【正文】 劃 24棟， 10棟多層及 14棟高層，共約 1600戶 地段 北臨蒼梧路 戶型配比 90 ㎡ 二房左右的占 13%， 120140 ㎡ 左右的三房占 50%，144 ㎡ 以上面積占 37% 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 9月 16日 推出量 項(xiàng)目已推出一期四棟多層共 138套， 15089 ㎡ 銷售價(jià)格 5500元 / ㎡ 去化狀況 一期已銷售完 備注 該項(xiàng)目將于 10月中旬推出高層 2 22號(hào)樓； 10月下旬推出陽(yáng)光排屋 1 1 1 16以及多層 1 18號(hào)樓；緊接著 11月份將推出 1 20號(hào)樓； 12月份底推出 112號(hào)樓，剩余房源也將于 2023年相繼推出并在 5月份之前全部公開(kāi) 。 備注 預(yù)計(jì)于 10月加推 3期 3棟多層 83套房源，價(jià)格 6500元 / ㎡ 板塊代表樓盤 博威江南明珠苑 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤 48 關(guān)鍵一：品牌 ?項(xiàng)目的投資商為上海博威益誠(chéng)投資集團(tuán)，資金實(shí)力雄厚，在昆山開(kāi)發(fā)的博威江南明珠苑項(xiàng)目是港城項(xiàng)目的原版，老百姓去看了后對(duì)其品牌有認(rèn)同感 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二：綠化 項(xiàng)目花了 1000多萬(wàn)元打造小區(qū)景觀，已交付的景觀綠化 在港城實(shí)屬少見(jiàn)，對(duì)客戶有很大的吸引力。 基礎(chǔ)配套： 2公里區(qū)域以內(nèi)，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，樂(lè)天馬特購(gòu)物中心（超市），農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)，新海高級(jí)中學(xué)，電大，職業(yè)大學(xué)，師專，淮海工學(xué)院以及本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃 最好的九年制教育蒼梧學(xué)校等。 未來(lái)生活環(huán)境在周邊相比較也屬于較優(yōu)越地塊，生活質(zhì)量較高。 劣 勢(shì) 基地 SWOT分析 ?從產(chǎn)品力入手，把對(duì)市場(chǎng)的理解表現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案中 ?明確目標(biāo)人群，利用區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景； 60 項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)造 基地 SWOT分析 趨勢(shì)（潛值） 物業(yè)產(chǎn)品 服務(wù) 社區(qū)營(yíng)造 + + + 61 ?抓住區(qū)域前景，以相對(duì)高檔的物業(yè)形態(tài)形成震撼效果。 高品質(zhì)物業(yè)，價(jià)格適中，產(chǎn)品性價(jià)比高 69 產(chǎn)品定位 ——產(chǎn)品原則 ——價(jià)格、房型配比 房型控制 房型上： 主要以一室兩廳，單身公寓的小面積產(chǎn)品和三室兩廳，四室兩廳的大面積豪宅 以 30%的小面積，吸引年輕消費(fèi)人或老年人群；以三室兩廳或四室兩廳或躍層的大面積房型吸引改善居住需求的消費(fèi)人群 戶型面積上： 小面積房型，提高實(shí)際利用率，關(guān)注人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；大面積房型采用大廳大陽(yáng)臺(tái)，提升項(xiàng)目品質(zhì)性 控制 1房面積在 60平方米左右、 2+1房面積在 80—90平方米、精致 3房面積在 110—130平方米，豪華三房 130—140平方米等。加大客廳和陽(yáng)臺(tái)的面積增加客廳的視覺(jué)空間感，以及高層居住視覺(jué)優(yōu)越感，另外，技能環(huán)保等新科技產(chǎn)品應(yīng)用，在樣板間則可做處理示范。對(duì)景觀園林的點(diǎn)式展現(xiàn)，即著重通過(guò)對(duì)大量景觀節(jié)點(diǎn)及小品 (連廊、雕塑、假山等 )的概念把握，營(yíng)造出置身室外桃園的感覺(jué) 詮釋： 景觀思路： 85 產(chǎn)品定位 ——總體規(guī)劃建議 ——景觀 突出社區(qū)景觀細(xì)節(jié)展示 ?在細(xì)節(jié)方面適當(dāng)投入，在中心景觀的考慮上注重形式，在實(shí)際面積適當(dāng)放大 ?增加景觀小品的數(shù)量，結(jié)合建筑組團(tuán)、節(jié)點(diǎn)，形成明確差異 操作執(zhí)行： 86 產(chǎn)品定位 ——總體規(guī)劃參考 ——景觀 ——平臺(tái)道路細(xì)節(jié) 87 產(chǎn)品定位 ——總體規(guī)劃參考 ——景觀 ——水景點(diǎn)綴 88 產(chǎn)品定位 ——總體規(guī)劃建議 ——會(huì)所和商業(yè) 配置一定社區(qū)商業(yè)，既增加效益，又方便將來(lái)生活，提升產(chǎn)品附加值。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 3:38:50 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。下面提供些不同風(fēng)格供參考，當(dāng)然不是照搬照抄，本盤應(yīng)有自己的風(fēng)格。 “兩代居 ” 戶型 考慮到目標(biāo)客群老少居等因素（這種家庭需求比例正加速增加），年輕人（含中年）考慮照顧老人方便同時(shí)又相對(duì)獨(dú)立，可根據(jù)這一市場(chǎng)需求在戶型設(shè)計(jì)上得以體現(xiàn)。 基地 SWOT分析 即： ?優(yōu)化產(chǎn)品、設(shè)計(jì)階段既深度耕耘，讓細(xì)節(jié)和樣板說(shuō)話，打造高性價(jià)比樓盤 讓高檔看得見(jiàn)摸得著，一切從客戶未來(lái)需求和現(xiàn)實(shí)的實(shí)際心理感受出發(fā)，精心設(shè)計(jì)，讓樣板區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)都透露出精致。 東部新區(qū)及已開(kāi)發(fā)的高端樓盤為本案奠定良好起點(diǎn) ?地段直接優(yōu)勢(shì)明顯 ?交通優(yōu)勢(shì)明顯 ?區(qū)域價(jià)值高，受眾認(rèn)可度高 56 區(qū)域狀況 ——外部 ——城市 項(xiàng)目之于城市 項(xiàng)目位于城市側(cè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，新浦門戶區(qū)。 項(xiàng)目附近有公交線路，道路寬闊，交通便利，緊鄰海寧路交通環(huán)島。 地塊短 L形，地面平坦 周邊道路通車量較大，多為向進(jìn)出市區(qū)的車輛為主。 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二： 學(xué)區(qū)房 項(xiàng)目屬于蒼梧小學(xué)學(xué)區(qū)，蒼梧小學(xué)為我市在新區(qū)新成立的 一個(gè) 9年制學(xué)校，受到老百姓的親睞。 備注 項(xiàng)目四期 5東樓約 400套房源預(yù)計(jì)元旦推出 板塊代表樓盤 中央華府 項(xiàng)目四期 間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤 40 關(guān)鍵一：品牌 ?項(xiàng)目投資商為港城的康緣藥業(yè)集團(tuán)，非常有實(shí)力 時(shí)尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二： 學(xué)區(qū) ?蒼梧小學(xué)學(xué)區(qū)為新區(qū)九年制學(xué)校，在項(xiàng)目的西面，對(duì)為小孩 上學(xué)的家長(zhǎng)有吸引力，同時(shí)項(xiàng)目離新海高級(jí)中學(xué)、淮海 工學(xué)院也近，對(duì)投資客也有吸引力 關(guān)鍵三： 尖沙咀百貨 ?小區(qū)內(nèi)很多植物都為藥草，具有養(yǎng)生效果，極具特色 板塊代表樓盤 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：品牌、學(xué)區(qū)、藥草植物 41 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商 連云港市東瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建面 ㎡ 規(guī)劃 6棟高層， 10棟洋房 地段 東臨經(jīng)三路，北臨緯一路，南臨緯二路 戶型配比 90 ㎡ 左右 28%， 130 ㎡ 左右的三房占 56%， 153 ㎡ 占 6%，220 ㎡ 以上占 12%（陽(yáng)光排屋） 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 7月 推出量 一期 180套約 27386 ㎡ 銷售價(jià)格 高層 5500元 / ㎡ ，排屋 850011000元 / ㎡ 去化狀況 去化約 22%， 39套，面積約 4300 ㎡ 客戶構(gòu)成 以新浦人買房為主、部分南城人。 版塊代表樓盤 御景龍灣 項(xiàng)目一期 直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤 30 關(guān)鍵一：品牌大盤 ?項(xiàng)目依托青島利群集團(tuán)，打造品牌物業(yè)；項(xiàng)目目前在新浦區(qū)屬于最大的樓盤之一。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 9月 29日一期開(kāi)盤 推出量 一期住宅約 ㎡ 銷售價(jià)格 歷史均價(jià) 3600、 3900、 4200、 4500、 4800、 5100、5300元 / ㎡ ，目前 5500元 / ㎡ 去化狀況 去