某5號(hào)地市場(chǎng)定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-16 15:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，成長(zhǎng)動(dòng)力相對(duì)不足。 ? 組團(tuán)的區(qū)域集中度很高，相對(duì)封閉，市場(chǎng)關(guān)注度較小。 ? 組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，與周邊組團(tuán)距離均較遠(yuǎn)，受整體市場(chǎng)帶動(dòng)影響較小。 ? 市場(chǎng)供應(yīng)與需求之間存在錯(cuò)位，而且未來(lái)將進(jìn)一步加大。 ? 需求在逐步釋放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇 . 初步結(jié)論 ? 咸水沽鎮(zhèn)作為區(qū)首府所在地，會(huì)聚了津南所有的政府及行政事業(yè)單位，同時(shí)也是區(qū)域內(nèi)企業(yè)的總部所在。是津南區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、生活中心，是典型的市鎮(zhèn)中心； ? 項(xiàng)目所在板快是典型的以市鎮(zhèn)中心為主題的區(qū)域板快，作為津南的區(qū)域中心，項(xiàng)目的客戶(hù)范圍僅限于咸水沽鎮(zhèn)及周邊輻射鎮(zhèn)區(qū)，不具備吸引外來(lái)人口的能力。 ? 處于快速城市化的進(jìn)程中，渴望城市生活是市鎮(zhèn)中心居民的典型需求特征。 自身因素分析 區(qū)位因素 1. 項(xiàng)目周邊有成熟的居住配套氛圍； 2. 北臨老海河有較為豐富的自然景觀條件，有利于建造出中高品質(zhì)的居住社區(qū)。 3. 南臨津沽路 , 是津南的主干路，距離商業(yè)氛圍濃郁的鎮(zhèn)中心區(qū)距離不遠(yuǎn)。 4. 位于咸水沽核心地塊，有一定的集聚力和市場(chǎng)號(hào)召力 市鎮(zhèn)中心區(qū) 成本因素 項(xiàng)目的綜合成本已達(dá) 5480元 /M2,而目前的市場(chǎng)售價(jià)不足 4600元 /M2，成本負(fù)擔(dān)較大，不具備和現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的條件 面積 面積 單價(jià) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 土地取得 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（還遷房建設(shè)費(fèi)用 +前期支出費(fèi)用） 土地掛牌底價(jià) 124918 土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 4001 土地整合費(fèi)用 128919 拆遷實(shí)際超出部分 小計(jì)土地取得費(fèi)用 建設(shè)投資 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 128919 主體建筑安裝工程費(fèi) 128919 紅線內(nèi)配套費(fèi) 128919 非營(yíng)業(yè)性公建配套（含物業(yè)維修基金） 128919 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 128919 小計(jì)直接成本 128919 小計(jì)直接成本 合計(jì)成本（不含稅費(fèi)） 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅、增值稅 合計(jì)單方成本 規(guī)劃因素 項(xiàng)目位于津南首府的主街上； 容積率達(dá)到 ，做高端項(xiàng)目的難度較大 . 商品房面積僅 13萬(wàn)平方米，規(guī)模較小 ,不具備大區(qū)域范圍內(nèi)的輻射力 .是典型的區(qū)域項(xiàng)目 . 出讓面積 建筑面積 175384 回遷面積 48000 商品房面積 127384 容積率 商業(yè)最大比例 % 自身制約因素綜述 ? 是我司在天津的第一個(gè)項(xiàng)目，與政府及各級(jí)部門(mén)的關(guān)系均為初建，對(duì)該地域還不夠了解，在成本控制和費(fèi)用減免上基本沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)。 ? 成本折減余地較小 ,綜合成本已經(jīng)高于目前市場(chǎng)價(jià)格，贏利主要是政府預(yù)期市場(chǎng)價(jià)和實(shí)際市場(chǎng)價(jià)的溢價(jià)，降低成本面對(duì)低端客戶(hù)的可能性基本沒(méi)有 ,只能定位于面對(duì)中高端客戶(hù)，因此項(xiàng)目的操作是成敗的關(guān)鍵。 ? 項(xiàng)目的規(guī)模和容積率限定了項(xiàng)目的訴求范圍只能關(guān)注于咸水沽組團(tuán)區(qū)域內(nèi)。 ? 距離市鎮(zhèn)中心有一定距離，但由于有主干道聯(lián)通，且有獨(dú)特的老海河景觀資源，具有“鬧中取靜”的素質(zhì)，是作中高檔樓盤(pán)的典型地塊。 初步定位 面向咸水沽組團(tuán)內(nèi)購(gòu)房群體的 區(qū)域訴求的 面向中端或者高端客戶(hù)的 市鎮(zhèn)中心項(xiàng)目 二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 區(qū)域在售項(xiàng)目描述 目前區(qū)域在售項(xiàng)目多處于銷(xiāo)售尾期或銷(xiāo)售空擋期， 其中米蘭陽(yáng)光、愛(ài)丁堡、水岸華庭、博雅名邸為外來(lái)開(kāi)發(fā)商，其余多為本地開(kāi)發(fā)商； 新增供應(yīng)量目前來(lái)看基本是本次招拍掛土地。 區(qū)域項(xiàng)目目前多以強(qiáng)調(diào)各自特色，形成產(chǎn)品的差異化進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。 米蘭陽(yáng)光 景明花園 博雅名邸 愛(ài)丁堡 惠豐小區(qū) 水岸華庭 博雅名邸 ? 總建筑面積 11萬(wàn)平米，容積率 。 ? 采用現(xiàn)代主義風(fēng)格；由 14棟框架板式小高層組成。 ? 小區(qū)綠化由 2個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，并由水系連接。 ? 戶(hù)型前期由 110~150平米的 2， 3居組成，一梯兩戶(hù)。 ? 開(kāi)盤(pán) 1年賣(mài)了 400套左右；戶(hù)型沒(méi)有特點(diǎn)。 ? 后期開(kāi)發(fā)的 90106的 2居、 3居，銷(xiāo)售非常順暢， 2個(gè)月賣(mài)了 200多套； ? 目前售價(jià)均價(jià) 4600元 /平米 ? 目前處于尾盤(pán)狀態(tài) ,僅剩 10幾套 米蘭陽(yáng)光 1. 總建筑面積 40萬(wàn)平方米
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