【正文】 連云港港匯項目 市場定位報告 [藍風機構 2023年 9月 ] 2 目錄 前言 認知連云港 房產市場分析 住宅市場及案例 市場競爭分析 基地介紹及分析 基地 SWOT分析 客群定位 產品原則 價格及房型 產品原則 立面 園林景觀 會所及商業(yè) 項目價值鏈構成 3 我們不是在單純的做項目 而是在尋覓連云港未來發(fā)展的脈絡 找尋都市人深藏內心的精神家園 是在填補連云港都市化進程中城市硬件的缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內涵！ 4 CONTENTS 第一部分：求真務實 —— 市場基礎分析 第二部分：思路創(chuàng)新 —— 項目定位分析 5 第一部分 求真務實 用數(shù)據和事實說話 市場基礎分析 6 三問市場 一、在快速發(fā)展的港城經濟格局中，我們的產品如何實現(xiàn)差異化定位。 二、在整體營銷思路中，如何實現(xiàn)區(qū)域與個體項目之間的價值聯(lián)動與提升。 三、在整合不同物業(yè)類型同時，如何兌現(xiàn)他們的價值。 7 著眼連云港全局，探求連云港房地產 市場戰(zhàn)略和形象的制高點 在連云港的房地產開發(fā)水平正逐步朝著現(xiàn)代化接軌的基礎上 ， 在同質樓盤各有特色 、 市場競爭加劇的情況下 ， 【 港匯項目 】 應該站得高 、 看得遠 ， 定位準 ， 更進一步體現(xiàn)新港城新魅力 ， 才能在連云港市場占領戰(zhàn)略制高點 ， 形成營銷勢能 。 8 認知連云港定位 連接東西溝通南北的 國家樞紐 蘇北經濟振興的龍頭 城市 本市發(fā)展政策背景實力雄厚 9 連云港之現(xiàn)狀 ——發(fā)展?jié)摿薮? 與日本、韓國隔海相望 北與日照市接壤 西與徐州市和臨沂市毗鄰 南連宿遷市、淮安市和鹽城市 總面積 7444平方公里， 市區(qū)面積 880平方公里， 戶籍總人口 ， 市區(qū) 是環(huán)渤海經濟圈、長三角經濟區(qū)和內陸中西部出?？诘闹匾?jié)點城市。 10 連云港之貿易活力 ——經濟基礎良好 中國沿海十大海港之一 全球百強集裝箱運輸港口之一 首批 14個沿海開放城市之一 35個國家和地區(qū)投資興辦 2023多個項目，包括世界 500強的美國杜邦、法國羅蓋 . 11 連云港之交通體系 —— 交通路網發(fā)達 連霍、同三兩條國家級高速干道在此交匯 全國 45個公路主樞紐之一的 204國道穿境而過。 鐵路開通至鄭州、西安、成都、蘭州等地的貨運，和直通北京、上海、南京、武漢、成都等城市。 航空達到國際 4D級標準，開通至北京、上海、廣州、溫州等航線。 注 :連霍高速指連云港通往新疆霍爾果斯； 同三高速指黑龍江同江通往海南三亞 12 連云港之組團規(guī)劃 —— 發(fā)展思路明晰 本案所在區(qū)域 13 連云港之發(fā)展規(guī)劃 ——大手筆 市域空間主框架： “ 一體兩翼 ” 市域城鎮(zhèn)空間結構： “ 一心三軸 ” 一體兩翼 連云港 一心 14 連云港之近年 GDP ——連年持續(xù)強勁增長 6 1 5 . 2 37 5 0 . 19 4 1 . 1 3010020030040050060070080090010002023 年 2023 年 2023 年?2023年以來，連云港 GDP逐年穩(wěn)步增長， 08年和 09年增長率分別為 %和 %。 15 連云港之人均可支配收入 ——有錢了 1 . 3 31 . 5 31 . 6 800 . 511 . 522023 年 2023 年 2023 年?連云港人均年可支配收入仍保持高速增長， 08年和 09年增幅分別為 %和 15%，可支配收入明顯放大。 ?良好的可支配收入增長速度給港城房地產、第三產業(yè)等發(fā)展帶來支撐。 16 房地產投資占固定投資比重走勢 —— 比例適中 5 8 4 . 7 27 7 7 . 6 81 0 0 0 . 17 9 . 3 81 1 2 . 8 8 1 1 0 . 8 11 3 . 5 81 4 . 5 11 1 . 0 80200400600800100012002023年 2023年 2023年0246810121416固定資產投資 億元 房地產投資 億元 房地產占固定總投資比重 %?2023年固定資產投資顯著擴大。房地產投資 08年為 03年以來增速最快的一年， 09年受 08年金融危機的影響房地產投資有所減少。 ?房地產投資比重成波浪式發(fā)展。 17 宏觀市場分析結論 港城的城市空間發(fā)展 經濟增長、人口增加、收入增長 在改善生活條件和投資等領域的標準得到加強和提升 帶來 導致 連云港處在沿海和隴海產業(yè)帶的重要節(jié)點位置上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，海陸空相互配套的立體交通網，構筑了長三角區(qū)域經濟發(fā)展的惟一北翼港口城市。以港口為依托，加快推進工業(yè)化、城市化進程，深入推進沿海經濟帶建設和沿東隴海線產業(yè)帶建設，為初步建成實力較強的國際性海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市打下堅實基礎。 連云港作為長三角惟一北翼港口城市，全面構筑 “ 全新大上海國際化都市圈 ” 已現(xiàn)雛形，必將迎來新一輪的財富時代！ 18 二、房地產市場分析 房地產投資： 2023年上半年度投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長， 住宅投資仍占主體 ；土地購置面積下降，成交均價上升；商品房施工規(guī)模繼續(xù)擴大。 土地市場： 2023年 上半年土地上市 27幅，成交 27幅土地；上市面積 ㎡ ,成交面積 ㎡ ,成交金額 (其中新浦區(qū)成交土地 3幅 ,總面積48142㎡ ) 供銷情況：上半年市區(qū)批準預售面積 ,實際銷售面積 ㎡ 。 價格情況：上半年市區(qū)住宅銷售平均價格 3884元 / ㎡ ，新浦區(qū)住宅銷售平均價格 4248元 / ㎡ 調控影響有限，市場上沖動力仍大 2023年市場回顧 19 2023年上半年連云港四大區(qū)域供銷情況 0204060上市量 萬平米銷售量 萬平米上市量 萬平米 銷售量 萬平米 海州區(qū) 開發(fā)區(qū) 連云區(qū) 新浦區(qū) 新浦東區(qū)?無論是市場供應還是消化量，本案所處新浦區(qū)都是連云港主力區(qū)域，獨占鰲頭。 ?新浦區(qū)上市量和銷售量在未來均穩(wěn)步增長，處于供銷兩旺。 20 新浦區(qū)板塊區(qū)域劃分 北 區(qū) 21 051015202530上市量 萬平米銷售量 萬平米上市量 萬平米 0 銷售量 萬平米 新浦東區(qū) 新浦西區(qū) 新浦南區(qū) 新浦北區(qū)新浦中心區(qū)?從圖上看，新浦西區(qū)和南區(qū)銷售相