【文章內容簡介】 照。 宏觀調控在經歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數和成交面積都較上六、七、八個月有了30％左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。蘇州市區(qū)房地產市場情況調查近幾年來，蘇州房地產因快速發(fā)展而受到各界廣泛關注，但在05年6月新政出臺后，蘇州房地產市場發(fā)生巨大逆轉，遭遇了自上個世紀90年代以來最艱難的一個發(fā)展時期。而相比04年同時段，蘇州房地產市場當時的火爆程度足以蓋過長三角地區(qū)的其他任何一個城市。 蘇州近幾年房地產態(tài)勢分析(1)第一階段：2003～2004年(6月之前)蘇州房產房價逐年飚升，房產市場熱火朝天數年前的蘇州，房價還僅僅1700元/㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產市場不規(guī)范，供應無序，住宅開發(fā)過度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產市場一度的嚴重萎靡。自2001年開始，全國房地產市場良好的大發(fā)展趨勢成為了蘇州市場迅速發(fā)展的良好基礎，加之被壓抑許久的旺盛市場需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產市場的迅速發(fā)展的強力推動因素。2004年前市場特點總結：216。 滬寧沿線價格盆地現象，促使蘇州房價補漲216。 市場火熱，供需兩旺，房價持續(xù)高速上漲216。 賣方市場，供不應求216。 土地拍賣托高房價216。 商業(yè)個案開發(fā)量相對稀少，投資者把目光投向了住宅產品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調控政策沖擊市場，市場逐漸進入調整由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地進行儲備競爭，短期內市場出現購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產調控的重點。 2004年5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調控政策，給蘇州防地產市場造成較大的沖擊。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產市場持續(xù)發(fā)展的動力；土地政策方面先后出臺的11號令、39。74號令都旨在廢止土地協議轉讓，加快了前期存量協議轉讓用地的上市步伐，短期內市場供應量巨大，市場競爭激烈。在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調整期，2004年5～8月蘇州市場表現一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現降價折扣現象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場觀望態(tài)度明顯。進入2004年9月后，特別是經過“十一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產市場呈小“Ｖ”字態(tài)勢發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產市場再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了05年的開門紅，在05年上半年，蘇州房地產項目開發(fā)顯著增加，多個項目進入正式銷售階段，房地產市場形成了比較集中放量的強供期。據我司市場部資料，在該時段內，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個大小不一的房地產項目在開發(fā)銷售。 2005年年初，國家的關于宏觀調控的風聲愈演愈烈，業(yè)內專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。去年5月初，當諸多房地產開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時，人民銀行關于停止發(fā)放貸款、嚴格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調整。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調控對蘇州的影響不會太大。 2005年5月，國家七部委在一個月內先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對144㎡以上非普通住宅加征2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產市場再次蒙上陰影。6月份，蘇州房地產市場上市銷售的樓盤逐漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當日只銷售了30余套房，不及預定目標的10％。蘇州房地產自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。7月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進行網上備案，確定期房不得轉讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產廣告鋪天蓋地，破天荒的出現了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。大多項目也紛紛下調價格，跌幅300元～500元/㎡不等。但市場反應依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現一連近三周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车亍２糠謽潜P開發(fā)商干脆將項目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊伍，關閉售樓處，市場異常慘淡。宏觀調控在經歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產市場自9月開始復蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現金、送車位、送契稅。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數和成交面積較上三個月有了30％左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。從供應看，2004年前蘇州房地產市場的供應明顯偏小，土地巨大的供應量并沒有傳導到樓盤供應上來，結果導致有效供應遠遠小于市場需求。加之金融政策十分寬松，進一步支持了蘇州房價地價爆漲，出現市場十分火熱的局面。而從2005年開始，上述四方面的需求已經得到較好的釋放，蘇州房地產市場完全由供小于求向供大于求轉變、由賣方市場向買方市場轉變——這直接決定了蘇州房地產市場必然要發(fā)生調整。2005年度的宏觀調控，基本過濾和打壓了蘇州房地產市場的泡沫，目前市場是比較真實的市場，但是蘇州市場的低迷和房價的下滑不代表蘇州房地產市場會崩潰，蘇州的經濟發(fā)展的強勁勢頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產市場仍然擁有較大潛力。由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯誤的供應結構，決定了蘇州的房價不可能再度爆漲。隨著年內供應量的繼續(xù)放大，蘇州的房價將會呈現有漲有跌的局面，而目前兩三年內，蘇州房地產想恢復到2003年的發(fā)展狀態(tài)已根本不可能；而蘇州房地產能否走出“寒冬”逐步回暖，關鍵只能看宏觀調控的解凍時間和解凍程度。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務設施等因素齊全品質高的小區(qū)為首選，消費更為理性。另一方面，開發(fā)商的利潤實現，以房地產銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價格這張最后的王牌來刺激消費客戶，實現去化加速。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開發(fā)時間較短，開發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。(3)成熟區(qū)域房價熱中有升、房價上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機能十分完善。加上該區(qū)域由于各方面已經成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數樓盤一經推出，短期內即可銷售一空，因此，也是受國家宏觀政策調控影響最小的區(qū)域版塊。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）蘇州市區(qū)一級市場（土地市場）概況及分析房地產一級市場，蘇州土地供應量充足，土地供應價格相對平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。據我司資料統計，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價：。(1)從園區(qū)的出讓情況來看園區(qū)地價在04年4月達到了高峰后，現在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預期已開始有所減退，在獲取高容積率項目時對土地成本的控制已經非常嚴格。而對低密度項目的獲取也開始轉為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產市場已經走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。從今年土地拍賣現場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現開發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。園區(qū)出讓土地的價格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價為2011元/㎡，較2004年相比下降了961元/㎡，％。％，％，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關注程度明顯下降。這一方面說明了土地評估價格比較準確，與開發(fā)商的心理價位相近，另一方面也說明了在現在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已同質化很嚴重的產品獲取很謹慎。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設施一般的區(qū)域。市區(qū)環(huán)線以內，特別是護城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。由于商業(yè)用途的地塊對自身產品價值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產市場的又一發(fā)展亮點。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產開發(fā)結構。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現出一個趨勢：宗地價格與周邊同類地塊的價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預期考慮在內。同時，對于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競爭相對激烈。這說明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價格，土地價格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導致未來的商品房價格漲幅趨緩，未來商品房價格趨于平穩(wěn)。（商品房市場）分析表13： 2000—2005年蘇州市房地產市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度119．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度2％％％％％％住宅銷售面積。增長幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實際銷售面積327．53商品住宅實際銷售面積圖19：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）蘇州市區(qū)房地產需求因素及價格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產市場進行詳細分析后可以看出，蘇州房地產市場再次啟動后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質量的大批中高端消費者，他們屬于自發(fā)性購房；其次，是因城市建設拆遷而產生的大量強制性購房；再次，是本地和外來居民為解決居住問題產生的購房，最后，是本地和外來的炒房族的投資或投機性購房。商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲，從2001年起，蘇州推出的土地使用權出讓招標拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價相比“九五”時期快速上漲，這是當前房價上漲的重要因素。(2)近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。(3)新建住宅品質(建筑材料品質、戶型及配套設施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導致房價上漲。(4)房地產市場供求結構變動，中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚。(5)投資和投機性購房拉動。表17：2001～2005年蘇州房地產發(fā)展狀況主要指標表(單位：萬㎡)商品房建設2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產發(fā)展主要指標折線圖（單位：萬㎡)表18：2001～2005年蘇州各類房地產產品面積比較表（單位：萬㎡)全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積前5年總建設面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類房地產產品面積柱狀比較圖（單位：萬㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬㎡，以30平/人的居住面積計算，短短5年之內的住宅供應量將滿足320萬人的居住，這樣的人口規(guī)模已經超過了現有蘇州市區(qū)人口的總和。（二手房市場）概況及分析 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級市場的表現可以用“價平量增”來概括。中心城區(qū)、％，％。3個月來均價沒有大變化，基本保持在比3月份均價略高的水平上。同時，各區(qū)域市場的成交量也多數保持增長狀態(tài)（吳中區(qū)除外）。雖然上海等地經歷的“冰川期”沒有在蘇州出現，但在各個區(qū)域的二手房市場受產品結構、地段等多方面的影響，在新政實行后的表現大相徑庭。 根據相關統計資料，2005年6月份蘇州二手房市場受“”新政實行的影響，成交量下跌約三成。各區(qū)域均價除中心城區(qū)外，都有不同程度的下跌