【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 縣現(xiàn)轄海安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)和徐城街道辦、海安鎮(zhèn)等 15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全縣有 25個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)和 173個(gè)村民委員會(huì)，有 1246個(gè)自然村 。 特色農(nóng)業(yè) 特色農(nóng)業(yè) ?農(nóng)業(yè)為主導(dǎo) 目前該縣轉(zhuǎn)變建設(shè)思路，以招商引資為抓手，以港口建設(shè)為依托，以新農(nóng)村建設(shè) 為品牌，以改善民生為重點(diǎn)圍繞“港口建設(shè)、臨港工業(yè)、現(xiàn)代物流、城鄉(xiāng)建設(shè)” 四位一體的發(fā)展戰(zhàn)略，全力以赴發(fā)展經(jīng)濟(jì) 。 ?后發(fā)崛起 海安港 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展 發(fā)展良好 擁有中國(guó)大陸最南端燈樓角，中國(guó)大陸架面積最大、保護(hù)最完整的淺海珊瑚礁國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，漢代海上絲綢之路始發(fā)港等壟斷性資源，以及貴生書(shū)院、廣安村、包宅生態(tài)旅游村等優(yōu)勢(shì)資源 。 ?資源豐富 徐聞海洋風(fēng)景、熱帶風(fēng)光、歷史文化特色鮮明，地域分布集中指向性較強(qiáng)，品位較高的旅游資源主要分布于南部至西部海岸 — 線(xiàn)，有利于旅游資源的整合開(kāi)發(fā)。 ?組合良好 2022 年確定創(chuàng)建廣東旅游強(qiáng)縣。在于 2022 年 2 月 10 日縣委十一屆七次全會(huì)上又提出“加快發(fā)展臨港和鄉(xiāng)村旅游服務(wù)業(yè)，打造特色旅游品牌”發(fā)展方向。 ?政府重視 徐聞旅游接待設(shè)施日漸完善，擁有四星標(biāo)準(zhǔn)酒店 1 家，三星級(jí)賓館 1 家，二星級(jí)賓館 1 家。海安港、海安新港、粵海鐵路、 207 國(guó)道以及即將興建的湛徐高速公路，跨海大橋進(jìn)一步強(qiáng)化徐聞作為交通樞紐的地位。 ?基礎(chǔ)設(shè)施 徐聞海岸 珊瑚礁 跨海大橋 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 區(qū)域旅游業(yè)問(wèn)題 后勁不足 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，旅游引資開(kāi)發(fā)力度不夠，基礎(chǔ)設(shè)施配套不健全； ? 旅游交通條件較差，通往各景區(qū)的道路硬底化率低； ? 全縣旅游資源豐富，但還沒(méi)有成形創(chuàng)收的景點(diǎn)、景區(qū)，旅游產(chǎn)品以粗放型為 主，接待條件原始簡(jiǎn)陋，行業(yè)結(jié)構(gòu)單一，服務(wù)要素不全； ? 宣傳促銷(xiāo)力度不夠，方式單一。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)有道路 粗放式產(chǎn)品 ?存在的問(wèn)題 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 基地現(xiàn)狀 原始地貌的一線(xiàn)海景生地，用地規(guī)?？捎^(guān)，自主性強(qiáng) 海安港 由安糧集團(tuán)享受徐聞?wù)邇?yōu)惠，獲得的優(yōu)質(zhì)海景地塊，以原始植被覆蓋，場(chǎng)內(nèi)基地平整，視野開(kāi)闊，一線(xiàn)卓越海景資源。 本案用地 ● 本案用地地塊現(xiàn)狀 ● 本案用地地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) A地塊， 200畝 ， B地塊， 100畝 ， C地塊， 300畝 ，其他規(guī)劃指標(biāo)可以隨項(xiàng)目情況具體調(diào)整。用地規(guī)模可觀(guān)，自主性強(qiáng)。 A B C 瓊州海峽全貌 本案地塊現(xiàn)狀 本案地塊現(xiàn)狀 本案濱海沿線(xiàn)景觀(guān) 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 區(qū)域掃描 緊鄰地塊為當(dāng)?shù)刂穆糜味燃俅?—— 杏磊灣溫泉旅游度假村 海安港 本案用地 杏磊灣 杏磊灣 區(qū)域居住人口較少，有零星住戶(hù)分布在地塊周邊。 ● 區(qū)域人口分布 緊鄰基地的溫泉旅游度假村杏磊灣，是當(dāng)?shù)剌^為知名的旅游項(xiàng)目，吸引了不少來(lái)自周邊區(qū)域的旅游客戶(hù)，且經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ● 區(qū)域狀況簡(jiǎn)析 新景祥 New Visual Angle ■ 本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判 交通體系 地塊通達(dá)性無(wú)憂(yōu)，但基礎(chǔ)交通設(shè)施匱乏 徐聞縣 ● 項(xiàng)目附近道路分布 本案地塊的通達(dá)性已無(wú)障礙，陸路交通主要依靠 207國(guó)道通往各地，水路交通依靠海安港通往各地。 但就本案所具備的資源來(lái)看，如果做為度假類(lèi)項(xiàng)目而言，機(jī)場(chǎng)、鐵路、高速公路等大型基礎(chǔ)交通配套的建設(shè)嚴(yán)重匱乏。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，良好的交通路網(wǎng)體系也并未建立成型。 湛江市 海安港 新景祥 New Visual Angle ■ SWOT分析 S W O T 海景資源優(yōu)勢(shì)，沙灘規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 原生態(tài)地貌，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良； 基地規(guī)?？捎^(guān)，利于整體綜合規(guī) 劃的權(quán)衡考慮； 優(yōu)良的政府社會(huì)資源。 區(qū)域旅游業(yè)整體發(fā)展水平相對(duì)滯后； 旅游交通配套的空白與停滯； 旅游資源的單一化未能突破； 地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱且過(guò)于單一。 泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域一體化的步伐加快； 跨海大橋及湛徐高速公路的修建使本地將成為一個(gè)重要的樞紐地。 本案作為區(qū)域可能最早啟動(dòng)的項(xiàng)目 ,具有先入為主的先機(jī)。 來(lái)自?？?、三亞等地成熟旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)； 徐聞縣政府規(guī)劃操作的時(shí)效性不臵可否。 泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈 發(fā)展成熟的海南旅游地產(chǎn) 優(yōu)勢(shì)的海灣與沙灘 優(yōu)勢(shì)的海灣與沙灘 周邊荒涼的現(xiàn)狀 新景祥 New Visual Angle 內(nèi)容 優(yōu) 良 一般 較差 差 土地級(jí)別 √ 自然景觀(guān) √ 交通情況 √ 環(huán)境污染 √ 生活配套 √ 社會(huì)治安 √ 學(xué)區(qū)情況 √ 社會(huì)人文 √ 增值價(jià)值 √ 區(qū)位形象 √ ■ 基于 SWOT分析下的價(jià)值梳理 價(jià)值梳理 開(kāi)發(fā)商 安糧海安項(xiàng)目 政府 未來(lái)消費(fèi)者 ? 本案地塊除了自然環(huán)境擁有明顯的優(yōu)勢(shì)外，其他指標(biāo)均處于相對(duì)平庸的水平。因此本案作為單純的“第一居所”項(xiàng)目可謂舉步維艱。而相對(duì)契合度較高“第二居所及度假”在面對(duì)劣勢(shì)重重的先天環(huán)境時(shí)， 政府、開(kāi)發(fā)商之間的相互合力是推動(dòng)項(xiàng)目成功推進(jìn)的必然前提 。 ? 將徐聞滯后的旅游業(yè)重新打造為廣東乃至泛珠三角的旅游業(yè)的名片； ? 以此為新的招商引資的契機(jī)，拉動(dòng)徐聞縣的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 縣域新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增加財(cái)政收入并增加就業(yè)機(jī)會(huì)。 ? 享受一種新的休閑消費(fèi)方式 ? 獲得一種新的、不同于城市的生活方式 ? 保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā) ? 實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)利益 ? 提升企業(yè)的影響力及知名度 本案在地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系中路障較多，因此若需形成獨(dú)立而成功的運(yùn)營(yíng)模式，政府和開(kāi)發(fā)商的合力是必然前提 地塊價(jià)值評(píng)價(jià)系數(shù)表 項(xiàng)目本體分析 新景祥 New Visual Angle 本案產(chǎn)品定位及開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議 Contents 徐聞項(xiàng)目對(duì)于安糧的意義 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)近況 徐聞縣區(qū)域發(fā)展綜合評(píng)析 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 本案前期客群定位與拓展方向 財(cái)務(wù)概括性分析 ■ 開(kāi)發(fā)及規(guī)劃建議 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 旅游地產(chǎn)認(rèn)知 新景祥 New Visual Angle 旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段下催生出的新的產(chǎn)業(yè)，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合 旅游地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 休閑度假產(chǎn)業(yè) 全新的產(chǎn)業(yè)模式 全新的人居生活模式 全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式 戰(zhàn)略調(diào)整 資源整合 產(chǎn)業(yè)整合 時(shí)間重組 空間重組 產(chǎn)品創(chuàng)新 營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 旅游地產(chǎn)認(rèn)知 新景祥 New Visual Angle 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為三類(lèi) 資源 客戶(hù) 與主要市場(chǎng)的距離 所用交通工具 停留時(shí)間 每年光顧 頻率 典型案例 目的地型 resort 非常強(qiáng)勢(shì)的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場(chǎng) 全國(guó)性乃至跨國(guó)客戶(hù) 幾百公里甚至更遠(yuǎn) 絕大多數(shù)乘飛機(jī) 一到兩周或更長(zhǎng)時(shí)間 最多一次 科羅拉多州Beaver Creek Resort 三亞 夏威夷 區(qū)域旅游度假resort類(lèi) (包括商務(wù)旅游 ) 一線(xiàn)景觀(guān)資源或人文資源 分散，但本區(qū)域客戶(hù)占較大部分 100300公里。車(chē)程 多數(shù)自駕車(chē)前往 27天 每半年 12次 賓夕法尼亞州Hidden Valley 本地旅游休閑自住類(lèi) resort 不必是特別強(qiáng)勢(shì)的資源 大部分來(lái)自本區(qū)域 100公里， 45分鐘車(chē)程 自駕車(chē)或捷運(yùn)系統(tǒng)； 購(gòu)房自住 周末 1天或一居 數(shù)次 Forest Highlands ，亞利桑那州 ? 一般旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的 resort，覆蓋不同范圍的客戶(hù)群。 ? 不同層次的 resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)各自不同。 ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 旅游地產(chǎn)認(rèn)知 新景祥 New Visual Angle 旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，隨著功能逐漸復(fù)合，其覆蓋市場(chǎng)空間隨之逐漸擴(kuò)大 本地旅游休閑自住類(lèi) 區(qū)域旅游度假resort類(lèi) 目的地型 resort Resort的功能 單一 復(fù)合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 本地需求 具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力 相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿(mǎn)足市場(chǎng)需求 與區(qū)域市場(chǎng)保持 100300公里黃金距離 一般性資源 具備部分休閑度假功能 區(qū)域市場(chǎng) 廣泛市場(chǎng) 夏威夷 Bintan Forest Highland 機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建 資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高 產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求 更大范圍的區(qū)域推廣 旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型 產(chǎn)品 Product 活動(dòng) Activity 資源 Resource 資料來(lái)源：新景祥研究 產(chǎn)品： ?主題社區(qū) ?主題產(chǎn)品 資源： ?自然資源 ?人文資源 活動(dòng)： ?娛樂(lè)休閑活動(dòng) ?商務(wù)活動(dòng) 旅游地產(chǎn) 度假內(nèi)容的三個(gè)維度 旅游地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力模型 新景祥 New Visual Angle ■ 本案發(fā)展旅游地產(chǎn)的必然選擇 新景祥對(duì)世界各地休閑度假開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行了廣泛而深入的研究，并總結(jié)出 5種核心驅(qū)動(dòng)力及其代表案例 ? Bintan，印尼 ? Amelia Island Plantation ，美國(guó)佛州 ? Laguna，泰國(guó) ? Napa valley，美國(guó)加州 ? Cancun，墨西哥 ? 愉景灣，香港 ? Homestead