【文章內(nèi)容簡介】 售房源。 打擊 “ 隨意調(diào)價 ” 的規(guī)定： ?全面完善網(wǎng)簽系統(tǒng)，商品房項目的基本情況、可售房源、銷售簽約情況、房屋定購情況等內(nèi)容將及時的反應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，供客戶隨時查詢； ?商品房項目在售房源若需要進行調(diào)價，需向主管部門提交申請。 若有違反以上規(guī)定的行為出現(xiàn)，主管部門將立即關(guān)閉該項目網(wǎng)簽系統(tǒng)。 28 成交量回升，市場供應(yīng)不足，價格快速上漲。 2. 經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長，對外貿(mào)易和消費的快速增長，投資政策的回縮可能性加大，宏觀風(fēng)險加大。 1. 3. 政策端： 2022年各項刺激性政策開始收縮。如二套房貸款、二手房營業(yè)稅等 . 資金端： 2022年實施適度寬松的貨幣政策，相對 2022年有所收緊 需求端： 2022年不會出現(xiàn)往年壓抑性需求。但城市化率仍對市場需求增長提供了空間 預(yù)測基礎(chǔ) 2022年宏觀市場預(yù)期： 樓市環(huán)境 4. 房價短期內(nèi)難出現(xiàn)下降，后續(xù)供應(yīng)量快速增加，市場未來或?qū)⒊霈F(xiàn)累庫存化現(xiàn)象 價格端： 09年的低價及價格快速上漲均刺激了市場需求，但它們將很難出現(xiàn)在 2022年 ?成交量 1月份下降至低點， 4月呈現(xiàn)一定回升，但由于市場整體供應(yīng)不足，個案表現(xiàn)銷售火爆，市場成交價快速上漲。 ?截止目前成都樓市存量約 300萬平米左右，按照正常每月銷售 100萬平米的速度，未來 12月內(nèi)現(xiàn)有存量將被消化，這也決定了短期內(nèi)房價很難出現(xiàn)下跌。隨著開工量上漲，后期市場供應(yīng)將逐步增加，市場可能出現(xiàn)累庫存化現(xiàn)象。 二套房新政、消費稅試點等針對改善型和投機性的政策，將可能較大影響改善型產(chǎn)品的市場走勢 ? 4月全國市場呈現(xiàn)量價持續(xù)走高，年初政策效果有限，媒體輿論及社會焦點增加，房地產(chǎn)再次成為社會焦點； ?4月 15日，國務(wù)院正式下發(fā)二套房新政，提高首付比例； ?住房消費稅已提上日程，部分城市可能將進行試點，同時中央賦予地方更多的臨時性調(diào)整房地產(chǎn)量價走勢的政策。 29 成都市場高層豪宅分布 目前成都市場在售的高層豪宅項目分別為譽峰、麗府、半島城邦、紫檀、城南 1號、時代豪庭、華敏世家、世紀(jì)峰景 8個項目，其中 7個位于城南， 1個位于城中；從片區(qū)來看， 5個項目集中于天府新城，占比達 %。 高層豪宅新興于高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊 原因一： 城南是富人的居住傳統(tǒng)方位，包括桐梓林、紫荊、神仙樹等片區(qū)； 原因二： 城市向南發(fā)展，天府新城為未來城市中心，其優(yōu)越的地段和良好的規(guī)劃為高層豪宅奠定發(fā)展的基礎(chǔ)。 圖： 09年高層豪宅在售樓盤分布圖 30 高層豪宅整體供銷及量價走勢 0510152025303585009000950010000105001100011500新增面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 均價（元/㎡） 9679 10752 11133 2022年 2022年 2022年圖： 20222022年成都市區(qū)高層豪宅供銷面積及價格走勢（單位：萬平米、元 /平米） 09年成都市場高層豪宅新增供應(yīng)同比上升 % 。銷售大幅增長近 12倍，銷售均價上漲接近 400元 /平米達到 11133元 /平米 。 ?2022年 112月成都市區(qū)高層豪宅新增供應(yīng) ，同比上升 % 。 ?由于 09年樓市整體的回升，高層豪宅銷售逐步好轉(zhuǎn)， 112月共銷售 ，較 08年大幅增長接近 12倍； ?09年高層豪宅均價 11133元 /平米，相比 08年上漲接近 400元 /平米。 31 高層豪宅 09年供銷及量價走勢 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢， 12月月度成交量達到 598套峰值；新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動性較大，成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽峰集中備案影響整體均價被拉升至13125元 /平米。 ?隨著成都樓市回升趨勢蔓延至改善型需求， 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢。 9月份隨著秋交會及市場的不斷火熱月成交量自 100套左右上升至 200套左右； 12月，受到優(yōu)惠政策結(jié)束及譽峰集中備案影響，月度成交量達到 598套的峰值。 ?市場新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，主要由于豪宅供應(yīng)量相對較少，供應(yīng)高峰時間與個別樓盤推盤節(jié)點契合； ?市場高層豪宅存銷比波動性較大， 9— 11月存銷比維持在 7左右，相對較合理； ?高層豪宅成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽峰集中備案影響整體均價被拉升至 13125元 /平米。 32 高層豪宅 09年各面積段供銷情況 圖：成都市區(qū)高層豪宅項目分面積段供銷套數(shù)情況及套數(shù)銷售率 成都高層豪宅， 150200平米是供銷的主力面積段。 ? 根據(jù)成都市區(qū)高層豪宅所有項目的戶型配比匯總， 170200平米為高層豪宅的主力供應(yīng)面積段，套數(shù)占比達 28%，其次為 110130平米和 150170平米兩個面積段，套數(shù)占比分別為 18%和 17%。 ? 高層豪宅經(jīng)濟戶型 110130平米之間的面積段銷售率較高，接近 90%，其原因主要受位于市中心東大街的時代豪庭影響， 90130平米為其主力供銷面積段。 ? 作為供應(yīng)接近三成的面積段， 170200平米的套數(shù)銷售率達到 %的高點，高于面積超過 150平米以上面積區(qū)間以及 150170平米區(qū)間，因此， 150200平米為市場較為認(rèn)可的高層豪宅面積段。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 490 120 120 140 140 160 160 180 180 200 200 以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 49 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 2 0 0 200 以上0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 0 0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 090120 120140 140160 160180 180200 2 0 0 以上40005000600070008000900010000110001202213000 800010000120221400016000180002022090120 120140 140160 160180 180200 2 0 0 以上33 140平米以上面積段銷售占比不斷提升，其中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上。 市場存量以 180㎡ 以上面積段為主，占比達 50%以上；其次為 140180㎡ 產(chǎn)品，占比在 30%以上。 整體來看， 140180平米面積段存銷比相對較低，保持較為健康的銷售速度； 180平米以上產(chǎn)品存銷比相對較高。 ? 180平米以上面積段總價持續(xù)上升，漲幅較大； 160180平米面積段總價上漲幅度較穩(wěn)定； 140160平米面積段總價有所下降。 成都高層豪宅市場中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上；市場存量以 180㎡ 以上面積段為主 。 140180平米面積段存銷比相對較低，保持較為健康的銷售速度； 160平米以上面積段總價上升空間較大。 高端市場統(tǒng)計項目為：譽峰、麗府、半島城邦、紫檀、城南一號、時代豪庭、華敏世家 高層豪宅 09年各面積段存銷研究 34 成都高層豪宅市場研究 豪宅區(qū)域集中 高層豪宅新興于高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊。 09年成都市場高層豪宅新增供應(yīng)同比上升 % 。銷售大幅增長近 12倍，銷售均價 上漲接近 400元 /平米達到 11133元 /平米 。 高層豪宅供銷 兩旺，市場空 間大，價格穩(wěn) 步提高，成長 性大。 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢， 12月月度成交量達到 598套峰值； 新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動性較大，成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽峰集中備案影響整體均價被拉升至 13125元 /平米。 高層豪宅供銷兩 旺產(chǎn)品 140180 平米， 200平米 以上產(chǎn)品銷售速 度較慢。 成都高層豪宅， 170200平米是供銷的主力面積段，其次為 150170平米產(chǎn)品。 成都高層豪宅市場中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上； 市場存量以 180㎡ 以上面積段為主 。 140180平米面積段存銷比相對較低，保持較為 健康的銷售速度； 160平米以上面積段總價上升空間較大。 35 豪宅市場啟示 — 麗府 半島城邦 城南 1號 110130㎡ 供應(yīng)量 100 32 銷售率 100% % 成交均價 9057 9246 130150㎡ 供應(yīng)量 152 84 銷售率 % % 成交均價 9374 7975 150170㎡ 供應(yīng)量 74 172 129 銷售率 % % % 成交均價 11872 8656 11248 170200㎡ 供應(yīng)量 64 128 284 銷售率 % % % 成交均價 11998 8557 11625 200250㎡ 供應(yīng)量 4 132 銷售率 100% % 成交均價 11090 14161 250300㎡ 供應(yīng)量 4 116 銷售率 100% % 成交均價 11668 10170 備注： 以上僅為截取的參考面積段，其他面積段還有極少量供銷。 半島城邦 150200㎡ 銷售率較低，主要為有新推產(chǎn)品。 城區(qū)市區(qū)高層豪宅（麗 /半）： ?150200㎡ 產(chǎn)品能實現(xiàn)較好產(chǎn)品價值，同時能實現(xiàn)較快銷售速度（量價平衡）； ?110150㎡ 產(chǎn)品能實現(xiàn)快速走量，但是產(chǎn)品價值體現(xiàn)不夠； ?200㎡ 以上產(chǎn)品供應(yīng)相對較少，雖然能實現(xiàn)更高價值，但銷售速度相對不足。 天府新城高層豪宅（譽 /城）： ?城南 1號的高層豪宅整體面積更大，已經(jīng)沒有150㎡ 以下的產(chǎn)品； ?1501700㎡ 產(chǎn)品是實現(xiàn)快速走量，屬于保量產(chǎn)品； ?200250㎡ 產(chǎn)品能實現(xiàn)較高的價值，同時實現(xiàn)較合理的銷售速度，量價相對平衡； 選擇更具銷售競爭力的產(chǎn)品，放棄低價值高速度產(chǎn)品，放棄影響品質(zhì)形象產(chǎn)品，放棄沒有市場的產(chǎn)品。 36 低密度、高綠化、高層高，專屬電梯及車位是高層豪宅的基本指標(biāo)。 在規(guī)劃開發(fā)商注重建筑的開闊和景觀視野，同時通過高綠化率，降低高層的壓抑感和隔離城市的喧鬧。在電梯、車位的配臵上，注重專屬感， 3梯 2戶的梯戶比， 1︰ 1以上的車位比是高層豪宅常用的配臵標(biāo)準(zhǔn)。 容積率 建筑形態(tài) 綠化率 梯戶比 車位比 建筑密度 層高 譽峰 24層 43% 2梯 1戶、 2梯 2戶、 3梯 2戶 1︰ 19% 3m 麗府 1518層 50% 1梯 2戶、 2梯 3戶 1: 1618% 半島城邦 3033層 56% 3梯 4戶、 3梯 2戶 1︰ 19% 紫檀 28+1層 25% 3梯 2戶 1︰ 20% 城南 1號 24層 40% 1梯 2戶， 2梯 4戶 1︰ 1以上 20% 時代豪庭 2036層 33% 3梯 4戶 1︰ 3035% 華敏世家 2124層 % 3梯 2戶 1︰ % 世紀(jì)峰景 4247層 40% 3梯 2戶 1︰ % 成都高層豪宅規(guī)劃指標(biāo)情況 豪宅市場啟示 — 規(guī)劃更優(yōu)：容積率最低、樓層最少 —— 出身“貴族”，后期在梯戶比、車位比、層高上，實現(xiàn)更高的價值。 37 ?高層豪宅大多采用簡約歐式建筑風(fēng)格，譽峰的現(xiàn)代風(fēng)格獨樹一臶。 簡約歐式風(fēng)格是成都目前高層豪宅項目主要選擇的外立面風(fēng)格，特別是新古典主義以及 ARTDECO風(fēng)格。 ?在園林風(fēng)格上與建筑風(fēng)格相呼應(yīng)采用歐式園林。 如城南 1號的歐洲皇家園林、半島城邦的歐洲宮廷式庭院景觀、紫檀的歐陸風(fēng)格園林等。 項目 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 譽峰 現(xiàn)代簡約 東南亞風(fēng)格 麗府 Art Deco 現(xiàn)代 半島城邦 新古典主義風(fēng)格 歐洲宮廷式庭院景觀 紫檀 簡約歐式風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 城南 1號 Art Deco 歐洲皇家園林 時代豪庭 歐式簡約