yè)類別：住宅？商業(yè)？總建筑面積：包括公建、住宅、配套等。建筑形式：多層、高層、別墅等。樓層狀況：……容 積 率：……道路占地： 建筑覆蓋率： 綠化系數(shù)：總 戶 數(shù)： 規(guī)劃人口：總停車位： 等其它基礎數(shù)據(jù)舉例，用位置圖說話項目所在 （二）地塊現(xiàn)狀I. 地塊現(xiàn)有情況說明：描述土地歸屬等行政附加條件。J. 2．氣候地質(zhì)資料A. ？熟地？B. 地塊走勢，東高西低？C. 地表狀況，水面？河道？D. 土壤狀況，沙地？黏
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