【正文】 劃 24棟， 10棟多層及 14棟高層，共約 1600戶 地段 北臨蒼梧路 戶型配比 90 ㎡ 二房左右的占 13%， 120140 ㎡ 左右的三房占 50%，144 ㎡ 以上面積占 37% 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 9月 16日 推出量 項目已推出一期四棟多層共 138套， 15089 ㎡ 銷售價格 5500元 / ㎡ 去化狀況 一期已銷售完 備注 該項目將于 10月中旬推出高層 2 22號樓； 10月下旬推出陽光排屋 1 1 1 16以及多層 1 18號樓；緊接著 11月份將推出 1 20號樓； 12月份底推出 112號樓，剩余房源也將于 2023年相繼推出并在 5月份之前全部公開 。 備注 預計于 10月加推 3期 3棟多層 83套房源，價格 6500元 / ㎡ 板塊代表樓盤 博威江南明珠苑 間接競爭樓盤 48 關鍵一：品牌 ?項目的投資商為上海博威益誠投資集團，資金實力雄厚，在昆山開發(fā)的博威江南明珠苑項目是港城項目的原版，老百姓去看了后對其品牌有認同感 時尚前衛(wèi)的售樓中心 關鍵二：綠化 項目花了 1000多萬元打造小區(qū)景觀，已交付的景觀綠化 在港城實屬少見，對客戶有很大的吸引力。 基礎配套： 2公里區(qū)域以內，高爾夫練習場，樂天馬特購物中心（超市），農 貿市場，新海高級中學，電大，職業(yè)大學，師專，淮海工學院以及本區(qū)域內規(guī)劃 最好的九年制教育蒼梧學校等。 未來生活環(huán)境在周邊相比較也屬于較優(yōu)越地塊，生活質量較高。 劣 勢 基地 SWOT分析 ?從產品力入手，把對市場的理解表現(xiàn)在設計方案中 ?明確目標人群，利用區(qū)域的未來發(fā)展前景； 60 項目產品的價值構造 基地 SWOT分析 趨勢（潛值） 物業(yè)產品 服務 社區(qū)營造 + + + 61 ?抓住區(qū)域前景，以相對高檔的物業(yè)形態(tài)形成震撼效果。 高品質物業(yè)，價格適中，產品性價比高 69 產品定位 ——產品原則 ——價格、房型配比 房型控制 房型上： 主要以一室兩廳，單身公寓的小面積產品和三室兩廳，四室兩廳的大面積豪宅 以 30%的小面積，吸引年輕消費人或老年人群；以三室兩廳或四室兩廳或躍層的大面積房型吸引改善居住需求的消費人群 戶型面積上： 小面積房型，提高實際利用率，關注人性化設計細節(jié)；大面積房型采用大廳大陽臺，提升項目品質性 控制 1房面積在 60平方米左右、 2+1房面積在 80—90平方米、精致 3房面積在 110—130平方米，豪華三房 130—140平方米等。加大客廳和陽臺的面積增加客廳的視覺空間感，以及高層居住視覺優(yōu)越感，另外，技能環(huán)保等新科技產品應用，在樣板間則可做處理示范。對景觀園林的點式展現(xiàn)，即著重通過對大量景觀節(jié)點及小品 (連廊、雕塑、假山等 )的概念把握，營造出置身室外桃園的感覺 詮釋： 景觀思路： 85 產品定位 ——總體規(guī)劃建議 ——景觀 突出社區(qū)景觀細節(jié)展示 ?在細節(jié)方面適當投入，在中心景觀的考慮上注重形式，在實際面積適當放大 ?增加景觀小品的數(shù)量，結合建筑組團、節(jié)點，形成明確差異 操作執(zhí)行： 86 產品定位 ——總體規(guī)劃參考 ——景觀 ——平臺道路細節(jié) 87 產品定位 ——總體規(guī)劃參考 ——景觀 ——水景點綴 88 產品定位 ——總體規(guī)劃建議 ——會所和商業(yè) 配置一定社區(qū)商業(yè)，既增加效益，又方便將來生活，提升產品附加值。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 3:38:50 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。下面提供些不同風格供參考，當然不是照搬照抄，本盤應有自己的風格。 “兩代居 ” 戶型 考慮到目標客群老少居等因素（這種家庭需求比例正加速增加），年輕人（含中年）考慮照顧老人方便同時又相對獨立，可根據(jù)這一市場需求在戶型設計上得以體現(xiàn)。 基地 SWOT分析 即： ?優(yōu)化產品、設計階段既深度耕耘，讓細節(jié)和樣板說話，打造高性價比樓盤 讓高檔看得見摸得著，一切從客戶未來需求和現(xiàn)實的實際心理感受出發(fā)，精心設計，讓樣板區(qū)的每個細節(jié)都透露出精致。 東部新區(qū)及已開發(fā)的高端樓盤為本案奠定良好起點 ?地段直接優(yōu)勢明顯 ?交通優(yōu)勢明顯 ?區(qū)域價值高，受眾認可度高 56 區(qū)域狀況 ——外部 ——城市 項目之于城市 項目位于城市側重點發(fā)展區(qū)域，新浦門戶區(qū)。 項目附近有公交線路，道路寬闊，交通便利，緊鄰海寧路交通環(huán)島。 地塊短 L形，地面平坦 周邊道路通車量較大，多為向進出市區(qū)的車輛為主。 時尚前衛(wèi)的售樓中心 關鍵二： 學區(qū)房 項目屬于蒼梧小學學區(qū)，蒼梧小學為我市在新區(qū)新成立的 一個 9年制學校，受到老百姓的親睞。 備注 項目四期 5東樓約 400套房源預計元旦推出 板塊代表樓盤 中央華府 項目四期 間接競爭樓盤 40 關鍵一：品牌 ?項目投資商為港城的康緣藥業(yè)集團，非常有實力 時尚前衛(wèi)的售樓中心 關鍵二： 學區(qū) ?蒼梧小學學區(qū)為新區(qū)九年制學校，在項目的西面，對為小孩 上學的家長有吸引力，同時項目離新海高級中學、淮海 工學院也近，對投資客也有吸引力 關鍵三： 尖沙咀百貨 ?小區(qū)內很多植物都為藥草，具有養(yǎng)生效果，極具特色 板塊代表樓盤 項目核心賣點：品牌、學區(qū)、藥草植物 41 項目概況 開發(fā)商 連云港市東瑞房地產開發(fā)有限公司 總建面 ㎡ 規(guī)劃 6棟高層， 10棟洋房 地段 東臨經(jīng)三路，北臨緯一路，南臨緯二路 戶型配比 90 ㎡ 左右 28%， 130 ㎡ 左右的三房占 56%， 153 ㎡ 占 6%，220 ㎡ 以上占 12%（陽光排屋） 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 7月 推出量 一期 180套約 27386 ㎡ 銷售價格 高層 5500元 / ㎡ ，排屋 850011000元 / ㎡ 去化狀況 去化約 22%， 39套，面積約 4300 ㎡ 客戶構成 以新浦人買房為主、部分南城人。 版塊代表樓盤 御景龍灣 項目一期 直接競爭樓盤 30 關鍵一：品牌大盤 ?項目依托青島利群集團，打造品牌物業(yè)；項目目前在新浦區(qū)屬于最大的樓盤之一。 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 9月 29日一期開盤 推出量 一期住宅約 ㎡ 銷售價格 歷史均價 3600、 3900、 4200、 4500、 4800、 5100、5300元 / ㎡ ，目前 5500元 / ㎡ 去化狀況 去