【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 3:38:50 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ?優(yōu)化產品、滿足不同收入層次消費人群購房需求，擴大消費人群基數 利用消費者對區(qū)域的認知度，打造達到連云港高檔樓盤的直觀感覺，有高度換取本案認可度 產品加大靈活性，從小面積的高檔精裝公寓至大面積的躍層豪宅，滿足不同消費者年齡階段的購房需求。 板塊代表樓盤 明珠皇冠花園 間接競爭樓盤 46 關鍵一：配套較全 ?項目屬于新區(qū)規(guī)劃的步行街地段旁，周邊現有實施相較其它很多樓盤齊全。 近日來媒體多報道大中城市房產市場成交量上升，價格有上漲跡象，預計本年度末政府的新一輪調控政策會相應出臺，來抑制房價繼續(xù)快速上漲的苗頭。 航空達到國際 4D級標準，開通至北京、上海、廣州、溫州等航線。 注 :連霍高速指連云港通往新疆霍爾果斯； 同三高速指黑龍江同江通往海南三亞 12 連云港之組團規(guī)劃 —— 發(fā)展思路明晰 本案所在區(qū)域 13 連云港之發(fā)展規(guī)劃 ——大手筆 市域空間主框架： “ 一體兩翼 ” 市域城鎮(zhèn)空間結構： “ 一心三軸 ” 一體兩翼 連云港 一心 14 連云港之近年 GDP ——連年持續(xù)強勁增長 6 1 5 . 2 37 5 0 . 19 4 1 . 1 3010020030040050060070080090010002023 年 2023 年 2023 年?2023年以來，連云港 GDP逐年穩(wěn)步增長， 08年和 09年增長率分別為 %和 %。 總體看，調控政策目的不是打壓房地產開發(fā)而是有針對性的抑制房產投機行為，使地產市場有一個公平合理的環(huán)境。 時尚前衛(wèi)的售樓中心 關鍵二： 學區(qū)房 項目屬于蒼梧小學學區(qū)，蒼梧小學為我市在新區(qū)新成立的 一個 9年制學校，受到老百姓的親睞。 基地 SWOT分析 即： ?優(yōu)化產品、設計階段既深度耕耘，讓細節(jié)和樣板說話，打造高性價比樓盤 讓高檔看得見摸得著，一切從客戶未來需求和現實的實際心理感受出發(fā)，精心設計，讓樣板區(qū)的每個細節(jié)都透露出精致。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 劣 勢 基地 SWOT分析 ?從產品力入手，把對市場的理解表現在設計方案中 ?明確目標人群，利用區(qū)域的未來發(fā)展前景； 60 項目產品的價值構造 基地 SWOT分析 趨勢（潛值） 物業(yè)產品 服務 社區(qū)營造 + + + 61 ?抓住區(qū)域前景，以相對高檔的物業(yè)形態(tài)形成震撼效果。 板塊代表樓盤 項目核心賣點：位于新區(qū)，緊臨新區(qū)規(guī)劃中的步行街，學區(qū)房，是都市型居住、商業(yè)綜合體 關鍵三： 綜合體 項目集居住、商業(yè)、辦公于一體 45 項目概況 開發(fā)商 江蘇明珠萬福置業(yè)有限公司 總建面 約 20萬㎡ 規(guī)劃 24棟， 10棟多層及 14棟高層，共約 1600戶 地段 北臨蒼梧路 戶型配比 90 ㎡ 二房左右的占 13%， 120140 ㎡ 左右的三房占 50%，144 ㎡ 以上面積占 37% 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 9月 16日 推出量 項目已推出一期四棟多層共 138套， 15089 ㎡ 銷售價格 5500元 / ㎡ 去化狀況 一期已銷售完 備注 該項目將于 10月中旬推出高層 2 22號樓； 10月下旬推出陽光排屋 1 1 1 16以及多層 1 18號樓；緊接著 11月份將推出 1 20號樓； 12月份底推出 112號樓，剩余房源也將于 2023年相繼推出并在 5月份之前全部公開 。自本年度 8月份開始各開發(fā)樓盤的銷售量又趨于上升，明顯可以看出本地房產消費還是以剛性需求為主。 鐵路開通至鄭州、西安、成都、蘭州等地的貨運，和直通北京、上海、南京、武漢、成都等城市。 15 連云港之人均可支配收入 ——有錢了 1 . 3 31 . 5 31 . 6 800 . 511 . 522023 年 2023 年 2023 年?連云港人均年可支配收入仍保持高速增長， 08年和 09年增幅分別為 %和 15%，可支配收入明顯放大。 我們認為： 房價會上漲，調控會持續(xù) 上漲速度快，調控力度大 ——循環(huán)往復 24 住宅市場 25 2023年上半年新浦區(qū)各板塊 住宅銷量及價格 4 . 6 61 9 . 5 33 . 8 3 3 . 9 66 . 2 6539947723886328136330510152025新浦中區(qū) 新浦東區(qū) 新浦南區(qū) 新浦西區(qū) 新浦北區(qū)0100020233000400050006000銷售面積 萬平米 銷售均價 元/平米★ 新浦東區(qū)銷量為整個新浦區(qū)銷量之首，遠遠超過其它四個區(qū)域，可以看出 新浦東區(qū)很受老百姓歡迎 ★新浦中心區(qū)由于地理位置獨特，配套成熟，銷售量雖然少，但銷售價格為整個新浦區(qū)最高；而新浦東區(qū)銷售價格次之，但隨著東區(qū)的配套的完善，價格增長空間巨大。 板塊代表樓盤 項目核心賣點：位于新區(qū)，周邊配套相對較全，學區(qū)房 47 項目概況 開發(fā)商 連云港市億人城建開發(fā)有限公司 總建面 約 36萬㎡ 規(guī)劃 多層、小高層、高層，共分四期開發(fā) 地段 南臨解放路，西臨郁洲，北臨人民路 戶型配比 即將推出的三期 90 ㎡ 左右占 64%， 119 ㎡ 占 22%， 141 ㎡ 占 14% 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 8月 2日 推出量 項目已推出三期共約 665套，約 ㎡ 銷售價格 高層均價 3900、 4200、 4800、 5200、 5500，目前 5800元 / ㎡ ，多層 4500、 5000、 5800、 6200元 / ㎡ 去化狀況 去化 97% 客戶構成 公務員占 40%，生意人占 20%，其它 40%。 62 [結論 ] 靈活操作雙向啟動 產品高總價 產品低總價 互為補充 63 [項目定位 ] 客群定位 產品定位 64 [項目總體定位 ] 高端人文居住社區(qū) 主城東區(qū)住宅標桿 65 本案目標客戶構成 基礎型市場 成長型市場 消費者區(qū)域認知度高 高品質物業(yè)與高價格對應所造成的市場空間 以連云港政府公務員，效益好的企事業(yè)單位員工，私營企業(yè)主 本地區(qū)年輕白領 周邊四縣的高收入人群 開發(fā)區(qū)企業(yè)的中等以上收入人群 為項目成長型客 為項目基礎型客群 客群定位 引導 金字塔的上半段客群 66 群像描述 ?收入水平層次較高，家庭年收入 10萬元以上，貸款償還能力強，購買力強 ?對消費品的期望較高，對事物有較強挑剔性 ?以自我為中心，比較看重周邊人群對自身的看法 ?一般活躍在城市主流階層人群，有較高學歷，有良好家庭背景 客群定位 67 產品定位 ——產品原則 以高檔物業(yè)形象亮相，有針對不同消費者年齡段劃分面積，控制總價 ?現實市場的 銷售價格 ?項目利潤 空間必要保證 ?保證銷售 去化速度 ?打造社區(qū)品質 樹立品牌形象 ?針對目標人群 實際消費能力 ?創(chuàng)造高性價比 凸現產品亮點 成本 控制 產品品質 提升 總價格 控制