【正文】 20230 100 200 300 400 500 6002023202320232023GDP（億元）新浦東區(qū)住宅均價走勢圖3356 361043094772010002023300040005000600007年 08年 09年10年上半年地從表上可以看出新浦東區(qū)住宅價格的走勢呈上揚(yáng)趨勢，每年在以大幅度增長 本案所在新浦區(qū)商品房均價走勢 27 區(qū)域在售競爭個案分布 1 1 御景龍灣 2 2 香溢江南 3 3 平高府邸 4 4 中央華府 5 5 東瑞花園 6 6 君悅財富廣場 7 7 明珠皇冠花園 8 8 區(qū)域目前未來幾年在售競爭樓盤主要沿巨龍路及海寧路展開，同時還有其他區(qū)域的高檔次樓盤。 價格情況：上半年市區(qū)住宅銷售平均價格 3884元 / ㎡ ，新浦區(qū)住宅銷售平均價格 4248元 / ㎡ 調(diào)控影響有限，市場上沖動力仍大 2023年市場回顧 19 2023年上半年連云港四大區(qū)域供銷情況 0204060上市量 萬平米銷售量 萬平米上市量 萬平米 銷售量 萬平米 海州區(qū) 開發(fā)區(qū) 連云區(qū) 新浦區(qū) 新浦東區(qū)?無論是市場供應(yīng)還是消化量，本案所處新浦區(qū)都是連云港主力區(qū)域，獨(dú)占鰲頭。 ?良好的可支配收入增長速度給港城房地產(chǎn)、第三產(chǎn)業(yè)等發(fā)展帶來支撐。 三、在整合不同物業(yè)類型同時，如何兌現(xiàn)他們的價值。 10 連云港之貿(mào)易活力 ——經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好 中國沿海十大海港之一 全球百強(qiáng)集裝箱運(yùn)輸港口之一 首批 14個沿海開放城市之一 35個國家和地區(qū)投資興辦 2023多個項目，包括世界 500強(qiáng)的美國杜邦、法國羅蓋 . 11 連云港之交通體系 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) 連霍、同三兩條國家級高速干道在此交匯 全國 45個公路主樞紐之一的 204國道穿境而過。 ?房地產(chǎn)投資比重成波浪式發(fā)展。未來 35年連云港房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn)： A、政策調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范 B、規(guī)?；_發(fā)模式成為土地開發(fā)主流 C、房地產(chǎn)投資增速高位運(yùn)行 D、商品房價格長期看仍將保持上漲趨勢 E、新浦區(qū)銷售量仍是連云港市區(qū)銷售量的主力 23 政策走勢及對本市場影響 2023年上半年，政府針對全國房產(chǎn)市場展開了頗為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，連云港地區(qū)也于 4月份頒布新的規(guī)定，讓急劇上漲的連云港房價剎住了車，房產(chǎn)價格逐步趨向平穩(wěn)。 備注 即將開發(fā)二、三期，產(chǎn)品主要以多層和小高層為主，主力戶型為 110130平米的實用性三房， 8595平米的舒適性二房。有不少老師購買 板塊代表樓盤 東瑞花園 間接競爭樓盤 42 關(guān)鍵一：送露臺、花園 ?項目花園洋房底層送花園，頂層送露臺 時尚前衛(wèi)的售樓中心 板塊代表樓盤 項目核心賣點(diǎn)：送露臺、花園 43 項目概況 開發(fā)商 連云港華振投資有限公司 總建面 14萬㎡ 規(guī)劃 4棟高層 980戶 地段 西臨巨龍路，南臨綠園路，北側(cè)為樂天瑪特超市，緊靠蒼梧路 戶型配比 90 ㎡ 左右約占 27%， 130139 ㎡ 左右約占 58%， 149約占 15% 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 2月 推出量 一期 428套，約 53280 ㎡ 銷售價格 歷史價格 5300、 5500、 5700，目前余房 6000元 / ㎡ 去化狀況 已去化 57%，約 260套 客戶構(gòu)成 客群分布較散，非正式單位人群較多，部分為孩子上學(xué)購買 板塊代表樓盤 君悅財富廣場 間接競爭樓盤 44 關(guān)鍵一：新區(qū)商業(yè)地段 ?項目屬于新區(qū)規(guī)劃的步行街地段，其巨龍路段被規(guī)劃為步行街的一部分 時尚前衛(wèi)的售樓中心 關(guān)鍵二： 學(xué)區(qū)房 項目屬于蒼梧小學(xué)學(xué)區(qū)，蒼梧小學(xué)為我市在新區(qū)新成立的 一個 9年制學(xué)校，受到老百姓的親睞。 港城東部新區(qū)南大門標(biāo)志樓盤 53 基地概述 ——相關(guān)配套 基地緊鄰新浦南門戶 — 郁海廣場；與市政中心以及沿河風(fēng)景帶，博物館，新海 美術(shù)館，中心影院距離不遠(yuǎn)。未來發(fā)展會得到政府的有力支撐，對地塊的環(huán)境加以優(yōu)化和改進(jìn) 由于近年來城市發(fā)展的東區(qū)偏移，眾多政府機(jī)構(gòu)以及定位高端的住宅小區(qū)遍布此地塊，地塊已相對成熟 城市快速發(fā)展為本案帶來機(jī)遇，和做高端樓盤的基礎(chǔ) 項目所屬地區(qū)處于城市發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)區(qū)域，中高端地產(chǎn)項目開發(fā)速度快，競爭較為激烈 ?居住環(huán)境優(yōu)化和改進(jìn) ?處于較為激烈的市場環(huán)境中 ?東區(qū)發(fā)展趨勢明顯，開發(fā)小區(qū)相對成熟 57 區(qū)域狀況 ——內(nèi)部 ——市場競爭 目前土地供應(yīng) 稀缺 政策支 持力度大 環(huán)境 逐步改善 ?項目數(shù)量多 ?市場容量小 ?競爭比較激烈 ?消費(fèi)人群固定 ?物業(yè)趨同 御景龍灣 香溢江南 區(qū)域 本項目 東區(qū)其他樓盤以及新浦區(qū)同品質(zhì)樓盤 可競爭性 較強(qiáng) 58 區(qū)域狀況 ——內(nèi)部 ——消費(fèi)者分析 消費(fèi)能力的不斷提高 區(qū)域價值高度不斷提升 對高層產(chǎn)品的接受程度不斷加強(qiáng) 實際消費(fèi)人群的相對固定 本地公務(wù)員 區(qū)域小型私營業(yè)主 周邊四縣公務(wù)員或私營業(yè)主 本地國有或集體企事業(yè)單位員工 其它人群 59 2 1 4 基地分析 城市整體市場的飛速發(fā)展帶來的牽引作用 由于區(qū)域價值的提升為以及政府的引導(dǎo)，本區(qū)域逐漸成熟 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對區(qū)域環(huán)境及配套有較好的心理預(yù)期 未來學(xué)區(qū)優(yōu)勢 機(jī) 會 點(diǎn) 優(yōu) 勢 １ 、地段優(yōu)勢，新浦區(qū)東南門戶，交通便利 ２、區(qū)域整體品質(zhì)檔次優(yōu)，消費(fèi)者認(rèn)可度高 同區(qū)域內(nèi)新房房價高，銷售基礎(chǔ)好 新區(qū)最好的蒼梧小學(xué)的學(xué)區(qū)房 南通蘇通公司實力雄厚，理念新 區(qū)域內(nèi)未來房源供應(yīng)量大，競爭激烈 政府宏觀市場的調(diào)整，讓未來銷售存在不確定因素 未來城市發(fā)展（市政府搬遷等）的不確定因素 威 脅 點(diǎn) 3 目前小環(huán)境區(qū)域的生活配套不足 區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的入住率不高，集群效應(yīng)不強(qiáng)，投資人群較集中。如適當(dāng)增加 “ 兩代居 ” 戶型 71 ?在細(xì)節(jié)上滿足符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的人性化設(shè)計 產(chǎn)品定位 ——建筑單體建議 ——戶型 建議： 針對項目高層住宅，采用封閉陽臺的戶型，隔絕粉塵和噪音。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 3:38:50 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 無論哪種風(fēng)格選擇應(yīng)有這樣感覺：尊貴 典雅 高檔產(chǎn)品的外在表現(xiàn) 打造面子工程 —— 78 風(fēng)格一：新古典主義 優(yōu)勢： 采用硬質(zhì)面磚，符合當(dāng)前高檔樓盤的流行樣式 產(chǎn)品定位 ——建筑單體參考 ——外立面 79 風(fēng)格二：現(xiàn)代重彩主義 優(yōu)勢： 外表光鮮，能在區(qū)域環(huán)境中形成亮點(diǎn)，耐久耐臟耐看 產(chǎn)品定位 ——建筑單體參考 ——外立面 80 風(fēng)格二：簡約時尚 優(yōu)勢： 外觀時尚，層次感強(qiáng)，經(jīng)典中透露出俏麗，歷久