【文章內(nèi)容簡介】 縣現(xiàn)轄海安經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)和徐城街道辦、海安鎮(zhèn)等 15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全縣有 25個社區(qū)居民委員會和 173個村民委員會，有 1246個自然村 。 特色農(nóng)業(yè) 特色農(nóng)業(yè) ?農(nóng)業(yè)為主導 目前該縣轉(zhuǎn)變建設(shè)思路，以招商引資為抓手，以港口建設(shè)為依托，以新農(nóng)村建設(shè) 為品牌，以改善民生為重點圍繞“港口建設(shè)、臨港工業(yè)、現(xiàn)代物流、城鄉(xiāng)建設(shè)” 四位一體的發(fā)展戰(zhàn)略，全力以赴發(fā)展經(jīng)濟 。 ?后發(fā)崛起 海安港 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展 發(fā)展良好 擁有中國大陸最南端燈樓角，中國大陸架面積最大、保護最完整的淺海珊瑚礁國家級自然保護區(qū)，漢代海上絲綢之路始發(fā)港等壟斷性資源，以及貴生書院、廣安村、包宅生態(tài)旅游村等優(yōu)勢資源 。 ?資源豐富 徐聞海洋風景、熱帶風光、歷史文化特色鮮明，地域分布集中指向性較強，品位較高的旅游資源主要分布于南部至西部海岸 — 線，有利于旅游資源的整合開發(fā)。 ?組合良好 2022 年確定創(chuàng)建廣東旅游強縣。在于 2022 年 2 月 10 日縣委十一屆七次全會上又提出“加快發(fā)展臨港和鄉(xiāng)村旅游服務(wù)業(yè)，打造特色旅游品牌”發(fā)展方向。 ?政府重視 徐聞旅游接待設(shè)施日漸完善，擁有四星標準酒店 1 家，三星級賓館 1 家，二星級賓館 1 家。海安港、海安新港、粵海鐵路、 207 國道以及即將興建的湛徐高速公路，跨海大橋進一步強化徐聞作為交通樞紐的地位。 ?基礎(chǔ)設(shè)施 徐聞海岸 珊瑚礁 跨海大橋 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 區(qū)域旅游業(yè)問題 后勁不足 ? 經(jīng)濟實力不足，旅游引資開發(fā)力度不夠，基礎(chǔ)設(shè)施配套不健全； ? 旅游交通條件較差，通往各景區(qū)的道路硬底化率低； ? 全縣旅游資源豐富，但還沒有成形創(chuàng)收的景點、景區(qū)，旅游產(chǎn)品以粗放型為 主，接待條件原始簡陋，行業(yè)結(jié)構(gòu)單一，服務(wù)要素不全； ? 宣傳促銷力度不夠，方式單一。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 現(xiàn)有道路 粗放式產(chǎn)品 ?存在的問題 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 基地現(xiàn)狀 原始地貌的一線海景生地，用地規(guī)?？捎^，自主性強 海安港 由安糧集團享受徐聞?wù)邇?yōu)惠，獲得的優(yōu)質(zhì)海景地塊，以原始植被覆蓋，場內(nèi)基地平整，視野開闊，一線卓越海景資源。 本案用地 ● 本案用地地塊現(xiàn)狀 ● 本案用地地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 A地塊， 200畝 ， B地塊， 100畝 ， C地塊， 300畝 ，其他規(guī)劃指標可以隨項目情況具體調(diào)整。用地規(guī)?？捎^，自主性強。 A B C 瓊州海峽全貌 本案地塊現(xiàn)狀 本案地塊現(xiàn)狀 本案濱海沿線景觀 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 區(qū)域掃描 緊鄰地塊為當?shù)刂穆糜味燃俅?—— 杏磊灣溫泉旅游度假村 海安港 本案用地 杏磊灣 杏磊灣 區(qū)域居住人口較少，有零星住戶分布在地塊周邊。 ● 區(qū)域人口分布 緊鄰基地的溫泉旅游度假村杏磊灣，是當?shù)剌^為知名的旅游項目，吸引了不少來自周邊區(qū)域的旅游客戶，且經(jīng)營狀況良好。 ● 區(qū)域狀況簡析 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 交通體系 地塊通達性無憂，但基礎(chǔ)交通設(shè)施匱乏 徐聞縣 ● 項目附近道路分布 本案地塊的通達性已無障礙，陸路交通主要依靠 207國道通往各地，水路交通依靠海安港通往各地。 但就本案所具備的資源來看，如果做為度假類項目而言，機場、鐵路、高速公路等大型基礎(chǔ)交通配套的建設(shè)嚴重匱乏。從長遠來看，良好的交通路網(wǎng)體系也并未建立成型。 湛江市 海安港 新景祥 New Visual Angle ■ SWOT分析 S W O T 海景資源優(yōu)勢，沙灘規(guī)模優(yōu)勢； 原生態(tài)地貌，空氣質(zhì)量優(yōu)良； 基地規(guī)?？捎^，利于整體綜合規(guī) 劃的權(quán)衡考慮； 優(yōu)良的政府社會資源。 區(qū)域旅游業(yè)整體發(fā)展水平相對滯后； 旅游交通配套的空白與停滯； 旅游資源的單一化未能突破； 地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱且過于單一。 泛珠三角經(jīng)濟區(qū)域一體化的步伐加快； 跨海大橋及湛徐高速公路的修建使本地將成為一個重要的樞紐地。 本案作為區(qū)域可能最早啟動的項目 ,具有先入為主的先機。 來自?？?、三亞等地成熟旅游地產(chǎn)的強勢競爭； 徐聞縣政府規(guī)劃操作的時效性不臵可否。 泛珠三角經(jīng)濟圈 發(fā)展成熟的海南旅游地產(chǎn) 優(yōu)勢的海灣與沙灘 優(yōu)勢的海灣與沙灘 周邊荒涼的現(xiàn)狀 新景祥 New Visual Angle 內(nèi)容 優(yōu) 良 一般 較差 差 土地級別 √ 自然景觀 √ 交通情況 √ 環(huán)境污染 √ 生活配套 √ 社會治安 √ 學區(qū)情況 √ 社會人文 √ 增值價值 √ 區(qū)位形象 √ ■ 基于 SWOT分析下的價值梳理 價值梳理 開發(fā)商 安糧海安項目 政府 未來消費者 ? 本案地塊除了自然環(huán)境擁有明顯的優(yōu)勢外，其他指標均處于相對平庸的水平。因此本案作為單純的“第一居所”項目可謂舉步維艱。而相對契合度較高“第二居所及度假”在面對劣勢重重的先天環(huán)境時， 政府、開發(fā)商之間的相互合力是推動項目成功推進的必然前提 。 ? 將徐聞滯后的旅游業(yè)重新打造為廣東乃至泛珠三角的旅游業(yè)的名片； ? 以此為新的招商引資的契機，拉動徐聞縣的整體經(jīng)濟發(fā)展； ? 縣域新的經(jīng)濟增長點，增加財政收入并增加就業(yè)機會。 ? 享受一種新的休閑消費方式 ? 獲得一種新的、不同于城市的生活方式 ? 保證項目的成功開發(fā) ? 實現(xiàn)較高的經(jīng)濟利益 ? 提升企業(yè)的影響力及知名度 本案在地塊價值評價體系中路障較多，因此若需形成獨立而成功的運營模式，政府和開發(fā)商的合力是必然前提 地塊價值評價系數(shù)表 項目本體分析 新景祥 New Visual Angle 本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議 Contents 徐聞項目對于安糧的意義 經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場近況 徐聞縣區(qū)域發(fā)展綜合評析 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 本案前期客群定位與拓展方向 財務(wù)概括性分析 ■ 開發(fā)及規(guī)劃建議 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 旅游地產(chǎn)認知 新景祥 New Visual Angle 旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段下催生出的新的產(chǎn)業(yè)，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合 旅游地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 休閑度假產(chǎn)業(yè) 全新的產(chǎn)業(yè)模式 全新的人居生活模式 全新的產(chǎn)品消費模式 戰(zhàn)略調(diào)整 資源整合 產(chǎn)業(yè)整合 時間重組 空間重組 產(chǎn)品創(chuàng)新 營銷創(chuàng)新 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 旅游地產(chǎn)認知 新景祥 New Visual Angle 按照國際標準，旅游區(qū)域開發(fā)項目因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為三類 資源 客戶 與主要市場的距離 所用交通工具 停留時間 每年光顧 頻率 典型案例 目的地型 resort 非常強勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場 全國性乃至跨國客戶 幾百公里甚至更遠 絕大多數(shù)乘飛機 一到兩周或更長時間 最多一次 科羅拉多州Beaver Creek Resort 三亞 夏威夷 區(qū)域旅游度假resort類 (包括商務(wù)旅游 ) 一線景觀資源或人文資源 分散，但本區(qū)域客戶占較大部分 100300公里。車程 多數(shù)自駕車前往 27天 每半年 12次 賓夕法尼亞州Hidden Valley 本地旅游休閑自住類 resort 不必是特別強勢的資源 大部分來自本區(qū)域 100公里， 45分鐘車程 自駕車或捷運系統(tǒng)； 購房自住 周末 1天或一居 數(shù)次 Forest Highlands ，亞利桑那州 ? 一般旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的 resort，覆蓋不同范圍的客戶群。 ? 不同層次的 resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 旅游地產(chǎn)認知 新景祥 New Visual Angle 旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場競爭力，隨著功能逐漸復合，其覆蓋市場空間隨之逐漸擴大 本地旅游休閑自住類 區(qū)域旅游度假resort類 目的地型 resort Resort的功能 單一 復合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 本地需求 具備區(qū)域內(nèi)的強勢資源條件和吸引力 相對復合功能，綜合滿足市場需求 與區(qū)域市場保持 100300公里黃金距離 一般性資源 具備部分休閑度假功能 區(qū)域市場 廣泛市場 夏威夷 Bintan Forest Highland 機場等基礎(chǔ)條件的興建 資源條件競爭力的進一步提高 產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求 更大范圍的區(qū)域推廣 旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力模型 產(chǎn)品 Product 活動 Activity 資源 Resource 資料來源：新景祥研究 產(chǎn)品： ?主題社區(qū) ?主題產(chǎn)品 資源： ?自然資源 ?人文資源 活動： ?娛樂休閑活動 ?商務(wù)活動 旅游地產(chǎn) 度假內(nèi)容的三個維度 旅游地產(chǎn)的驅(qū)動力模型 新景祥 New Visual Angle ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 新景祥對世界各地休閑度假開發(fā)的熱點區(qū)域和項目進行了廣泛而深入的研究，并總結(jié)出 5種核心驅(qū)動力及其代表案例 ? Bintan，印尼 ? Amelia Island Plantation ，美國佛州 ? Laguna，泰國 ? Napa valley，美國加州 ? Cancun，墨西哥 ? 愉景灣，香港 ? Homestead