【正文】 派生出另外兩種方式，一是與物業(yè)管理公司成立股份制公司，由開發(fā)商控股（自主管理的派生形式），二是顧問式物業(yè)管理方式（委托管理的變更形式）。216。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對著起居室的衛(wèi)生間無前室；臥室門朝客廳敞開；各空間面積比例不當(dāng)。項目由3幢高層（A、B、D）及1幢（C）小高層組成，具體建筑布局如下圖所示：北 湖DCABB裙 樓西 湖噴泉公園詳解：項目A幢可觀賞到西湖全景、北湖與噴泉公園的部分景觀、小區(qū)園林全景；項目B幢可觀城市繁華景觀、噴泉公園大部分景觀以及小區(qū)園林全景；項目C幢可觀西湖全景、北湖大部分景觀以及小區(qū)園林全景；項目D幢可觀城市繁華景觀、江漢文體中心、小區(qū)園林部分景觀；項目A、C幢正面遠(yuǎn)離了高壓走廊，而B、D幢雖離高壓走廊較近，但均為側(cè)面，影響不大?！际兄行慕^版地塊，朝向俱佳，鬧中有靜，靜中帶旺。對商鋪地段要求不高，連鎖店此類客戶主要為餐飲類。六、目標(biāo)客戶分析根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商鋪市場現(xiàn)狀及我司市場調(diào)研結(jié)果及考慮項目相關(guān)諸因素的影響，中人大廈項目的商業(yè)部分目標(biāo)客戶群定位為：投資客戶 私營企業(yè) 中高級政府官員 有灰色收入人員 金融、保險界高級經(jīng)理經(jīng)營商戶 傳統(tǒng)商戶 專業(yè)店 連鎖店 品牌形象店心理行為特征分析投資客戶方面1） 私營企業(yè)此類客戶能夠較容易地接受新觀念、新事物。顧客購物休閑的步速一般是3040米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。（2）招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９裼蓪?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。銀行：因項目周邊主要以國外知名的銀行機(jī)構(gòu)為主，外資銀行在武漢市尚未正式進(jìn)駐，本項目可通過引入一些有實(shí)力的外資銀行如東亞銀行、匯豐銀行、花旗銀行等來體現(xiàn)項目的檔次及價值。戶型面積比例如下表：戶型面積（M2）所占比例3*212014035%3+1*213015025%4*214016015%4+1*215018015%5*2190220 10%（七） 價格定位 確定最后的價格考慮影響定價的因素分析競爭者的產(chǎn)品和價格估計成本和需求選擇定價目標(biāo) 制定本項目價格需考慮的重要因素 v整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 v市場的供需狀況 v物業(yè)的地理位置v物業(yè)的整體定位v物業(yè)的質(zhì)素、包裝v宣傳推廣效果v建筑工程進(jìn)度v項目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本v發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤樓盤權(quán)重本項目世紀(jì)華庭元辰國際福星城市花園萬豪花園XABCD100%40%15%15%30%按揭均價（元）權(quán)重4300350034004100位置131111910交通1188777周邊環(huán)境866．555商服配套106667公共教育設(shè)施867規(guī)模11865107．5景觀119．510878．5戶型結(jié)構(gòu)1511118．510內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1513111312工程進(jìn)度8發(fā)展知名度533333合計100QXQAQBQCQD1008681．5A世紀(jì)華庭IA：40%PA：4425MA：1770B元辰國際IB：15%PB：4103MB：615C福星城市花園IC：15%PC：3692MC：554D萬豪花園ID：30%PD：4346MD：1304X本項目100%ΣM：4243通過對當(dāng)前市場比較可知，本項目住宅部分的均價為4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP—修正后樓盤的價格PI—樓盤按揭價格 第 五 篇把 握 商 機(jī)、價 值 無 限商 業(yè) 部 分 定 位一、業(yè)態(tài)定位（一）常規(guī)業(yè)態(tài)定位綜合性百貨商場。備選名：尊皇天下 金玉豪園 景秀名庭 水岸新都 （五） 物業(yè)類型定位 選擇類型方案結(jié)合本項目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和地塊的實(shí)際情況，項目有兩種開發(fā)方案可供選擇，分別是：全部高層、小高層+高層。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購房者對購房承諾可信度作出高低判斷的一個重要依據(jù)，同時也是對物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個基本準(zhǔn)則。③ 混合體：為規(guī)避風(fēng)險，擴(kuò)大購買群體，打造商住兩用二合一高檔物業(yè)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品最優(yōu)化及利潤最大化。 目前該片區(qū)已成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度是武漢市最高的，這些有利于本項目樹立高檔物業(yè)形象；168。 顯赫的地理位置252。第 二 篇專 業(yè) 公 司、品 牌 戰(zhàn) 略開發(fā)商分析178。項目現(xiàn)狀及建筑規(guī)劃指標(biāo)項目名稱（暫定）中人大廈用地性質(zhì)居住用地土地面積25畝建筑面積（M2）116725（住宅：10672商業(yè)：10000）容積率≤覆蓋率待定綠化率待定機(jī)動車泊位數(shù)待定建筑高度100米 環(huán)境配套及交通狀況v道路交通：項目毗鄰新華下路、建設(shè)大道，周邊取水樓站（建設(shè)大道）、機(jī)場河站（青年路）、北湖站、建銀大廈站（新華下路），近四十條大、中巴在附近日夜經(jīng)過，方便直達(dá)武昌火車站、天河機(jī)場、動物園、黃家大灣等，加上新華路汽車客運(yùn)站可直接到達(dá)省內(nèi)各地及部分鄰省城市，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，出行無新華下路往不利。為了避免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項目可通過臨街布商業(yè)裙樓，充分利用城市風(fēng)景、小區(qū)景觀以及自然湖景，盡量減少高壓線對項目的影響。 高端市場發(fā)展良好168。 此外項目周邊住宅物業(yè)均為武漢知名樓盤，整體上比較，從居家的氛圍、人群的素質(zhì)至消費(fèi)水平均是其它區(qū)域無可比擬的。外部硬件條件成熟，挖掘產(chǎn)品品質(zhì)賣點(diǎn)，采用出位營銷手法，選擇有利的市場時機(jī)，把握入市時機(jī)與營銷節(jié)點(diǎn)的控制，合理安排上市推盤周期和分階段營銷推廣力度，實(shí)現(xiàn)項目的最佳銷售；劣勢與威脅：主要是項目地塊不規(guī)整和上空的高壓線對項目的整體規(guī)劃帶來一定的不良影響，同時政府出臺相關(guān)政策對CBD改造的種種條件限制，帶來諸多不確定因素造成的開發(fā)風(fēng)險，以及片區(qū)其它競爭對手的出現(xiàn)和其它片區(qū)諸如別墅項目等價格相當(dāng)?shù)母邫n次物業(yè)對市場客戶的分流與爭奪；對策建議：l 盡早配合規(guī)劃設(shè)計單位對項目的地塊進(jìn)行整體的概念設(shè)計，充分利用不規(guī)則土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色園林體現(xiàn)項目的與眾不同；l 地塊上空的高壓線應(yīng)盡可能地與政府協(xié)商外遷；l 加大政府公關(guān)力度及注意相關(guān)政策信息，建立政企的互動橋梁，爭取政策傾斜支持和最大寬松條件；l 加大資金籌措力度，建立多渠道融資橋梁，爭取本地銀行的支持和最大優(yōu)惠條件；l 實(shí)行全面的品質(zhì)管理制度，建立嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控體系，絕對保證產(chǎn)品賣點(diǎn)的逐一兌現(xiàn)；l 把握時機(jī)，加快前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)度，爭取早日入市；l 利用市場炒作蓄勢造勢，強(qiáng)勢出擊；l 密切注意競爭對手的產(chǎn)品定位及市場的發(fā)展動態(tài)，及時調(diào)整策略，實(shí)行差異化營銷；第 四 篇彰 顯 個 性、唯 我 獨(dú) 尊項 目 定 位一、定位背景及定位思考 定位背景市場分析競爭分析開發(fā)商目標(biāo)可利用資源項目分析客戶定位形象定位注解：市場分析與競爭樓盤分析部分在市場調(diào)研報告中詳細(xì)闡述得出部分可借鑒的結(jié)論；項目分析、開發(fā)商目標(biāo)、可利用的資源在本章中進(jìn)行分析并得出物業(yè)發(fā)展路線；定位過程是綜合以上五種因素思考，需對項目的客戶群進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項目的市場形象定位。 注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。名門：突出項目地位的顯赫，彰顯業(yè)主身份的尊貴，是城市商賈巨頭的最佳選擇。 部分戶型考慮復(fù)式；216。主要是服裝、醫(yī)藥、咖啡店等。四、經(jīng)營模式定位目前各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：（1）自營：1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。經(jīng)營的面積為中小戶型，一般在20到60平方米之間。 娛樂：國內(nèi)中高檔娛樂連鎖商戶八、商業(yè)部分均價確定由