【正文】 名宅：身份地位顯赫，是財知人士、富貴一族的聚居地定位詮釋：充分體現(xiàn)項目中心區(qū)地位優(yōu)勢，西湖、北湖、噴泉公園三大自然景觀與中心區(qū)的繁華完美結合；彰顯項目的檔次與個性；符合目標客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。 讓客戶有很好的感知度；216。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實力是購房者對購房承諾可信度作出高低判斷的一個重要依據(jù)，同時也是對物業(yè)品牌形象預期的一個基本準則。 客戶來源：主要集中在江漢區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群外資、合資和外企業(yè)長期駐武漢市高層管理者員，外方雇員；公務員、事業(yè)單位（如醫(yī)生）、城市新貴武漢市實力私營、個體經(jīng)商者金融、電信、律師、會計、證券等高收入行業(yè)人士【目標客戶購買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 年齡：3050歲之間的中青年216。即總建筑面積約116725平方米，其中商業(yè)面積為1萬平方米，住宅面積為106725萬平方米。③ 混合體：為規(guī)避風險，擴大購買群體，打造商住兩用二合一高檔物業(yè)可實現(xiàn)產(chǎn)品最優(yōu)化及利潤最大化。n 受中心區(qū)規(guī)劃的限制，本項目在規(guī)劃上將會受一定的限制影響二、綜合評價與對策建議優(yōu)勢明顯：主要集中在項目地塊區(qū)位、周邊景觀方面，是項目與生俱來的優(yōu)勢，通過對產(chǎn)品傾力打造，利用片區(qū)內(nèi)項目的規(guī)模優(yōu)勢，充分挖掘項目更多的賣點，符合極品物業(yè)的高檔次、高標準要求，最終形成CBD名牌物業(yè)；機會較好：本項目的市場環(huán)境、發(fā)展水平和消費力有利于本項目走高檔次、高品質(zhì)的道路。 城市中心噪音和廢氣粉塵污染，影響居家環(huán)境；216。 高容積率、建筑密度較大，高質(zhì)素產(chǎn)品建筑設計的創(chuàng)新難度較大；216。 目前該片區(qū)已成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認可度是武漢市最高的，這些有利于本項目樹立高檔物業(yè)形象；168。 較大的發(fā)展?jié)摿﹄S著武漢中心區(qū)的形成，本項目位為漢口都市中軸線上，屬于城市中心的中心，隨著西北湖片區(qū)開發(fā)和需求快速上升勢頭，未來該物業(yè)將成為眾多置業(yè)者熱力追捧的熱點。 優(yōu)越的景觀資源項目不僅擁有良好的城市景觀，而且近擁西湖、北湖兩大自然景觀，同時還可共享噴泉公園，具有武漢市中心區(qū)無比優(yōu)越的景觀資源。 項目的規(guī)模優(yōu)勢252。 顯赫的地理位置252。 政府的舊城改造168。 地塊上空的高壓線216。 開發(fā)商目標以中人大廈開發(fā)為中心，擬定三年內(nèi)將公司打造成為個性突出、效益良好、擁有獨特品牌價值的專業(yè)房地產(chǎn)公司，為武漢市建設作出更大貢獻。第 二 篇專 業(yè) 公 司、品 牌 戰(zhàn) 略開發(fā)商分析178。為了使項目的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持密切，又能體現(xiàn)項目的恢宏氣勢，因此本項目的次出入口處設在新華下路，主出入口可設在西北湖路，同時與世紀華庭出入口保持一定的距離，避免相互間的干擾。該朝向不僅景觀較差，同時又受廢氣、噪音污染，而北側(cè)為江漢文體中心及江漢區(qū)政府，該朝向視野比較開闊，無高層建筑遮擋。新世界百貨 高雄大酒店香格里拉大酒店銀行證券：中國信合大廈、建行大廈湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工商銀行武漢市江漢區(qū)支行建設大道分理處、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、中國民生銀行武漢市支行新華支行、興業(yè)證券股份有限公司武漢建設大道證券營業(yè)部等v教育文衛(wèi)：教育：、臺北路學校、北湖小學、萬松園路小學、先鋒中學、天門墩中學、武漢市六中、武漢市外語學校、武漢市藝術學校。項目現(xiàn)狀及建筑規(guī)劃指標項目名稱（暫定）中人大廈用地性質(zhì)居住用地土地面積25畝建筑面積（M2）116725（住宅：10672商業(yè)：10000）容積率≤覆蓋率待定綠化率待定機動車泊位數(shù)待定建筑高度100米 環(huán)境配套及交通狀況v道路交通：項目毗鄰新華下路、建設大道，周邊取水樓站（建設大道）、機場河站（青年路）、北湖站、建銀大廈站（新華下路），近四十條大、中巴在附近日夜經(jīng)過，方便直達武昌火車站、天河機場、動物園、黃家大灣等，加上新華路汽車客運站可直接到達省內(nèi)各地及部分鄰省城市，交通系統(tǒng)發(fā)達，出行無新華下路往不利。西北湖路建設大道v生活配套：文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。 北湖全景v西靠北湖湖畔，該方向雖存在一定的朝向問題及世紀華庭的遮擋，但還可看到部分湖景，同時可通過增加本項目的小區(qū)園林綠化來提升物業(yè)的景觀價值。為了避免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項目可通過臨街布商業(yè)裙樓，充分利用城市風景、小區(qū)景觀以及自然湖景，盡量減少高壓線對項目的影響。 開發(fā)商簡介武漢萬全置業(yè)有限公司是二OO二年經(jīng)武漢市人民政府批準改制重組的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資金2200萬元。178。 噪聲污染216。 高端市場發(fā)展良好168。 完善的生活配套252。 較大的發(fā)展空間SUPERIORITY 優(yōu)勢：252。252。 此外項目周邊住宅物業(yè)均為武漢知名樓盤，整體上比較，從居家的氛圍、人群的素質(zhì)至消費水平均是其它區(qū)域無可比擬的。 政府加大舊城改造的力度，周邊的景觀環(huán)境將更加優(yōu)美，國際化大都會城市形象的顯現(xiàn)也提升了本項目的價值；168。 地塊整體呈不規(guī)則形狀，局限了項目的建筑布局，不利于項目的整體規(guī)劃，一定程度上弱化了地塊的最大化價值；216。 從資金角度考慮的分期開發(fā)節(jié)奏，有可能對項目整體推廣、快速消化的開發(fā)策略不利；216。外部硬件條件成熟，挖掘產(chǎn)品品質(zhì)賣點，采用出位營銷手法，選擇有利的市場時機，把握入市時機與營銷節(jié)點的控制，合理安排上市推盤周期和分階段營銷推廣力度，實現(xiàn)項目的最佳銷售；劣勢與威脅：主要是項目地塊不規(guī)整和上空的高壓線對項目的整體規(guī)劃帶來一定的不良影響，同時政府出臺相關政策對CBD改造的種種條件限制，帶來諸多不確定因素造成的開發(fā)風險，以及片區(qū)其它競爭對手的出現(xiàn)和其它片區(qū)諸如別墅項目等價格相當?shù)母邫n次物業(yè)對市場客戶的分流與爭奪；對策建議：l 盡早配合規(guī)劃設計單位對項目的地塊進行整體的概念設計，充分利用不規(guī)則土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色園林體現(xiàn)項目的與眾不同；l 地塊上空的高壓線應盡可能地與政府協(xié)商外遷；l 加大政府公關力度及注意相關政策信息，建立政企的互動橋梁，爭取政策傾斜支持和最大寬松條件；l 加大資金籌措力度，建立多渠道融資橋梁，爭取本地銀行的支持和最大優(yōu)惠條件；l 實行全面的品質(zhì)管理制度，建立嚴格的質(zhì)量監(jiān)控體系，絕對保證產(chǎn)品賣點的逐一兌現(xiàn)；l 把握時機，加快前期準備工作的進度，爭取早日入市；l 利用市場炒作蓄勢造勢，強勢出擊；l 密切注意競爭對手的產(chǎn)品定位及市場的發(fā)展動態(tài)，及時調(diào)整策略，實行差異化營銷；第 四 篇彰 顯 個 性、唯 我 獨 尊項 目 定 位一、定位背景及定位思考 定位背景市場分析競爭分析開發(fā)商目標可利用資源項目分析客戶定位形象定位注解：市場分析與競爭樓盤分析部分在市場調(diào)研報告中詳細闡述得出部分可借鑒的結論；項目分析、開發(fā)商目標、可利用的資源在本章中進行分析并得出物業(yè)發(fā)展路線；定位過程是綜合以上五種因素思考，需對項目的客戶群進行定位，進而推出項目的市場形象定位。根據(jù)多年對高檔項目的操作經(jīng)驗以及項目的定位，以下為高檔物業(yè)功能定位的影響因素及對應的比重：檔次（30%）利潤（25%）風險（18%）成本（14%）環(huán)境（8%）停車位（5%）影響因素及分數(shù)純住宅商住兩用二合一商、住、辦三合一檔次30282720利潤25151820風險1810158成本1412117環(huán)境8653停車位544．52．5合計1007580．560．5綜合以上對比分析，不難看出商住兩用（二合一）組合為最優(yōu)方案，而商、住、辦（三合一）為最不可取方案，同時從開發(fā)商的開發(fā)目標利潤出發(fā)，商住兩用為本項目最適合方案，雖然在檔次上與純住宅（高檔住宅）比較會受一定的影響，但只要合理地安排商業(yè)面積與住宅面積的配比，以及商業(yè)部分的規(guī)模與檔次，也可保證項目的整體檔次與形象。（二） 客戶定位 目標客戶：通過前期的市場調(diào)查報告分析及本項目分析可知，本項目的目標客戶應該是本地實力階層、財富階層，在武漢工作5年以上，有一定的事業(yè)基礎的高收入階層；同時是有一定的社會地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭為主。 家庭結構：主要部分為三口之家以上216。 注重物業(yè)功能及配套設置，除了庭院環(huán)境及休閑設施外，更關心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設施等配置。 注重物業(yè)升值能力，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。 能夠讓客戶可獲得實際利益；216。（四） 項目推廣名稱項目命名樓盤的推廣名稱