某5號地市場定位報(bào)告(已修改)
2025-03-06 15:19 本頁面
【正文】 津南 5號地市場定位報(bào)告 天津永泰 2023年 9月 說明 自公司 2023年 6月拍賣獲得津南 5號地以來 ,天津公司市場部及規(guī)劃部經(jīng)過對市場及產(chǎn)品的研究 ,確立了項(xiàng)目的市場定位報(bào)告 ,請集團(tuán)公司各位領(lǐng)導(dǎo)審核批復(fù)。 一、初步研究 區(qū)域研究 津南地位 津南處于天津城區(qū)及濱海新區(qū)兩個密集城市區(qū)的中間；由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入滯后于周邊地區(qū)及政府運(yùn)作等原因，一直沒有獲得充分的發(fā)展，在環(huán)城四區(qū)中處于落后位置。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 從各產(chǎn)業(yè)的比重及發(fā)展趨勢可以看出 ,第二產(chǎn)業(yè)的比例最大且比重迅速增加 ,其產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于躍升期 。津南經(jīng)濟(jì)總體上尚處于工業(yè)化進(jìn)程中。 國家對天津的定位是第二產(chǎn)業(yè)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) .但由于津南所處的位置 ,它沒有獲得政府對于該地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)的足夠支持 ,而是通過自我循環(huán)和自然的發(fā)展到了目前這個階段 . 第一產(chǎn)業(yè)3%第二產(chǎn)業(yè)62%第三產(chǎn)業(yè)35%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023 年三產(chǎn)業(yè)增速010203040506070第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長狀況 %%%%%%%國內(nèi)生產(chǎn)總值 增長率（% ）國內(nèi)生產(chǎn)總值 增長率（% ） % % % % % %2023 2023 2023 2023 2023 2023從最近幾年的統(tǒng)計(jì)情況來看，津南的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增的趨勢，但無論其規(guī)模還是發(fā)展速度在天津所處的地位較低。 人口組成 津南區(qū)總?cè)丝?39萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 28萬人，非農(nóng)業(yè)人口 11萬人。 咸水沽鎮(zhèn)從量上明顯優(yōu)于其他鎮(zhèn)，除咸水沽鎮(zhèn)外其余各鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口均多于非農(nóng)業(yè)人口。 男女比例基本持平，家庭人口平均為 。 人口數(shù)咸水沽鎮(zhèn)26%葛沽鎮(zhèn)13%小站鎮(zhèn)14%雙港鎮(zhèn)13%辛莊鎮(zhèn)7%雙橋河鎮(zhèn)7%八里臺11%北閘口鎮(zhèn)9%咸水沽鎮(zhèn) 葛沽鎮(zhèn) 小站鎮(zhèn) 雙港鎮(zhèn) 辛莊鎮(zhèn) 雙橋河鎮(zhèn) 八里臺 北閘口鎮(zhèn)行業(yè)收入構(gòu)成 津南的行業(yè)收入主體是公共事業(yè)及政府單位，整個區(qū)域的年納稅收入平均在 20230— 25000元之間。 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000房地產(chǎn)業(yè)租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)教育衛(wèi)生、社會保障福利業(yè)公共管理和社會組織港、澳、臺商投資外商投資文化特點(diǎn) 葛沽歷史上曾有九橋十八廟之勝，有兩座廟曾受清圣祖康熙皇帝御賜額聯(lián)。葛沽地區(qū)的”媽祖文化”根基深厚 小站文化底蘊(yùn) —— 近代北洋水師發(fā)祥地 津南區(qū)近代有顯赫的歷史和特殊的文化傳乘，但其文化缺乏根性 , 文化認(rèn)同度和凝聚力均不高。 天津 72“ 沽”，以近代漕運(yùn)發(fā)展起來的天津“沽”文化，是城市的起源所在 津南印象 1. 距兩大城市區(qū)均距離較遠(yuǎn)，目前無法受到城市發(fā)展的帶動作用。 2. 天津較不發(fā)達(dá)的近郊區(qū)之一； 3. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，還沒有進(jìn)入以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的現(xiàn)代階段。 4. 農(nóng)業(yè)人口占主體，達(dá) 2/3，但 GDP貢獻(xiàn)度僅占 3%,大量富余人口進(jìn)入周邊企業(yè)打工 ,有一定的支付能力。 5. 目前區(qū)域面臨的主要是城市化問題。 6. 人口規(guī)模較小，非農(nóng)人口僅 11萬，咸水沽鎮(zhèn)人口僅 4萬，需求規(guī)模非常有限。 7. 文化缺乏根性，沒有心理認(rèn)同感。 市場區(qū)域分布 津南的居住市場規(guī)律性非常明顯。 由于明顯的區(qū)域中心集聚作用，咸水沽周邊四鎮(zhèn)的商品房開發(fā)量極其稀少。 與區(qū)中心的距離相對較遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)又相對發(fā)達(dá)，葛沽與小站的商品房市場基本自成中心，均有一定規(guī)模的住宅開發(fā)； 雙港及八里臺因區(qū)位關(guān)系處于市區(qū)和區(qū)域的雙重影響下，有可能因價(jià)格杠桿作用擠壓到區(qū)域市場中。 板塊特征 北側(cè)與空港題材的 東麗湖組團(tuán) 相接；東側(cè)與 開發(fā)區(qū)板塊 相望；西南側(cè)與 西青組團(tuán) 遙相呼應(yīng)；西側(cè)與 外環(huán)線組團(tuán) 相接 咸水沽組團(tuán)與周邊板塊相比有明顯的特征： 1. 相對獨(dú)立，半封閉；與其他板塊距離都在 10公里以上，聯(lián)動較小，受整體市場影響較??； 2. 無顯著題材，沒有共同的價(jià)值特征，只有區(qū)位特征。受外部市場關(guān)注較小，訴求范圍也較窄。 3. 板塊無論從規(guī)模還是項(xiàng)目個數(shù)與其他板塊相較均處于相對弱勢地位。 4. 是唯一市鎮(zhèn)中心的集聚形成的板塊 區(qū)域供需分析 01020304050602023年 2023年 2023年 2023年供給
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