地產(chǎn)項目整體定位報告-預覽頁
【正文】 盤酒店試業(yè)開盤期項目籌備期 一期試水期 建設招商期 全面啟動注：住宅銷售以市場回暖狀況為依據(jù)。（二）本項目酒店的開發(fā)理念：市場的主流酒店形式：酒店類型位置客戶群案例奢侈型的地標性酒店城市中心區(qū)商務接待喜來登、凱悅園林型風景酒店城郊地段政務與商務需求湘潭盤龍大酒店，?？诿捞m溫泉大酒店、VS 豪華地標酒店 園林式酒店本項目應更傾向于園林式酒店類型本項目酒店設計條件分析：占地面積≥25000平方米容積率1. 0≤容積率≤建筑密度其中酒店≤25%星級五星級酒店的容積率較低，建筑密度低。2）酒店的星級定位與客房數(shù)量，客觀上在酒店選址要求根據(jù)整個縣級市或縣級城市，相應的GDP與城市人口來決定。建議：客房應在110——130間左右為宜。（按高等級酒店客房基本規(guī)律，至少占酒店總建筑面積的5070%）本項目五星級酒店客房合理的建筑面積在70008500平方米！競爭優(yōu)勢在提高檔次的情況下，以高端品質的輻射力提升市場需求，可適當增加客房面積。 園林式酒店的建筑形式 園林式酒店的景觀（四）本項目酒店配套功能的定位酒店：“水世界”主題的園林式酒店1）以水為主題的園林式酒店符合本項目的整體定位理念， 2）本項目附近有水源可直接引入，可構成水系園林，噴泉、小溪、活水井、溫泉開發(fā)要素。本項目商業(yè)的必由之路！引進特色商業(yè)，配合五星級酒店。策略：形成對勝德山莊與其他對手壓倒性的競爭優(yōu)勢。 特點：注意私密性較強；良好的飲食環(huán)境等。30%（一）本項目酒店的消費圈層定位：（二）本項目消費群特點：講究檔次、講究實力、講究品味五、商業(yè)部分的開發(fā)思路及命名建議（一）產(chǎn)品思路：集中式商業(yè)便于規(guī)劃業(yè)態(tài)良好的園林環(huán)境及景觀商業(yè)街區(qū)給人的情景式空間：商家臨街面更長，昭性示更好 打造XX前所未有的開放式生態(tài)休閑商業(yè)街區(qū)策略闡述：1）開放性，項目是以步行街加酒店裙樓的組合式商業(yè)體，以最大的開放性賦予物業(yè)更多有效價值的面積；2）生態(tài)休閑：環(huán)境特色，優(yōu)雅舒適是主題商家進駐的良好載體；具體良好的消費環(huán)境與休閑功能 （二）商業(yè)部分命名建議：御景灣總結： 本項目的商業(yè)部分為承前啟后的部分。 “品質地產(chǎn)”規(guī)劃品質，園林品質、生活品質 本項目的住宅定位均應圍繞以上優(yōu)勢展開二、住宅物業(yè)目標客戶群分析市場回顧： 城市中高層次的購房群體外圍圈層中堅圈層核心圈層（二）目標客戶群特征分析我們概括為“三高”群體：n 高收入：多次置業(yè)，高收入決定了其對身份地位的實現(xiàn)感。身份感成功的事業(yè)成就使得其居所應匹配其身份地位內斂性低調、內斂的特點使得他們要求安靜、安全、不愿被打擾的生活。實在性重視實實在在的事物，如地段、周邊配套、房子的品質等較為看重。三、住宅開發(fā)理念：品質地產(chǎn)，締造生活最高居住形態(tài) （一）住宅品質地產(chǎn)開發(fā)理念體系創(chuàng)造生活品質規(guī)劃的品質規(guī)劃城市至高點。（二）項目品質地產(chǎn)體系：品質地產(chǎn)居住品質全攬都市繁華全景建筑品質休閑品質山水品鑒1）居住的品質：以絕版的地段，以水景園林打造內外兼修的高品質住宅，風景與周邊的高尚別墅式商業(yè)相映生輝；2）生活的品質：以社區(qū)的高品質園林和簡約實用的設計帶來公園般生活的享受3）都市的品質：在生活的至高處，全攬都市景觀，人生氣度自是非凡； 4）建筑的品質：全新的建筑群落，富有感染力建筑的風格飽含一種深厚的蘊意，眼之所至，煥然而一新5）社交的品位：同階層、同圈子的人群聚會一堂，談笑有鴻儒，往來無白丁四、住宅的產(chǎn)品定位國際級灣區(qū)人居作品 關鍵詞：有貴氣、有品鑒力、有高度、有夢想注解：建筑一道貴族色彩，品鑒一方美學空間，品位一份怡然自得，蕩漾一股生命活力在朱熹大道，依山傍水，構建XX生活的嶄新高度，凌駕尊貴 俯瞰江山一個承載XX新夢想的人居作品五、產(chǎn)品園林設計建議指導思想：項目：半山公園、江濱公園、入口廣場、中心園林四點帶狀景觀線。n 可享受性“多樹少草”，享受花樹的清香，享受林蔭道的慢跑小調……生活因園林變得更美、更愜意。 良好的人文居住環(huán)境；216。 新穎的建筑形態(tài)和革命性的戶型變革；216。七、住宅物業(yè)的定位支持（一）建筑設計的策略：五“好”住宅 景觀好、規(guī)劃好、品質好、性能好、戶型好景觀好充分利用環(huán)境優(yōu)勢在產(chǎn)品設計中使自然環(huán)境資源最大化規(guī)劃好通過規(guī)劃，將產(chǎn)品布局最優(yōu)化品質好產(chǎn)品與設施設備的用材、選材上精品化性能好引入智能門禁、智能電梯、一卡通通行、中央熱水、無蚊社區(qū)等理念，做到社區(qū)最新化戶型好不求最大，但求最好的戶型設計思想，提升戶型的使用價值，尤其是能以戶型增值空間的產(chǎn)品來吸引消費者（二）形象定位： 超越尊貴 俯瞰江山！定位支持：216。 第一建筑216。 第一智能化社區(qū)闡述：1）以項目的創(chuàng)新、品質及地塊自身具備的優(yōu)勢構筑項目的核心競爭力“八個第一”，打造XX第一品質社區(qū)，開創(chuàng)前所未有的生活高度。第一生活配套配套設施：五星級品質的配套，帶給人尊貴休閑的生活。第一智能化一卡通服務，自動化監(jiān)控，智能安防，智能卡電梯，中央熱水環(huán)保系統(tǒng) 入戶花園 架空層會所八、住宅開發(fā)節(jié)奏與體量的建議：（一）XX市歷年來全市的商品房銷售面積統(tǒng)計年度20052006200720082009銷售量（平方米）6630012160011130055300286100以增長量而言：可以總結出三個階段階段具體時間銷售面積年自然增長率一階段—20056—7萬平方米二階段2006—2007：11萬平方米25—30%三階段2008—200917萬平方米25—30%受新政影響：四線城市預計成交率將下滑約20%左右。（二）開發(fā)節(jié)奏的推導建議項目分四期開發(fā)；以新政后半年開始，本項目的開發(fā)銷售周期為3年（以新政為2至3年期計算）在新政結束時，市場達到最頂點；因此據(jù)每期建設周期及銷售量分配計算本項目較宜分四期開發(fā)。（三）項目超越性的必要項目要在產(chǎn)品上全面超越XX現(xiàn)有房地產(chǎn)水平，必須做出創(chuàng)新革命性產(chǎn)品，這些產(chǎn)品口說無憑。一切重在運營，商業(yè)街需要運營、酒店更需要運營、十幾萬平方的住宅銷售同樣也要運營。53 / 53
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