【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售房源。 打擊 “ 隨意調(diào)價(jià) ” 的規(guī)定： ?全面完善網(wǎng)簽系統(tǒng)，商品房項(xiàng)目的基本情況、可售房源、銷售簽約情況、房屋定購(gòu)情況等內(nèi)容將及時(shí)的反應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，供客戶隨時(shí)查詢； ?商品房項(xiàng)目在售房源若需要進(jìn)行調(diào)價(jià)，需向主管部門提交申請(qǐng)。 若有違反以上規(guī)定的行為出現(xiàn)，主管部門將立即關(guān)閉該項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)。 28 成交量回升，市場(chǎng)供應(yīng)不足，價(jià)格快速上漲。 2. 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，對(duì)外貿(mào)易和消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，投資政策的回縮可能性加大，宏觀風(fēng)險(xiǎn)加大。 1. 3. 政策端： 2022年各項(xiàng)刺激性政策開(kāi)始收縮。如二套房貸款、二手房營(yíng)業(yè)稅等 . 資金端： 2022年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，相對(duì) 2022年有所收緊 需求端： 2022年不會(huì)出現(xiàn)往年壓抑性需求。但城市化率仍對(duì)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)提供了空間 預(yù)測(cè)基礎(chǔ) 2022年宏觀市場(chǎng)預(yù)期： 樓市環(huán)境 4. 房?jī)r(jià)短期內(nèi)難出現(xiàn)下降，后續(xù)供應(yīng)量快速增加，市場(chǎng)未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)累庫(kù)存化現(xiàn)象 價(jià)格端： 09年的低價(jià)及價(jià)格快速上漲均刺激了市場(chǎng)需求，但它們將很難出現(xiàn)在 2022年 ?成交量 1月份下降至低點(diǎn)， 4月呈現(xiàn)一定回升，但由于市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，個(gè)案表現(xiàn)銷售火爆，市場(chǎng)成交價(jià)快速上漲。 ?截止目前成都樓市存量約 300萬(wàn)平米左右，按照正常每月銷售 100萬(wàn)平米的速度，未來(lái) 12月內(nèi)現(xiàn)有存量將被消化，這也決定了短期內(nèi)房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)下跌。隨著開(kāi)工量上漲，后期市場(chǎng)供應(yīng)將逐步增加，市場(chǎng)可能出現(xiàn)累庫(kù)存化現(xiàn)象。 二套房新政、消費(fèi)稅試點(diǎn)等針對(duì)改善型和投機(jī)性的政策，將可能較大影響改善型產(chǎn)品的市場(chǎng)走勢(shì) ? 4月全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)持續(xù)走高，年初政策效果有限，媒體輿論及社會(huì)焦點(diǎn)增加，房地產(chǎn)再次成為社會(huì)焦點(diǎn)； ?4月 15日，國(guó)務(wù)院正式下發(fā)二套房新政，提高首付比例； ?住房消費(fèi)稅已提上日程，部分城市可能將進(jìn)行試點(diǎn)，同時(shí)中央賦予地方更多的臨時(shí)性調(diào)整房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)的政策。 29 成都市場(chǎng)高層豪宅分布 目前成都市場(chǎng)在售的高層豪宅項(xiàng)目分別為譽(yù)峰、麗府、半島城邦、紫檀、城南 1號(hào)、時(shí)代豪庭、華敏世家、世紀(jì)峰景 8個(gè)項(xiàng)目，其中 7個(gè)位于城南， 1個(gè)位于城中；從片區(qū)來(lái)看， 5個(gè)項(xiàng)目集中于天府新城，占比達(dá) %。 高層豪宅新興于高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊(yùn) 原因一： 城南是富人的居住傳統(tǒng)方位，包括桐梓林、紫荊、神仙樹(shù)等片區(qū)； 原因二： 城市向南發(fā)展，天府新城為未來(lái)城市中心，其優(yōu)越的地段和良好的規(guī)劃為高層豪宅奠定發(fā)展的基礎(chǔ)。 圖： 09年高層豪宅在售樓盤分布圖 30 高層豪宅整體供銷及量?jī)r(jià)走勢(shì) 0510152025303585009000950010000105001100011500新增面積（萬(wàn)㎡） 銷售面積（萬(wàn)㎡） 均價(jià)（元/㎡） 9679 10752 11133 2022年 2022年 2022年圖： 20222022年成都市區(qū)高層豪宅供銷面積及價(jià)格走勢(shì)（單位：萬(wàn)平米、元 /平米） 09年成都市場(chǎng)高層豪宅新增供應(yīng)同比上升 % 。銷售大幅增長(zhǎng)近 12倍，銷售均價(jià)上漲接近 400元 /平米達(dá)到 11133元 /平米 。 ?2022年 112月成都市區(qū)高層豪宅新增供應(yīng) ，同比上升 % 。 ?由于 09年樓市整體的回升，高層豪宅銷售逐步好轉(zhuǎn)， 112月共銷售 ，較 08年大幅增長(zhǎng)接近 12倍； ?09年高層豪宅均價(jià) 11133元 /平米，相比 08年上漲接近 400元 /平米。 31 高層豪宅 09年供銷及量?jī)r(jià)走勢(shì) 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)， 12月月度成交量達(dá)到 598套峰值；新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動(dòng)性較大，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至13125元 /平米。 ?隨著成都樓市回升趨勢(shì)蔓延至改善型需求， 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。 9月份隨著秋交會(huì)及市場(chǎng)的不斷火熱月成交量自 100套左右上升至 200套左右； 12月，受到優(yōu)惠政策結(jié)束及譽(yù)峰集中備案影響，月度成交量達(dá)到 598套的峰值。 ?市場(chǎng)新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，主要由于豪宅供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)高峰時(shí)間與個(gè)別樓盤推盤節(jié)點(diǎn)契合； ?市場(chǎng)高層豪宅存銷比波動(dòng)性較大， 9— 11月存銷比維持在 7左右，相對(duì)較合理； ?高層豪宅成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至 13125元 /平米。 32 高層豪宅 09年各面積段供銷情況 圖：成都市區(qū)高層豪宅項(xiàng)目分面積段供銷套數(shù)情況及套數(shù)銷售率 成都高層豪宅， 150200平米是供銷的主力面積段。 ? 根據(jù)成都市區(qū)高層豪宅所有項(xiàng)目的戶型配比匯總， 170200平米為高層豪宅的主力供應(yīng)面積段，套數(shù)占比達(dá) 28%，其次為 110130平米和 150170平米兩個(gè)面積段，套數(shù)占比分別為 18%和 17%。 ? 高層豪宅經(jīng)濟(jì)戶型 110130平米之間的面積段銷售率較高，接近 90%，其原因主要受位于市中心東大街的時(shí)代豪庭影響， 90130平米為其主力供銷面積段。 ? 作為供應(yīng)接近三成的面積段， 170200平米的套數(shù)銷售率達(dá)到 %的高點(diǎn)，高于面積超過(guò) 150平米以上面積區(qū)間以及 150170平米區(qū)間，因此， 150200平米為市場(chǎng)較為認(rèn)可的高層豪宅面積段。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 490 120 120 140 140 160 160 180 180 200 200 以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 49 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 2 0 0 200 以上0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 0 0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 090120 120140 140160 160180 180200 2 0 0 以上40005000600070008000900010000110001202213000 800010000120221400016000180002022090120 120140 140160 160180 180200 2 0 0 以上33 140平米以上面積段銷售占比不斷提升，其中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上。 市場(chǎng)存量以 180㎡ 以上面積段為主，占比達(dá) 50%以上；其次為 140180㎡ 產(chǎn)品，占比在 30%以上。 整體來(lái)看， 140180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為健康的銷售速度； 180平米以上產(chǎn)品存銷比相對(duì)較高。 ? 180平米以上面積段總價(jià)持續(xù)上升，漲幅較大； 160180平米面積段總價(jià)上漲幅度較穩(wěn)定； 140160平米面積段總價(jià)有所下降。 成都高層豪宅市場(chǎng)中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上；市場(chǎng)存量以 180㎡ 以上面積段為主 。 140180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為健康的銷售速度； 160平米以上面積段總價(jià)上升空間較大。 高端市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目為：譽(yù)峰、麗府、半島城邦、紫檀、城南一號(hào)、時(shí)代豪庭、華敏世家 高層豪宅 09年各面積段存銷研究 34 成都高層豪宅市場(chǎng)研究 豪宅區(qū)域集中 高層豪宅新興于高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊(yùn)。 09年成都市場(chǎng)高層豪宅新增供應(yīng)同比上升 % 。銷售大幅增長(zhǎng)近 12倍，銷售均價(jià) 上漲接近 400元 /平米達(dá)到 11133元 /平米 。 高層豪宅供銷 兩旺，市場(chǎng)空 間大，價(jià)格穩(wěn) 步提高，成長(zhǎng) 性大。 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)， 12月月度成交量達(dá)到 598套峰值； 新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動(dòng)性較大，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至 13125元 /平米。 高層豪宅供銷兩 旺產(chǎn)品 140180 平米， 200平米 以上產(chǎn)品銷售速 度較慢。 成都高層豪宅， 170200平米是供銷的主力面積段，其次為 150170平米產(chǎn)品。 成都高層豪宅市場(chǎng)中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上； 市場(chǎng)存量以 180㎡ 以上面積段為主 。 140180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為 健康的銷售速度； 160平米以上面積段總價(jià)上升空間較大。 35 豪宅市場(chǎng)啟示 — 麗府 半島城邦 城南 1號(hào) 110130㎡ 供應(yīng)量 100 32 銷售率 100% % 成交均價(jià) 9057 9246 130150㎡ 供應(yīng)量 152 84 銷售率 % % 成交均價(jià) 9374 7975 150170㎡ 供應(yīng)量 74 172 129 銷售率 % % % 成交均價(jià) 11872 8656 11248 170200㎡ 供應(yīng)量 64 128 284 銷售率 % % % 成交均價(jià) 11998 8557 11625 200250㎡ 供應(yīng)量 4 132 銷售率 100% % 成交均價(jià) 11090 14161 250300㎡ 供應(yīng)量 4 116 銷售率 100% % 成交均價(jià) 11668 10170 備注： 以上僅為截取的參考面積段，其他面積段還有極少量供銷。 半島城邦 150200㎡ 銷售率較低，主要為有新推產(chǎn)品。 城區(qū)市區(qū)高層豪宅（麗 /半）： ?150200㎡ 產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較好產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)能實(shí)現(xiàn)較快銷售速度（量?jī)r(jià)平衡）； ?110150㎡ 產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)快速走量，但是產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)不夠； ?200㎡ 以上產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少，雖然能實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值，但銷售速度相對(duì)不足。 天府新城高層豪宅（譽(yù) /城）： ?城南 1號(hào)的高層豪宅整體面積更大，已經(jīng)沒(méi)有150㎡ 以下的產(chǎn)品； ?1501700㎡ 產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)快速走量，屬于保量產(chǎn)品； ?200250㎡ 產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)較合理的銷售速度，量?jī)r(jià)相對(duì)平衡； 選擇更具銷售競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，放棄低價(jià)值高速度產(chǎn)品，放棄影響品質(zhì)形象產(chǎn)品，放棄沒(méi)有市場(chǎng)的產(chǎn)品。 36 低密度、高綠化、高層高，專屬電梯及車位是高層豪宅的基本指標(biāo)。 在規(guī)劃開(kāi)發(fā)商注重建筑的開(kāi)闊和景觀視野，同時(shí)通過(guò)高綠化率，降低高層的壓抑感和隔離城市的喧鬧。在電梯、車位的配臵上，注重專屬感， 3梯 2戶的梯戶比， 1︰ 1以上的車位比是高層豪宅常用的配臵標(biāo)準(zhǔn)。 容積率 建筑形態(tài) 綠化率 梯戶比 車位比 建筑密度 層高 譽(yù)峰 24層 43% 2梯 1戶、 2梯 2戶、 3梯 2戶 1︰ 19% 3m 麗府 1518層 50% 1梯 2戶、 2梯 3戶 1: 1618% 半島城邦 3033層 56% 3梯 4戶、 3梯 2戶 1︰ 19% 紫檀 28+1層 25% 3梯 2戶 1︰ 20% 城南 1號(hào) 24層 40% 1梯 2戶， 2梯 4戶 1︰ 1以上 20% 時(shí)代豪庭 2036層 33% 3梯 4戶 1︰ 3035% 華敏世家 2124層 % 3梯 2戶 1︰ % 世紀(jì)峰景 4247層 40% 3梯 2戶 1︰ % 成都高層豪宅規(guī)劃指標(biāo)情況 豪宅市場(chǎng)啟示 — 規(guī)劃更優(yōu)：容積率最低、樓層最少 —— 出身“貴族”，后期在梯戶比、車位比、層高上，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值。 37 ?高層豪宅大多采用簡(jiǎn)約歐式建筑風(fēng)格，譽(yù)峰的現(xiàn)代風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一臶。 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格是成都目前高層豪宅項(xiàng)目主要選擇的外立面風(fēng)格，特別是新古典主義以及 ARTDECO風(fēng)格。 ?在園林風(fēng)格上與建筑風(fēng)格相呼應(yīng)采用歐式園林。 如城南 1號(hào)的歐洲皇家園林、半島城邦的歐洲宮廷式庭院景觀、紫檀的歐陸風(fēng)格園林等。 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 譽(yù)峰 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 東南亞風(fēng)格 麗府 Art Deco 現(xiàn)代 半島城邦 新古典主義風(fēng)格 歐洲宮廷式庭院景觀 紫檀 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 城南 1號(hào) Art Deco 歐洲皇家園林 時(shí)代豪庭 歐式簡(jiǎn)約