【文章內(nèi)容簡介】 象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動的原則： 競爭聚焦 差異化定位 啟動區(qū) 后續(xù)延展 如何造鎮(zhèn) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 案例 C—— 標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū) 占地面積：約 容積率： 建筑面積：約 建筑類型：洋房（ ≤12層） A B C B—— 高檔住宅區(qū) 占地面積： 建筑容積率： 1 建筑面積： 建筑類型：多層（ 35層） A—— 濱水住區(qū) 占地面積： 容積率： ≤ 建筑面積：約 建筑類型： HOUSE 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 容積率分解 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 規(guī)劃布局組團(tuán)的確立 Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 地塊 特征 容積率限制 產(chǎn)品形式 價(jià)值排序 Block1 南面臨水 /視野開闊 別墅 2 Block2 臨路 /位于地塊邊緣 別墅 4 Block3 南邊部分有水景 別墅 3 Block4 南面臨水 /視野開闊 /相對獨(dú)立 別墅樓王 1 Block5 南邊部分有水景 /相對獨(dú)立 1 疊拼 +多層 5 Block6 臨路 /位于地塊邊緣 小高層 6 組團(tuán)的確立原則 ?資源條件 ?容積率限制 ?區(qū)域的位置性 ?區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性 Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 地塊 價(jià)值 價(jià)值分區(qū)原則 權(quán)重 B1 B2 B3 B4 B5 B6 進(jìn)入性 15% 10 12 12 8 10 15 昭示性 15% 10 12 12 8 8 15 可展示性 25% 20 15 20 20 15 20 資源限制性 20% 20 12 15 20 12 8 容積率限制性 25% 25 25 25 25 20 15 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 85 76 84 81 65 73 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 啟動期主產(chǎn)品區(qū) 價(jià)值最大化原則 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 大盤啟動的原則： 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 造鎮(zhèn) —— 用地分析 —— 地塊 價(jià)值 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 大盤啟動的原則： 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。 啟動期展示區(qū) 啟動期擴(kuò)展產(chǎn)品 聚焦人氣原則 擴(kuò)大客戶群原則 造鎮(zhèn) —— 提高進(jìn)入性 —— 組團(tuán)與 路網(wǎng)規(guī)劃 啟動區(qū) 入口 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 路網(wǎng)規(guī)劃 獨(dú)立 → 整體 —— 分組團(tuán)形成獨(dú)立路網(wǎng)系統(tǒng) 主路展示優(yōu)先 —— 統(tǒng)一所有可展示元素（主入口商業(yè)街 /廣場 /雙會所 /啟動區(qū) /碼頭 /臨水棧道 多入口（ 2~3個(gè)） /人車分流 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則一：高端入市。 樹立形象 。 大盤啟動的原則： ② 成為項(xiàng)目增值舉措 ③ 具有展示價(jià)值 ① 利潤的重要來源 商業(yè)對項(xiàng)目的意義 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 關(guān)于商業(yè) 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動規(guī)模 造鎮(zhèn) —— 關(guān)于商業(yè) 概念借鑒 ?多功能零售空間 ?社區(qū)廣場 ?廣場中心 —— 會所 ?居住 /工作單元 —— 首層作為零售或工作空間，以上用于居住 美國傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)概念 （ Tradition Neighborhood Design—— TND） 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動規(guī)模 造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營造 美國拉菲特風(fēng)格廣場，設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予了一種場所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn) /讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸 核心交匯點(diǎn)（ Theme Room） 強(qiáng)制性視覺沖擊 —— 標(biāo)志點(diǎn) /入口廣場 造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營造 動感、趣味 /生活 /文化 廣場可作為公眾休憩場所 /與會所相結(jié)合，提供小型表演舞臺和臨時(shí)的展示空間 /給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值 實(shí)用的公共設(shè)施 特色街區(qū)指示 /街名 景觀元素 造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營造 ?通過設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式 ?同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng) 敞廊提供臨時(shí)展示空間 /成為城市公共空間藝術(shù) /與美國新奧爾良的 Bourbon街和莫非斯的 Beale街類似 造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營造 開放的街道 便捷的步行距離 特色街區(qū)指示 /街名 開放的街道 實(shí)用的公共設(shè)施 動感、趣味 /生活 /文化 自然的步行系統(tǒng) 標(biāo)志點(diǎn) 景觀元素 核心交匯點(diǎn) 原版美國時(shí)尚風(fēng)情街區(qū) 開放的街道、集中的商店、實(shí)用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示，都是對嚴(yán)格劃分功能區(qū)域的美國居住方式的合理建造。 造鎮(zhèn) —— 關(guān)于商業(yè) 街區(qū)元素 啟動區(qū) 入口 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動規(guī)模 獨(dú)立命名 —— 椰林大道 （ COCO STREET) 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 橋 在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以主題橋連接 在展示中營造一種另人興奮的穿越體驗(yàn) 尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至 環(huán)境 人文 橋 — 橋居 — 橋生活 水化率 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 水上會所 ?會所與水景的相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所 /會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)都體現(xiàn)會所與水景的互生相融 ?水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影” ?水上私家會所 /結(jié)合水體的廣場和棧道 /標(biāo)志物（鐘樓 /雕塑） 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動規(guī)模 關(guān)于配套設(shè)施 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 長灘 水的邊緣與開敞空間體系 ?連續(xù)的步行系統(tǒng) —— 盡可能地提供親水 的條件 ?面水側(cè) —— 下沉式處理（剛好高過洪 水最高水位）形成場所 /更 親近水體 ?背水側(cè) —— 小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑 /荔枝林 /廣場 ?環(huán) 境 —— 標(biāo)志性鋪地 /噴泉 /街道家具 /招貼 /燈塔 /伸出水面的碼 頭和棧道 Longbeach 景觀命名 —— 長灘 (Longbeach) Longbeach 飽覽全湖景的步行系統(tǒng) 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 長灘 B1 B2 Bl3 B6 B5 B4 啟動區(qū)位最終確立 造鎮(zhèn) —— 啟動區(qū)位的最終確立 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 啟動產(chǎn)品啟動區(qū)下的產(chǎn)品規(guī)劃 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 大盤啟動的原則： 啟動期產(chǎn)品區(qū) 啟動展示區(qū) 造鎮(zhèn) —— 基于價(jià)值最大化的產(chǎn)品研究 規(guī)劃原則