【正文】 西湖湖畔，南北通透、景觀優(yōu)美、視野開闊。如高壓線可外遷，本項目的檔次形象優(yōu)勢將更加明顯。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，兼營建筑材料、物業(yè)管理，現(xiàn)有員工30人，共有計劃財務(wù)部、規(guī)劃工程部、綜合管理部、物業(yè)管理部、營銷拓展部等五個部門，擁有中高級專業(yè)技術(shù)人才的員工占70%以上，是一支專業(yè)素質(zhì)相當高的團隊。 可利用資源工程建設(shè)品牌優(yōu)勢第 三 篇把 握 機 遇、優(yōu) 勢 競 爭項目SWOT分析一、識別產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢u 片區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)的推出u 其它片區(qū)高質(zhì)素的物業(yè)從價格上對本項目的打壓u 價格攀升受限項目發(fā)展難點：216。 開發(fā)商的知名度WT168。 購房熱度增加168。 便捷的交通系統(tǒng)252。 便捷的交通系統(tǒng)項目位于漢口市中心CBD商圈核心地段，周邊城市干線道路交通網(wǎng)密布，市政配套、生活資源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段優(yōu)勢明顯。 項目的規(guī)?；瘍?yōu)勢項目占地面積雖僅有25畝，但總建筑面積將超過十萬平方米，中心區(qū)有這樣規(guī)模的住宅項目并不多見，項目的規(guī)模順應(yīng)了購買者的社區(qū)規(guī)?；某绷?。OPPORTUNITY 機會：168。 近年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好，本項目將趁此良機創(chuàng)造新高。 項目上空有兩條高壓走廊，影響了項目的整體形象及檔次；216。 本項目作為開發(fā)商第一個開發(fā)項目，在本地市場的知名度與影響力有限。定位思考? 品位偏好風格偏好家庭工作社會階層客戶定位區(qū)域市場隨著住宅發(fā)展不斷對市場深入的細分，來尋找目標客戶群體?形象定位發(fā)展 主題物業(yè)風格物業(yè)大中小戶物業(yè) 區(qū)域住宅物業(yè) 中低高檔物業(yè) 隨著市場的不斷細分，建造的物業(yè)逐漸發(fā)展成為適合更加細分的特定客戶人群，歷史經(jīng)過了區(qū)域特定階段、檔次特定階段、風格特定階段，那么下一步將會如何發(fā)展呢？專家預(yù)測以后的住宅產(chǎn)品除滿足居住條件之外，更進一步滿足的將是客戶人群某種興趣嗜好，這群人也許對自家小院情有獨鐘，也許非常喜歡品茶聊天交朋結(jié)友，也許彰顯自身的身份地位，也許喜歡和寵物相依為伴，也許只是喜歡庭院種一株充滿生命活力的綠色植物……————我們發(fā)現(xiàn)其實細節(jié)才是最能打動人的地方，是未來項目定位的點睛之筆二、項目定位（一） 功能定位從地塊價值研判及本地市場現(xiàn)狀，做亦商亦住的物業(yè)才是本項目最佳的功能定位，原因如下：① 空白性：目前外地大量投資客涌入武漢市是市場的基礎(chǔ)，而且作為有形象地標性商住兩用物業(yè)屬于本地市場空白。因此，本項目的功能定位為商住兩用二合一同時，由于考慮到本項目將發(fā)展成為高檔住宅，對商業(yè)面積應(yīng)合理地控制，不宜過大。他們希望能擁有輕松自由的生活空間，但又與繁華地區(qū)密切聯(lián)系；他們愿意白天盡情享受都市的喧囂和繁華，晚上回到屬于自己的舒適、優(yōu)美、自由的環(huán)境空間和家人共同分享生活的溫馨與快樂；他們還可以在自已的朋友與親戚面前彰顯自身的地位。 知識結(jié)構(gòu)：多數(shù)受過高等教育216。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點，滿足業(yè)主精神上的需求。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號召力是激起消費者的階層歸屬感和自豪感。 使客戶的個人生活品位得到提升。 能夠朗朗上口（至少不能拗口）216?；蛘呶覀兙徒兴? —— 王府世家 除此之外她可以叫 —— 國際金座 她還可以叫 —— 假日星殿舒適的家是每個人都留戀的，悠閑的日子是每個人都向往的。 成本因素216。 營銷推廣因素方案選擇216。 根據(jù)前期市場分析，三房、四房仍是中心區(qū)需求的主體，因此我們的項目預(yù)計80%——90%的戶型為三和四房；216。 三房和四房以面積在120—180M2戶型的為主；216。 主題性商場。 A、大型超市。 C、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)。 E、個體經(jīng)營的獨立街鋪。從以上分析可以看出，目前武漢尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城、深圳中信廣場這種真正意義上的大型SHOPPING MALL，同時外資銀行在武漢市還是個空白。二、商業(yè)功能定位項目的經(jīng)營主題應(yīng)緊扣家庭式購物消費，通過主力店、精品店、特色店的設(shè)置協(xié)調(diào)商業(yè)功能的組合，突出項目的購物、休閑、娛樂為一體的新型消費模式，同時應(yīng)與本項目消費者的地位形象相匹配，創(chuàng)造良好的適宜中高層次消費群的購物環(huán)境，讓更多的消費者了解本項目擁有更優(yōu)雅的購物環(huán)境和高品質(zhì)的商品。不過，縱觀目前西北湖片區(qū)商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，但除了新世界百貨外，其它大部分商業(yè)普遍存在著產(chǎn)品價格低、購物環(huán)境差、管理混亂等現(xiàn)象。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。本項目商業(yè)部分的經(jīng)營模式主要依據(jù)項目具體情況而定，基本原則是力求為開發(fā)商創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益與社會效益，同時為了保持統(tǒng)一的項目管理，建議采用不完全出售的經(jīng)營模式，盡量避免出現(xiàn)分解成“豆腐塊”的方式出售，這種方式可導(dǎo)致商場缺乏規(guī)模效應(yīng)和應(yīng)有的檔次，在經(jīng)營上容易產(chǎn)生混亂，在銷售上也不易對項目實施整體控制。 （1）顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所。 （2）商圈購買力對單店規(guī)模的制約。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益。另外這部分客戶大多數(shù)沒有較高的文化背景，因此更加追求文化氛圍的塑造，該部分客戶還體現(xiàn)出適度的前衛(wèi)性。作為決策層或管理層人員，這部分客戶心理也非常成熟，思考問題講究全面統(tǒng)籌性，經(jīng)濟收入較高且來源穩(wěn)定，無后顧之憂，因此在消費行為上會經(jīng)過獨有的思考，一旦認為具有可行性將一蹴而就，明顯帶有果斷性、自信性、自主性。強烈追求利潤的最大化，對商鋪總價也較為敏感，一旦超出承受范圍則立即退卻，持觀望態(tài)度，其行為非常謹慎。專業(yè)店此類客戶主要經(jīng)營家電、燈飾、家具等，由于其經(jīng)營貨物種類的特點，故其要求的店面面積較大，一般在100平方米以上。此類店鋪對帶旺周圍的商圈起到功不可沒的地位。臨街的黃金商鋪亦是眾多品牌爭相搶租的對象。 超市：國內(nèi)外品牌連鎖超市（如沃爾瑪、家樂福）216。綜述：通過引入以上商戶，有效提高項目檔次與商業(yè)氛圍，并以其品牌效應(yīng)帶動整個招商進程，吸引更多處于觀望階段的中高檔次及稍低檔次的商戶入駐，并同時營造出一種入駐商戶多、所剩面積有限的搶租效果?！獡碛凶詈玫奈鞅焙娙珗@景觀資源。在使用功能上給予客戶極大的滿足和引導(dǎo)，實現(xiàn)地塊價值的最大化，即景觀資源的最大化，戶戶可觀賞湖景、街景，整體表現(xiàn)均好。利用漫步道貫穿社區(qū)，讓住戶感受通暢隨意。（三） 建筑布局建議本項目由于受高壓線的影響，不僅影響了項目的檔次及形象，而且使地塊失去了完整性，項目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本項目應(yīng)爭取外遷高壓線。項目C、D兩幢底部設(shè)置兩層架空，C幢架空層可增加小區(qū)綠化率，D幢架空層可設(shè)置泛會所。造型俊雅、色彩統(tǒng)一。窗建議：塑鋼窗，窗戶玻璃可選用灰玻或綠玻。（六） 戶型設(shè)計建議178。 各功能空間區(qū)分原則：尺度合理、便于使用起居廳宜：1．寬敞、明亮、通風，有較好的視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；朝向以南北朝向為最佳；　　2．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；　　3．廳內(nèi)宜做成長方形，其開間寬度不應(yīng)小于4米，但進深與開間比例不宜過大；　　4．若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，即玄關(guān)，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要忌：1．起居廳大而不當，即面積標準高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；　　2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；　　3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；　　4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。凈寬度不應(yīng)小于2米。忌：空間過于狹窄，影響洗浴功能。此外，為了更好地利用城市景觀與西北湖景，本項目可在一些細節(jié)上進行處理216。216。216。（七） 環(huán)境景觀設(shè)計建議園林設(shè)計原則：體現(xiàn)人與自然、城市的融合，與自然、與城市互動互融?？山梃b中外半圍合式的造園風格，外動內(nèi)靜，靜中有動。項目的運作是多方共同努力的結(jié)果，在開發(fā)商知名度不高，品牌不響的情況下，采用顧問式的物業(yè)管理方式，可以為開發(fā)商造勢，提升項目的知名度，增加項目的附加值，同時，在這一過程中，開發(fā)商已組建自己的物業(yè)管理公司，其實是自己管理，可以從中學(xué)習物業(yè)管理的運作模式，走全面、持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展之路。5%1管理費116725748一~三項目