【正文】 最具升值潛力的西海岸旅游度假區(qū)版塊 生態(tài)建筑，與自然和諧共相融 采用清新明朗主義建筑風(fēng)格 采用中西合璧，跳躍性音符移步換景。與其它樓盤所訴求的建筑風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場上 塑造一種新的品牌概念，具有極大的競爭力。 ◆ 以上概念成為?？谑衅渌^(qū)模仿的樣板概念。 因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“ 寬 TOWNHOUSE 音樂藝術(shù)社 區(qū) ”的充要條件。 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子； ◆ ?？谑猩唐纷≌袌稣{(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點(diǎn)的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷 了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)不佳，真正高品質(zhì)的住宅的市場有效供給不足， 他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，維也納森林必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強(qiáng)的競爭力去占據(jù)市場。 WT 策略 利用對手對區(qū)域的熱炒再推波助瀾，同時(shí)又高人一籌，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心 ； 采用“多點(diǎn)爆破”的手段 縮短項(xiàng)目與中心區(qū)的心理距離 ； 扎實(shí)做好物業(yè)服務(wù) 的細(xì)節(jié)。這樣使明年的整體形勢在更加簡潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀。隨著更多新開質(zhì)優(yōu)價(jià)適的中、高檔別墅物業(yè)的推出，必將造成客源的分流。世紀(jì)大橋、金貿(mào)區(qū)夜景、瓊州海峽等更勝一籌的景觀和低價(jià)格將會分流本區(qū)域一定的海景客戶。而本案是 初具規(guī)模的別墅住宅小區(qū)，發(fā)展商沒有知名度，在目標(biāo)客源定位一致的前提下，將對本項(xiàng)目形成直接威脅。 ◆ 隨著 市政府對西海岸地塊的重視， 將有更多的開發(fā)機(jī)會來臨，更多的配套設(shè)施落成，市政大配套如：?？诨疖囌?、濱海大道綠化工程等設(shè)施的不斷完善以及西海岸二期綠化規(guī)劃，對 西海岸周邊環(huán)境的成熟更加有利。 ◆ 由于小區(qū)總占地面積僅為 130 畝 m2，與該區(qū)位的樓盤相比、規(guī)模比較小，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。 優(yōu)勢 Strength ◆ 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ◆ 本區(qū)域商業(yè)不發(fā)達(dá)， 周邊缺少生活配套 ，無大型的購物場所， 居家不便 主要的生活配套都依靠金貿(mào)區(qū)。 符合 對小區(qū)周邊市政 配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計(jì) 可達(dá)到 容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 可達(dá)到 對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達(dá)到 景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合 1線、 2線旅游車可到達(dá)。但本區(qū)域的高檔休閑、娛樂場所較多，有新國賓館、美視高爾夫、假日海灘、熱帶海洋世界、貴族游艇會等娛樂設(shè)施。 C、環(huán)境、污染情況 本項(xiàng)目地塊周邊為林帶及未開發(fā)的地塊，離濱海大道還隔有一住宅用地地塊，濱海 關(guān)于項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品定位 大道的汽車噪音對本項(xiàng)目影響較小，但項(xiàng)目周邊堆放大量建筑垃圾，將對項(xiàng)目近距離環(huán)境造成一定的污染，另外周邊的建筑用地如果開發(fā)將會帶來施工噪音污染，但本項(xiàng)目目前 暫時(shí)沒有噪音污染 ,總體污染狀況較輕。 七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完 成。 一、 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 位置：?？谑形骱０叮睘橐灰?guī)劃 200 畝左右的地塊、濱海大道、瓊州海峽；南、東面為未開發(fā)地塊；西面為寬 10米的林帶。 二、地塊周邊環(huán)境調(diào)查 1）地塊周圍景觀 : A、自然景觀 北面與地塊隔路相望的是熱帶海洋公園、大海，往西隔路有 10米寬左右的林帶與之平行，可見到熱帶海洋世界的千年塔。 D、地塊交通條件 本項(xiàng)目對外交通均較為便利，沿濱海大道可達(dá)火車站及秀英港、新港、海南火車站。 二、 SWOT 分析 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建 造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。 ◆ 地塊靠市區(qū)沿海線 3 公里內(nèi)有部分高檔娛樂場所，如貴族游艇會、新國賓館、美視高爾夫、西秀海灘等； ◆ 地塊北側(cè)約 300米處為熱帶海洋世界； ◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，； 以上分析表明，本 項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 . 維也納森林項(xiàng)目 分析 2022 年，維也納森林要海南最具個(gè)性特色的姿態(tài)面世，這就需要我們對項(xiàng)目現(xiàn)狀做到最為清醒和清晰的認(rèn)知。 ◆ 地理位置偏遠(yuǎn)， 區(qū)域壁壘還未打破 。 上述弱勢點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。政府的利好政策對于西海岸的進(jìn)一步開發(fā)也是很好的機(jī)會。更有?？跒骋愿奖愕慕煌ǎ晟频闹苓吪涮捉o本項(xiàng)目帶來極大的沖擊。 ◆ 此次調(diào)查我們能發(fā)現(xiàn)的是，前期開發(fā)的樓盤已經(jīng)吸納了來本區(qū)域選擇中、高檔別墅物業(yè)的購房者，這部分購房者的 需求偏向，通過他們能了解到的是同類客威脅 Threat 戶層可能需要的是怎樣的物業(yè)產(chǎn)品，而我們卻很難估標(biāo)出這群客戶層究竟還有多少及偏好。這就要求本案在規(guī)劃及檔次上，要高度重視產(chǎn)品的前瞻性。而且也為我們在推廣中能夠揚(yáng)長避短指明了方向。 三、 項(xiàng)目定位分析 說明 項(xiàng)目定位是依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。 ◆ 針對部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“ 5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，本區(qū)位是最佳的選擇，使市場購買力隨之日趨健旺，再加上于海南置業(yè)的島 外客戶增多，有效需求旺盛。該項(xiàng)目將定位于以下概念： ◆ ?？谑形骱０堵糜味燃賲^(qū)的高尚生活圈概念； ◆ 成功人士“ 5+2”嶄新生活模式的概念； ◆ 利用地塊內(nèi)的林帶資源、海景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理 ，做出傲視?？诘暮＞白≌蜕鷳B(tài)住宅的概念； ◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念； ◆ 音樂主題藝術(shù)社區(qū)概念 ◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念。 1. 塑造“西海岸旅游度假區(qū) 首個(gè) 寬 TOWNHOUSE 音樂 藝術(shù)家園”的主題形象“首個(gè)音樂區(qū)”的主題 提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個(gè)全新的生活方式，一種高品位的生活方式。也 正因?yàn)榫S也納森林產(chǎn)品是“適度超前”的產(chǎn)品，所以，我們的市場形象定位也應(yīng)該是“適度超前”的定位。 參照ISO9002物管服務(wù)體系進(jìn)行小區(qū)管理。這是維也納森林占領(lǐng)市場、占領(lǐng)買家心靈陣地的市場形象定位深化層次。而且，教育氛圍的營造也是顯現(xiàn)文化生活的一個(gè)最直接渠道。 年項(xiàng)目 形象 定位 ： 主力客戶群定位 維也納森林首期不可能僅靠 當(dāng)?shù)乜蛻暨M(jìn)行消化，所以，維也納森林的客戶群需要從全省范圍內(nèi)進(jìn)行挖掘，并且要吸納來海南置業(yè)的島外人士。） 月收入： 4000— 6000元；年收入： 5— 7 萬元 實(shí)用型（ 130160m178。 消費(fèi)行為主觀趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購買與否的第一要素； B. 生活形態(tài)： 尤其重視樓盤小區(qū)的環(huán)境建設(shè)及小區(qū)的物業(yè)服務(wù)； C. 居住環(huán)境期望： 有一些人原居住在金貿(mào)區(qū)市中心，對原來的居住條件不滿意，希望居住環(huán)境高綠化率，具有花園、草坪、親子樂園、老年交誼活動區(qū)，晨練步道、亭臺樓閣等綠意景觀，沒有繁囂和污染，只有水和綠的悠閑享受，能使身心有所益處，以滿足其生活質(zhì)量的要求。 F. 消費(fèi)特征： 家庭購買， 80%以上為二次置業(yè)，部分為二次以上置業(yè)，以改善居住生活為主要目的，部分考慮老人居住；不拘泥于 地域概念，觀念較為超前，看重并追求品牌，或者對產(chǎn)品的認(rèn)同感已弱化了區(qū)域的不足；大部分家庭擁有私家車或擁有使用方便的汽車； 3）目標(biāo)人群構(gòu)成描述 主力客戶群體 職業(yè)特征 家庭結(jié)構(gòu) 可能購樓類型 私營企業(yè)主 各行業(yè) 滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。 實(shí)用型及成熟型 灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 豪華型及成熟型 海外人士 海外華僑 、外資企業(yè)投資者 多為家人購置或自購度假養(yǎng)老 實(shí)用型及成熟型 通俗點(diǎn)說，買得起維也納森林住房的絕大部分是 35歲以上， 50歲以下的客戶。 消化維也納森林主力戶型的客戶家庭月收入在 3000— 6000元之間，屬海口中等或中高等收入階層，隨著西海岸產(chǎn)品的不斷成熟，價(jià)格也將隨之上漲，西海岸的門檻抬高會 使家庭收入在 3000 元以下的客戶將逐漸退出購買行列，所以，在現(xiàn)階段?？诮?jīng) 濟(jì)發(fā)展水平條件下，隨著價(jià)格的逐步拉升客戶層面將越窄。 所以，維也納森林沒有必要走入“非文化人不嫁”的狹窄客戶層定位，反而要以“虛懷若谷”的心態(tài)接納任 何希望靠攏西海岸文化的?？趶V大市民。 ◆ 若開發(fā)經(jīng)濟(jì)型的戶型和豪華型戶型，情況就會截然不同。 1）、經(jīng)濟(jì)型 ? 戶型： 4房 2廳 3衛(wèi) 1廚 ? 面積： 230－ 250平米 ? 比例：占 10％。 5）、價(jià)格定位 本案獲得的土地成本相對而言是比較低，在這樣的地塊上，若能開發(fā)中、高檔別墅物業(yè)，銷售單價(jià)一般都達(dá)到 4000 元 /平方米以上，而且這類物業(yè)的價(jià)值還在不斷的提升之中，其形成的市場也正在悄悄地在升溫，對此形成的市場機(jī)會點(diǎn)。 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場定位，提出我們對本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境 2）居住空間私密性 適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。 居住區(qū)西南緣圈合形成盡端空間，東北向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國風(fēng)水理論相合，東向敞開，有利于引入東風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。 功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。 物業(yè)形態(tài) 為了實(shí)現(xiàn) 的容積率，以雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅和多層洋房為主，適當(dāng)配以有限量的獨(dú)立式別墅。漫長的人進(jìn)化過程也是居所 不斷完善的過程?，F(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受，但是對本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計(jì)成由幾個(gè)小凹室構(gòu)成的敞開的大空間，以便不同來訪者的談話不受互相干擾。 本案不同建面的禮儀區(qū)具體列表如下： 禮儀區(qū) 具體說明 350 平米獨(dú)立別墅 300 平米獨(dú)立別墅 250 平米獨(dú)立別墅 200230 平米雙拼別墅 客廳 2835m2 2530 m2 2530 m2 2028 m2 起居室 2530 m2 2025 m2 2025 m2 1825 m2 門廳 有單獨(dú)門廳及入口門廊 有單獨(dú)門廳及門廊 有門廳 可設(shè)門廳 2）、交往區(qū) 傳統(tǒng)上主要包：早餐廳、餐廳和廚房（帶早餐室）。大面積的別墅，建議劃出兩個(gè)主臥（雙主臥）以體現(xiàn)主人的氣派。 本案不同建面“功能區(qū)”具體列表如下 功能區(qū) 具體說明 350平米 300平米 250 平米 200230平米 洗衣房 45 m2 45 m2 4 m2 34 m2 傭人房 7 m2 57 m2 5 m2 5 m2 車庫 單車室內(nèi) 單車室內(nèi) 室外停車 室外停車 5）、室外區(qū) 主要包括私家陽臺、平臺、墻植 被與花園部分（包括前院、后院、屋頂花園）共相呼應(yīng)，光合作用和人體的呼吸作用使人與植物的 O2和 CO2得到互相吐納的交流，形成良好的生態(tài)循環(huán)和生物氣候調(diào)節(jié)條件，創(chuàng)造田園般舒適怡人的生活環(huán)境。微觀的環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化功能是美化微觀環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭、花果滿園、的美麗景象、又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。 配套設(shè)施 會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有