【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3年 9月 19日 推出量 萬(wàn)㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 歷史均價(jià) 5200， 5400， 5600，目前 5800元 / ㎡ 去化狀況 已去化 16%，約 21500 ㎡ 客戶構(gòu)成 客戶基本都是自主，生意人占比例大，其余部分為公務(wù)員 板塊代表樓盤(pán) 平高府邸 項(xiàng)目一二期 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 38 關(guān)鍵一：超高綠化率 ?含項(xiàng)目自身周邊的綠化，可以達(dá)到近 70%的綠化率 關(guān)鍵二：下沉式廣場(chǎng) ?港城首創(chuàng) 2200㎡ 集中下沉式商業(yè)配套廣場(chǎng) 關(guān)鍵三： 酒店式大堂 ?酒店式挑高大堂，給住戶尊貴身份的感覺(jué) 板塊代表樓盤(pán) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：超高綠化率、下沉式廣場(chǎng)、酒店式大堂 39 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商 連云港市 陽(yáng)光海灣置業(yè)有限公司 總建面 約 24萬(wàn)㎡ 規(guī)劃 22棟高層， 14棟排屋，共約 1578套 地段 東臨學(xué)院路，南臨海寧路，西臨科苑路，北臨建設(shè)路 戶型配比 100 ㎡ 左右的二房占 30%， 130 ㎡ 左右的三房占 60%，140 ㎡ 以上面積占 10%（含陽(yáng)光排屋） 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 1月 30日 推出量 項(xiàng)目已推出三期共約 1170套，約 17萬(wàn)㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 歷史均價(jià) 3800、 4200、 5500，目前 5700元 / ㎡ ；排屋歷史均價(jià) 5300元 / ㎡ 去化狀況 推出房源已基本去化完 客戶構(gòu)成 公務(wù)員約占 50%，教師等好點(diǎn)單位的約占 25%，其它生意人等占 25%。 備注 項(xiàng)目四期 5東樓約 400套房源預(yù)計(jì)元旦推出 板塊代表樓盤(pán) 中央華府 項(xiàng)目四期 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 40 關(guān)鍵一：品牌 ?項(xiàng)目投資商為港城的康緣藥業(yè)集團(tuán)，非常有實(shí)力 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二： 學(xué)區(qū) ?蒼梧小學(xué)學(xué)區(qū)為新區(qū)九年制學(xué)校，在項(xiàng)目的西面，對(duì)為小孩 上學(xué)的家長(zhǎng)有吸引力，同時(shí)項(xiàng)目離新海高級(jí)中學(xué)、淮海 工學(xué)院也近，對(duì)投資客也有吸引力 關(guān)鍵三： 尖沙咀百貨 ?小區(qū)內(nèi)很多植物都為藥草，具有養(yǎng)生效果，極具特色 板塊代表樓盤(pán) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：品牌、學(xué)區(qū)、藥草植物 41 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商 連云港市東瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建面 ㎡ 規(guī)劃 6棟高層， 10棟洋房 地段 東臨經(jīng)三路，北臨緯一路，南臨緯二路 戶型配比 90 ㎡ 左右 28%， 130 ㎡ 左右的三房占 56%， 153 ㎡ 占 6%，220 ㎡ 以上占 12%（陽(yáng)光排屋） 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 7月 推出量 一期 180套約 27386 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 高層 5500元 / ㎡ ，排屋 850011000元 / ㎡ 去化狀況 去化約 22%， 39套，面積約 4300 ㎡ 客戶構(gòu)成 以新浦人買(mǎi)房為主、部分南城人。有不少老師購(gòu)買(mǎi) 板塊代表樓盤(pán) 東瑞花園 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 42 關(guān)鍵一：送露臺(tái)、花園 ?項(xiàng)目花園洋房底層送花園，頂層送露臺(tái) 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 板塊代表樓盤(pán) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：送露臺(tái)、花園 43 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商 連云港華振投資有限公司 總建面 14萬(wàn)㎡ 規(guī)劃 4棟高層 980戶 地段 西臨巨龍路，南臨綠園路，北側(cè)為樂(lè)天瑪特超市，緊靠蒼梧路 戶型配比 90 ㎡ 左右約占 27%， 130139 ㎡ 左右約占 58%， 149約占 15% 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 2月 推出量 一期 428套，約 53280 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 歷史價(jià)格 5300、 5500、 5700，目前余房 6000元 / ㎡ 去化狀況 已去化 57%，約 260套 客戶構(gòu)成 客群分布較散，非正式單位人群較多，部分為孩子上學(xué)購(gòu)買(mǎi) 板塊代表樓盤(pán) 君悅財(cái)富廣場(chǎng) 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 44 關(guān)鍵一：新區(qū)商業(yè)地段 ?項(xiàng)目屬于新區(qū)規(guī)劃的步行街地段，其巨龍路段被規(guī)劃為步行街的一部分 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二： 學(xué)區(qū)房 項(xiàng)目屬于蒼梧小學(xué)學(xué)區(qū)，蒼梧小學(xué)為我市在新區(qū)新成立的 一個(gè) 9年制學(xué)校，受到老百姓的親睞。 板塊代表樓盤(pán) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：位于新區(qū)，緊臨新區(qū)規(guī)劃中的步行街，學(xué)區(qū)房，是都市型居住、商業(yè)綜合體 關(guān)鍵三： 綜合體 項(xiàng)目集居住、商業(yè)、辦公于一體 45 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商 江蘇明珠萬(wàn)福置業(yè)有限公司 總建面 約 20萬(wàn)㎡ 規(guī)劃 24棟， 10棟多層及 14棟高層，共約 1600戶 地段 北臨蒼梧路 戶型配比 90 ㎡ 二房左右的占 13%， 120140 ㎡ 左右的三房占 50%，144 ㎡ 以上面積占 37% 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月 16日 推出量 項(xiàng)目已推出一期四棟多層共 138套， 15089 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 5500元 / ㎡ 去化狀況 一期已銷(xiāo)售完 備注 該項(xiàng)目將于 10月中旬推出高層 2 22號(hào)樓； 10月下旬推出陽(yáng)光排屋 1 1 1 16以及多層 1 18號(hào)樓；緊接著 11月份將推出 1 20號(hào)樓； 12月份底推出 112號(hào)樓，剩余房源也將于 2023年相繼推出并在 5月份之前全部公開(kāi) 。 板塊代表樓盤(pán) 明珠皇冠花園 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 46 關(guān)鍵一：配套較全 ?項(xiàng)目屬于新區(qū)規(guī)劃的步行街地段旁，周邊現(xiàn)有實(shí)施相較其它很多樓盤(pán)齊全。 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二： 學(xué)區(qū)房 項(xiàng)目屬于蒼梧小學(xué)學(xué)區(qū)，蒼梧小學(xué)為我市在新區(qū)新成立的 一個(gè) 9年制學(xué)校，受到老百姓的親睞。 板塊代表樓盤(pán) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：位于新區(qū)，周邊配套相對(duì)較全，學(xué)區(qū)房 47 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商 連云港市億人城建開(kāi)發(fā)有限公司 總建面 約 36萬(wàn)㎡ 規(guī)劃 多層、小高層、高層，共分四期開(kāi)發(fā) 地段 南臨解放路，西臨郁洲，北臨人民路 戶型配比 即將推出的三期 90 ㎡ 左右占 64%， 119 ㎡ 占 22%， 141 ㎡ 占 14% 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 8月 2日 推出量 項(xiàng)目已推出三期共約 665套，約 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 高層均價(jià) 3900、 4200、 4800、 5200、 5500，目前 5800元 / ㎡ ，多層 4500、 5000、 5800、 6200元 / ㎡ 去化狀況 去化 97% 客戶構(gòu)成 公務(wù)員占 40%，生意人占 20%，其它 40%。 備注 預(yù)計(jì)于 10月加推 3期 3棟多層 83套房源，價(jià)格 6500元 / ㎡ 板塊代表樓盤(pán) 博威江南明珠苑 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 48 關(guān)鍵一：品牌 ?項(xiàng)目的投資商為上海博威益誠(chéng)投資集團(tuán)，資金實(shí)力雄厚，在昆山開(kāi)發(fā)的博威江南明珠苑項(xiàng)目是港城項(xiàng)目的原版，老百姓去看了后對(duì)其品牌有認(rèn)同感 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二：綠化 項(xiàng)目花了 1000多萬(wàn)元打造小區(qū)景觀，已交付的景觀綠化 在港城實(shí)屬少見(jiàn)，對(duì)客戶有很大的吸引力。 板塊代表樓盤(pán) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：品牌、 綠化、公園 關(guān)鍵二：公園 ?項(xiàng)目西面即為郁洲公園，出門(mén)就可以去公園散步等 49 本項(xiàng)目未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ——三國(guó)演義 +群雄逐鹿 直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)： 御景龍灣未推出房源 2— 5期，面積約 50萬(wàn)平方米 香溢江南未推出 2期高層住宅房源面積約： 16萬(wàn)平米 注：直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái) 3年可能推出面積約為 66萬(wàn)，加之本項(xiàng)目 21萬(wàn)平方米，共 87萬(wàn)平米 狹小區(qū)域?qū)⑸涎?“ 三國(guó)演義 ” 其他區(qū)域間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 平高府邸未銷(xiāo)售面積 金海東郡項(xiàng)目未來(lái)可售面積約 40萬(wàn)平米（ 2年內(nèi)可能加入競(jìng)爭(zhēng)） 加之其他如中央華府未推出部分，明珠皇冠未推出部分等等 未來(lái) 2—5年期間，新浦東區(qū)同品質(zhì)樓盤(pán)至少推出 138萬(wàn)平米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可想而知 （南部鳳凰新城亦是潛在競(jìng)爭(zhēng)者，本案不做展開(kāi)） 50 第二部分 思路創(chuàng)新 港匯項(xiàng)目定位分析 51 港匯項(xiàng)目基地概述 —— 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 建筑面積：約 21萬(wàn)平方米 容積率： 建筑密度： 22% 綠化率： 30%